スカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロントってどうですか？

[マンション検討中さん]

スカイプラザ・ユーカリが丘 ゲートフロントについての情報を希望しています。
281戸の大規模マンションがたつようです。
周りも大きなマンションも多いですし、気になっています。
公式URL：https://realestate.yukarigaoka.jp/file/gatefront/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153607

所在地：千葉県佐倉市上座字新山591番4ほか
交通：京成本線「ユーカリが丘」駅徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.83m2～94.79m2
売主：山万株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：ワイエム総合サービス株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[42: マンション比較中さん]

ユーカリが丘の中古物件を見ていると少し不安になります。
驚くような低価格でもずっと掲載されてるものもありますし、築浅のそこそこの価格の物件も動く気配がありません。
リセール時に苦労すると思うと躊躇しちゃうんですよねぇ・・・

[43: ご近所さん]

リセールバリューを物件検討項目に入れているのならば、間違いなくユーカリが丘は選択肢に入れないことを勧めます。仮にゲートフロントを購入して賃貸収入を10年間得た後売却した場合、賃貸収入より大きな売却損が発生する物件です。子供の学区の問題など、どうしても居住する必要があるのであれば、賃貸の方が経済的に考えれば有利です。一般的にはマンションは戸建と違い資産性を重視して購入しますが、ユーカリが丘は資産性を無視しなければいけません。マンションであっても建売戸建を購入する視点で臨む必要があります。

[44: ご近所さん]

モデルルームへ行ってきました。A棟各階の真ん中　約75m2の部屋は、各部屋にWICのある前者が気に入りました。ただ、詳しく聞くと、レンタルトランクルームはC棟のみのため、収納は基本自分の部屋で完結させる必要がありそう。このために収納多めにしてあるのかもしれません。
お値段はm2あたりに直すと45～60万位。付近のタワー（サウス・イースト・ウェスト）は売出し当時（平成元年～２年）でm2あたり50～60万程度、一番新しいミライア（平成25年）で40～55万位とのこと。（注・又聞きで当時の価格表を見たわけではありません。）最近の建築資材・土地の高騰を考えると、今までよりはやや高いけど仕方ないというところでしょうか？

最大の問題は敷地前の道路でしょう。イオン渋滞を回避する方法がない。時間帯によっては車を敷地から出すのに苦労しそうです。
地元の人間であればよいですが、、、他の土地からの転居であれば、20・30日（イオン５％オフ）や休日に見られる混雑を確認してからの契約をおすすめします。

[45: ご近所さん]

>>44 ご近所さん
連投失礼します、本人です。
訂正
A棟各階の真ん中　約75m2の部屋は、各部屋にWICのある前者が気に入りました。
→A棟各階の真ん中　約75m2の部屋は、各部屋にWICがあり気に入りました。

[46: ご近所さん]

HPの見学予約画面を見ると土日も予約が埋まらず気の毒になりますね。暇を持て余しているためか、40の投稿は山万関係者のようで内容は的外れの反論。それにしても千葉県内を見渡すと長谷工か新日本建設の施工物件ばかりで選択肢がない。どれもこれも同じ。

[47: 通りがかりさん]

山万は坪10万円以下で地主から買った土地を駅前は坪70万円～80万円で売ってるから高いだけです。同じ条件のユーカリが丘駅徒歩3分の上座エリアは坪40万円で取引してます。山万（ユーカリが丘）が年間200戸しか売らないとか言ってるのは、売れないだけで、実際は新築が70戸程度しか売れてないのが実状です。山万さんの言う年間200戸は新築以外に中古と賃貸も合計してるから200戸なんです。
もう購入された方には気に毒ですが、5年後、10年後に売却すると1000万円は間違いなく損します。山万さんに言わせると恐らくミライアタワーは買った時より高く売れたとセールスしてくると思いますが、それは数戸だけの1～2LDK（新築時に安くしてしまったから）だけで、ファミリータイプは10%～20 %程度下がってます。それ以外のマンションはほんとに酷いくらいから値下がっててかわいそうです。気を付けて下さい。

[48: 匿名さん]

住所変更になって ユーカリが丘になりますか？
ならなければ 上座字新山の住所が嫌です。

[49: ご近所さん]

>>48 匿名さん

この前モデルルームへ行ったときに、山万の社員さんがユーカリが丘アドレスになると言っておられたような…住所にはあまり興味がなかったのでおぼろげですが…

[50: ご近所さん]

39の意見に賛成しますが、注意点があります。竣工直後の一斉内覧会が終了後の引き渡し住戸はクロスの剥がれやフローリングのキズなど軽微な修繕を入居前に長谷工は修繕しません。定期点検時に対応するのでそれまでは我慢して住むことになります。折角新築を購入したのに残念な思いになります。最も雨漏りがするなど住めない欠陥は対応してくれます。

