＜住民情報＞秀和幡ヶ谷レジデンスについて

[所有者さん]

気に入って購入した物件です。

第三者に 面白がられ、あることないことをいろいろ 噂されるのは『迷惑』です。

築47年の老齢マンション、約300世帯を自主管理。よい点、悪い点 あります。

最近は管理組合内の動きも活発になってきました。

これから検討される方の参考にもなるように、こちらで情報や意見を交換しましょう。

[77: 入居済みさん]

>>76 契約済みさん
総会の期日を境に変わるんじゃないの？
総会前、旧理事会の弁護士費用は管理費から支出。
総会後、新理事会の弁護士費用が管理費から支出。
総会前の時点での、より良く会の弁護士費用は多分自腹かな。
総会後の旧理事会の弁護士費用は旧理事会の自腹。万一、今後の裁判で勝訴して旧理事会体制が認められれば旧理事会側の弁護士費用が管理費から支出される。
裁判費用は全額被告負担とか、判決の中で決まるのが一般的。裁判費用というのは弁護士報酬は含まず、出廷の交通費や印紙代など。

[78: マンション住民さん]

本日の東京地裁で行われた弁論はどうなったのでしょうか？
ご存知の方教えてください。

[79: マンション住民さん]

傍聴した方に聞いた話です。
最初に裁判官から原告、被告双方に対して提出済みの準備書面や証拠の確認が行われました。
その中で明らかになったのは、被告側は先日確定した職務執行停止の仮処分に対し、意義申し立てを行い認められませんでしたが、その判断に対して抗告したとの事。
抗告審の進展を見る必要があるため、次回の期日は11月末という事になりました。20分弱で終了したとの事です。
原告側弁護士「保全（仮処分）で主張した内容、証拠と本件訴訟は一致しており、既に立証は尽くされている」
被告側弁護士「さらに追加の証拠の提出予定がある。総会における旧理事の選任の正当性（過半数の獲得票があった事実）を追加の証拠で立証する」との発言があったとの事。

異議申し立ても、抗告も認められた権利なので行使するのは勿論自由。ただ白を黒にする事は出来ない。総会であれだけ明確に決定した事実を否定し、異議申し立て、抗告、それを「追加の証拠で立証」とはどういう考えだろうか。まともとは思えずその感覚には疑問しか感じない。それだけ地位にこだわりがあるんだろうし、このような思考の人間たちではおかしな管理体制が継続していたのも納得という感じがした。

[80: 契約済みさん]

>>79 マンション住民さん
勝利の見込みはないのに乱戦に持ち込んでゴネてる感じかな。最終的に旧理事は排除されると思うけどかなり時間はかかるかも。控訴上告抗告異議申し立て、考えられるあらゆる手段で抵抗して時間稼ぎしそう。
最終的には現理事会の勝訴で終わるだろうけど、法廷闘争が決着しても旧理事が立候補したり、委任状の獲得を画策したり、総会の度に荒れそうだね。再起は制度的にも可能だから。緊張関係はこの先も続くかもしれない。完全に膿を出し切って、牙を抜ければいいけど難しいかもしれない。

[81: 契約者さん4]

>>80 契約済みさん
なぜ勝利の見込みのない乱戦に持ち込み長引かせているのか。
清廉潔白なら意図がつかめないのですが、おそらくその逆だからでしょう。

再起なんてありませんよ。
失墜すれば全部明るみに出るんだから。

[82: 中古マンション検討中さん]

管理室の風通しがよくなったので雰囲気がよくなりましたね

[83: 入居済みさん]

>>82 中古マンション検討中さん
リーブがついに追放されたんですね。
本当にスッキリしました。もう自主管理はこりごりです。あのジジイの顔を二度と見たくない。旧管理組合の象徴みたいな存在でしたから。
現管理組合には本当に感謝しかありません。

[84: マンション住民さん]

>>83 入居済みさん
管理室に清めの塩とお祓いを現組合にはお願いしたい。
法廷闘争も早く決着させて旧理事たちも早く追放して欲しいですね。

[85: 入居済みさん]

