おすすめの設計監理会社を教えてください

[某マンション理事]

マンションに入居後10年が経過し1回目の大規模修繕の時期になりました。
大規模修繕を実施するに当り設計監理会社を探していますが、管理会社も｢よくわかりません。｣というばかりでどう探してよいか見当がつきません。
ついては、皆さんの経験・実績からのおすすめの会社を教えてください。
ちなみにエリアは横浜市内です。

[1: 匿名さん]

中堅どころならどこも遜色なく、きちっとしてくれるでしょう。
ただアフターフォローのことを考えると株価など、企業の安定性を考慮して決めるのが説得力あるのではないでしょうか。

[2: 匿名さん]

>>1
それは施工会社のことでは。設計監理、つまり設計事務所では株価云々は無理ですね。

小生の経験でも、設計事務所は、設計段階ではどこまで丁寧に現場を調査し工法判断を行い、現場段階では、詳細診断に基づいて適切な対象視程と工法変更指定ができるか、ということになりますが、特に「丁寧な調査」となると、後々の管理組合とのお付き合いを考慮した設計事務所の営業姿勢の領域も大きくなってきますので、いろんなルートで口コミの評判をあたるのがよいと思います。
掲示板では固有名詞を期待するのは、なかなか難しいかと思います。

[3: 匿名さん]

マンションの規模がわかりませんので、総戸数があれば、目安がつけ易いと思います。

私のマンションは５０戸の小さなマンションで、管理会社は悪名高いＧ社なので、管理会社を外して大規模修繕工事を建築に詳しい人を中心にして行いました。
設計管理会社の話も出ましたし検討しましたが、無駄なお金が掛かると言う事もですが、Ｇ社のような大きな会社と関係がある会社が多く、管理会社を外した意味がなくなるし結局支払う場所が変わるだけで、無駄なお金が支払われると言う事に変わりが無い会社が多いのがわかったので設計管理はやめました。
これは、建築に詳しい人が中心になってくれたから出来たので、どこのマンションでも出来るとは思いません。

建築に詳しい人も、公明正大に行いたいからと、自分が推薦したりするのは避けアドバイスに徹していました。
色んな人から推薦する業者があつまりましたが、その中で、Ｇ社に関係する業者が多かったのです。

これに関して一般に知られるはずがないのですが、何故かこれまでにはなかった、管理組合のポストに業者の営業案内が投げ込まれたりもしましたが、おもしろいことに、応募の期間が過ぎると、それ以後は一切、営業案内は入りませんでした。
どうやらＧ社が情報を流して仲間の業者にさせたのでしょう。

業者はひとつひとつ、建築に詳しい人が中心になり、色んな質問などをし、その答えなどを皆で聞き判断し、値段だけではなく、会社の大きさのようなデーターではなく、考え方を見るようにしました。

ある施工に自信が無い会社の場合、やたらアフターサービスを力説するのです。
施工が悪いので、良く補修に行くので、結局、悪い会社だと言う事がわかりました。

良い会社は、アフターサービスを力説せず、如何に状況を見て、無駄にお金の掛かる工法を選ばず、しなくても良い部分はしないなどの配慮をしてくれます。

このような良い業者を選ばれれば、設計管理の必要はありませんよ。

設計管理をするのは、余程大きな物件か、お金があり余っているマンションで良いのではないでしょうか？

どちらにせよ、信頼出来る判断をしてくれる人を中心に行えば、建築に詳しくなくとも自分たちで行えると思います。

お勧めは、地元で長く行っている業者さんで、ＣＭにお金を掛けていたり自社ビルが豪華で立派ではない会社がいいでしょう。
　
　

[4: 匿名さん]

私の住んでいるマンションの１３年目の大規模修繕の情報です。
積立金は余裕があったので、１戸当り１００万の範囲で工事を依頼しました。
施工会社は大手ゼネコンです。
工事の内容は中々良くて満足の部類に入るんじゃないかと思います。
工期は約７ヶ月、工事代金総額は約２億です。
そのうち設計・監理については地元の設計コンサルタントへ依頼。
コンサル料は約９５０万です。
設計・監理の額は高いような気がします。

[5: 匿名さん]

１戸当り１００万円とは、とても豪勢ですね。
特殊な材料を使っているとか建物自体に凹凸が多いのかタワーマンションなのでしょうか？
私のマンションは、大手「三〇」さんで４０世帯で約２０００万円でしたので、１戸当り５０万円でした。

[6: 匿名さん]

相場としては１戸当り７０万といわれていますが１００万にしました。
私どものマンションは１４階建ての普通のマンションです。
多少お金のかけすぎだったんですが、今までの仕様を総体的にグレードアップしました。
屋上防水とかルーバルも全然内容が違っていますし、通路も全部剥がしてかなり上質のシートにするとか
それに駐車場の補修工事、プールを壊して送迎用や緊急のパーキングに作り変えるとか、ＥＶの補修等々
そこまではしなくてもいいのにと思っているところにまで手が入ったのは事実です。
積立金に余裕があるのもありますが。（駐車場が２００戸に対し３００戸分あるのも一理由です）
ただ丁寧な工事で確かに総体的にきれいになりグレードアップされたようです。
新築みたいになりました。