[51: 通りがかりさん]

このマンション売れてないんですね！ビオウイングユーカリヶ丘の時と同じように大値引が始まりそうですね！そしたら購入検討します。

[52: ご近所さん]

昨今は、山手沿線内側など都心部は売り渋りするデベロッパーが散見されていますが、理由は販売価格上昇が見込まれ、利益の最大化を目的にしたものです。しかし、ここは違います。販売開始から半年以上経過して、契約状況は全体の14％、今の進捗状況では完売まで7年かかる計算になります。長谷工物件の平均は竣工時に8割契約済みで、竣工後、2年かけて完売です。次期販売が6月中旬から7月初旬に延期された状況を見ると、前回の2月に販売してから、購入要望者が現れないことが原因でしょう。期分け販売せずに、先着順にする方が良いのにしない理由はHPに完売表記したいのでしょう。

[53: マンコミュファンさん]

2月から販売しないってすごいですね！よほど売れてないんですね！今回は購入見送りして、売れなくて値引きが始まるので、その頃に購入検討します。ビオウイングも最後は800万円くらい引いてましたよね！

[54: マンコミュファンさん]

このマンションを検討してますが、何戸売れてるかわかりますか？

[55: 匿名さん]

今の段階で何戸売れているかは明確ではないですね。
第2期1次で10戸が販売中です。
完成は1年以上先なので、この分だと小出しで販売していくのかもしれません。
価格は買いやすい設定となっているので、
まだまだ希望の間取か選び放題かもしれませんね。

[56: ご近所さん]

HP上では1期40戸、2期1次10戸、合計50戸、総戸数に対して18パーセントの進捗率です。当初、2期1次の販売は6月中旬の予定が下旬、7月初旬と延期を重ね、7月16日になりました。
申込登録期間がたった3時間しかないことからわかることは、期間以前に申込の意志を示した客が10人に達したところで、その希望する住戸を販売したことが容易に想像できます。
一般的には期分け販売し、申込登録期間を設ける場合は5日間から10日間位設けて1住戸に複数の申し込みが入った場合は抽選することが多い。
それがわずか3時間しか申込を受け付けない販売方法はどうかと思う。

[57: 匿名さん]

要望書のようなものを出しておかないと買えないということですか？

>>わずか3時間しか申込を受け付けない販売方法
地権者の販売なら仕方ないかと思いますが、そうでない場合は……
公平性がない気がしちゃいます。

逆に迷っている人は買う意向を伝えた方がいいということですね？？

[58: ご近所さん]

登録日時の告知は2日前にHP上にされるため、購入を検討しているならば、毎日HPを確認するか、購入意向を山万に伝え、登録日時が決定次第連絡をもらう方が良いと思います。
2期は販売価格の単価を下げるかと思いきや、強気の姿勢を崩していません。私の予想では、このままの単価を維持していくとなると、竣工時には100戸の未販売住戸が発生すると思います。管理組合の理事になった方には是非、未販売住戸の管理費、修繕積立金、駐車場使用料など山万から徴収してください。管理費会計不足による様々な問題が発生しているマンションを幾つも見てきました。

[59: マンション検討中さん]

要するに売れていないマンションっことですね。山万さんが、相場以上の価格にして販売してるから、価格はホームページに載せると、集客が取れないからですね！やり方は法的には問題無さそうですが、買った方はかわいそうですね。

[60: 匿名さん]

価値が下がらないのは、駅直結のステーションタワーだけじゃない？

[61: マンション検討中さん]

もともと短期間に一気に売ろうと思ってないよ
30年くらいそういう売り方してきてるデベロッパーなので

[62: 匿名さん]

申込期間が3時間なんですか、それは気ぜわしいというか、その時間帯に都合の悪い人にはお気の毒な気もしますが。確実に買いたいという人にはいいのかな。競争率が下がる感じ？事前にしっかり情報収集してプラン等々検討しておいて、いざ申し込みという感じにしないと焦りが出てしまいそうな気もします。駅3分でこれくらいの価格と広さなら人気はありそうに思います。

[63: 評判気になるさん]

久しぶりにこのサイト見ましたが、今新築マンション買う方は絶対存しますよ。このマンションに限らずですけど。来年には市場が落ちつくと、入居時には大損だと思いますよ。

[64: 匿名さん]

ステーションタワーの空きを待ってる。しかし空かない。

[65: マンション検討中さん]

