シエリア京都二条ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シエリア京都二条についての情報を希望しています。
定期借地権のマンションがたつようです。
公式URL：https://www.cielia.com/m/nijyo76/

所在地：京都府京都市中京区壬生神明町1-61(地番)
交通：JR嵯峨野線「二条」駅徒歩8分、京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩9分
間取：1LDK+F～3LDK
面積：55.06m2～76.33m2
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大京穴吹建設
管理会社：関電コミュニティ株式会社


物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都の一般定期借地件付き新築分譲マンション『シエリア京都二条／関電不動産開発』【kyoto1192】
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[21: マンション検討中さん]

年数がかなり経過した際の、地代、解体費、修繕積立金、管理費の合計はいくらくらいになる想定でしょうか?

金額が高くて、物件を手放したくなった際、買取ってもらえる制度はあるのでしょうか?

[22: 詳しい人]

>>13 周辺住民さん
二条で5000万円超えの中古は動き悪い。

[23: マンション検討中さん]

>>22 詳しい人さん
中古の成約価格は、4000万円代だと思います。
築浅中古物件とシエリアの定期借地権の新築物件だと、どちらが資産価値やリセールバリューがあるのでしょうか?
おそらく購入価格は、同じくらいだと思います。

[24: マンコミュファンさん]

某新築マンションサイトの儲かる確率が81％。ビックリするほど高い評価。ジオさんと一緒ですね。10年程度を目処に売却予定なら格段に良い物件とも言えるかもしれません。

[25: 購入経験者さん]

不動産業者の書き込みですか？？
定期借地が売れる？今の下鴨神社見てください。。。京都で１番売れてないマンションですよ。

神社付近の特異な立地でこれですよ。
誰が二条で自分の物にならない家買いますか？？
賃貸に住む方が遥かにマシです。

次の二条駅近くに出るマンションを検討します。

[26: 匿名さん]

>>25 購入経験者さん
月々のローン返済額が賃貸より安いか、同じなら、このマンションは買いだと思います。賃貸よりずっと設備仕様は上ですから。

[27: マンション検討中さん]

下鴨神社のアレは、建物代として1億払ってなお、
管理料や地代やらで毎月8万円ぐらいかかり、
しかも50年で返還という特殊物件ですから、
ココとは比較にならないですよ。
アレは金持ちの道楽物件。
このシエリアは、もっとリーズナブルになるでしょう。

この付近で通常の新築分譲マンションだと、
3LDKで6,000万円ぐらいするので、
そういうローンを与信の関係で組めない人には、
アリだと思いますよ。
20年以内でしたら、リセールバリューも
そんなに落ちないでしょうし。

[28: マンション検討中さん]

>>26 匿名さん
賃貸ならすぐ引っ越せますが、借地権でも部屋は購入なので、古くなってくると、費用がかさみます。
売り難い借地物件だと、その点、厳しいと思います。
神社ではなくて、普通のエリアで借地権だと、なお厳しいと思います。

[29: マンション検討中さん]

>>25 購入経験者さん
次に二条駅付近にできるマンションの予定は、決まっていますか?
知っておられたら是非、教えて欲しいです。

[30: 匿名さん]

ここは定借７０年だから、４０年住んでもあと３０年は住める。
築40年でも2000万円台で売却できますよ。

[31: マンコミュファンさん]

>>25 購入経験者さん

業者ではありません。
マンションを資産性や投資性の観点で述べました。
ご存知かと思いますが法定耐用年数は47年です。事実上資産価値はゼロにはなりませんが。

一生住み続ける場合ではなく、出口戦略として10年20年スパンで住み替える想定をした際に、割安で購入して売却時に利益を出しやすいという単純な試算です。

首都圏での価格高騰で上記の現象が実際に起こっているようです。

あくまで価値観の違いですし、一意見として捉えていただければと思います。

[32: 購入経験者さん]

>>29さん
二条駅を割合と使っている者です。
二条駅の西側御池通り沿いにダイマルヤさんの名前の入った囲い土地がありますが、マンション計画などの表示はありません。あと、堀川通六角下がる（堀川の西側）に三菱さんのマンション計画の看板。姉小路通堀川東入ルに阪急阪神さんのマンション計画の看板。阪急大宮駅の隣、黒門通りの東にレ・ジェイドのマンション計画の表示があります。

[33: マンション検討中さん]

>>32 購入経験者さん
ありがとうございます。

[34: 購入経験者さん]

それから、黒門通の押小路と御池の間でリーガルマンションの建設が進んでますが、賃貸なのかもしれません。

[35: 匿名さん]

今年１月の阪急大宮駅の隣を撮ったものです。半年たっても全然動きがない。着工数が多いので、治まるのを待っているのでしょうかね。

[36: 匿名さん]

