ジオ杉並松庵ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ジオ杉並松庵についての情報を希望しています。
公式URL：https://geo.8984.jp/suginami-shoan/

所在地：東京都杉並区松庵1丁目12番1、13番1（地番）
交通：京王井の頭線「三鷹台」駅 徒歩10分
JR中央・総武線「西荻窪」駅 徒歩16分
JR中央・総武線「吉祥寺」駅 徒歩20分
間取：1LDK～3LDK
面積：52.98平米～93.64平米
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[121: マンション検討中さん]

車の保有率は予想どのくらいでしょうか？
駅まで徒歩圏内だと駐車場の抽選は回避できるでしょうか？

[122: マンション検討中さん]

>>120 匿名さん
提携業者のみオートロック通過しての不在利用可能になるようです。どの業者かについても営業担当の方から説明がありました。
このご時世、置き配にも便利そうな印象です。

[123: 匿名さん]

総戸数71戸のうち、1LDKや2LDKはどれくらいの割合なのでしょう？
プランの紹介でもほとんど3LDKなので、もしかして1LDKや2LDKは少ないのかなと思いました。
1LDKで50㎡以上あったらゆとりがあっていいなと思ったのですが、プランは公開されておらず。
プランはほぼ田の字が基本のシンプルなものが多いように思ったのですが、バルコニー側の洋室や、はなれは個性的な特徴だと思います。

[124: 通りがかりさん]

>>123 匿名さん
2LDKは西向きの4部屋だけですよ。

[125: 匿名さん]

ディスポーザーのある物件に住んだことがないので憧れがあるのですが、
実際のところ維持管理費や水道代、電気代ってどれくらいかかるものなのでしょうか？
費用に見合った便利な仕様なのかちょっと気になっています。

[126: マンション検討中さん]

>>121 マンション検討中さん
カーシェアサービスもありますし車を手放す予定の方が多いそうです。
確かにちょっとした用事で車を使いたいニーズにはカーシェアで充分な立地だと思います。

[127: 周辺住民さん]

近隣に住んでる者ですが、三鷹台も西荻も結構歩くし（特に三鷹台は帰りの坂がきつい）、徒歩圏内のスーパーは貧弱な生協しかないし、この物件を買えるような収入レベルの方はほぼ100%車を保有してます。
平日は朝の井の頭通りの環八に出る前が渋滞、週末は吉祥寺周辺の渋滞がひどいですが、通常は順調に流れてる井の頭通りにすぐに出れるので車の利便性は非常に高い場所です。
不便なカーシェアを利用する人なんて、ごくごく限定的だと思いますよ（逆に限定的でなかったら取り合いになってさらに不便に）。

[128: マンション検討中さん]

>>125 匿名さん
ディスポーザー便利ですよ^ ^
電気代や水道代にはそんなに影響ないと思います。生ゴミの量や始末する手間が省けるメリットが大きいですね。
機械や配管がある以上、経年劣化はどうしてもあります。マンション全体でも修繕積立金が高額にはなります。

[129: 周辺住民さん]

127です。
スーパー、生協以外に三浦屋もありましたね（ウチからは微妙に遠いのと高くてあまり行かないので失念してました）。
いずれにせよ10年以上住んでて、車はマストとまでは言いませんが、ないとかなり不便な場所という認識です。

[130: 名無しさん]

近くに住んでるけど車殆ど買い物で使用しないけどなぁ。ほぼ趣味のための保有だな。吉祥寺、西荻なんて人が多いし車で寄り付かないほうがいい。車使って買い物なんてエコじゃないし、必要なものはデリバリーしてくれる。このご時世カーシェリングは理に叶ってる。

[131: マンション掲示板さん]

>>130 名無しさん
乗りたい時にタイムリーに乗れるわけではので、基本駅近以外、やっぱり車はマストかな。子供がいたら尚更ね。

[132: 匿名さん]

駅までのこの距離ですと、
単身者や夫婦であれば車がなくても全然平気かとは思われますが、
子供がいたらちょっと車があって欲しいと思える環境かもしれませんね。

[133: 匿名さん]

第1期東棟で契約しました！契約予定の方いらっしゃいますか？引き渡しが楽しみです。
現地を見る限り、南棟は若干南東寄り、西棟は南西寄りの開口部でした。
今回の間取りはテラスが特徴的で魅力的です。
我が家も車持ちなので駐車場台数が少ないのは難点で…第1期契約といえど優遇無く竣工前の一斉抽選で決まるようなのでその点かなり残念です。
松庵アドレスに惹かれて購入に至りましたが、ファミリー層メインの物件にしては駐車場の作りが甘いなぁという印象でそこはがっかりですね。

[134: 匿名さん]

駐車場は先着順ではなく一斉抽選になるんですね。
公平と言えば公平なのかもしれませんが、契約後に抽選に漏れて外部の駐車場を探さなければいけないのはなかなか厳しいように思います。

[135: 匿名さん]