モデルルームへ見学に行って検討してますが、山万の営業の方から何度も連絡が来て催促されます。他のマンションだと抽選が当たり前と聞くのですが、売れてないからしつこく連絡が来るんですかね？

[66: 通りがかりさん]

C棟とD棟についてご存知の方いませんか？気になってます。

[67: 匿名さん]

駅に近く、商業施設も多いので便利な立地ですね。
子育てもしやすい環境とのこと。
価格も高すぎることはない設定なので
ファミリー層にぴったりなマンションなのかなと感じました。

[68: マンコミュファンさん]

駅前が再開発されるって本当ですか？

[69: ご近所さん]

>>68 さん

北口の敷地（旧みずほ銀行、現モデルルーム）のことであれば、、、
計画は一応あるようですが多分10年くらい後の話だと思います。現時点では具体的な話は何も聞いていません…と山万の方が言っておられたのを2ヶ月ほど前に聞きましたよ。

[70: 通りがかりさん]

10年後？の駅前再開発と定量分譲なら資産価値↑が期待出来ますね。現に築年数結構たってるステーションタワーも物件が出てこないみたいですし。駅近は強いですね。

[71: 口コミ知りたいさん]

山万さんから戸建を購入しましたが、はっきり言って他の不動産屋と同じです。売り切りです。当時の営業担当はいつの間に退職してるし、定期点検は点検のはずが、用紙がポストに入ってて、不具合があれば記入して下さいで終わりです。普通点検って、屋根や基礎のチェックをプロの視点で見るから定期点検では？このマンションへ住み替えを考えて、山万さんへ査定を依頼しましたが、売却損が発生するので、売却損の繰越控除を提案されました。何が資産価値キープですか！！住み替えしたいですが、このご時世でも売却損が出るなら、今の家で我慢します。

[72: 匿名さん]

こちらの定期点検は用紙に不具合を記入する方式のようですが、大抵は定期点検前にハガキが届き、施主さんから不具合を聞き取って点検に来るのが一般的ではありませんか？
もちろん屋根や基礎も目視するでしょうが現在施主さんが一番困っている不具合については聞き取りしないと分かりませんよね。

[73: 匿名さん]

駅に近いのは純粋にいいなと思います。
ただ大規模のものだと、リセールのときにライバルも多くなってくるかと思われるので
妙に価格競争になってしまわないかが気になるといえば気になるかも。
実需で腰を落ち着けて暮らしていくのならば
そこまで考えなくてもいいかもしれないですが…

[74: eマンションさん]

駅前のスカイプラザを新築時に8000万円で買いました。バブル崩壊したとはいえ、今では1800万円です（山万査定）！まだ27年です。

[75: 匿名さん]

3LDKと4LDKが多めのファミリータイプの中に、2LDKと1LDKが少し混じった感じのマンションなのかな。
1LDKは一般的な部屋よりちょっと広めでいいなと思いましたが、寝室が細長いのでベッドを置くとどんな感じなのか気になります。
5.5帖の広さがあるのでゆとりがある感じになるのかな。
ファミリータイプに混在の単身世帯になるけれども、角住戸で窓側に寝室があるので隣が気になりにくいかもしれません。

[76: 匿名さん]

>>74 eマンションさん
慰めにもなりませんが…買取査定は市場価格よりも15％くらいは安くなります。
（アコギな商売をしている訳ではなく、、、業者が買取る場合には取得税の他にも消費税などがかかってくるため、そのぐらいで買い取らないと赤字になるのです）
また、27年ということは査定を受けたのは2019年頃でしょうか？ここ1、2年は中古も上がり傾向ですので、もしかするともう少し上がっているかも知れません。
ですから、その査定額なら…時間をかけて売れば2200ぐらいでいけるのではないでしょうか？
8000万ローンで29年ならギリ残債完済出来るかも知れません…住み替えをお考えであればですが…

[77: 匿名さん]

総戸数２７６戸って、かなり大規模ですよね。
プランを見ていると、広めの間取りのプランが多いですね。
アウトフレーム設計だったら、尚広く使えて良かったかなと思いますが
価格がそこまで高く無いのもあって仕方ないかもしれません。

[78: 口コミ知りたいさん]

>>76 匿名さん

山万は相場で買い取りするって言ってるんですよ！

[79: 匿名さん]

>>74 eマンションさん
そんなに安くなるんですか？

中古になった瞬間、入居した瞬間に10％は価値が下がると聞いているものの、半額以下とは・・・

76さんの説明、すごくわかりやすいです。
今だともう少し上がっているんでしょうか。
だとしたら、もう一度査定してもらうのもいいかもしれません。

[80: 匿名さん]

