パークコート ザ・三番町ハウス

[マンション検討中さん]

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X2116/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153943

所在地:東京都千代田区三番町２８－３ほか（地番）
交通 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅　徒歩8分
東京メトロ有楽町線「市ケ谷」駅　徒歩8分
東京メトロ東西線「九段下」駅　徒歩9分
間取り:1LDK～3LDK
面積:44.69㎡～129.25㎡
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工:五洋建設株式会社
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

階　数　地上18階　地下2階

[1: 匿名さん]

三井不動産。
早川書店創業者邸宅跡地。
千鳥ヶ淵至近の閑静な高台。
三菱の三番町26計画の東側隣接地。

[2: 評判気になるさん]

ここは定借。
発売中のプラウド神楽坂で、高額な広い部屋は、定借では難しいことがわかった。
1-2LDKで1-2億程度で企画してくるのでは？
「所有権2億が定借1.5億」
「所有権1.5億が定借1.2億」
支払が2億を超えると、資産家は資産維持の観点から手を出しづらいです。
良い企画を期待してます。

[3: マンション検討中さん]

三菱によると、三井さんは坪600万円台で出すのではとのこと。
ちなみに三菱の方は最低800万円台以上で高値を追求するのことでした。

[4: eマンションさん]

定借ですし「パークホームズ」ブランドですかね。

[5: 名無しさん]

番町で坪600は割安ですが、やっぱり2億超えると厳しいでしょうね。
高価な定借なら、新しい分譲賃貸の方がいいですね。
賃貸でも定借でも、家賃とローンの名目の違いはあっても、最終的に「資産性が無い」のは同じですから。

[6: 匿名さん]

>>5 名無し

定借って三井が所有権を取得していない土地ということなんですか？

詳しい人いたら教えてください。

三井が所有者に土地を返す時にはマンションも更地にして返すのでしょうか？

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん

何年間、土地を借りているのでしょうか？

[8: マンション検討中さん]

借地期間は公表されていませんが、通常は60年か70年です。期間終了後は取り壊して更地で返還します。

期間中は管理費と修繕積立金に加えて、地代と取り壊し費用準備金の支払があります。

不動産ではありますが、所有権ではなく利用権のような感じです。基本的に期間の経過とともに価値は下がっていきます。

[9: 匿名さん]

旧借地借家法の借地権だと借りた土地を返さなくてよく、土地の価値の半分以上を借地人がもらえると聞いたのですが、そんな夢のような話があるんですか

[10: 匿名さん]

>>8 マンション検討中さん

ありがとうございます。
勉強させていただきました。

[11: 職人さん]

>>9 匿名さん
旧法の借地権と、定期借地権とは全く異なるものです。

旧法の借地権は、借地権者が自主的に返還しない限り、更新をしながら永久的に使い続けることができます。このため、借地権自体に価値があり売買の対象となります。
この価値は、更地価格の7割程度（つまり土地所有者側の権利は3割）と言われています。いわゆる、借地権付住宅（戸建）で売買されるものはこのパターンが多いです。

一方マンションの定期借地権はこれとは違い、契約で定められた期間のみ使うことができる権利で、更新はできません。期間終了後に更地で返還することが必要です。このため借地権自体に価値は無く、基本的に売買の対象とはなりえません。

[12: マンション検討中さん]

こんな掲示がありました。

[13: マンション掲示板さん]

60メートルで18階なので、天井高は標準的なもの。
EV3機なので戸数多めか。
共用室がたくさんあるのは、リモートワーク対応の可能性も。
駐車場も平置きは1台のみ。
そして定借。
働く世代向けの大きすぎない、総額を抑えた1LDKと2LDK中心と予想。
さすが三井、マーケティングが良い。
千代田四番町、千代田一番町とは違う雰囲気を感じます。パークコートではないかな。

[14: 匿名さん]

ここって千鳥ヶ淵や皇居借景できる？定借の値段次第だが、買って賃貸ならよさそう。

[15: 評判気になるさん]

部分的に見える部屋もあるかも知れませんが、東側には高いビルが並んでいるので厳しいかもしれません。
賃貸だと表面利回り3%強と思いますが、管理費、修繕積立金に加えて、地代と解体準備金の支出があるので、旨味が無いかと。。。

[16: 匿名さん]

なるほど、なら英国大使館にできるマンションの方がいいですね。

[17: 名無しさん]

>>16 匿名さん
それはまぁ。。。
最低5億?って感じでしょうね。
一般に発売されるかどうかも不明ですし。

[18: マンション検討中さん]