私も第一期で契約しました車持ちです。
意気揚々と契約しましたが、煮え湯を飲まされる場合があるかもしれないことを考えると、一斉抽選までどうなることかと案じながら長く待つのは正直つらいですね。
完全な先着順とまではいかなくても、早い時期の購入者への恩恵は欲しいというのが本音です。
マンション自体の立地やプランの価値や魅力を鑑みると阪急阪神のブランドに説得力はあったので、ここは頑張ってもらいたいところですね。

[136: マンション検討中さん]

この物件南向きが売れていない時点でヤバすぎる。。ジオさんは調布の二の舞ですなー
値段で、東、西に流れた皆様が可哀想。。いずれ大値引きして南売るでしょ。
今からでも遅くないです。。9千万の物件を1億で買うようなものでしょう。このエリアのマンションしか考えられない人は別として、このマンションだけはやめたほうがいい。。

[137: 匿名さん]

>>136 マンション検討中さん

南向き売れてないんですか？
まぁ、あの値段ですもんね。

[138: 匿名さん]

>>136 マンション検討中さん
東向きを契約しましたが、南向きを選ばなかった理由は値段ではなく、間取りが好みではなかったためです。

[139: 匿名]

>>138 匿名さん
私も間取りが好みではなかった為、南向きを選ばず第一期で契約しました。地下住戸も半数は売れているそうです。ちなみに車は所有していません。

[140: マンション検討中さん]

>>137 匿名さん
南は地下の安いとこ以外売れてないらしいですよ。
西の安いとこがほとんど売れちゃって、これからどうやって売るんでしょうね。ここに9000出したい人が100人中何人いるのか。。

[141: マンション検討中さん]

>>138 匿名さん
失礼しました！東なのに9000で物怖じしない資金力が羨ましいです。。
この物件を検討した際に、資産として目減りしそうなのが気になったのですが、モデルルームでそういうご説明はありましたでしょうか？

[142: 名無しさん]

>>141 マンション検討中さん
（他の物件と比較して）資産として目減りしそうと思った理由は何ですか？
138さんではないですが、阪急阪神からそのような説明はありませんでしたよ。

[143: 名無しさん]

>>136 マンション検討中さん
「ジオさん」との言い方からすると、阪急阪神不動産と同業者の方のような印象を持ちますね。

[144: マンション検討中さん]

>>142 名無しさん
駅からの徒歩分数、西荻窪・三鷹台のマイナーさ、規模感など踏まえると、杉並・中央線の数ある物件だと築10年も経てば他の物件に埋もれてわざわざこの物件選ぶかな？と思いました。一言でいうと希少性がないというのが理由ですかね。

[145: 名無しさん]

>>144 マンション検討中さん
希少性はむしろ高いと、営業担当はPRしていましたよ。
このエリアは昔からある戸建て住宅が多く、マンションを建てられるまとまった土地は滅多に空かないからと。
松庵を選ぶ人達にとっては、駅近の優先度は低く、落ち着いた環境へのニーズが高いでしょうから、松庵エリアから遠い物件の存在はさほど気にしなくていいのではないかと思います。

[146: マンション検討中さん]

>>145 名無しさん
そうなんですねえ、
たしかにミクロ目線で見たらそうかもしれませんね、
ただ中古マンションの商圏はほとんどが沿線とか区内とかもう少し広いですからね、、わざわざ高いこの物件選ばなさそうな気がします。
そして松庵で家が欲しい人はこのマンションと同じ値段で大手の戸建が建てられますからね。車も必須エリアですし大半の人は戸建を選び、マンション需要がそもそも少ないという分析です。

[147: 匿名]

>>146 マンション検討中さん
この人、この物件を買う気ないようですし、皆さん相手にしなくていいですよ。
「ジオさん」と言っていて不動産業者っぽいし。

[148: 名無しさん]

あくまでも以前松庵のこの近辺に住んでいた者の個人的見解ですが、「車がないと不便」だとは思わなかったですけどね。買い物に関しては、普通にチャリで西友やクリエイト、マルエツプチにふらっと買い物に行って、それも面倒な日は、ミニコープや以前はあった2丁目交差点のコンビニで買い物すれば、事足りてました。通勤に関しても、西友やその周辺には大きな駐輪場があるので、チャリを使えば歩くのが大変という感じではなかったです。週末は、行き先に応じて中央線と井の頭線を使い分けられたし、家族と気晴らしに井の頭公園や吉祥寺にふらっと散歩できたので、そのメリットの方が大きい印象でした。あくまでも個人的見解です。

[149: 名無しさん]

資産性の判断は難しいですよね。希少性は主に供給側の論理だと思いますが、需要がないのに希少性が高くても、単に物珍しいだけですからね笑

松庵は第一種低層住居専用地域で戸建てが多く、今回のように昔からある大きめの社宅が売り払われたり、学校や企業本社が移転しない限り、中規模以上のマンション用のまとまった土地がなかなか出ないという点で、希少性は高いかと。マンション需要さえあれば、競合物件が少ない方が価格維持率は高くなるので、リセールする側にはとっては良いはず。

