パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1713/
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都文京区小石川２丁目11番2（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩3分
　　　都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩3分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩14分
総戸数：130戸（一般販売対象戸数106戸）
入居時期：2022年4月下旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上12階建

[2401: 匿名さん]

>>2400 匿名さん

肌感覚では、本郷は東大キャンパスがあるためか、緑が多い気がします。また、根津、湯島あたりは、隣接する上野公園があり、比較的、緑が近いかな。

[2402: 匿名さん]

>>2396 匿名さん

市民会館のある場所は、どこも交通の利便性がいいのかもしれません。

[2403: 匿名さん]

>>2400 匿名さん
白山通りも街路樹がありますけどね
文京ガーデンのあるあたりは植栽も豊かだし緑が少ないという感想はないですね
最近は庭のない小さな建売りが増えてきた戸建て住宅街の緑が減ってきている方が脅威かも

[2404: 匿名さん]

>>2396 匿名さん
回数としては文京公会堂がダントツで多かったと記憶しますが

[2405: 匿名さん]

ああ、すいません
>>2404 匿名さん　ですが記憶違いしていました
文京公会堂が78回で、渋谷公会堂が136回なのでダントツではなく２番目でした。
以前はNHKのど自慢のように全国を巡回したみたいですが、のちに遠出はしなくなったようですね。

https://ja.wikipedia.org/wiki/8%E6%99%82%E3%81%A0%E3%83%A7!%E5%85%A8%E5%93%A1%E9%9B%86%E5%90%88#%E3%81%93%E3%82%8C%E3%81%BE%E3%81%A7%E3%81%AE%E4%BC%9A%E5%A0%B4

[2406: 匿名さん]

リンク切れてました
https://bit.ly/2Xp2HCw

[2407: 匿名さん]

>>2399 検討板ユーザーさん

このエリアは都心へのアクセスがいいので、賃貸ニーズはありそうですね！ 表面利回りはどのくらいになりそうでしょうか？

[2408: 匿名さん]

空撮を見ると明らかで、
特に、白山通り沿いには緑がほとんどないです。
（パークコート文京小石川タワーの方々が見てたら、ムキになって怒り始めるかもしれませんが…）

ちなみに白山通りを歩くと、肌感覚でもわかると思います。
幹線道路の騒音と排気ガスが、コンクリートジャングル感に拍車をかけます。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0179/6879/201951514437.pdf

[2409: マンション検討中さん]

＞確かに、電車に乗って他所の区まで行かないと何もない場所ですね、この辺りは。
＞日常的に『良いモノ・良いコト』に触れる生活を営みたいご家庭にとっては価値観の合わないエリアですが、電車に乗って会社へのお勤めに励む単身者向けの賃貸マンションニーズは、ある程度見込めそうですね。


そりゃそうだｗ　
ただ、賃料が低いエリアだからね、春日って。
利回りにすると、坂下の文京小石川タワマンは２%台だったはずだよ。
https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/en_toeioedosen/

[2410: 匿名さん]

>>2409 マンション検討中さん

この大江戸線沿線の一覧表をみると、上野御徒町って、結構、賃料が高いんだね。

[2411: 匿名さん]

都営大江戸線春日駅の家賃が安いというけど、ホームズで検索すると間取りによってだいぶ異なることがわかる、２LDKでは代々木と同じぐらい、３LDKの物件になると大門とか牛込神楽坂と同じぐらいだね。こちらの方が肌感覚に近いかな。
https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

青山や六本木だと倍ぐらいの差がつくので、もちろん一番高い駅ではないけれど山手線の内側の駅としては標準的か少し高いぐらいだと思う。多分学生相手の安い築古ワンルームマンションが近所にたくさんあるんじゃないかな。

[2412: 匿名さん]

>>2408 匿名さん
車道も歩道も道幅が広いからなんとなくそう見えるだけの話で街路樹なども整備されているし、同じ規模の道路同士で比較すればそう変わりないと思うよ。播磨坂とか千川通りとかはかなり緑が濃いように見えるのは道幅に比して緑地帯の幅が大きいからでしょう。

[2413: 匿名さん]

春日と言えば、パークコート文京小石川タワーの賃貸募集が大量に出ていますが、一向に埋まる気配がありませんね。
大半が 1LDKですから、これもデータ上は賃料相場に対して強く反映されているのでしょうね。

[2414: 匿名さん]