阪急阪神さんの用地に工程表が掲示されています。工事始まるようです。

[37: デベにお勤めさん]

下記未定となってますがご存じの方いますか？

地代
解体準備金
前払い地代
解体準備一時金
地代保証金

月々の管理費、修繕費とか自転車置場やガレージ代金以外にも
上記の費用がかかるってことですよね？

[38: 購入経験者さん]

>>30 匿名さん
築40年で2000万？？　嘘やろ？

[39: 匿名さん]

定借はローンがつかない。リセールできません。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
ウソ言うな。ローンに制限がかかるだけ。↓
https://sumaity.com/sell/press/223/

[41: 販売関係者さん]

多分中信とか信用組合は無理だった気がします。
メガバンクはいけるかな。

[42: 匿名さん]

>>41 販売関係者さん
また適当なこと言ってるな

[43: 匿名さん]

最近の京都のマンションにしては、販売価格が抑え気味だなと思ったんですが
定借だからなんですね…。
よくよく見ると転借地らしいので、本当の地権者さんが他にいらっしゃるということになるかと思われる。

定借だと、おしまいがわかっているという点ではある意味安心なのだけど、
色々と扱いはよくわからない部分が大きい。

[44: 周辺住民さん]

不動産会社の営業が凄まじいですね。
以前下鴨神社の定期借地の物件を検討した時に、銀行から言われた一言。
銀行：『貸しますけど、次売りにくいと思ってください。』
私：『なんで？』
銀行：売却の際、担保割れするので、新しい買い手がローン利用するなら、ローンが付きません。
私：なるほど

この物件３０年～４０年後　現金で買う人居ますか？

[45: 匿名さん]

値下がりが大きいってことですよね。
下賀茂は、50年ですが、こちらは70年なので、30年でも定借の点ではまだローン大丈夫では。

こちらの怖い点は、定借の地代が３年ごとに更新となっていることです。
管理費に加えて地代も年々上がると将来の計画が難しいですね。

[46: マンション検討中さん]

>>42 匿名さん

定借の物件は借入できない金融機関も多数あります。
否定するだけでなく、各銀行か営業さんに直接聞いたら。

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん
HPにローン計算のコーナーがあります。
少なくとも、提携ローンがあるということでは？
比較的安いとはいえ、3,000万円を超える買い物で住宅ローンが使えないということはないでしょう。

購入を検討するうえで問題となる点があるのならもっと具体的に教えてください。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん

定借物件を新築で買う分には問題なしです。それを中古で買う場合、あと30年で取り壊しってときに35年ローンは組めません。まあ、いま新築で買うならローンのことは気にしなくても大丈夫でしょう。

[49: 評判気になるさん]

他のスレでシルバー世代なら定借は選択肢になると聞いて納得。自分はまだ先だけど買い替えタイミングでは検討してもいいと思いました。

[50: 匿名さん]

>>49 評判気になるさん
定借付き物件の売却については次の記事が参考になるかもしれません。↓
https://www.sumu-log.com/archives/33955/

[51: 匿名さん]

＞定借の物件は借入できない金融機関も多数あります。
＞否定するだけでなく、各銀行か営業さんに直接聞いたら。

金融機関によるんですか。
定借だとどうしてダメなのか不思議ですけどね。
ただ、それも銀行に聞いてみないと確かにわかりません。
物件のイメージだけでなく、こういうことは知っておくことは大切ですね。

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
定期借地権の物件だと通常の物件よりもリセールに難ありとなることが多く、ローン支払い途中の売却残債返済のハードルが高くなったりで、トータルでの貸付元へのリスクが高いからです。
ここは70年とのことなので、新築購入時ならそこまで嫌な顔されない気もします。

[53: 匿名さん]

このあたりにしては安めの価格帯だと思ったのですが定借物件でしたか。
ローンを組むこともですが、リセールも容易ではない聞いたことがあります。
永住するしない関係なく、この地に絶対住みたいということでなければ
他を検討することが良いかもしれないです。

[54: マンション検討中さん]

所有権でも定期借地権でも売るときは同じじゃないですか？
現に中古で築が古くても高くて売れてないし…
その分修繕金も上がってるし…
って考えたら同じかなと

[55: 匿名さん]

>>54 マンション検討中さん
もちろん同じだと考える人もいるでしょうね。それで結構じゃないですか。

[56: 買い替え検討中さん]

>>54 マンション検討中さん
定期借地権の築古は普通の築古よりもさらに売りづらいよ。

[57: マンション検討中さん]

>>54 マンション検討中さん
確かにそう考えたら一緒ですね。
実際、中古マンションも築古くなってくると売れてないし。

[58: 匿名さん]

