イニシア神戸森北町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

イニシア神戸森北町についての情報を希望しています。
稲荷神社の近くに新しくマンションがたつようです。
一部屋が広めでいいですね！
公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A83161/index.html

所在地：兵庫県神戸市東灘区森北町4丁目2番1他（地番）
交通：東海道線「甲南山手」駅より徒歩7分
阪急神戸線「岡本」駅南口より徒歩18分
東海道線「摂津本山」駅北口より徒歩18分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.08m2～112.72m2
売主：株式会社コスモスイニシア、ベルエステート株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[76: 匿名さん]

あら、そうなんですか？
完売が近いから掲載が下がるのだったらわかるのですがどうしてなんでしょうね？
販売の数が今のところ5戸となっていて
販売期すら掲載されていないので、
そもそもがどの段階にあるのか？というところですが…

[77: 匿名さん]

２０２１年１２月竣工済で、先着５戸なので、売れ残っているというイメージはありますね。
間取りが広いとはいえ高額物件ではありますが、購入できる方は結構いらっしゃると思います。
なぜここまで残ってしまっているのか疑問ですね。

[78: 検討板ユーザーさん]

あくまで個人的な主観です。絶妙に立地が不便。駅から遠くは無いのですが近くもない。動線にスーパーが無く坂の上にある立地。億越えのプランもあるが、お世辞にも豪華とは言えないエントランス。玄関前カメラ無し、ディスポーザー無しなど後から追加出来ない設備が不足。狭いバルコニー、天井が2.4mと低い等。ただし建具のセンスはとても良かったですし、収納も充分かつ使いやすそう。1千万安ければ真剣に検討したと思います。

[79: 匿名さん]

こちらは総戸数が21戸と小規模マンションですが、長期修繕計画はどうなっていますか？
公式サイトによれば30年ほど経過した頃に高額な費用を要する工事が見込まれるので30年間にわたる「長期修繕計画案」を提案していると書いてありましたが、具体的な費用も確認できまていますか？

[80: 匿名さん]

モデルルームに行くときに見せてほしいと伝えておけば
長期修繕計画書は見せてもらえると思いますよ。
他のデベで見せてもらおうと思ったとき、その場では見せてもらえなかったので（モデルルームに常に置いているわけではない？）
見たい場合には伝えておいた方がスムーズなんじゃないかなと。

[81: 匿名さん]

長期修繕計画って、デベが作成したバージョンだと甘く作っていることが多いので（月々の固定費を安く見せるため）
実際にどうなのかっていうのは本当にきっちり確認した方がいいと思います。
作り直すとなると、
それもそれで作り直すだけでかなり金額がかかるので（調査会社に頼むため）。
いろいろ難しいですね…

[82: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが完成後もずっと売れ残っている場合、その部屋の管理費と修繕積立金ってデベが負担しているのでしょうか？
数ヶ月なら許容範囲かもしれませんが年単位で人が入らないと修繕計画や管理費足りない分はどうしているのかと

[83: 匿名さん]

>>部屋の管理費と修繕積立金ってデベが負担
デベが負担していると聞きました。掲示板情報ですが。
マンション買う側としては、買う方が負担しているとイヤだなと思っていたら、デベが負担しているんですとのことで。

修繕計画、管理費などはマイナスになるんじゃないでしょうか。

[84: 匿名さん]

購入側が気になることって今後の維持費なんですけどね。マンションは購入したら終わりではないですから、
ローンが終わっても管理費や修繕費を払い続けなければならないので、
個人的には修繕計画や管理費のことや管理組合に率先して参加するのって大事だなと思っています。
長期的住もうと思ってらっしゃるなら、購入前に確認しておくことも大事でしょうね。

[85: 匿名さん]

未入居住戸の管理費と修繕積立金は何年であろうと売主が負担するはずです。
ごくまれに引き渡しから何年かは負担するがその後は住人で按配するマンションもあるようですが、その辺りは確認しておいた方がいいと思います。
もし管理費がマイナスになるとすれば未入居が多い事で駐車場に空きが出た場合でしょうか。

[86: 匿名さん]

まだ3戸が残っているようですが、値引き交渉はききそうですか？
こちらの売主は株式会社コスモスイニシアとベルエステート株式会社の共同開発となっていますが売れ残ったマンションは値引きする方針か、一切値引きなしで時間をかけて売り切る方針かどちらでしょう。

[87: 匿名さん]

値引きはデベロッパーによりますよね…
大商談会みたいなことが書かれていると、値引きされることが多いときいたことがありますが
そうじゃない場合は、
話してみないとなんともいえないなぁ。
たとえできても、口外できない場合も多いらしい。

[88: 匿名さん]

本山第三小学校、本山中学校学区というのが公式サイトに大きく書かれていたんですが
有名な学校なんでしょうか。
中学校は、徒歩24分と書かれており
恐らく実際に歩くと軽く30分以上かかってしまいそうです。
自転車通学等は可能なのでしょうか。
小学校は近いですが、中学校は部活後、夜くらい時には親として心配です。

[89: 匿名さん]

本山中学校は制服がリニューアルされて、結構評判がいいと聞きます

以前は全体的な学力が高めだ、ということは言われていますが今はどうなんでしょうね
教育熱心な方は比較的多いエリアだと思われます
勉強を頑張りたい、というのがあるご家庭ならばいいんじゃないでしょうか

[90: 匿名さん]

先着順が4戸となっていますけど、その中に棟内モデルルーム家具付き住戸とか最上階キャンセル住戸も含まれるのかな？最上階は1億1千万円台だったのが9千万円台となっているそう。ルーフバルコニー付きの角住戸で100㎡超。
全体的に、広さに対して価格は今どきの一般的な価格～に思えるけど、管理費と修繕積立金がけっこうな負担に思えます。

[91: 通りがかりさん]

何せ小規模物件なのでランニングコストの負担は大きいみたいですね。

[92: 匿名さん]

まぁ、小規模マンションだと、いろいろコスト面は否めないですね。
将来的に空き家が増えてきてしまったら・・とか気になります。
人とあまり関わりたくないので、大規模マンションよりもいいなとは思うのですが。

[93: 匿名さん]

空き家自体が増えてしまっても、基本的には管理費・修繕積立金は所有権者が支払わなくてはならないので
大丈夫、ということにはなっていますが…。
ただ相続などで継承者がなかなか決まらない、ということも起こりうるのかなぁ。
小規模マンションのよいところとしては、
結構小回りが利く、というのと、管理組合も当事者意識が高い方が多いことが挙げられるので
長い目で見ると悪いことばかりではないです。

[94: 匿名さん]

今はモデルルーム仕様住戸が全室照明、あとはいくつか家具が付いた状態で販売になるらしい。あの価格は定価ですか？
家具を付ける分、値引きという形なんでしょうか。
いずれにしてもそういうことをしだしているということは
完売はもう少しというところなのかと感じられます。

[95: 匿名さん]

ホームページ見たら完売してましたね。