>>2413 匿名さん
>大半が 1LDKですから
今見たけど違うね、あと物件の重複がすごいね、同じ間取り図を使った募集が20ぐらいあるので実数は１０?２０軒ぐらいじゃないかな

[2415: 匿名さん]

どちらにせよ、借り手がつかない高額賃料が強く反映されている状況が改善しない限り、今のように中古の転売を値下げし続けたところで、キリがないでしょうね。

[2416: eマンションさん]

このスレ、以前から
パーク文京小石川タワーに関してだけは、即座に強めのフォローが入りますね

ご丁寧に重複の数まで数えているようですが、パーク文京小石川タワーの契約者はいつまでここに居座るつもりでしょうか

各サイトを統合すると、実際 50くらいは賃貸募集があるみたいですよ

[2417: 周辺住民さん]

日常的に『良いモノ・良いコト』

具体的に聞いてみたい。どんな生活を指しているのか？東京・銀座に電車で10分で行ければ十分じゃない？それ以上の生活ってどんなもんなの？

いいレストランが無いっていうのは同意します。

[2419: 匿名さん]

>>2417 周辺住民さん
>いいレストランが無い

飯田橋では2015年にパークコート千代田富士見ができてから2年後ぐらいにソンブルイユっていう結婚式とかにも使える高級レストランが近所にできたので、全てはこれからって気がしますね。とりあえずコロナが終わらないと飲食業界は動かないでしょうが、いずれ店は増えますよ。

[2420: 匿名さん]

>>2416 eマンションさん
総戸数571のマンションに200件も賃貸募集が出てるって言われたら、どれどれと見に行きたくなるのが人情ですが

スーモは重複募集を全部機械的に出すみたいですね。
私は検索性の高さとか網羅性からいっても断然アットホーム派です、オススメですよ。

まあ坂下のパークコートの不動産評価が下がればここも安くなるだろうという搦手なんでしょうが、取引事例から成算ありと踏んだ値段でしょうからゆるがないんじゃないですか？

[2421: マンション検討中さん]

学生時代4年間文京区に住んでました。会社が六本木でやむ無くずっと港区に住んでましたが、やはり子育てを考えると文京区は落ち着いて良い。ってことでこの物件検討中。みなさん電話案内来ましたか？日本橋に来てと。とりあえず明日行って来ます。高いと言われていますが、そう思う人は買わなければ良いだけだと思いますが…港区に住んでいたので2億なんて安いと思います。因みに資産管理会社で購入予定です。

[2422: 匿名さん]

>>2421 マンション検討中さ


もしかして東大ですか？
ご帰還ですね
文京区は安いよ
気づいていながら文句言うやつって、惜しいよな
これが頭が良いか悪いかの差だと思う

[2423: 匿名さん]

パークホームズでなくパークコートのほうがよかったでしょうがね。

[2424: マンション比較中さん]

ここの最低価格1.2億と比べると
築浅中古の本郷や湯島の高台のファミリータイプの
売出価格1.1～1.2億は安く感じられますね。
景観はこちらの方が良いと思いますが。

[2425: 匿名さん]

本郷とか湯島はビジネスの街でもあるので古いオフィスビルがたくさんあるせいでマンションは囲まれ感があって眺望がいまひとつなんだよね。でも静かな環境だし、最近は店も増えて買い物環境は改善されているからこれからさらに上がる気もする。もっとも23区で平均値をとるとここ数ヶ月は言い値ばかり上がって成約価格の伸びが悪い。しばらくは踊り場相場が続くのではないかと思う。買うならいまのうちかも。

[2427: マンコミュファンさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2430: 匿名さん]

南側が向いている緑地帯は公共の施設や公園や史跡なのでほぼ永久に緑の眺めが保証される。こういう土地は港区とか千代田区ならとっくの昔に高級マンションが建っているので、遅れてきた街文京区ならではだよなあ。

[2431: 評判気になるさん]

南側の真正面は公園ではないですね。周辺地図を公園のように描いていますが。

[2432: 周辺住民さん]

>>2420 匿名さん
> スーモは重複募集を全部機械的に出すみたいですね。

物件は重複だけど、不動産会社が異なるから、全部機械的に出すのが正しいかと。不動産会社によって、見せ方が異なるし、ひょっとしたら手数料だって割り引くかもしれない。

[2433: 周辺住民さん]