そもそもなぜあのロケーションで定借なのでしょうね。交通のアクセスはイマイチだし。
番町住みというステータスかそんなステータスを求める人に貸して収益を得る投資対象？
マーケットセグメントが良く分からないです。もう既に議論済みでしょうか。

[19: 評判気になるさん]

売る売らないは地主の意向

[20: 匿名さん]

>>19 評判気になるさん
そういう話じゃなくてなぜ三井はどんなターゲット設定してあの場所で定借にしたんでしょうね？ってのがポイント。
売る売らないが地主の意向というのはあなたが無意味なドヤ顔しなくても誰でも分かること。

[21: 通りがかりさん]

高級賃貸なら良い企画ですね。
ジム付き、ワークスペース付きで。

番町エリアで「定借」という名の「有期利用権販売」はミスマッチですよ。

[22: 評判気になるさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[23: 口コミ知りたいさん]

ここは東南西と3方向塞がり物件？
それとも東は皇居見えるのかな。

定借より賃貸の方が需要がありそう。

[24: 匿名さん]

かまどベンチとかマンホールトイレってなんなのかと思ったら、防災用の設備なんですね。

[25: 匿名さん]

ここの区画のうちの大妻のH棟、グラン三番町を除いた部分全部なんですね。でも、眺望は最上階でも望めなさそう。
西側は同じ高さのグラン三番町26、南側はちょっと低いだけの大妻E棟が幅を効かせてるし、東側は南寄りに同じ高さのラメール三番町で北寄りはちょっと低いけどビルが建ち並び隙間から皇居の緑がちょこっと見える程度、北側はここよりは低いけどビル群が見えるだけ。
西側の低層で植栽を見下ろすくらいのところがいいのかも。でも、西側はエレベーターが並んでいて、居住階がどういう作りになるのかよくわからない。

[26: 匿名さん]

令和４年４月２０日の、
こちらにご参加の方いらっしゃいますか？

東京都都市整備局
「（仮称）千代田区三番町２８計画」に関する
公聴会の開催について
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/topics/r04/topi001.html

[27: マンション検討中さん]

隣に三菱のグランも建つし
三番町のこの高台の一帯は景観がガラっと変わりそうですね。

[28: 匿名さん]

ついに、発表されましたね。
「パークコート　ザ・三番町ハウス」
193戸（一般販売対象戸数145戸）
定借70年
44.69㎡～129.25㎡
五洋建設株式会社

[29: マンション検討中さん]

え、パコなのに
スーパーゼネコンじゃないの！？

[30: 匿名さん]

この微妙な立地で定借はキツいな。
バーゲンセールなら一戸くらい買っても良いか。

[31: 匿名さん]

一般販売されない48戸は地主分ということでしょうかね。
ほぼすべてが賃貸に出されるのでしょう。

[32: 口コミ知りたいさん]

>>29 マンション検討中さん
最近、ゴヨウって建替えや再開発でよく登場するけど、評判どうなん？

[33: 匿名さん]

>>32 口コミ知りたいさん
文京区に本社のあるゼネコンだね。彼らが手がけたリゾマン持っているけどなかなかいい仕事をしているように思う。

[34: マンション検討中さん]

定借はここですか？

[35: eマンションさん]

予想単価です。
共用部も充実させていますし、パークコート、70年なので割安感はゼロでしょう。価格を期待してもがっかりしそうです。

南東角は最も高く設定されますね。
抜ける上3-4階は坪1200-
その下は坪1000-1100
10戸程度なので、この位でも簡単に売り切れるでしょう。

東側が坪900
その他は坪750-850
日照ゼロの北側中住戸は坪700

平均すると850-900くらいでは？

[36: 匿名さん]

定借でその価格はあり得んわ。売れ行きに注目ね

[37: 匿名さん]

千代田区エリアは
最近ブランズ千代田富士見のインパクト強すぎ
パークコートパークマンション超えたって思った

[38: eマンションさん]

嘘でしょ？？あんなしょうもない場所のしょうもないマンションが？？あそこ買うなら近隣ホテルの建て替え買うわ。
そもそもブランズは値付けが最悪、舐めてる。何だよ1600万て、消費者舐めすぎでしょ。担当者も苦笑いしてたわ。1600出して暁星やらお茶の木小学校至近ってないな俺は。セカンダリーマーケットでも駅前はともかく富士見弱いぞ。いいなら気に入ってるなら買えばいいけけど。

[39: 評判気になるさん]

あまり盛り上がりませんね。
やはり定借というのが厳しいのでしょうか。
実際購入後70年は生きていないでしょうから、良いものなら定借でも良いようにも思えて来ます。

[40: 匿名さん]