ただ、問題は空き家率が高まる中、このエリアのマンション需要が今も今後も多いのかどうかですよね。

個人的には、底堅い需要がまだあるのではないかと思うのですが、どうでしょう。井の頭線沿線の学校に子供を通わせるファミリー層や、子供が巣立って戸建てからマンションに住み替える地域住民の需要がまだある程度あるのではないかと思ったりします。ちなみに、隣で有料老人ホームが建設中ですよね。あと、土地柄、資金面で余裕があり、多少不便でリセールバリューが100%を多少切ってもいいから閑静なエリアに長く住みたい層も少なくはないかと。何がなんでも利便性重視で、リセールバリュー100%超えのワンチャンを狙いたい層は、素直に駅近物件や湾岸のタワマンを購入された方がいいと思います。その代わり、統計上、バブっているときに資産価値が一番上がり、市況が悪化したときに価格下落率が一番大きいのは都心や駅近のマンションだと思われるので、坪単価が高騰している今、落ちるナイフを掴む怖さは一層増すと思いますが。

資金力は人それぞれなので割高かどうかは一概に言えないと思いますが、一つの目安は、周辺の似た物件の賃料とフルローンの場合の返済額ではないかと思いました。

あと、南棟は地下住戸以外も契約は入っているみたいですよ。

[150: 名無しさん]

>>146 マンション検討中さん

自分も私の回りもそうですが、戸建てよりマンションを好んで選択する人も結構多いと思います。松庵近辺に住んでいますが車は必須ということはないですし、落ち着いた住宅地でマンション住まいも悪くないのではと考えています。

[151: 名無しさん]

>>146 マンション検討中さん
大手の戸建てはこの辺り1億越えかな。タマホームも大手のことかな。

[152: マンション検討中さん]

割高、駅近が、、希少性が、、、ジオさんが、、、、言ってる輩の推しの物件を是非知りたい。とても参考になるだろうなあ。

[153: 名無しさん]

>>152 マンション検討中さん
確かにとても気になりますね笑

[154: マンション検討中さん]

クレヴィア西荻窪とか、ピアース西荻窪レジデンスとかですかねぇ。

[155: eマンションさん]

クレヴィア西荻窪？
低層住居専用地域じゃないし、狭小すぎ笑
ジオの比較対象にはなりませんよ。

[157: マンション検討中さん]

>>147 匿名さん
不動産関係の人間は検討したらダメなんですかね？
業界だからこそ知り得る情報を皆様に展開しただけですが。
少なくともあなたよりは不動産については存じ上げているつもりです。

[159: 匿名さん]

三鷹台駅は端から3番目の駅みたいですが、
朝の時間帯の混み具合はいかがでしょうか？
さすがに座れるくらいの状況だったりしますか？

[160: 周辺住民さん]

朝のラッシュ時の上り（渋谷行）は座れません。あと、ラッシュ時のみ急行の運転がないので、通過列車がないのはいいのですが、増便のため渋谷までかなりノロノロ運転で日中の各駅停車よりも時間がかかります。

[161: eマンションさん]

>>159 匿名さん
7:50前後は三鷹台から座れるか、隣の久我山で下車される方が多いので座れることがほとんどです。

[162: 通りがかりさん]

井の頭公園駅ユーザーです。
8時すぎくらいの利用ですが、三鷹台からだと座れる可能性は低いですが、2駅目の富士見ヶ丘から始発が通常2、3分ピッチで頻発してます。
富士見ヶ丘から乗る人も電車を乗りかえる人もそれほど多くないので、富士見ヶ丘から座れないことはまずありません。
東京の始発駅の中には、一本やり過ごさないと座れなかったり、始発駅から満席になる駅もありますが、富士見ヶ丘ではまず考えられません。

[163: 162]

乗り継ぎ間隔が2、3分で、富士見ヶ丘からの始発の間隔は5、6分程度となりますね。
表現が不正確でしたので訂正します。

[164: 匿名さん]

ディスポーザーは比較的新しい設備なので老朽化問題に直面するマンションが少ないのではないでしょうか。
それ故にデータが少なく、口コミでは浄化槽・配管の修繕や取り替えコストが出て来ないのが現状だと思います。
もし将来的に取り替えとなれば費用はどのくらいになるかが気になりますね。

[165: 匿名さん]

住宅ローン控除も改悪の動きですね。
これから新築中古ともに都内マンション価格が下がる気もしませんし、このタイミングで松庵に購入できて良かったです。

[166: マンション検討中さん]

購入された方の年齢や家族構成が気になります

[167: 通りがかりさん]

あまり盛り上がらないですね

[168: 通りがかりさん]

>>167 通りがかりさん

どのくらい契約すすんだんですかね

[169: 匿名さん]

>>167 通りがかりさん

購入者です。
掲示板で盛り上がりまくるのもそれはそれで購入者層の品を疑いたくなります。これくらいで良いのでは？

聞いている感じでは上流ファミリー層が多いようです。
かくいう我々も働き盛りファミリーですが、上品がどうかは、、笑

[170: 匿名さん]

かなり落ち着いた雰囲気のマンションの佇まいですし、
ターゲット自体も同様に落ち着いた感じで、
実需で購入される方向きなんだろうなと見ていて思います。
購入者が盛り上がるとしたら、購入スレが作られるのでは？
少しずつ販売は進んでいる感はあります。
いつくらいに完売になるのだろう？