>>2422 匿名さん
東大は駒場が2年、本郷が2年ですね。

[2434: 周辺住民さん]

>>2431 評判気になるさん
公園じゃなくて公苑ですね。

[2435: 匿名さん]

霊苑ですね。公苑は誤りです。

[2436: 通りがかりさん]

坂下水没騒音地さえ避けておけばよい

[2437: 匿名さん]

>>2433 周辺住民さん
修士課程にすすむと本郷に四年いることになるよ

[2438: 匿名さん]

>>2436 通りがかりさん
ここも音の点では同じか、国道に面しているのでより音の問題が大きいかと。

[2439: 匿名さん]

>>2435 匿名さん
霊苑の真向かいなことを描かないようにしているのですかね。

[2440: マンション検討中さん]

医学科で本郷4年の人、
来てんね。

[2441: 匿名さん]

あー、六本木ヒルズのそばの循環器の病院の先生とか？
ないない

[2442: 匿名さん]

東京３代目の老婆心から申し上げますと、
中央線北の物件を掴むと詰みますよ。

[2443: 匿名さん]

ライフルホームズのホームページに住まいインデックスって企画があって
70平米換算マンション価格が掲載されているんだけど2021年7月から2021年7月までの価格は、文京区が5000万から8000万、港区が6500万から1億500万に上昇している。これ計算するとどちらもほぼ６割の値上がりで上昇率は同じなんだよね。港区は高いんだけど、70平米に換算して価格上昇率を見ると案外平凡。一軒あたりの値段が安いから港区で一軒買って回すお金があるなら、文京区で二軒買って回した方がグロスが安くて売りやすい分良いのではないかと思うんだよね。

港区
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/minato-city/
文京区
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/bunkyo-city/

[2444: 匿名さん]

まあわかっている人はとっくに実践しているよね、都心よりも郊外の伸びしろのありそうな街に買ってキャピタル出している人いるでしょ。この辺じゃこういう大事なことは教えてくれる人いないよねー。最後の引き取り手を探しているような人ばかりじゃないかな。

[2446: 匿名さん]

>>2442 匿名さん

神楽坂知らないの？

[2447: 匿名さん]

>>2442 匿名さん

中央線で線引きしているユルい考え方をされている時点で、不動産素人と思われます。

[2448: 匿名さん]

東京3代目とか嘘だろ
どこの田舎人だろね
多分パークコートがどこにあるかも知らないんだろう
なぜ、絡んで知ったふうなことばかりうのかね
マンコミ嘘ばっかり

[2451: お上りさん乙]

不動産市場における圧倒的強者が、中央線を北側にこえるのは危険だと指摘していますね
↓

億ションで失敗しない方法は、まずは立地にこだわることだ。マンションは「1に立地、2に立地」である。だからこそ、億ションもエリアを選ぶことが最も重要になる。その立地とは「アドレス」（住所）を意味する。その意味で、中古成約事例の多いアドレスを突き止めればいいことになる。

中古億ションの成約事例の分布は偏っている。行政区割合の1位は港区、2位は渋谷区、3位は千代田区で、この上位3区で過半数を占めるという事実から、億ションはこの3区に絞った方が無難である。

億ションを買う人はたいていの物件が買えるので、どんなに立派な建物でもお眼鏡に適わない立地には見向きもしない。常に港区の高級住宅地である3A（青山・麻布・赤坂）と比較されると思った方がいい。こうした場所に勝つ要件を持ち合わせた立地の物件しか億ションでは売れないと思った方がいい。

一般に「いい住宅地」と言っても、人によって思い浮かべる場所は違う。都心回帰が顕著な傾向になっている。これは戸建て立地とマンション立地に置き換えることができる。

都心と言っても定義は人それぞれだが、山手線の内側かつ中央線の南側エリアであれば安心感がある。

[2452: 匿名さん]

>>2451 お上りさん乙さん

住まいサーフィンの受け売りでしょ。自分の足で情報をとって、自分の頭で考えなきゃ。こういう固定観念に縛られていたら、一生、高値掴みだと思うけどね。恥ずかしいと思わないのかな。

[2455: 匿名さん]

>>2451 お上りさん乙さん

どこに中央線が？
お前の理論だと神田が最高立地になるのだが
なぜ神田高いのかな？

[2456: 匿名さん]

神田より高いね

[2459: 匿名さん]