旧理事の追放、管理会社が変わり、バランス釜の撤去も間近、少しづつですが変化が感じられますね。
これまで旧理事会の規約に基づかない不当な管理によって、住民はかなりの不利益を被りました。資産価値も下落、面談で排除された人、売買や賃貸契約への介入による機会損失、再販業者への売却禁止、入退去の引っ越し費用の請求、リフォームの制限、根拠のない罰金・・・。現在は裁判で旧理事の排除が争われていますが、損害賠償請求も検討して欲しい。旧理事を被告とするのか、旧理事会を被告とするのか、よく分かりませんが許せないものがあります。
例えば入退去時の5000円の請求は規約に基づくものだったのか？規約に基づかないなら返金してほしい。不当な徴収です。
現理事会については応援していますが、今後のために痛みを伴ってもしっかりと膿を出し切って欲しいです。

[86: マンション住民さん]

>>85 入居済みさん
入居時の5000円徴収や罰金が独自ルールだったのか不明だが、仮に規約に基づかず徴収されていたなら現理事会が返金しないとマズイかもですね。今後の入退去者が支払わないなら独自ルールだったという事です。返金ならほぼ全世帯（あるいは既に退去した世帯も）関係するので、かなりの金額になる。まあ不当にプールされた資金なら返金して当然。管理費や修繕積立金から返金される事になるわけで、痛みは伴うがクリーンな体制移行のためには厳密にやるべきでしょう。
少額なのであり得ないと思うが、理屈では現理事会が住民から訴えらる可能性もある。「不当利得返還請求事件」みたいな・・・。
少しずつは進んでいるけど、混乱が収まり一般レベルの管理水準になるのにはまだまだ相当の時間がかかりそう。それだけ混乱を拡大させた旧理事会の罪は重いし、しっかり責任追及してほしいです。

[87: 契約者さん1]

前回の通常総会（11月6日、京プラ）の時に新理事はみっちりみっちり調べます！と
発言されてました！本当に本当に楽しみですね！
この前の臨時総会で配られたA3の裏にも何やら？？？ありましたね～。
多くの方達がおそらく一番気にしている所でしょう、監査役の方の挨拶後の拍手が
一番大きかったように感じました！

これからが楽しみな者その反対の者達、色々ですね～。

[88: 契約者さん1]

>>87 契約者さん１

（先ほどの訂正です）
監査役ではなくて、監事の方です。

[89: 住んでます]

>>88 契約者さん1さん

臨時総会に行かれたんですね？

監事は二人いました。
挨拶は役員全員が一人ずつしていて、監事は順番でトリをしただけのようでした。

それより、数百人がはいれる会場。
感染対策で 間隔を大きくとっていた、とはいえ、それでも
席が足りなくて 立ち見も 少なからず

新役員は 理事長を中心に質疑応答も しっかりしていて
副理事長が 見事な仕切りで 1時間半で きっちり終わりました。
閉会時の拍手が 一番 大きかったですねぇ～

帰りがけに一緒になった 老婦人が
「怒号も、組合員を批判することもない総会なんて 何十年ぶりかしら！」

私は 最近の所有者だから、総会は こんな感じが 当たり前だと思ってました。

何十年も 怒号、批判 が 続いてたなんて (-_-;)(-_-;)

[90: マンション住民さん]

>>89 住んでますさん
理事長が変わり、管理会社が変わり、人相の悪い管理人がいなくなり、本当に平和になりましたね。ただ裁判の進行は気になるところです。
書類の提出を遅らせたりと明らかに引き伸ばしを図っているように感じます。来年前半に判決、必ずその後に控訴するでしょう。控訴審はさほど時間はかからないと思いますが、場合によっては弁護人を解任したりしてこちらも引き伸ばす可能性もあります。まだまだ正常化には時間がかかりそうですね。

[91: 住んでます]