>>78 口コミ知りたいさん
76です
そうでしたか…

ユーカリが丘内での住み替えなら市場価格100%で買取る（売る物件側で利益を出せる）という理解でおりましたが…そうでないのであれば良心的ですね。
約30年も経つと、ご担当者さまとの信頼関係もあるかと思います。それを否定するような物言いで申し訳ないのですが…我々素人にはそもそも正しい相場が分かりません。ですから、複数の業者で査定なさりもう一度、その額が適正かどうかをご確認なさることをお勧め致します。

また、その際には
①「査定価格（市場で売れるとその業者が予想する額）」と「買取査定価格（直接、その業者が買取る額）」とでは開きがあること（担当者さんの提示した買取価格が不当に安く感じ、関係が悪化するのを恐れます。）、
②「査定価格」を異様に高くして専属契約を結ぼうとする（あくまで予想価格だから、売れなくても責任は無い。市場の状況が変わったとか言って後から値下げ要求をしてくる。他に頼みたくても、契約期間中は違約金を払わないと他に頼めない）悪徳業者も存在すること、
③売る際には買取と違い、業者への仲介手数料（売買金額の３％プラス６万円）がかかること

はご承知おき下さい。

スレの趣旨と離れてしまいましたので、ここまでとさせていただきます。

少しでもご不満が解消されることを祈ります。

失礼します

[81: 匿名さん]

8000万円のマンションが1800万円まで下落してしまうのはショックですね。

今販売しているマンションをリセールするとして、事前に将来の販売価格の推移が予測できればいいのでしょうがモデルルームではそのような説明は受けられますか？

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

予測が大きく外れた場合はトラブルになりますし…その説明をデベロッパー側がするのは難しいかと。

[83: 名無しさん]

山万のことはよく知ってます。資産価値は下がらないって必ず営業の方は言いますが、それは正解です。ユーカリが丘の公示地価はずっと下がってなくて上がってないのです。ずっと横ばいです。
今、千葉県中の地価はほぼ上がってます！同じ佐倉市内でも上がってます！それなのに横ばいっておかしいと思いませんか？山万がユーカリが丘の相場を支配していて（高く販売）、売れないと値引きしてます。
このやり方もそろそろ限界というか、一般の方も気づいてほしいです。

[84: 匿名さん]

中古マンションの査定ですが、エリアの地価によりどの不動産に査定してもらってもおおよそ同じ額になるのか、それとも不動産によって100万単位で異なる査定になるのかどちらなのでしょう。
とりあえずなるべく多くの不動産で査定してもらうのがよさそうですか？

[85: 匿名さん]

何回も言いますが山万は相場で買い取りするって言ってるんです。普通相場から20%ダウンで買い取りするのは当たり前ですよ。でも山万は仲介手数料なしで相場で買い取りするって言ってるんですよ。おかしいと思いませんか？

[86: 匿名さん]

これですhttps://realestate.yukarigaoka.jp/contents/code/happycircle

[87: 匿名さん]

庭がちょこちょことたくさんあるのは良いなと思いました。手入れも大変だろうと思ったり維持費もかかるだろうと思ったりもしますけど、生活する場所が緑の豊富な場所であることはお金に換えられない価値があると思うんです。
春～夏は外の公園、冬はエントランスのラウンジ、ほんのちょっとした時間に自宅以外の居場所があるのっていいと思うんです。そういう意味ではスカイテラスやシアタールームもいいですね。

[88: 名無しさん]

何戸売れたんですかね？

[89: 匿名さん]

植栽が豊かな環境はマンションの価値（資産価値に非ず）も高めるでしょうし、子育て環境にも良いと思います。
植栽計画を拝見するとガーデンテラスでは季節の花が楽しめそうですね。
ただ年間の維持管理費はどのくらいになるか確認はしておきたいです。

[90: 匿名さん]

植栽はマンションの住民じゃなくても見ていていいなと思うことがたまにあります。自分が住むとしても無いよりは植栽がある方を選びたいと思います。
ほんと、植栽にかかる費用ってどの程度なのでしょう。そのあたりのことも知っておかないといけないのかなと思いました。
せっかくあるのに費用を削減してみすぼらしくなったりとかも嫌ですから。多少の出費は覚悟しておきたいところです。

[91: 匿名さん]

訂正文が出ていました。

【お詫びと訂正】
9/13（火）から10/13（木）の間に掲載しておりました第2期4次予告概要にて予定販売価格〈税込〉を2,500万円台～4,800万円台と掲載しておりましたが、販売住戸確定に伴い、下記の通り、ここに訂正して深くお詫び申し上げます。

誤：予定販売価格〈税込〉／2,500万円台～4,800万円台 ※100万円台
正：販売価格〈税込〉／2,950万円～5,010万円