>>2451 お上りさん乙さん

中央線を北側に超えるのは「危険」とは一言も書いていないよ。牽強付会の、思い込みの書き込みはやめようよ。根拠のない反論をする人に限って「圧倒的」という言葉を無駄に使うし。

[2461: 検討板ユーザーさん]

中央線と言えば、コレを思い出す。

本郷も
かねやすまでは
江戸のうち

たしかに厳密には江戸は本郷までで小石川はハブられた地域だけど、昔の話だし気にする必要は無いんじゃないかな。
都心から見ると、本郷も小石川も同じ中央線線路北、ってくらいの認識しかないし。

[2462: 匿名さん]

なんじゃこりゃ、痛いところ突かれたのか？わかりやすく反応すると恥ずかしいぞ。

[2463: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

本当に、中央線北側、中央線北側と叫ぶ人がいて、痛いところを突かれたのかもしれませんね。

[2464: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

同意。中央線の北側だの、南側だの、関係ないよね。

[2465: 匿名さん]

>>2462 匿名さん

ご指摘されているとおり、南側住民の方の反応はすごく分かりやすいです。

[2466: 匿名さん]

>>2464 匿名さん
中央線の北とか南じゃなくて、本気で投資している人は今は地方だよ。てか名古屋がすごいことになった時点で何もしてないのは素人でしょ。

[2467: 匿名さん]

>>2466 匿名さん

地方で投資を考えているんだったら、ここでダラダラ書き込んでいるのは時間の無駄ですよ。

[2468: 匿名さん]

春日・後楽園エリアの投資価値は名古屋とは比べるまでもないと思うけど。

東京都文京区、春日・後楽園駅前再開発。完成間近の「文京ガーデン」、東京ドームの再開発で生まれ変わる後楽園一帯に注目
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/4967.html

[2469: マンション検討中さん]

只今、地元の不動産業界では、下記物件に注目してるらしい。
PC文京小石川の中古「80.29㎡ 3LDK 32F東21800万(新築時≒15400万) 」
本当にプラス6400万でも売れるのか？
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_96824773/

[2470: 通りがかりさん]

地権者のために高値で売るんですか

[2471: 匿名さん]

ここの価格設定は変ですよ

[2472: 検討板ユーザーさん]

>>2469 マンション検討中さん
うーん。。。
それ、一年以上 売れ残っている住戸ですよね。
成約価格は朧げながら、売り出しより平均3000万前後の値下げでなんとか決まっているようですが、中国人や地方民のような土地勘のないカモが来るのをゼニガメのように口を開けて待ち続ける戦略が、豊洲や有明や小石川のような埋め立て地のマンションでは、流行っていると聞いたことがあります。

[2473: 検討板ユーザーさん]

現実として、小石川は去年の10月にピークアウト。

湊や武蔵小山と同じ、流行りモノの局地バブルで終わっちゃっコンテンツ。笑

[2474: 匿名さん]

>>2469 マンション検討中さん
こんな価格なら白金とか麻布の港区内陸マンション買うわ。
むしろそっちの方がまだ安い。

[2475: 匿名さん]

まあ言いたいことはわかるけど、鶏口牛後と言うでしょ？白金とか麻布のフツーのマンションがそんなにいいのかって話ですよ。悪いけど今期は普通の人は商談もできていないですよ。

[2477: 検討板ユーザーさん]

ここまでで、線路北民の連投をみました。

要は、必死で擁護しないといけない場所、ということです。

[2479: 匿名]

>>2477 検討板ユーザーさん

ヒルテラスは良い立地だと思うけど。まだ線路北と言っているアホがいるんだね。

[2480: 匿名さん]

>>2479 匿名さん

そういう人には無視するのが一番。他人や他の地域を貶す人なんて、所詮、周りからも信用されていない人だと思うので、相手にしないほうが良いかと。

[2481: マンション検討中さん]

この価格でもかなり人気があるようです
それだけ立地や建物がよいと思っている人がいるという証拠ですね
ここで書かれている事は実態とだいぶかけ離れているのではないでしょうか

[2482: 検討板ユーザーさん]

>>2481 マンション検討中さん

私は全くの逆の内容をお聞きしましたが…
しかしお互い水掛け論になるので、この手の話は不毛ですかね。

シンプルに線路北の話をコツコツとしていくしか仕方がないかと。
例えば、ハザードマップに関して言えばここは安全な高台なので、安心です。

文京区水害ハザードマップ（令和3年9月版）【表面】(PDFファイル; 1999KB)
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0222/3876/2021830183010.pdf