[7: 匿名さん]

相場７０万円と言うのは、昔から大手ゼネコンが利益を十分確保できるように広められた金額の認識ですね。
公的な情報も、天下り先の確保と言う事から、この金額を推奨しています。

屋上防水をやり直したのですか？
それは水漏れが発生していて止められなかったからでしょうか？
一般に、屋上防水はやりかえる必要はありません。
やりかえるのは、業者が利益を上げる為に保証は１０年しかないのでやり直すのが一般的ですと言って説得して工事を行わせるのですが、此方の場合、修繕積立金が有り余っていたと言う事ですので、それを承知で行われたのなら良いのですが、もしかして、次回の工事や節美などの工事費用まで使ってしまったと言う事ではないですよね？

代規模修繕工事で外回りを直したあと、使い方により時期は変わりますが、給排水関係の工事が必要になりますので、大規模修繕工事を行う時には、今後の工事の費用を残して計画しないと、今これだけあるのだから使ってしまおうなどと無駄な道路工事をする行政のような考えでは、次の工事のときにお金がなく、一時金として数十万円の修繕積立金を徴収することになったりしますからね。

そのことが気になりました。

[8: 匿名さん]

>>7
大規模修繕積立金は、当然長期修繕計画表に基づいて１戸当り月の必要修繕積立金を徴収しています。
屋上防水については、２ヶ所の建築士に診断してもらいました。それによると現在は雨漏りはしてないが、
台風シーズンになるともちこたえられなくなるとの診断がありました。
屋上防水はやりかえる必要がないとはどこからの情報なんですか？
大規模修繕工事は、外回りだけでなくむしろ建物内を中心におこなわれました。勿論足場を組んでの外壁補修や
ベランダのシーリング、壁の塗り替え、洗濯干し場の器具の取替えとかもやりましたよ。
網戸の張替えや窓枠のシーリングも。
通路のシートのやり替えや塗装の前面塗り替えとかも。当然通路や壁面の劣化補修も各戸の下巻の塗り替え等も。

[9: 匿名さん]

下巻は玄関の誤りです。

[10: 匿名さん]

建築士が台風シーズンになるともちこたえられなくなると言うのでしたら、そのマンションが建ってから、台風の時には大丈夫だったのでしょうが、どうして急にもちこたえられなくなるのか、おかしいですね。
もしそうなら、防水が悪くなっているのではなく、建物の構造上、台風の時の雨風で防水層とは別の部分から雨水が吹き上げられ浸入し易い構造の部分があるようですね。
例えば、バルコニーのサッシの下場の立ち上がりが低いとか、屋上のパラペットが低いとかの構造上の指摘をカバーするために行う必要があったのかも知れませんね。

でも、そうなら、もっと早い時期にあった台風の時に、雨漏れが出ていても良いと思います。


一般的な屋上防水ですが、１４階建てですと普通の鉄筋コンクリート造でしょうが、近くに大型トラックが頻繁に走り常に進藤が建物に及んでいるとか、元々躯体が弱く外壁にクラックなどのひび割れが多く出ていたような建物であれば、大型トラックなどの進藤で建物が痛み易かったり骨組み自体の施工の悪さとかで屋上のスラブにもひびが入って来ているので、それを補強する為に屋上防水を一度剥がさないと直せないなどの理由があるのなら判るのですが、躯体に問題が無いのなら屋上防水はアスファルトのシート防水だと思いますので、やりかえると言うのは聞いた事が有りません。

昔から、防水の仕事を取る為に、１０年の保証が過ぎたらやり直して保証をつけて安心してもらい、防水の大口工事が受注でき、担当した診断士も潤うという事もあり、決して悪いことではないのですが、東京都内の新耐震以前の築４０年以上の古い建物でも、補修できないほど漏れていない建物は、防水をやり直すという例がほとんどないのが実情です。

しかし、マンションの場合、積立金に余裕があり、幾ら使っても良いのであれば、使える物であっても、ちゃんと理由がわかった上での判断なら、やりなおしても良いと思います。

また、やたら外壁タイルを貼り替えるなどを勧める業者や設計士も同様で、タイルをやりかえるにはそれなりのリスクが伴いますし、他の傷んでいないタイルなどにも悪い部分のタイルを外す進藤などの悪影響を与え寿命を短くするので、良い業者であれば、必要最小限に限定して行うのが通常です。

昔の擦り傷の治療は、消毒して乾燥させかさぶたを作り、何度も消毒を繰り返して治すので時間もかかり、痛くて傷跡も残りましたが、今の擦り傷治療は、水で汚れを洗い流しただけで砂などは洗い流しますが消毒も余りせず、軟膏もつけずテープでフタをして乾燥しないようにするので、傷が早く直り跡が残り難いのに似ています。
　
医者がそうなのですから、昔の慣わしが当たり前の建築では良くあることですし、今でも本気で信じている人も多いので、知らないと、無駄なお金を納得して支払っていると言う事が多いのです。
　

[11: 匿名さん]