>>39
この辺りはマンクラも土地勘ないからしょうがないっちゃしょうがないけど
せっかく>>38とか一生懸命煽ってくれてるんだけどね。

[41: マンション検討中さん]

盛り上がらなくてもpc一番町やph三番町26も瞬殺だったけど。

[42: 買い替え検討中さん]

>>41 マンション検討中さん

ですね。たぶん目端の効く人はむしろ盛り上がらないでくれと願ってる。

[45: 匿名さん]

このところの都心マンションの高騰を見ると定借なのにパワーカップルでも厳しいくらいの値付けになりそうだね。
超富裕層向けの特別な物件ってことでもないのにパワーカップルでも無理となるともはやバブルなんじゃないかという気もするけど。

[46: 匿名さん]

一例だけど、50代法曹関係者でお子さんがいなければ、番町の定借70年マンションはなかなかの好条件。所有権との差額を他の使途に回せるしね。超富裕層でも、パワカでもない需要、番町だとそこそこありそう。値付けも、その辺りを見込んでのものになるだろうなと。

[47: 匿名さん]

全く盛り上がらないですが、いったいどの水準で出すのでしょうかね。
富士見でバブル価格物件（坪1200？1300？が出ているので、ここはどうなるでしょうか。あちらの地価はここの半額以下ですが、定借ですからトータルでは同じくらいになるのでしょうか。

[48: 匿名さん]

>>46 匿名さん

番町で築浅物件所有権ならRM使って5千万-1億くらい生涯返済不要の資金借り入れできるよ。借地だと一切使えない。資産性が天と地ほど違う。

[49: 匿名さん]

そろそろ予定価格が見たいですね。

[51: 管理担当]

[No.43～本レスまでは、情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[52: マンション検討中さん]

定借ならいけるかも？とここに期待してたんだけど販売待っている間に相場が上がりすぎて俺の方がサヨウナラになった模様……

[53: 口コミ知りたいさん]

角など良い条件の部屋を坪800で買えればと思うけど、難しいですかね。

[54: 匿名さん]

>>53 口コミ知りたいさん
３年早ければ、買えたと思いますけど、今は無理です。

[55: 口コミ知りたいさん]

>>54 匿名さん
いくらくらいと見ていますか？

[56: マンション検討中さん]

いつ価格わかるの？

[57: マンション掲示板さん]

phグラン三番町26のバカ売れ具合やブランズ富士見の予定価格を考慮すると定借とは言え坪1000は下らないんだろうね。

[58: 匿名さん]

>>57 マンション掲示板さん
そうですね。
定借とはいえ、結構な強気な価格を付けてくるように思います。
PC千代田四番町、85平米で3億5800万で売りに出ています。
定借ですが、富士見傾斜地のブランズより安いとは思えませんね。

[59: 匿名さん]

ここは全く盛り上がりませんね。

[60: 匿名さん]

>>59　匿名さん
>>85平米で3億5800万
この価格を見ちゃうと、買えないと思ってしまうし・・・芸能人とか有名人がこっそり買うんでしょうか。

[61: 匿名さん]

＞＞60 匿名さん
庶民からすると、３.5億円はとんでもない価格ですが、三田ガーデンヒルズは一部屋４５億円ですから、3.5億円なんてかわいいもんです。

[62: 匿名さん]

70年定期借地権付きっていうのがここの場合は判断が分かれるところになるのだと思います。
値段だけ見てしまうと高いようにも思うけど
ここでこの価格なのは定借だからっていうのが大きいんですよね。
お得感は所有権物件よりはあるけれど、
資産価値を考えていくと…というのはあるのかな、と。

[63: 口コミ知りたいさん]

>>62 匿名さん

価格出ました？

[64: マンション検討中さん]

価格表あれば見たいです

[65: マンション検討中さん]

定借か…。

[66: マンション検討中さん]

今まで所有物件しか経験がないので、定借のメリットがわかりません。こう言う私は土地神話に毒された世代なのでしょうね。誰か定借ならではのメリットを教えてくださいませ。

[67: マンコミュファンさん]

>>66 マンション検討中さん
釣りかもしれませんがマジレスすれば税制上のメリットですかね。固定資産税や都市計画税が不要なことぐらいはご存知でしょうが、地代や解体準備金を経費や税務上の損金にできる状況なら節税効果は大きくなりますね。他にもあるでしょうがクイックコメントとして。

[68: 匿名さん]