>>90 マンション住民さん

裁判のことは よくわかりませんが、長くかかるもののようですね。
長くかかったとしても、その間の管理は新理事会がしていくと思ってます。
新理事会は５，６年前から組合員に対して誠実に呼びかけていた、と聞いてます。
長く取り組んでいるので、新理事会を絶対的に信頼するという居住者にも会います。時間をかけて組合の正常化に取り組んでいる方々が中心にいるので、とても安心できます。

[92: 住んでます]

>>90 マンション住民さん

＞理事長が変わり、管理会社が変わり・・・

本当に 大きな変化です。管理会社が 変わったことが、こんなに 気持ちを軽く、明るくするんだ、と 住んでいて実感！！
今、エントランスに クリスマスツリー が 飾られています。
居住の長い方々が、とても喜んでいます。ときどき 子供が 周囲でスキップしてたりして、ここが、あの ”秀和幡ヶ谷なのか？” と 思うぐらい・・！！

[93: 入居済みさん]

入居の時、入居費として5,000円、さらに引っ越しは専門業者じゃないとダメと言われ仕方なく業者に依頼し5万くらい払いました。本来なら一人暮らしの荷物の量だし全て自分の力で搬入出来たのに。管理人に規則、自分での搬入は禁止と言われましたよ。
本当に規則ですか？何を根拠に？当時は管理人の指示に従うしかなかったのですが、オレ様ルールなら私の払った5万5000円は返金してもらえるんですか？

[94: 傍観者]

>>93 入居済みさん
あなたが賃貸でお住まいなのか、所有されている方なのか分かりませんが、文面から賃貸のようにお見受けします。この問題は賃貸か所有かで見方が結構変わります。

5000円徴収もオレ様ルールの可能性があり、私も返金は妥当と思います。徴収された5000円は管理費、修繕積立金に充当され、マンション組合員（区分所有者）の共有資産になりました。今回はそこから返金されるため、総会での合意が必要になります。
この5000円は組合側にも入金の記録があり、返金の財源も確保され、記録（証拠）の点でも、公平性（支払った人全てに返金する）点でも、組合員の理解は得やすいはずです。
しかし業者に支払われた引っ越し費用については、確かに管理人（旧理事会）の不当な強要ですが、それぞれの入居世帯ごとに当時の事情が異なる（本当に強要があったのか、本当に業者に頼らず引っ越しが出来たのか）や世帯ごとに業者への負担金額が異なる、また返金（賠償）する場合はかなりの金額になるという事があります。5000円は徴収したものを返金するだけですからプラスマイナスゼロ、一方引っ越し費用は賠償であり、マンション資産としては単なる損失です。金額も高額になるため組合員（総会）の賛同が得られない可能性があります。

賃貸でお住まいの方は返金されてそれまででしょうが、区分所有者は追及する事が自分で自分の首を絞める形になるのです。おそらく引っ越し費用については機械的、一律的な返金は難しと思います。

考えられる方法としては、あなたが訴訟を起こし、和解か判決かは分かりませんが司法手続きの中で債務名義を取れば総会の合意は関係なく法的拘束力が生まれ返金されます。少額訴訟は弁護士を使わず費用もかけず自身で簡単に出来るため、本気なら一度検討してみてはいかがでしょうか。そこまでやらないと引っ越し代金の賠償の妥当性、賠償額の確定が出来ないと思います。

組合員からすると、勝手な活動を行った旧理事会の尻ぬぐい（賠償）を、何故自分達がこれまで支払った修繕積立金や管理費からしなければならないのかという事です。責任追及は大賛成ですが、あくまで旧理事長の個人責任であり、理事長個人が賠償すべき。新理事会にもこの方向性で徹底して頑張って欲しいです。

[95: 所有者]

入退去金5000円の徴収が問題視されてる。
規約に明確に記載がある。それだけだよ。

[96: 入居済みさん]

浴室リフォームの掲示が出てたね。
秀和幡ヶ谷の象徴であるバランス釜が消えていくのは寂しいね。

[97: 住んでます]