[2483: 通りがかりさん]

>>2481 マンション検討中さん
私も全くの逆の内容をお聞きしましたが…

>>2482 検討板ユーザーさん
高台に上る途中の崖地です。

[2484: 匿名さん]

取り合えず線路北・線路北って言ってる奴は、ココと比較できるようなマンションを挙げてくれますか？

比較対象も無しにただただひたすら線路北とか言われてもね。。。

[2485: 匿名さん]

文京区にJR中央線の線路はかかってないようですね。
区界は神田川なので。丸ノ内線御茶ノ水駅、三田線水道橋駅、大江戸線飯田橋駅は文京区です。

[2486: 匿名さん]

ここ、賃貸併用は気にならんの？

[2487: 周辺住民さん]

>>2474 匿名さん
2億円超は私にとって高価なので、白金・麻生にしろ小石川にしろ買えませんが、もし買える価格帯でどちらも選べる状況であっても、後者しか選ばないかな。中央線の北だろうが格下だろうが、自分にとっては、この辺の方が魅力的なので。

[2488: 匿名さん]

>>2486 匿名さん
とても気になります。管理に地権者の意向が強くなると予想されることも。

[2489: 匿名さん]

>>2487 周辺住民さん

港区白金のある古川流域はハザードマップで危険エリア。先日の台風接近でも氾濫注意報が出ていました。まあ、どのエリアを好むかは個人の自由だけど、ヒルテラスのエリアは白金より安全です。

[2490: 周辺住民さん]

>>2489 匿名さん
安全性で選んでいるわけではありません。

単に、飲み歩きの街が、上野、浅草、銀座、神楽坂なので、それらに行きやすいとなると、必然的にこの辺になるというわけです。

[2491: 匿名さん]

>>2486 匿名さん
入り口分けてるからねえ、公共施設と一緒で不特定多数が入り込むマンションも他であるけど、あれも一応区切られちゃいるし。

[2492: 匿名さん]

このスレ見ていると買いたい人は何らかの買いたいポイントがあるみたいだけど、買いたくない人はなぜ買いたくないのかさっぱりわからないね。買ってはいけない欠点らしい欠点があまりないから攻めあぐねているのかな。

[2493: 匿名さん]

ここのペントハウスって不思議なんだよね、文京区の従来の物件から見ると明らかに過剰スペックな印象、突出しているんだよね。まるで誰かから注文されたかのような作りになっている。既に買う人は決まっているのではないかな。

[2494: 匿名さん]

>>2490 周辺住民さん

確かに、いろんなところへアクセスしやしいですよね。

[2495: 匿名さん]

いま、ブログで話題の堀ちえみさんも、後楽園や上野界隈によく行かれているみたいです。

[2496: 検討板ユーザーさん]

ここは、公共の掲示板。
個人の好みを披露する場では、ないです。

客観論で語りましょう。
例えば、同じ価格にもかかわらず中央線南側より小石川を選ぶのは、1000人中5人程度です。

小石川は貧乏の銭失い物件となりそうですが、
価格差が2倍とかですと、やはり予算もあるので人として悩みは出るでしょうね。

[2497: 匿名さん]

こんな端っこエリアのスレで港区の名前を出すのはやめましょう。
あちらにご迷惑がかかりますよ。

負け確定でチャンピオンに挑んでも挑戦者の株が上がるのは、スポーツ界隈だけなのです。

[2498: eマンションさん]

>>2482 検討板ユーザーさん

ハザードマップとして公的に水害リスクを指摘されているのは、パーク文京小石川タワーですね。
今では義務化されたマンション売り買い時のハザードマップの提示も、分譲当時は運良く そうではなかったようです。
（分譲時に義務化されていたら目も当てられなかっただろうと、お聞きしました）
谷底低地という、周囲から水がたまりやすい地形ですから、一生 変わることはないでしょう。

しかしながら、ここは全く無関係な場所なので、良かったです。

[2499: 匿名さん]

>>2497 匿名さん

勝ち負けで話す内容ではないだろう。なにを言っているんだか。

[2500: 匿名さん]

むしろ勝ち負けの話しか出ていませんが。
いまさら負け惜しみは惨めでは？（とか言ったらまた荒れちゃうかな）