オープンレジデンシア小岩ステーションフロントってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小岩ステーションフロントについての情報を希望しています。
小岩駅徒歩3分の駅近マンションですね！
北口再開発エリアに近くて期待できますね！
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koiwa/

所在地：東京都江戸川区西小岩一丁目1945番1（地番）
交通：JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.85平米～75.88平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[35: マンコミファン]

値付け担当者の感覚が疑われます？すでに契約した方がいるなら可哀そうです

[36: 坪単価比較中さん]

こちらの価格は
価格：5,200万円台予定～7,200万円台予定
間取：2LDK～4LDK
専有面積：53.55m2～75.88m2

プラウドタワー小岩3期の最低価格 6,300 万円台（2LDK　67.11 m2）ですからね

[37: マンション比較中さん]

頻繁に営業電話を掛けてくる位厳しい状況なんだと思います。
小岩地区の新築マンションを検討することなく、この物件だけ見て購入決めちゃった人もいるんでしょうが、比較したらあまりメリットが無いでしょう。

[38: 職人さん]

>>37 マンション比較中さん
私も地元住民で今でも駅周辺を歩くと、必死にチラシを渡されそうになるので苦戦してるんだなって感じました。東京都も転出超過に転じた事ですし、少し様子見だなと思ってます。

[39: マンション検討中さん]

駅前と現地とで2人でチラシを配っていて、プラウドのマンションギャラリーから出てくる人にも声かけてるの見ると相当売れてなさそうです。

[40: 検討板ユーザーさん]

このマンションについてはプラウド売り切ってからが本番でしょうね
だからプラウドに興味持った人に声かけもしているのかと

[41: マンション検討中さん]

プラウドと比較するとここを購入するメリットが見つけられないから売れ行きが厳しいのは仕方ないですよね

[42: 評判気になるさん]

プラウド3期の価格が発表されれば売れるかもですね

[43: マンション検討中さん]

プラウドって、管理費修繕費が凄く高いじゃないですか。ずっと住むこと考えるとランニングコスト考慮したら、オプレジの値段と差が開くと思うんですが。
プラウド買う人って、何年後かに売って買い換えるの前提なんですかね。

[44: 検討板ユーザーさん]

最近は住み替えが流行りですからね
家族環境の変化などで臨機応変に引越しするのではないかと

[45: 評判気になるさん]

営業さん、ご苦労様です。エンドユーザーに少しでも高く（今の価格設定で）売りたいですよね。自分だったら買いますか？人として知識のない方に高値つかませるのはどう思うのでしょうか？自分の知人に勧めたら如何ですか？

[46: 江戸川]

管理修繕費は最初だけ安く見せるというのができるので、将来まで見た方が良いですね。
管理修繕費が最初安いという理由だけで、買ったけど数年後の値上げ幅が大きくて10年、15年後はタワマンとも差が埋まってたりしますね。

[47: マンション検討中さん]

>>43 さん

管理修繕費は高いですが、ここより共用施設充実、内廊下タワマンですからねー
プラウドの方が売却時の値下り率は低いでしょうから売却後支払った金額を計算するとここの方が高くなる可能性もあるのではないでしょうか？

[48: マンション比較中さん]

今現在の世論的に考えるなら、タワマンの方が資産価値があるでしょうね。
ただ、タワマンはハリボテに近い作りで高級感を見せてるだけですし、大規模修繕問題等もあるので、一般庶民が気が付き始めたらその時はどうなってるかわかりませんよ。
とはいえ、現段階でのここの価格は、それらを考慮しても高過ぎると思います。

[49: マンション掲示板さん]

>>48 マンション比較中さん
タワマンがハリボテに近いとは、どの様な理由でしょうか。教えて頂けると助かります。

[50: マンション比較中さん]

>>49 マンション掲示板さん
https://www.towermansion-tokyo.com/?blog=%e3%82%bf%e3%83%af%e3%83%bc%e...

あくまでも一例ですが、タワマンの一般的な造りに言及されています。
騒音が発生しやすい＝悪いという図式ではないのは理解しています。
タワー系は付帯設備は立派ですが工法にお金が掛かり過ぎてしまい、結果的にそれが値段の高騰にも繋がっています。
しかもその掛けている費用というのが、高級マンションの造りとは別のベクトルで掛けざるを得ない為、値段と造りとが比例していないのです。
特にこちらのマンションと同様な板マンションや低層の高級マンションと比べると、躯体の造りが大きく違い、そこをハリボテだと書かせて頂きました。
決して悪いという話ではありません。

要は高いから高級マンションであるという事ではなく、タワマンにした結果高くなってしまっているということです。
当然それには売れるから高くなっていっているという側面もあると思います。

[51: 口コミ知りたいさん]

ハリボテでもプラウドのタワマンの方を買います。でも残り戸数がなくなってきましたね。プラウドの周辺でこちらのマンションの関係者がチラシ配っているそうですね。

[52: マンション掲示板さん]