>>66 マンション検討中さん

借入のしにくさという点は元々デメリットとして言われてますけど、要は、最後に土地代分の資産価値が残るかどうかの差なので、本当はその分丸々安くないとおかしいんですよね。でもそこまで安くない。なので、割高で損ということなんじゃないでしょうか？地代は土地代分の利息と考えればまあ仕方ないとして。
1億のマンションの土地代がもし3000万円なら、定借だったら7000万円じゃないとおかしいですよね？でも実際9000万ぐらいでしょ？土地代が4000万円だったら6000万円じゃないとね。
20年前の定借物件はホントにそんな感じだったんですけどね。

[69: 名無しさん]

>>58 匿名さん
パークハウスグランが手頃だったので、私は抑え目で来ると思っています。確か土地の所有者も同じだったような。三菱に偏ると良くないから、三井に譲ることになったかと

[70: マンコミュファンさん]

ソフト面は良さそうなので、問題は価格ですね。
条件の良い部屋は坪1100、普通の部屋は坪850、悪い部屋は坪700と予想、前払地代入れて。

たいてい予想より高いんですよね。。。

[71: マンション検討中さん]

>>13 マンション掲示板さん
この予想とはずいぶん異なってますがどこかのタイミングで計画がガラッと変わったのでしょうか？

[72: 口コミ知りたいさん]

>>66 マンション検討中さん

1つは、地主が絶対に手放さない土地にもマンションが建つこと。そこが、是が非でも住みたい場所なら、そこに住めるメリットがある。
もう1つは、所有権なら高くて買えないはずが、定期借地なら予算内で買える場合があること。住みたい立地でも、買えないことには始まらない。
いずれにしても、住みたい場所に住める確率が上がることがメリット。所有権と比較しての損得を言えば、必ずしも得ではないが、論点はそこではない。
ほぼ同じ立地で所有権でも手が届き、出物があるなら、所有権の方がよい。つまり、ここなら三菱グランのよい。
まとめると定期借地は、唯一無二と思える立地なら損得抜きで買えば良い。それくらい希少立地だと、実は残存期間が長いと高く売れて、10年くらいで売るなら結果的に儲かったりする。

[73: 匿名さん]

定借のそもそもの目的は、土地利用の活性化。地主に使い勝手のいいようにした地主のための法律であって、借主が所有権より得するための法律ではない。借主は、ありがたい土地をありがたく使わせていただく立場です。

[74: 職人さん]

渋谷宮益坂の三菱分譲が坪３００とか、そんな相場観だよ定借は。
坪８００だの９００で定借買うとか、賃貸の延長線上だよね。資産にはならん。

[75: 評判気になるさん]

70年賃貸するよりは安く住める。賃貸と違って家賃値上げや更新拒否等のリスクがない。という感じですね。そもそも定借は資産というより賃貸に近いです。資産性を求めるならパークハウス一択。

[76: eマンションさん]

価格でて来ていないようですが、結構高いのかもしれませんね。
三菱があと少しで終わりなので、その辺の兼ね合いもありそうです。

[77: マンション検討中さん]

>>76 eマンションさん

三菱のグラン三番町26が完売になったら平均坪900-1000くらいで売り出すと予想します。

この市況で安くは出さないと思います。

[78: 名無しさん]

>>77 マンション検討中さん
105Aが3億って感じですかね。

[79: マンション検討中さん]

本来は定借なので横のグランよりも割安で出るはずですが、グランの値付けが控えめなので価格帯としてはグランと同等になると思います。
こちらは共用が充実しているので若い方には好まれると思います。

[80: マンション検討中さん]

>>78 名無しさん
１０５Aなら3.3億～と予想します

[81: 通りがかりさん]

>>80 マンション検討中さん
高いけど、東急の富士見があの価格ですから、ありそうです。
お隣の三菱は激安ですか？！

[82: マンション検討中さん]

>>81 通りがかりさん
間取りが特殊　100平米以上しか残りがない状況ですが番町であり決して高くはないと思います。
仕様はとても良いです。

東急の富士見は高過ぎると思います。

[83: 匿名さん]

定借にメリットを感じるかどうかは、金融リテラシーの有無によっても変わってくると思う。マンション購入を資産形成の手段の1つと考えるならば、定借物件が同じ条件の所有権物件より一定額安く設定されているとして、月々のローン返済額の差となって現れるその差額分を他の投資手段で50年間なり70年間なり回し続けたとき、最終的に得するか損するかという問題になる。なので、そっち方面に自信がある人は定借にメリットを感じ易いだろう。逆に投資にあまり詳しくなければ、どう考えても所有権物件の方が安牌だ。もちろん、すべては物件の価格設定次第。

[84: マンコミュファンさん]

