熱海のマンション事情

[のんきなとーさん]

レアージュ熱海、アデニウム熱海オーシャンスイート、アデニウム真鶴などに
興味があるのですが、熱海のマンションの実態はどうでしょうか？
コッコラーレや、ゼファーなどもきちんと管理されているのでしょうか？

[574: 匿名さん [ 50代]]

膝の半月板を損傷しまして、湯治と称して熱海のリゾマンに通っています。 温泉に入り、のんびりしてますが、実際に膝のリハビリに効果がある様な気がしてます。
自分で書くのも可笑しいですが、リゾマンが有って良かったです。

[575: 温泉好き[女性 ]]

この週末は熱海のマンションでゆっくり温泉に入り、心身共に癒されています。

夕食は人気のイタリアンレストラン「MON(モン)」で、たっぷり魚介類を使ったパスタや熱々チーズのピザ、デザートにイチゴのタルトまで頂き大満足でしたが、食べ過ぎでした。反省。

[576: 熱海好き[女性 ]]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[578: 匿名]

初めて投稿いたします。
いちと申します。趣味はジョギング、読書、食べ歩きです。
学生時代は陸上部に所属しており、夏休みに熱海で合宿。
坂道を利用し毎日猛ダッシュに明け暮れてました。
あれから数十年。想い出の地熱海に改めて向き合いたいと思い、この夏に数日から1週間ほど
マンションをレンタルできる物件を探しております。

日程的にはオーナー様ご優先はもちろん承知してます。
それ以外のなかで可能な日程、場所や間取り、宿泊代金などお知らせいただけますと幸甚です。
秩序を持って利用させていただきます。
どうぞ宜しくお願い致します。

[e-mail]

[579: 匿名さん]

アデニウム濱ノ離宮の興味があるですが評判を教えて下さい。

[580: 匿名]

短期宿泊を希望ですよね、僕も利用したことがあります。熱海駅前のエクステージという不動屋さんにお願いして利用しました。
やはり不動屋さんを利用したほうが確実です。

[581: 匿名さん]

都内に住んでいる者ですが熱海もしくは箱根周辺で
手頃な中古マンション購入を検討しています。

休日に別荘として使う以外に、平日はAirbnbなどで
民泊運用しようかと考えています。

利回り１０〜２０％程度での運用が可能かと見込んで
いるのですが、実際に民泊運用されいる方いらっしゃい
ますか？

また、都内では民泊に対して周辺住民からの苦情等も
問題になっていますが、熱海・箱根あたりではいかが
でしょうか？

[583: 民泊利用者]

私は民泊を利用した経験があります。チェックインの際に玄関鍵を
直接オーナー本人からもらう事はなく、郵便箱の投入口に手を入れて
鍵を探すような物件が多かったです。

また熱海のリゾートマンションの多くは、管理人が常駐して出入りを
監視してますので、度重なる外国人の宿泊は規制の対象となってしまい
民泊の運用は非常に難しいと思われます。

[584: 匿名さん]

民泊利用者さん、レスありがとうございます。581です。
Airbnbで検索してみると熱海・箱根周辺は結構物件数ありますよね。
おそらくホストさんは都内など遠方に住んで、民泊はリモートで運用
されているケースも多いのかと思います。

私もできればそのような形で運用したいと思っているのですが、
中にはマンション管理規約で民泊禁止をしているところもあるのでしょうか。

都内ではかなり問題になり、管理規約で禁止するケースも増えているようですが
熱海・箱根エリアでも同様なのでしょうか。

[585: 民泊利用者]

私が利用した民泊の「管理規約」や「管理細則」の詳細を知り得ませんが、一般的には所有者以外が単独で利用することを制限してるようですので、希望物件の仲介業者に確認できると思います。

[586: 匿名さん]

大都市圏などの新築マンションでは分譲時に民泊を禁止事項として規約に
最初から記載してる所が多いです。
また既に分譲した物件でも決議を取り民泊禁止事項を規約に追加する所が増えています。
ただリゾマンなどは性格上、法人名義で社員の保養所として運用してる部屋も多いので
都市圏の居住専用の物件のように所有者以外の人間の利用を制限するのは
難しいのではと思います。法人でなく個人名義の場合でも友人に貸したりもありますので。
また現実に貸し出す場合、利用者の退出後に次の利用者に貸し出す前に、清掃も含めて
現状回復が必要ですから代行してくれる業者がいなければ自分でやらなければなりません。
通常の賃貸のようにある程度の長期間であれば行く回数が減るので遠距離でも
どうにかなるでしょうがウイークリーの形態でも現実には困難です。
自分も伊豆にマンションと戸建てが有り、何かの形で貸し出したいと思っていましたが
短期の貸し別荘にしろ、長期の賃貸契約にしろ仕事としてやるには管理会社や管理組合に
届け出る、あるいは承認が必要になります。自主管理や戸建ての場合は分譲地外であれば
町内の住民規約の縛りがない限り自由にできる。
私自身、都内でも数棟の賃貸アパートを経営してますがこれも同じ事だと思います。
またそれ以上に困難なのは民泊などで利用するユーザーのモラルの問題でしょう。
必ずマンションの管理規約には騒音や迷惑行為などに対して排除命令や退去命令を
管理組合が出せる条項があります。
普通の賃貸物件では１棟すべてがオーナーの所有物であれば誰にどう貸そうと自由ですが
迷惑を掛ける賃貸人を入れれば他の賃貸人が出てしまいます。
リゾマンでも隣がモラルのない外国人が大騒ぎしていたらどうでしょうか？
そういう意味で民泊の運用は出入りの原状回復の物理的問題、モラルの問題で
５８３さんの見解が正しいと思います。

