グランドメゾン神戸北野坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン神戸北野坂についての情報を希望しています。
三ノ宮に新しく積水のマンションがたつようです。
価格はどうなのでしょうか。気になっています。
公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/kitano016/

所在地：兵庫県神戸市中央区山本通２丁目１４番１２、１７（地番）
交通：東海道本線「三ノ宮」駅徒歩9分
東海道・山陽新幹線「新神戸」駅徒歩11分
間取：1LDK+WIC ～ 3LDK+N+WIC
面積：54.12㎡ ～ 146.60㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社新井組
管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[117: 匿名さん]

仮に100年に一度の豪雨で土砂災害が発生してもシエリアが強固な一次防波堤になり、下流にもいくつもの防波堤建造物が有るのでここは安全ですよ。
せいぜい北野坂を少しの土砂が流れるくらい。
これまでの他所の豪雨土石流発生時の映像を見えば想像できる。

[118: 匿名さん]

この物件より北側が景観条例地区なので、ワコーレが建ってないのが残念。
ワコーレは、北野テラスや山本通 ベルヴェツィオの様に、警戒区域の最前線に建てるので民営砂防ダムとして働き、下流の人達の役に立つんだけどな。

[119: 匿名さん]

こちらのマンションは物件エントリーしないと間取りもわからない感じですか？

興味があって見たのですが、エントリー者様限定サイトがあるようでした。
資料請求された方、間取りは閲覧できそうでしたか？
もしくは、まだ公開されていないんでしょうか。
すごくいい場所に建設されると思います。

土砂災害、発生リスクがあるのかわかりませんけど、災害リスクを考えるとどこも買えない気がしちゃっています。

[120: 匿名さん]

総戸数16戸をどう考えるか？
それなりの管理を求めると管理費がすごく高くなりそうで悩みます。

[121: マンション検討中さん]

一部、価格でましたね。
やっぱりお高い

[122: 匿名さん]

坪５００ですか・・・
とても買えない

[123: 匿名さん]

>>122 匿名さん

プレミアは500、ね。他はもっとリーズナブルですよ。

[124: 匿名さん]

坪340万円がリーズナブル？
東京都内で買えますね。
やはり庶民には無理な値段です。

[125: 検討板ユーザーさん]

高いか安いかは別として北野坂でこの規模の綺麗な形の土地が出ることはなかなかないからね
買いたい人はいるでしょう

[126: 匿名さん]

坪単価340万～540万ですか。
さすが、三宮でこの価格は高いですね。
維持費も54㎡でも最低25000円/月かかりそうですしね。
しかも修繕ではなく管理費が高いので更に上がって行きますね。
高いけど、高すぎて買えない価格ではないですね。

[127: 匿名さん]

なぜこんなにも高いのでしょうか？新築プレミアムだから？？
それにしても高すぎると思います。
この物件が建つ山本通２丁目には、戸建てもちらほら建っています。
それらはどれも億を超えるような物件ばかりなのでしょうか？

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん
都心部の不動産価格上昇が続いていますから、それによる土地仕入れ価格の上昇のせいでしょうね。戸建てに比べてマンションは堅牢な構造物で長期的流動性が高い分、資産価値も高く人気なので戸建て以上に値上がりしているせいかと思います。
ベイシティタワーズ等もかなりの値段になっている様ですので、そこと比較するとこちらの方が立地は断然良いと思いますし、割安に感じる人もいると思います。
ただ、こういう一等地の値段はそろそろ天井かと思いますし、そうなると次は郊外物件の値段がどんどん上がっていってしまうと思われます。ここが高すぎると感じる場合には、今のうちにそれなりに便利な郊外物件を買っておいた方が良い様に思います。

[129: マンション検討中さん]

16戸の小規模物件で利便性とか気にしない人向けのレア立地なのだから変な値段ではないと思いますし、割とすぐ売れると思いますよ。設備グレードも高いでしょうしね。

三宮の端の倉庫街改造して似たような値段で700戸売ろうとしてる物件と比べたら常識の範囲内ですわ。

[130: マンション検討中さん]

土地が高いのもあるかもしれませんが資材不足も影響していますよね
すぐに暴落するという人もいれば１０年以上この傾向が続くと予想されているような人もいてこれ以上上がらないことを願うばかりです

[131: マンション検討中さん]