＞浴室リフォームの掲示

出てましたね！
浴室改修認可前にバランス釜を交換しました。我が家は 当分 バランス釜です！

[98: マンション住民さん]

ユニットバスや通常の給湯器へのリフォームが認められ、指定業者の制限も無くなったという事で、特需が起きるかもしれませんね（笑）。近隣の水道工事業者、設備業者にとっては絶好のチャンスです。営業のチラシが増えそうな予感・・・。価格競争が起きれば嬉しいんですが。
近隣業者は過去に出入り禁止にされた業者も多いので、マンション自体に良い印象を持っていないケースも多いです。まずは規約が変わった事を説明する必要があるでしょうね。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[99: 入居済みさん]

このマンションは基本的にどの部屋の浴室も完全に同じ状態。施工業者からすると工法や資材も共通化出来、世帯数も多いためまとまった契約も取りやすく、コストダウンもしやすい。浴室リフォームの「秀和幡ヶ谷プラン一律○○万」みたいなのを出せば契約取りやすいんじゃないの？

[100: 匿名さん]

というか建て替えしたら？立地良いから容積なんとかすりゃ売れるでしょ。

[101: マンション住民さん]

このマンションは既存不適格になったって聞いたけど。
現状は容積率オーバーだから、行政と掛け合って容積率の緩和を受けられるかどうかがカギになるでしょうね。ただ甲州街道から一歩入っているし、特例での緩和を受けるのは結構難しいような気もする。今後、幡ヶ谷駅の再開発がおそらくあるはずなので、その波に乗れれば良いのですが・・・。現状のままだと住戸の再配分が出来ないからメリットも無く区分所有者の合意も得られないでしょうね。
管理が良いとは言っても現在築50年。あと20年すれば建て替えは現実的な問題ですね。

[102: 区分所有者]

長期的な事を考えるとやはり大規模修繕をきちんとやるのと長期修繕計画を作るべきですね。「事象対応がベスト」であるはずがありません。長期修繕計画があるかで購入者の印象、資産価値にも影響します。
理事会には、管理費の値下げ、サッシの交換、宅配ボックスの設置、完全オートロック化（旧式のカードタイプでないやつ）、給湯器用の外壁穴あけ、これらは是非検討して欲しい。宅配ボックスはマストです。エントランスにスペースがあれだけあるのだからすぐに設置できるはず。期待してます！

[103: 住んでます]

>>99 入居済みさん
以前に 見積を依頼した業者さんに 聞いたけど、このマンションは部屋タイプが多く、専有部内の構造が画一ではない。各室で工事法が変わりそう。
管理規約に部屋のタイプが一覧で表示されていて40タイプぐらいある。
竣工時にバランス釜だった、ことは同じだけど、構造はどの部屋も同じ、じゃないそうです。

[104: マンション住民さん]

>>103 住んでますさん
サイズは部屋ごとに違うと思うけど、浴室についてはタイル張りだったり、バランス釜だったり、排水構造など基本的な所は共通だと思いますよ。良くも悪くもこれまで理事会が触らせなかったので、共通の状況が維持されているとも言えますが・・・。

[105: 入居済みさん2号]

今現在、館内使用細則はどこまでが有効なんですか？
理事会の交代で全廃されたの？何が有効でダメなのか・・・。
入口にある変なルールの箇条書きの看板も撤去しましょうよ。寝巻きで歩いちゃいけないってバカじゃないの？

[106: 住んでます]

>>104 マンション住民さん
＞浴室についてはタイル張りだったり、バランス釜だったり

と 見た目は共通が多いでしょうけど、サイズは部屋ごとに違う・・・この時点で統一規格の資材を複数仕入れて、手順も同じ画一工事を行うことでコストダウン・・・ とする業者がとりやすい方法が難しい、のように 業者の話を聞きながら思いました。詳しくは、業者に聞くのが一番だと思います！

[107: 入居済みさん]