[587: ５８１さん]

５８６さん、詳しいご回答どうもありがとうございます！
やはり民泊は清掃管理・周辺住民とのトラブル回避がポイントに
なりそうですね。
（もちろんそれ以前に法的な面をクリアする必要もありますが）

清掃についてはちょっと調べてみたところ、熱海では以下の会社が
民泊清掃等のサービスを行っているようです。
http://www.be-after.com/c77951.html

また、騒音については民泊総合スレに情報があったのですが、
最近は遠隔から騒音を検知できる商品もでているようです。
https://minut.jp/

これらのサービスを使えばリモートでも民泊運用が可能そうな
気がしてきているのですがいかがでしょう。

[588: 通りがかりさん]

法的以前に住民からの苦情がでるかどうかでしょう。
空いてる時期にまともな客に貸してる分には苦情なんてでない。

[589: 匿名さん]

民泊を認めている物件であとは利用者のマナーでしょうね。
騒音や共用部分の利用マナーについては必ず規約がある。
私の所有する物件はオートロック｛カードキー｝で２４hフロント体制｛交代制だが
常時６人が詰めている｝です。もちろん民泊は認めてないので内緒で民泊を
やる事は非常に難しい。カギはフロントの収受にしないと複製をいくらでも
作れますから。そこを一般オーナーは気にするわけです。
キー式のオートロックは共用キーなので一度作れば出入りは自由になる。
部屋に入らなくても共用部分が充実してる物件｛大体はプールか温泉｝を自由に
利用されてしまう　　規約で民泊が認められているなら清掃会社の出入りも問題ない
だろうけど家電家具等の配送や部屋のリフォーム、水周りの修理でもカギの収受があるので
フロントに通告しておく必要がある。
だから民泊を認めている物件という事が大前提ですね。

[590: 匿名さん]

５８９さん、ありがとうございます。
なるほど、たしかにそうですね。
都内のマンションでもやはり民泊による共用部分の騒音や使用
が一番の問題になっていますよね。

リゾートマンションでオーナー不在時に管理会社が民泊運用して
くれるような物件があればよいのですが。

[591: 匿名さん]

平日なら問題ないかもしれないが休日やホットシーズンに民泊すると確実に普通のオーナーさんからクレームでそう。
もし民泊するとしても民泊可能時期限定してやるとかしないと荒んだリゾートマンションになると思いますよ。

[592: 匿名さん]

Airbnbで稼働率を調査してみると浅草・渋谷・新宿などは
８割を超えるような物件が多数あって投資効果も高いと
思われますが、熱海や箱根の物件では２割程度と非常に
低く果たして利益が得られるかどうか不安要素が満載です。

[593: Airbnbマスター]

以下のデータを見ればそうとも一概には言えないと思いますよ。
過当競争に陥って収益率が下がっている都心より、
今後は地方（リゾートエリア）が狙い目かと。


◼︎静岡県熱海市Airbnb稼働データ
http://airlabo.jp/article/?area_id=22205

◼︎東京都新宿区Airbnb稼働データ
http://airlabo.jp/article/?area_id=13104

[594: 匿名さん]

そこまで無理せず普通に賃貸マンションとして貸すという手もあるわけだが

[595: Airbnbマスター]

熱海エリアであれば２LDK賃貸で平均家賃6〜7万円/月といったところでしょうか。

一方、民泊（バケーションレンタル）で運用できれば、
上記Aribnb稼働データからすると平均１泊14000円、稼働率50％として、
月間20万円弱の収入となります。
その上で、自らも別荘として使用が可能なのですから、やはり賃貸よりも
民泊運用の方がメリットがあると感じてしまいます。

もちろんデメリットがあるので現実には難しいため、上手い解決策を模索中
というのが現状です。何かよいアイデアあればぜひ教えてください。