>>スレ主
横浜市内なら、外で出て探すのも、電話するのも容易だと思うんだが・・・・
　①売り元に物件の実際の設計事務所を紹介してもらう。
　②物件の建築施工会社に紹介してもらう。
　③横浜市役所に相談に行く。

むしろ匿名掲示板で具体的な名称出ても、振り回されるだけでしょうに。
ほんとは、地域のマン管士の団体などに相談に行け！っていいたいけど、最近大きな訴訟があったようなので差し控えておきます(笑

[12: 管理組合理事経験者]

>>1

直接的な回答ではありませんが、紹介してくれそうなところは、まずは市役所かなって、自分も思います。

市役所以外では、以下のような団体にあたってみるのはどうでしょうか？

社団法人　日本建築家協会　メンテナンス部会
http://www.jia-kanto.org/mente/enkaku/index.html

NPO日住協
http://mansion-kanrikumiai.or.jp/

NPO集住センター
http://www.npo-syujyu.jp/

日本マンション学会
http://www.jicl.org/

マン索ねっと
http://www.mansaku-net.jp/

時間があるなら、これらの団体が主催や共催しているセミナーなどに参加して、つながりをつくって相談してみるなどもいいと思います。


個人的に気になっているのが、
株式会社スペースユニオン
http://www.spaceunion.co.jp/

「マンションにいつまで住めるのか」などマンション関係の本を何冊か書いている藤木良明氏の設計事務所です。著書を読むとと、こういう方に長期修繕を見て貰えたらと感じますが、ホームページの実績表を見ると、平成１８年以降の実績が書かれていないことからすると引退しているかも知れません。

[13: 匿名さん]

設計監理を出来る管理会社に変更することです。

[14: 匿名さん]

信頼出来る工事会社を選べば、管理会社も設計管理士も不要ですよ。

その為には、建築に詳しくリベートなどを取らなくて信頼出来る居住者などが理事もしくは修繕委員と言う役職を作り、その役になってもらうかアドバイザーとして協力してもらう必要がありますがね。
これが実現できれば、無駄なお金をかけずに、そのマンションに適した工事内容を適正価格で行えますよ。
　

[15: 匿名さん]

最低限でも、理事が自ら調べる労力を惜しまないことが必要でしょう。＜誰かがやってくれるでは無理。

[16: 匿名さん]

仰る通りだと思います。
自分の資産なのですから、自分がすると言う考えがなければ「ぼったくりバー」の餌食となるでしょう。

[17: 匿名さん]

>>10

>一般的な屋上防水ですが、

何を持って「一般的」と呼んでいるのでしょう？

アスファルト防水なら３０年以上でも大丈夫でしょう。アスファルト防水って、最近は少なくなっていませんか？

ウレタン防水やシート防水の場合、設計寿命の半分程度の期間を保障期間にしているという話も聞いたことがあるので、そうだとすれば、問題なければ保障期間の倍程度は使い続けていいと思いますが、定期的なメンテナンスは必須だと思います。

例えば、２０年保障でも、５年毎にメンテナンス(有料)が条件になっているということもあるようです。

屋上防水は完全リニューアルでなく、メンテナンスだったということはありませんかね？

[18: 匿名さん]

昔のようなアスファルトを溶かして塗るアスファルトシール防水は、臭気などの問題もあり、少なくなって来ているようですね。
主流はアスファルトシート防水ですね。
平場での寿命は、アスファルトシール防水と同じだと考えられていますし、実際にもそのような結果を出しているようです。

ただ、どんな防水も、どんな場所に施工するかによって、その性能は極端に変わるのも事実です。

信頼性が一番高く超寿命のアスファルトシール防水であっても、もろい躯体や、躯体が弱く歪みや捻れが出易くクラックが入り易いようなところへの施工では、如何に柔軟性が合って自己修復能力のような伸縮性が高くても、物には限度がありますので、躯体の弱い部分から水漏れが発生し易くなりますからね。

そうなると、防水パンの考えで、防水をはがし躯体を露出させ、高価になりますがファイバークロスなどで遮水槽をつくるようにしないといけないでしょうが、そんな建物なら、屋上以外の部分、特に窓やドアなどの開口部分に、クラックから発生する爆裂のような致命的な症状が出てしまうでしょう。

アスファルトシート防水の露出部分だけは、幾ら躯体がしっかりしていても、紫外線から守るためのトップコートの重ね塗りは、周りの大気の状態にもよりますが、５～６年毎に必要ですが、それだけで十分ですね。


確かに、防水の種類により、持ちは違いますし、日陰か日向、温度変化が大きいか小さいか、などによって保証できる年数は変わりますし、更に、躯体の状態や大型のトラックなどが良く通り進藤が常にあるかどうかなどによって大幅に変わる場合がありますので、全ての物に共通するように、安全考え、実際に持つ年数よりも短くしているのは間違いないです。
物によって、同じ防水施工でも、どこに施工するかで保証年数は変わるでしょうし、同じような場所であっても、建物が違うと保証年数を変える場合もあるでしょう。

如何に躯体がしっかりしているかどうかで、大規模修繕工事の内容や用いる材料なども変わりますのでメンテナンス費用は大きく違いますよ。