修繕積立金はどうなっているの？例の裁判で引き出しが出来ないみたいですが、必要な修繕も出来ないですよね。使わないだけ順調に貯まるのは良い事ですが。5億円くらい貯まっているのでは？十分貯まっているんだから毎月の支払の減額もして欲しいですね。

[108: マンション住民さん]

>>107 入居済みさん
5億円近く貯まっているらしいですね。口座凍結で使えないのが何とも滑稽だけど。早く必要な修繕などに使えるようになるといいですね。
管理費の値下げは是非検討してほしい。理事会が電気代の値上がりで厳しいと言っていましたが、電気代なんて管理経費のごく一部で、大きな影響は無い気がするのですが・・・。本当にそれが値下げ出来ない理由なんでしょうか。今までが酷かっただけに、何か裏があるような気がしてしまいます。値下げ出来ない根拠を示して欲しいです。新管理会社への変更で経費削減出来たのならその分の値下げは可能なはずです。今以上に管理人の常駐時間や清掃頻度を減らして、経費削減を考えても良いのではないですか？

[109: 住んでます]

昨日の総会 私も 行きました。凄い出席人数。過去 最高なんじゃ？

議題のなかでも、管理会社更新は重要
＞管理人の常駐時間や清掃頻度を減らして
管理人や、清掃員の勤務時間を減らす＝即コストカットに繋がること、をやってみたうえで、の 更新である、との説明だった気がする。
管理会社の説明に、業務開始の当初、管理員常駐時間は 現状より短めだった。それが住民要望などから勤務時間が延び 月～日（休みなく）朝７時～夜９時 になった、とあった。住込み体制や、”とても綺麗である”ことに慣れていた住民から、管理員常駐時間のカットや、清掃頻度の軽減に大きな抵抗があった、ということだと思う。

そのうえでの、管理会社変更による 委託費部分の削減という説明のうえで、来期までに 他科目を見直し、削減を前向きに検討する、そんな 説明だったよ。

[110: 住民でない人さん]

「非常口の赤灯が怖い、ずっと赤いままなんですか？」
これが総会で一番意義のある意見だったような気がするよ。あの赤は不気味で異様だよな・・・。バランス釜と同様にこのマンションの負の象徴であり、価値を下げる要因だ。普通のLEDタイプ希望！

[111: マンション住民さん]

>>110 住民でない人さん
電球変えるだけならわずかな金額で出来ますよ。私もこれは賛成。消防署じゃないんだから（笑）丸いランプもダサいし。

[112: 秀和大好き]

外階段のランプ、丸じゃなくて、秀和らしい街灯風のクラシックランプにできないかしら。避難経路で考えた場合、明るさ足りないかしら。

[113: 電気屋]

街灯風良いですね！あと船舶照明も合うんじゃないでしょうか。道路からマンションを見上げた時に一番目に付く所だからなるべく明るく陰気な雰囲気に。頭上のランプとは別に夜間は下から上にスポット的に照らして壁面の模様の陰影や階段の飾りが映えるように、見せる照明も欲しい所です。

[114: 電気屋]

タイプミス
＞＞なるべく明るく陰気な雰囲気に。
→→なるべく明るく陰気にならない雰囲気に。

それと赤ランプには一応意味があって、暗順応に有利だからです。通常の白照明は明るすぎて照明が消えた時に暗闇に目が慣れるまで時間がかかります。赤照明だと暗がりの視力を奪いません。飛行機の計器や潜水艦の艦内なんかが赤照明なのはこのためです。ただ秀和の赤灯は非常灯では無いので交換するのは法律的にも問題無いと思いますよ。

[115: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[116: 所有者]

最近の様子 ♪

[117: 所有者]

M様 の ブログに「理事の地位存在を問う」続きが
'https://momoo-law.hatenadiary.jp/

完全勝訴！連戦連勝で凄い

[118: 評判気になるさん]

秀和幡ケ谷は管理会社が起用され、理事会も刷新されたことで不動産としての評価が「V字回復」しているようです。でも、まだまだ上がると思います。何せ幡ケ谷周辺では「ダントツＮｏ．１物件」ですから。