>>50 マンション比較中さん
解説ありがとうございます。
タワマンもピンキリなので一概には言えないかもしれませんが高く建てるが故のコストは確かに発生し、必ずしも購入者の期待通りとはいかない物件も中にはあるかも知れませんね。一方で眺望やニーズはあるので今後も当面はタワマン優位な状況は続くのかなと思っております。

[53: 匿名さん]

6600万円台～。23区内はどこもマンション価格が高くなっている印象です。買いづらくなってきました。
端数を四捨五入して経費として考えるにしても「7,000万円の住宅ローンを組むために、年収1000万円以上必要」だそう。
パワーカップルと呼ばれる夫婦なら払えそうです。

固定資産税もかかります。
これは毎年50万円程度用意しておけばいいでしょうか。余裕を持って・・・

[54: 匿名さん]

ここまで駅に近いという条件も、値段が高くなる要素ではあるんでしょうね。
なんとなく小岩だと下町っていう印象が強かったんですが、
秋葉原とか新宿に乗り換え無しで行けることを思うと、それすら高くなる要素になるのだろうなぁ。
親からの援助とか、共働きのご家庭とか、
それなりに余裕がある人にはいいのかな。

[55: 匿名さん]

固定資産税ってどれくらいになるのかっていうのが気になりますね。
駅に近いと
高めになりやすいという話を聞いたことがあります。
大体の目安って
営業さんに教えてもらえるものなんでしょうか。
わからないと、全然マネープランが立たないような気がする。

[56: ご近所さん]

試算は出してるはずなので、諸経費諸々聞けると思います。
近所の新築を購入した際には、違う販社でしたが教えてくれました。
目安として書いておきます。

築5年以内
駅徒歩3分
70平米前後
新築住宅の特例措置を考慮して12万円前後

だいたいこれくらいです。
恐らくですが、これよりも高くなるのではと思います。

[57: 匿名さん]

ご近所さんの固定資産税情報は大変参考になりました。
固定資産税の評価額ですが、駅近はもちろんですが建設コストが高いほど固定資産税評価額が高くなり戸建てよりもRC造のマンションの方が高い傾向にあるそうですね。

[58: マンション検討中さん]

ここに限らず、固定資産税って高いですよね。毎月の修繕積立、管理費に加えて、固定資産税が重くのしかかりますね。
当初5年はいいですが、6年目以降固定資産税が上がるのがキツイですね。賃貸とは、比べられないですが、賃貸の家賃と同じ住宅ローン返済で住めますよと言われますが、それ以外の出費で、月4万円くらい上乗せされますので、結構出費ありますし。

[59: ご近所さん]

家族構成によりますが、ファミリータイプの賃貸がかなり高額な為、分譲の方が安いというのはあながち間違っては居ないと思います。
ただ、それは築浅や駅近等の良条件を加味すると、やはり賃貸の方が安くなる傾向ではないでしょうか。

ただ、営業文句として話しているのを鵜呑みにしていると、ローン返済以外の出費で手痛い目に合うのも事実です。
特にチラシ等はなんで問題にならないんだろうと思う程、限りなく黒に近いグレーな書き方してますよね。
ボーナス払いのところは小さく、修繕積立、管理費なんかは別表記だし、固定資産税等の販売に関係無い部分は一切言及無いし。
実際、営業担当に聞けば答えてくれますが、聞かないと教えてくれない事は多々ありますからね。

[60: 匿名さん]

賃貸のほうが割高で分譲住宅を購入したほうが得という話は地域差はありますが多々聞きますね。
年々、マンション価格が高騰しているので賃貸のほうが安いというのは、昔の話になっているように感じます。

ただ、分譲の場合だと固定資産税を支払わなくてはなりません。
月々のローン返済と賃貸の価格を比べるとそうかもしれませんが、家を維持するのにはいろいろと費用が掛かるなと
日々感じますね。

[61: 通りがかりさん]

持ち家の方がお金を払えば（専用部分管理規約内なら）どうにでもなるので楽です。

[62: マンション検討中さん]

賃貸は、あくまで他人の所有ですし。実需で住み続けていて、将来、風呂とかリフォームとかできるのは分譲ですよね。年取ると、住み替えとかも難しくなるから、維持費が高くても分譲のほうが、リフォームとかしたりして、質の高い生活水準を楽しめると思いますよね。

[63: 匿名さん]

B1タイプの間取りを見ていて、
キッチンがやや手狭な印象を受け、冷蔵庫の配置も難しそうにみえました。
あんまり大きいサイズだと設置が大変そうですね。。

[64: 購入経験者さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[65: マンション検討中さん]

新小岩ならシティテラス一択でしょ。

[66: 匿名さん]

ご参考まで…。

東京都都市整備局
JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業（江戸川区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/koiwa/saikaih...
報道発表資料　2020年01月23日
JR小岩駅北口地区再開発組合の設立を認可します
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/01/23/07.htm...

JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業
https://koiwakita.com/
国税庁　法人番号公表サイト
JR小岩駅北口地区市街地再開発組合
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

[67: マンション掲示板さん]

内見行ってきました。部屋は良かったんですが営業の方のレベルが低過ぎて呆れましたね。知識がないのかふかしてるのか知りませんが、あの営業トークで買う方がいると思うと気の毒だなと。

[68: 購入経験者さん]

[削除に関する話題のため、削除しました。管理担当]

[69: 匿名さん]

小岩駅前の商店街の道みたいなの良いですね。
一般的なスーパーとかに比べたら種類とか価格はかなり違いそうですが、
馴染みの店とかできたら単純に面白そうに思います。

[70: マンション掲示板さん]

営業さん。まだ部屋すら見てもないのに「この物件は手放すとき必ず売れる」の連呼で嫌気が差しました。まず一度住むことを考えるのが普通では？とにかく売れればいいという考えが全面的に出ており、寄り添って話を聞く当たり前のことが出来ない営業力には残念でした。また、スラブや天井、床の構造の説明が一切なく、建物や近隣、環境に対して不安でしかありません。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[71: ご近所さん]

立地も悪くないですし、セキュリティ面も銀行絡みが入居するので担保がありますが、どうも営業の仕方でだいぶ印象が悪くなってますよね。
駅前であれだけ節操なく営業しているのも悪印象です。

[72: 購入経験者さん]

>>70 マンション掲示板さん
賛同します。その一方で営業マンの連呼も納得です。将来の残債も気にするのが昨今のマンション事情ですから。ただ営業マンの方との意見の相違は「この物件は手放しにくい＝人気が無く、安く買い叩かれる」と感じるところです。

[73: 検討板ユーザーさん]

>>71 ご近所さん
確かに、、プラウドの前でチラシ配りしているのを見てちょっとやりすぎだと思いました。野村もいい迷惑だと思います。

[74: 匿名さん]

オープンのMR行ったのは初めてでしたが、会社の営業スタイルがあんな感じなのか、売り方が下手だなとは思いますね。もう少しどっしり構えてビラ配りにお金かけるならMRの内部とかにかければ良いのに。

[75: マンション掲示板さん]

>>74 匿名さん
本当に営業の質が低すぎてびっくりしますよね。

[76: 通りがかりさん]

オープンハウスの泥臭い営業が、あの価格で買えるんですよねぇ。好き嫌いはあれど、広告費やモデルルーム費用を落とす事によって販売価格を下げられてる。とっても合理的だと思うよ。
ここでぐちぐち言ってる人らは、再開発の三井のマンションはいくらするのか知ってるのか？笑
だったら待てばいい

[77: 購入経験者さん]

モデルルーム費用が気になるなら住友行った方がいいんじゃないですか...？
あそこはオプレジと違って物件ごとにモデルルーム作らないのでおそらく一番費用を節約してると思いますよ？
あと三井のマンションはタワマンなのでそもそも購入層が違いますねｗ

モデルルーム見学してきましたが営業さんの質は他の方が言ってる通りでした
前たてリスクもさることながら南側に大きなマンションがあるので採光がかなり厳しそうです
ただ駅チカかつスカイツリービューがあるので、短期的に住むには良い物件かなって思いました

[78: 評判気になるさん]

>>76 通りがかりさん
完全に当物件営業じゃんｗｗｗ
コメントひど過ぎるｗｗｗ

[79: 通りがかりさん]

>>78
オープンの営業は個人的に好きなだけです。勘違いさせて申し訳ないです。
と言いながら、私はプラウドタワーを購入しました…。

[80: マンション掲示板さん]

>>76 通りがかりさん

営業さんお疲れ様です。こんなとこでぐちぐち言ってとありますが、元々ここは意見をする場ですよ。それに泥臭い営業に対してではなく、トークや対応力の質が他社に比べて低すぎます。物件の知識も素人並で心底呆れます。

[81: 匿名さん]

最寄り駅まで３分と近いのは魅力的ですが
間取りが狭いかなと感じました。
特に４ＬＤＫなのですが７０平米台で４部屋は無理がありますね。
４帖が２部屋。子供部屋としてもちょっと狭いかな。
机とベッドを置くとほんと狭そうです。

[82: マンション掲示板さん]

>>81 匿名さん
同意見です。平米と間取りの使い方が悪すぎですね。魅力的なとこは徒歩3分のみ。ただ、総合的にみて販売価格は高いなと。小岩にはもっと近くてグレードのいい物件がありますね

[83: 通りがかりさん]

この物件のメリットは、徒歩3分と、1階2階に銀行が入ることのセキュリティ面。
間取りに関しては、好みだからなんとも。
実際、新築や築浅中古で、小岩駅付近だと、あんまり選択肢がないんですよね。
ネット見てても、物件ないし。
値段と予算と相談ですね。

[84: マンション掲示板さん]

>>83 通りがかりさん
メリットが建物じゃなく銀行ありきのセキュリティー面って少なすぎる…
どうしても小岩で新築って人がいるなら選択肢に入るんですかね