専用ポーチはびっくりしました
あの雰囲気だと家具には1000万とか2000万ぐらいかけないと
雰囲気負けしますね。
どんな人が住めるんだろ

[132: 匿名さん]

収納も十分にあるから、ベッドとダイニングとリビングの家具ではそんなにかからんやろ。
近所の+CASAみたいに馬の置物でも置くんか？

[133: 通りがかりさん]

なんでやねん。
シャンデリアからして200万はかかるやろ
ソファだけでも1000万はかけな
カーテンも1000万ぐらいかかるかも
2000万越えやな

[134: 通りがかりさん]

この辺りは夕方から外人の路駐常連だらけですが、苦情でいなくなることを期待。皆、向かいのダルミュージアム横マンション住人です。自分ちのマンション前には駐車せずに向かい側に停めます。

[135: 匿名さん]

>133
桃鉄の人がまた訳の分からない書き込みをしていますね。

[136: 匿名]

>>133 通りがかりさん

ペルシャ絨毯は500万ぐらいで
部屋に見合う絵画も要りますね、やっぱり500万ぐらい？

[137: 匿名さん]

2億以上の高い部屋なら管理費と修繕積立金と固定資産税と駐車場、その他諸々で15万以上/月の維持費がが掛かりそう。

[138: 匿名さん]

高額なわりには控えめで品のあるエントランスアプローチやラウンジがいい感じです。

間取りが見れないですけど、54.12㎡の1LDK、収納がたっぷりあって快適に暮らせるだろうなと想像します。

老後お1人になられた方とか、若くて収入の多い方とかが住まれるのかなあ。。。

管理費と修繕積立金は、1LDKで合計2万5千円程度、2億越えの部屋で合計6万円超。

その他が含まれると137さんが言われる通りでしょうか。

[139: 匿名さん]

品が良い、というかんじですかね。
見るからにゴージャスっていうよりは毎日暮らすことを思うとこれくらいが本当にいいと思います。
管理費と修繕積立金ってこんなもんなんですね。
もっと高くなるかと思いました。

[140: 匿名さん]

修繕積立金は先はもっと限りなく上がると思います。
全ての修繕を16戸で負担ですから。
低所得者がフルローンで買ってはいけません。

[141: 匿名さん]

>>140さん
>>修繕積立金
マンションも戸建てでも、修繕積立金って大変みたいです。
マイホームも建てて10年後、家電も壊れたりして買い替えが必要みたいです。

このマンションに限らず、低所得者がフルローンでは買っちゃダメと思います。
不動産営業の中には、きっと売って終わりな方もいる気がします。
支払えなくなったらおしまいなので、身の丈に合ったマンションを買わないといけませんよね。。。

[142: 匿名さん]

300戸のマンションも16戸のマンションも屋根は一つ必要

[143: マンコミュファンさん]

年収250万の俺が狙ってたなんて恥ずかしくなってきた
1LDKならいけると思ってた
マンション高くなりすぎ
自分が見てた頃は2000万あったら変えてたし4000万もあれば高級マンション買えてたのに

[144: 匿名さん]

3LDK、10,250万円と17,000万円・・・
億越えですか。

>>年収250万の俺が狙ってたなんて恥ずかしくなってきた
親からの遺産があるとか、金融資産が恐ろしくあるとかもあるので、年収だけでは何とも言えません。
1LDKはいくらなんでしょう？
不動産バブルのようです。
韓国でも不動産バブルで不動産の資格試験が人気なんだとニュースで放送されていました。
日本も似たような現象が起こるんでしょうか。

[145: マンコミュファンさん]

年収250万のものです

やはり今マンション買うのはダメなんですかね？
あまりにもこの数年で上がり過ぎな気も…
税金払うのがもったいないので住宅控除活用してマンション購入考えてるのですがかなり悩んでます

[146: 匿名さん]

あと2邸というところまで売れちゃったんでしょうか？
高額でも売れるものだなと思いました。
この2邸のお値段から考えると、1LDKでも5～6千万円はしたのではと想像します。
きっと場所が良いのでしょうね。
駅から10分を超えてもこのお値段というのは。

住む場所がないとどうにもならないので、買う時期は人それぞれ必要に応じてだとは思います。
ここはマンションでも高い部類に入るんじゃないでしょうか？
もっと手ごろな物件も探せばあるとは思います。

