シエリア京都二条ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シエリア京都二条についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションがたつようです。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nijyo76/

所在地：京都府京都市中京区壬生神明町1-61(地番)
交通：JR嵯峨野線「二条」駅徒歩8分、京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩9分
間取：1LDK+F～3LDK
面積：55.06m2～76.33m2
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：関電コミュニティ株式会社


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都の一般定期借地件付き新築分譲マンション『シエリア京都二条／関電不動産開発』【kyoto1192】
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(後編)京都エリアで(初)!!地元向け定借物件『シエリア京都二条／関電不動産開発』モデルルーム見学へ。定期借地件付き新築分譲マンションとは？【kyoto1192】
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[41: 販売関係者さん]

多分中信とか信用組合は無理だった気がします。
メガバンクはいけるかな。

[42: 匿名さん]

>>41 販売関係者さん
また適当なこと言ってるな

[43: 匿名さん]

最近の京都のマンションにしては、販売価格が抑え気味だなと思ったんですが
定借だからなんですね…。
よくよく見ると転借地らしいので、本当の地権者さんが他にいらっしゃるということになるかと思われる。

定借だと、おしまいがわかっているという点ではある意味安心なのだけど、
色々と扱いはよくわからない部分が大きい。

[44: 周辺住民さん]

不動産会社の営業が凄まじいですね。
以前下鴨神社の定期借地の物件を検討した時に、銀行から言われた一言。
銀行：『貸しますけど、次売りにくいと思ってください。』
私：『なんで？』
銀行：売却の際、担保割れするので、新しい買い手がローン利用するなら、ローンが付きません。
私：なるほど

この物件３０年～４０年後　現金で買う人居ますか？

[45: 匿名さん]

値下がりが大きいってことですよね。
下賀茂は、50年ですが、こちらは70年なので、30年でも定借の点ではまだローン大丈夫では。

こちらの怖い点は、定借の地代が３年ごとに更新となっていることです。
管理費に加えて地代も年々上がると将来の計画が難しいですね。

[46: マンション検討中さん]

>>42 匿名さん

定借の物件は借入できない金融機関も多数あります。
否定するだけでなく、各銀行か営業さんに直接聞いたら。

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
HPにローン計算のコーナーがあります。
少なくとも、提携ローンがあるということでは？
比較的安いとはいえ、3,000万円を超える買い物で住宅ローンが使えないということはないでしょう。

購入を検討するうえで問題となる点があるのならもっと具体的に教えてください。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん

定借物件を新築で買う分には問題なしです。それを中古で買う場合、あと30年で取り壊しってときに35年ローンは組めません。まあ、いま新築で買うならローンのことは気にしなくても大丈夫でしょう。

[49: 評判気になるさん]

他のスレでシルバー世代なら定借は選択肢になると聞いて納得。自分はまだ先だけど買い替えタイミングでは検討してもいいと思いました。

[50: 匿名さん]

>>49 評判気になるさん
定借付き物件の売却については次の記事が参考になるかもしれません。↓
https://www.sumu-log.com/archives/33955/

[51: 匿名さん]

＞定借の物件は借入できない金融機関も多数あります。
＞否定するだけでなく、各銀行か営業さんに直接聞いたら。

金融機関によるんですか。
定借だとどうしてダメなのか不思議ですけどね。
ただ、それも銀行に聞いてみないと確かにわかりません。
物件のイメージだけでなく、こういうことは知っておくことは大切ですね。

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
定期借地権の物件だと通常の物件よりもリセールに難ありとなることが多く、ローン支払い途中の売却残債返済のハードルが高くなったりで、トータルでの貸付元へのリスクが高いからです。
ここは70年とのことなので、新築購入時ならそこまで嫌な顔されない気もします。

[53: 匿名さん]

このあたりにしては安めの価格帯だと思ったのですが定借物件でしたか。
ローンを組むこともですが、リセールも容易ではない聞いたことがあります。
永住するしない関係なく、この地に絶対住みたいということでなければ
他を検討することが良いかもしれないです。