確かに価格次第。
所有権だと3%が定借で3.3%になると言われてもね、という感じ。

[85: 匿名さん]

>>84 マンコミュファンさん
83に対するコメントだとしたら、たぶん83の言ってる意味を理解できてないと思う。83は差額分を長期複利運用し続けることを想定していて、物件を貸し出したときの利回りの話はしてないから。

[86: 匿名さん]

将来遺産を残す人がいない、相続する人がいないという方には定借はメリットが高いでしょうけど
リセールする可能性があったりお子さんがいてい相続等を行う予定がある場合は
定借に関してはデメリットがありそう。
年齢がある程度いっていて、そのマンションにずっと住むならいいかもしれませんね。

[87: マンション検討中さん]

ここは、グランの価格から推測して、坪五百万から八百とかにはならないでしょうか？
それなら、帰るかもしれないのですが。

[88: 匿名さん]

>>86 匿名さん

相続しないならなおさら所有権が良いでしょ。このレベルのマンション所有権で持ってりゃそれを担保に数千万単位で死ぬまで返さなくていい借金出来るよ。

[89: 匿名さん]

私も、坪五百くらいだと思いますよ。良い部屋で、七百くらい？

[90: マンション掲示板さん]

定借の評価は地代や原状復帰の積立も考慮しないとね。坪単価が割安でも月々の地代やらが高ければ帳消しになるわけで。
その辺りが坪単価一本で評価できる所有権とは違うところだね

[91: 匿名さん]

定借は便利な立地が少し安い設定で購入できる点なのかなと思うので、
もし、坪単価が500以上だとしたら、わざわざ定借を選ぶ意味がないような気がします。
もちろん、子供がいないとかリセールの予定はないというのならよいかもしれません。
そうしてでもココに決めたいという決め手があれば別ですですが。

[92: マンション検討中さん]

言い方がちょっとあれかもしれませんが、定借なので@500とか感覚ずれ過ぎてません？普通に考えれば所有権@900～、定借＠750～でしょ？もっと上かもしれません。
もちろん安いに越したことはないですけど、何か根拠があってそう言ってるのでしょうか？

[93: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん
おっしゃる通りだと思います。（真面目に言ってるなら）相当に相場観おかしいと思います。立地は違いますが、今なら新築なら広尾、中古なら広尾、渋谷に定借物件の事例があるので、調べてみれば500なんて数字は出てこないと思います。（広尾は新築中古とも50年定借ですが、当然500より高いです。まして、ここの立地で70年ですから、500なんてことはあり得ないです。）　まあ、荒しでしょうから、まともに反応するのもやぼですね。

[94: 検討板ユーザーさん]

坪850-1100だと思うよ。
隣が安かった。あと６部屋まだ間に合うかも。

[95: 匿名さん]

定借ってこういう評価になるよ。まぁここは少し特殊とはいえ、
所有権なら２－３倍の値段がついててもおかしくないお部屋。
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FBIZTA88/

[96: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん

神宮前はそりゃそうですよ。皆知ってます。
元々解体期間入れて52年で残存39年、バカ高い借地料90,780/月。定借の中でも図抜けて購入者に不利な設定だったから。
ここはそうならないように祈りましょう。

[97: 匿名さん]

プラウド神楽坂ヒルトップは地下以外は坪500超、上の方は700超。さんざん高すぎるだろと言われながら完売。
その後も相場は上がり続けている上にここは一応は番町。パンダ部屋があったとしても800いくんじゃないのかな。上の方は余裕で1000超え。

[98: 匿名さん]

>>96 マンション検討中さん
ここは、概要欄にあるとおり、渋谷と同じく(一括前払い地代)なので大丈夫です。しかし、95は神宮前を参考にしてる時点で、色々とわかっていない。。。

[99: 匿名さん]

PC神宮前、とびぬけて維持費高いわけじゃないよ。
脳死のアホじゃないんだし。ちゃんと数字見て判断してね。

パークハウスグラン三番町26
100Dタイプ　3LDK　104.53㎡　管理費(月額)66170円　修繕積立金(月額)10年目～14年目　月額31360円　固定資産税（月額想定）50,000円　合計147,530円

パークコート神宮前
管理費30,760円、修繕積立金9,130円、転借地料 108,510円 / 月、緑地維持管理費 8,220円 / 月、解体積立金 2,840円 / 月　合計159,460円

[100: 匿名さん]

で、残存約40年残ってて、クソみたいな安値で売られてる訳だからなー。
上がり相場でイケイケで、残存60年くらい残ってる時の定借はまぁ、売れるだろうけど
残存年数少なくなってどう動くかだよなぁ～。