[147: マンション比較中さん]

>>146 匿名さん
もう、先週にはラスト1邸のメール、公式からでてましたよ。

[148: マンション検討中さん]

少し山すぎますよね。
快適に生活はできそうですが、
坂道すぎるので、住吉のほうが、きになりますね。夜景などの景色は断然こちらでしょうが。

[149: 匿名さん]

夜景？
何処で見るの

[150: 匿名さん]

夜景か、現地行った事ないんだろうね。

[151: マンコミュファンさん]

ここより上は廃家、空き地、テナント募集店舗だらけで、、地主さんも放ったらかしのまま固定資産税払えるほど余裕のある方ばかりなのでしょうね。

[152: 匿名さん]

ここより少し上のシエリアが中古で売りに出てますね。
それを見ればリセールもだいたい想像がつくかと。

[153: eマンションさん]

>>151 マンコミュファンさん
廃屋に空家だらけ？
全然見ないですね。北野通よりもさらに上のほぼ山の中の話ですか？
それとも山を越えた北区の話ですか？

空き店舗はこの辺りに限らずですがね。

[154: 匿名さん]

北野坂も山手幹線より上は元々厳しかった上にコロナの影響が甚大
スタバも土日でもすいてる
逆に住環境としたら外人の団体が大勢でウロウロしてた昔より良いかもね

[155: 匿名さん]

>>154
タリーズも閉店しましたね。風見鶏はいまだにテレビ小説での盛況ぶりを懐かしみ、土産屋はどこも昭和ままの品揃え。スタバが撤退でもしたら更に廃れるでしょうね。市は海側ばかり開発に力を入れて山手は放ったらかしです。

[156: 匿名さん]

この辺りは商業地としては寂れて行く一方でしょう。
風見鶏のテレビ小説って何時の話なんやです。
神戸市も三宮界隈と海側にしか目を向けてませんのでほったらかし。

[157: 周辺住民さん]

北野は観光といえるほどのコンテンツ力ないからね
まあ落ち着いてていいんじゃないかな

[158: マンション検討中さん]

住宅地なんだから開発ないのは当たり前

[159: 匿名さん]

シエリアの中古高すぎるってことじゃない？
出てすぐ売れるってわけでもなさそうだし
在庫がだぶついてきた。

[160: 匿名さん]

今後、少子化が進みます。
二極化が進んで、収入が高い人、低い人とはっきりと分かれることでしょう。

>>在庫がだぶついてきた。
買う人が少ないんでしょうか。

北野坂、すごくいい場所と思うんですけどね・・・
新神戸から北野通にかけては坂道がキツいですが、ここはまだそこまでじゃなかった気もします。
でも、駅からはちょっと距離あります。三宮まで歩いて行って、帰りが上り坂なのはマイナス要素と感じる人が多いのかなとも思いました。

[161: 匿名さん]

>>159 匿名さん
２階８２平米、駐車場無しで９５００万、多少値引きあっても税と手数料含めたら１億超え、これは強気ですね。

[162: 匿名さん]

新築売値はいくらだったんだろうね。

[163: デベにお勤めさん]

いくら世界的に不動産が高騰しているとはいえ、「神戸の一等地」という基準での値付けに乗るのはリスクが高いでしょう。
近年の神戸は大阪への人口流出が目立つようになっていますが、その大阪（関西経済圏全体）ですら、長期にわたって衰退しています。三宮の都市機能・商業機能が、これから喪失していくのは避けられない。すでに数多くの地方都市で起きてきたことです。
「今が最後の売り時だ！」という売り手の姿勢があからさますぎて、私はこの辺で探すのやめました。

[164: 匿名さん]

三ノ宮からだと大阪まで3路線で通勤可能ですから、タワマン規制なんか辞めて大阪のベッドタウンに特化したら賑わうのでは？　市は企業誘致したいようですが、その策はとっくに破綻しているのはここ数年のマンネリ化した人口減少が証明しているのでは？
三ノ宮駅周辺の再開発が完了し最新の設備、店が整った頃、大阪グランフロントは飽きられて陳腐化が進んでいると思います。ビル商店街の宿命、京都の駅ビルがいい例ですね。

[165: 匿名さん]

サンプラザの闇を解決しないと神戸の街の発展は無いよ。
潔く大阪のベッドタウンになるべきだ。

[166: 匿名さん]

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