[54: マンション検討中さん]

所有権でも定期借地権でも売るときは同じじゃないですか？
現に中古で築が古くても高くて売れてないし…
その分修繕金も上がってるし…
って考えたら同じかなと

[55: 匿名さん]

>>54 マンション検討中さん
もちろん同じだと考える人もいるでしょうね。それで結構じゃないですか。

[56: 買い替え検討中さん]

>>54 マンション検討中さん
定期借地権の築古は普通の築古よりもさらに売りづらいよ。

[57: マンション検討中さん]

>>54 マンション検討中さん
確かにそう考えたら一緒ですね。
実際、中古マンションも築古くなってくると売れてないし。

[58: 匿名さん]

>>54 >>57
売る側の問題じゃなくて中古になった時に買う側の問題なんです。若いファミリーは永住を考えにくいのですから選択肢に入りづらい、借地権以下の年数でないと担保割れでローンが組めない、管理費修繕費に加えて地代も上がる可能性があるなど。
つまりトータルで普通の中古より更に売れる可能性が低いというわけです。70年間購入者の一族で保持されるのであれば特に問題ないですね。

[59: 検討板ユーザーさん]

>>51 匿名さん

土地を所有していないので、銀行の評価が下がります。建物の評価のみになります。借物に評価はつきません。

[60: 匿名さん]

>>59 検討板ユーザーさん
取り壊し費用を積み立てなきゃいけないのも心理的にはいやですね。
まあ新築で買って10年くらいで手放す分には買い手もつくでしょうし、生涯そこに住み続けるつもりなら資産価値も関係ありません。定借のメリットは、抜群の立地に割安で暮らせることですね。髙かったら意味ありません。ここは立地を考えコスパがいいと感じました。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
>>取り壊し費用を積み立てなきゃいけない
定借、問題点も多そうですね・・・

売りたい時に売りにくいのは辛いと思います。
「負」動産って言われますけど、お金にもならないのに維持費だけかかるなんてこともあるかもしれないと考えると、買う勇気が出ません。

逆に、メリットってないんですか？
価格の安さくらいでしょうか？

[62: マンション検討中さん]

こういうマンションて土地は買ってないってことだから業者が相当儲かるんでは？
建物だけの価格てことですよね？
周りのマンションと比べてそんなに極端に安い訳じゃないしな。
利益率凄そう。
それで価値は下がる一方とか…
やっぱ抵抗あるわ。

[63: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん

土地を地主から借りているので、その地代がマンション価格に加算されると思います。

[64: マンション検討中さん]

地代は入居者負担ですよ。
管理料や修繕積立金とは別に毎月の支払う必要がでます。
つまり、マンション価格とは関係ありません。
マンション価格は、建物料金と借地権で構成されます。

[65: マンション検討中さん]

>>63 匿名さん

勘違いしていたら申し訳ないのですが、業者さんが負担する地代は工事はじめてから住む人に渡すまでの賃料てことでしょう？
それってたかだか知れてますよね？

その後の地代は住んだ人が毎月払うわけではないのですか？
マンションの価格に含まれているという認識ではなかったです。

工事してる間の賃料はせいぜい２年分てとこですか。
一世帯あたり２万円ぐらい？を７６世帯分２年間負担したとしても知れてますよね？
他のマンションは何億もしてるでしょう？

賃料がもっと高いというのなら知りません。
２万円はただの想像です。

なら、ここらへんにしては安いですけど、ほぼ建物だけの値段が右京区や南区あたりのマンションと変わらんぐらいの値段だというのはいかがなものかと思うわけです。
しかも毎月の地代や上で言われてる解体積立等によってはローン借りて買う側は決して安くないですよ。