>>54 >>57
売る側の問題じゃなくて中古になった時に買う側の問題なんです。若いファミリーは永住を考えにくいのですから選択肢に入りづらい、借地権以下の年数でないと担保割れでローンが組めない、管理費修繕費に加えて地代も上がる可能性があるなど。
つまりトータルで普通の中古より更に売れる可能性が低いというわけです。70年間購入者の一族で保持されるのであれば特に問題ないですね。

[59: 検討板ユーザーさん]

>>51 匿名さん

土地を所有していないので、銀行の評価が下がります。建物の評価のみになります。借物に評価はつきません。

[60: 匿名さん]

>>59 検討板ユーザーさん
取り壊し費用を積み立てなきゃいけないのも心理的にはいやですね。
まあ新築で買って10年くらいで手放す分には買い手もつくでしょうし、生涯そこに住み続けるつもりなら資産価値も関係ありません。定借のメリットは、抜群の立地に割安で暮らせることですね。髙かったら意味ありません。ここは立地を考えコスパがいいと感じました。

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
>>取り壊し費用を積み立てなきゃいけない
定借、問題点も多そうですね・・・

売りたい時に売りにくいのは辛いと思います。
「負」動産って言われますけど、お金にもならないのに維持費だけかかるなんてこともあるかもしれないと考えると、買う勇気が出ません。

逆に、メリットってないんですか？
価格の安さくらいでしょうか？

[62: マンション検討中さん]

こういうマンションて土地は買ってないってことだから業者が相当儲かるんでは？
建物だけの価格てことですよね？
周りのマンションと比べてそんなに極端に安い訳じゃないしな。
利益率凄そう。
それで価値は下がる一方とか…
やっぱ抵抗あるわ。

[63: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん

土地を地主から借りているので、その地代がマンション価格に加算されると思います。

[64: マンション検討中さん]

地代は入居者負担ですよ。
管理料や修繕積立金とは別に毎月の支払う必要がでます。
つまり、マンション価格とは関係ありません。
マンション価格は、建物料金と借地権で構成されます。

[65: マンション検討中さん]

>>63 匿名さん

勘違いしていたら申し訳ないのですが、業者さんが負担する地代は工事はじめてから住む人に渡すまでの賃料てことでしょう？
それってたかだか知れてますよね？

その後の地代は住んだ人が毎月払うわけではないのですか？
マンションの価格に含まれているという認識ではなかったです。

工事してる間の賃料はせいぜい２年分てとこですか。
一世帯あたり２万円ぐらい？を７６世帯分２年間負担したとしても知れてますよね？
他のマンションは何億もしてるでしょう？

賃料がもっと高いというのなら知りません。
２万円はただの想像です。

なら、ここらへんにしては安いですけど、ほぼ建物だけの値段が右京区や南区あたりのマンションと変わらんぐらいの値段だというのはいかがなものかと思うわけです。
しかも毎月の地代や上で言われてる解体積立等によってはローン借りて買う側は決して安くないですよ。

そう考えると業者丸儲けかなとなってものすごく萎えてしまったわけです。
もちろん地主さんもか。
素人考えです。
間違ってたらすみません。

あと、場所も見に行きましたが、工場とかが多くてさらにという感じです。
ここで4000万以上払って借地は無理です。
前向きに考えてらっしゃる方にはすみません。

[66: 匿名さん]

物件価格の安さが、維持費用とリセール懸念に釣り合うかですが、
物件概要の未定のリストを見るとためらいますね。
また、JR二条徒歩8分と決して近いとはいえないのでなおさらです。
これで、徒歩１分とかだと変わってくるのですが。

[67: 匿名さん]

70年後に確実に壊して土地は地主に戻すって、いさぎよくていいです。
70年後の相続問題もないし、売るに売れなくて税金ばかり払わされると
いうこともないのが安心。いずれによせ70年も経てばどの分譲マンションも
建替え問題が出て大変です。それがない分、安心なのが定借物件。

[68: 匿名さん]

数十年後というのがきっと多くの人にはなかなか想像しにくいのもありますし、ここまで言われているとおりメリットデメリットどちらもありますね。

メリット:立地や設備の割に購入価格自体は比較的安い
デメリット:リセールやや難、管理費修繕費以外に地代がかかる(地代は2年更新、周辺土地代の上がり幅連動)

地代の上がり幅は読みにくいですが、地代の毎月価格(はじめは高くても2万程度でしょうか)をプラスで考慮して毎月の支払い額を考慮ですね。

[69: 匿名さん]

毎月地代２万円位の出所か根拠を教えてください。
仮に1戸当たりの土地代を2000万として、35年で回収と考えても、
利回り2.86%で　2000/35/12=4.76万円/月となります。

[70: 匿名さん]

ここ、京都二条というのは無理すぎません？位置は三条を超えて六角と蛸薬師の間です。せめて二条駅くらいにしておいてくれると判りやすいのですが。