[119: レインズ]

>>118 評判気になるさん
売り出しの価格は以前に比べれば上がりましたが成約は非常に渋いですね。なかなか売れません。5300万の部屋が4500万まで値下げして10か月経っても残っています。つまり現状では価格設定が高すぎるという事です。理事会の裁判が継続中のため、銀行が担保評価をせず、ローンが組みにくい状態です。実質的に高属性や現金を用意出来る人しか買えないため、なかなか売れないのです。また長期修繕計画が無いのも銀行の担保評価に影響しています。
裁判が終結し、耐震診断、修繕計画が策定されれば資産価値や成約期間は周辺相場と同等水準になるはずです。現状では買える人にとってはまだ割安感がありますね。逆に売るならもう少し落ち着くまで待った方が良いと思います。

[120: レインズ]

きちんとローンが通るようになれば築古を考慮しても周辺相場から考えて坪300万は固いと思います。
裁判終結、長期修繕計画策定、北側通路開通（駅所要時間短縮）、完全オートロック、宅配ボックス設置、サッシ交換、赤ランプ廃止。
資産価値向上のためにはマストでしょう。理事会に期待したいですね。

[121: 所有者B]

バランス釜工事がやっと出来るようになったのは
よかったけど、高い　部屋のタイプにもよるみたいだが
工事費、給湯器、ユニット、インフレで…
10年前に出来てたらと思うと旧理事会はホント…
賃貸で風呂リフォーム済みの部屋出てたけど、
めちゃお得価格だったので賃貸探してる人には
おすすめ

[122: 所有者]

物価高、工事費高騰、在庫不足、、、リフォーム制限が緩和されたのに、耳の痛い話です。専有部のことだけでなく、共用部工事も進められない。
No120レインズさんの 指摘どおりです。
建物長寿命化の推奨で東京都ほかで数年前から断熱化工事に多くの助成金が出るケースがある。。それも いつまで続くやら、、

故意に訴訟長期化を仕組んでくる旧体制の目的は、管理組合の独占、私物化。
おかげで ”時流にのる好機損失” を招いている。故意に機会損失を招くことで、組合員に損害を与え続けている。。
旧役員がさかんに使ってた「みな様のため」が 薄っぺらいモノであること
今は 誰も 疑わない、と思う。

[123: 住民さん]

数名集まれば「いいほう」なんて言われてる防災訓練。
好天だった、、とはいえ、、総勢50名・・って @@;;
小さいお子様のいる家族参加が多くて、
消火器訓練を子供たちが楽しそうにしてて
300世帯マンション、、こういうふうに過ごせたらいいな、
に 徐々に近づいてきた感じかも!!

[124: マンション検討中さん]

建て替えはいつ頃になりそうですか?
坪６００は軽く狙える立地だと思いますが。

[125: 入居済みさん]

>>124 マンション検討中さん
秀和幡ヶ谷は容積率オーバーで既存不適格なので、単独で建て替えると現状より小さな建物しか建てられません。一般的に建て替え事業はより大きな建物を建築し、余剰住戸を外部に分譲して建築費を稼ぎ、住人はタダで新築に住み替えるというのがスキームですが、秀和単独では不可能でやる意味もありません。
可能性として、隣地と一体で建て替えをすれば容積率に余裕が出るので大きな開発が可能になります。西側は空き地、東側はローソン都営住宅跡、北側は京王の敷地なので、うまく協力できれば可能性は無くはないかもしれません。
ローソン敷地は日鉄興和不動産に所有権が移り住人も退去しているので、日鉄興和側でも開発について何らかの検討は進めていると思います。幡ヶ谷駅から秀和までの一帯は老朽化した建物も多く、それらを含めて再開発出来れば大化けする可能性は無くは無い。せめて日鉄興和と組めれば良いと思うのですが・・・。
個人的にはマンション内でもっと建て替えの議論はあっても良いとは思いますね。困難はありますが確実に資産価値は上がりますので・・・。