そう考えると業者丸儲けかなとなってものすごく萎えてしまったわけです。
もちろん地主さんもか。
素人考えです。
間違ってたらすみません。

あと、場所も見に行きましたが、工場とかが多くてさらにという感じです。
ここで4000万以上払って借地は無理です。
前向きに考えてらっしゃる方にはすみません。

[66: 匿名さん]

物件価格の安さが、維持費用とリセール懸念に釣り合うかですが、
物件概要の未定のリストを見るとためらいますね。
また、JR二条徒歩8分と決して近いとはいえないのでなおさらです。
これで、徒歩１分とかだと変わってくるのですが。

[67: 匿名さん]

70年後に確実に壊して土地は地主に戻すって、いさぎよくていいです。
70年後の相続問題もないし、売るに売れなくて税金ばかり払わされると
いうこともないのが安心。いずれによせ70年も経てばどの分譲マンションも
建替え問題が出て大変です。それがない分、安心なのが定借物件。

[68: 匿名さん]

数十年後というのがきっと多くの人にはなかなか想像しにくいのもありますし、ここまで言われているとおりメリットデメリットどちらもありますね。

メリット:立地や設備の割に購入価格自体は比較的安い
デメリット:リセールやや難、管理費修繕費以外に地代がかかる(地代は2年更新、周辺土地代の上がり幅連動)

地代の上がり幅は読みにくいですが、地代の毎月価格(はじめは高くても2万程度でしょうか)をプラスで考慮して毎月の支払い額を考慮ですね。

[69: 匿名さん]

毎月地代２万円位の出所か根拠を教えてください。
仮に1戸当たりの土地代を2000万として、35年で回収と考えても、
利回り2.86%で　2000/35/12=4.76万円/月となります。

[70: 匿名さん]

ここ、京都二条というのは無理すぎません？位置は三条を超えて六角と蛸薬師の間です。せめて二条駅くらいにしておいてくれると判りやすいのですが。

[71: 匿名さん]

>>70 匿名さん
そうですね。
京都三条とかだと、東海道沿いの山科区にあっても嘘じゃないので、うさん臭くなりますしね。

[72: マンション検討中さん]

70年あれば十分じゃないかなぁ。売るにしても子供が大きくなるまでと考えたらで20年後とかだし。安く買うなら安く売っても問題ないし。儲けようとしてるなら別ですけど...。
そもそもそんな先のことまで皆さん考えて家考えるものなんですかね...。

[73: マンション検討中さん]

70年あれば十分じゃないかなぁ。売るにしても子供が大きくなるまでと考えたらで20年後とかだし。安く買うなら安く売っても問題ないし。儲けようとしてるなら別ですけど...。
そもそもそんな先のことまで皆さん考えて家考えるものなんですかね...。

[74: 匿名さん]

70年後までのことを考えるには不確定要素が大き過ぎてほぼ考えてる人はいないでしょう。
住んでから子が独立するまで、よりよい選択肢の住み替え先が出るまで、永住予定で、など10?30年程度のプランとして考えて、借地料支払い継続、リセール難易度、トータルコスパを考慮した時に定借でも自分の人生プランはOKなら選択肢に入れるべきです。
定借だから買う選択肢なしというのは視野が狭すぎますからね。

[75: マンション検討中さん]

推測です。
それ以上ならローンの支払いとあわせた毎月の払いが大きすぎて、借地である安いというメリットが無いでしょう。
かといって、土地はかなり広いように思うのでそれより安いこともないかなと。
ほんとに推測です。
利回りとか知りません。

[76: 匿名さん]

>>74さん
>>定借だから買う選択肢なしというのは視野が狭すぎます
これだけ定借の物件が増えてきていて、買わない選択肢は狭まってきたのかなと感じます。
相変わらず、永住＝マイホーム信仰が根強いのは否定できませんけど・・・

定借だから安いなどメリットがあるとわかりやすいんですけどね・・・
売りたい時に売れるのかが心配ではあります。

自分の親世代を見ていても、子育てが終わったら広い家は必要なさそうなので、住み替えがもっと簡単にできるといいのかと感じます。

[77: ご近所さん]

地代はうるおぼえですが５～10期以降は月３万程でしたので修繕積立＋管理費が月35000、地代30000、インターネット代２３００、＋ローン代になるのでローン＋7万＋生活費が出し続けれる人ならかっても大丈夫かと。。。マンションに10年住んで売るとよく言いますが、10年後に最低７００００万毎月払わないといけないマンション買う人がその時にいますかね？新聞広告でマンション3000万、管理積立費７００００って書いてある広告で買うかな？？？７０年家族で住み続ける人なら買ってもいいかなと思いますが中々のランニングコストを考えておかないといけないと思います。。。

[78: マンション検討中さん]

>地代はうるおぼえですが５～10期以降は月３万程でした

結構するのですね……賃料は3年更新とあったので築15－30年あたりが3万程度の予定ということでしょうか。4期までの地代にもよりますが30年ローン換算でも1000万円程度は地代でかかることになりそう。
3LDK3400万円からの謳い文句だけに惑わされるとダメですね。引き続き検討します。情報ありがとうございます。

[79: マンション検討中さん]

>>78 マンション検討中さん

ホントにそんな高いんですか？
安くない定期借地マンションて売れるんですかね？
売れ残りません？
よほど安かったら皆様が言うように検討の余地なくはないんですが、高かったらまるで良いとこ無しだと思うんですが。

[80: 匿名さん]

同じような条件の買取物件をキャッシュで買うばあいに今後７０年間に必要になる共益費＋管理費などの総計と、ここの部屋をキャッシュで買った場合の今後７０年間の総計を比較するとどうなるのでしょう？このタイプで70年立った場合に買取物件より有利であれば（次の部屋への移転費用が十分以上に蓄積できるのであれば）この物件が「買い」ということでしょう。

[81: マンション検討中さん]

78さん

70年換算だと2000万くらいが地代ですよ。
私が検討したやつでそれくらいでした。ただ70年は生きてないのであくまで最終ランニングコストです。ローンで買わない人にはいい物件なのかな？？

[82: マンション検討中さん]

最低70000万って7億ですか？
地代は1万前後と説明を受けました。
いい加減な情報で荒らすのは、やめて頂きたいものですね。

[83: 匿名さん]

地代は、3年更新で最初１万円でも15年目には3万円になるということですよね。
また、解体準備金も借地ならではで毎月かかる。
管理費、修繕積立金も増えていくので、ローン残る15年目以降の月々の支払いが許容できるかが
購入判断で重要になりますね。
地代保証金、前払い地代など借地ならではの初期費用の追加なども気になるところです。

[84: マンション検討中さん]

なるほど、地代あがるんですね。
よほど短期ならともかく、中長期で考えるとやっぱりしんどいですね。
売るときも相当叩かれそう。

[85: 匿名さん]

同じシェリアで、鴨川の方も二条、ここも二条と名乗ってますが、どっちも二条とは違うし、まぎらわしい命名ですね。

[86: 匿名さん]

三条より二条、夷川より二条のほうがイメージがいいと売り主は考えたんですかね。

[87: 匿名さん]

最寄りがJR二条駅ということなのでは。
シエリア京都二条駅、シエリア京都二条駅前よりは、イメージ良いと思います。

[88: 匿名さん]

85です。折角、古い地名が伝わっている京都ですから、マンションを命名するときの地名も大事にしてほしいなあ・・・と、ヨソ者としては思ってしまいます。

[89: 匿名さん]

二条は画数が少ないし、読み間違いもないのが良いです。
だいぶ前に、タクシー運転手さんに通りの読み方を直されたことを覚えています。

[90: 匿名さん]

直されたことあります、姉小路。貴族の名前だと「や」は入らないんですけどねえ。
三条だと画数もそれほど多くならないし、読み間違いもないし・・・ただ、三条大橋のイメージが強すぎるんですかね。