パークホームズ御所南 松風邸ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ御所南 松風邸についての情報を希望しています。
価格はどのくらいになるのでしょうか？
高そうですが気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K1903/

所在地：京都府京都市中京区柳馬場通二条下る等持寺町３１番、３５番（地番）
交通：京都市烏丸線「烏丸御池」駅　徒歩7分
京都市東西線「京都市役所前」駅　徒歩9分
京阪電気鉄道京阪線「三条」駅　徒歩12分
間取：1DK～3LDK
面積：47.23㎡～.67.77㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社かねわ工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都御所南エリア、三井不動産レジデンシャルの「パークホームズ御所南 松風邸」現地【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/5766/

[30: 匿名さん]

勉強になります。マンション名で差別化。検討するときに迷わずに済みそうな感じもします。

Bタイプをのぞいて、ほぼアウトフレームになっているので、平米数で感じる狭さのようなものは緩和されるのではと期待します。

Dタイプはキッチンとリビングダイニングが普通の感じではないけれど、家具を置いたりするのはアレンジしやすそうに思います。

Cタイプもリビングダイニングは壁に挟まれているので、家具の配置は楽そうに思います。模様替えなども楽しめそう。

[31: 匿名さん]

三井不動産のマンションのグレードからいくと、ここの場合はふつうのグレードに当たるということなんでしょうか。
値段は高そうな感じはするけれど…それは京都全体がマンション高いからなのかも^^;

このあたり自体は、分譲マンションがすごく多いエリアなので、
投資目的だと競合したりしそう。
今の段階だと実需の方のほうが多かったりするのですか？

[32: マンション検討中さん]

もうモデルルームは見れるのでしょうか？
ご存じの方いらっしゃれば教えてください。

[33: 匿名さん]

>>32 マンション検討中さん

モデルルームはありません。
作られないようです。

[34: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん

ありがとうございます。
作られないのですね..
イメージが湧きにくいですね( ﾟДﾟ)

[35: 匿名さん]

>>34 マンション検討中さん

東京の売り方のようです。
京都人には理解できません。
ここは部屋の面積も全体的に狭く、セカンドハウスの方ばかり購入されそうです。
住んだら普段誰もいない寂しすぎるマンションになりそうです。

[36: 匿名さん]

モデルルームなし、最近増えてきたように思います。
聞いた話だと、モデルルームを作らないことで経費が安くなるからだとか。
値段がお手頃になるといいですよね。

確かに、モデルルーム行っても希望じゃない間取りだと意味なかったりします。
それなら、モデルルームなしでもいいのかなとも思います。

エントランスの完成予定図を見ると、和風旅館のようだったので、完成予定図をもうちょっと詳しく見たいと思いましたけどね…

[37: 通りがかりさん]

>>36 匿名さん
詳しく見たら狭すぎてガッカリするよ。

[38: マンコミュファンさん]

47平米の1DKが4900万円台
真っ暗な部屋
67平米の3LDKが9100万円台
道路側の部屋
何だこの価格は！？
強気過ぎる…
検討していたが、びっくり価格！！
1LDKなら1DK 誰が買うの？

[39: 匿名さん]

38さん

確かにこの価格はかなり高額。強気ですよね。
間取りや内容を見たら、そんなに特別感はないのですが
土地がそれだけの価値があるのかもしれません。

[40: マンション掲示板さん]

67平米で9100万円だと坪450万弱なので、一番条件の良い部屋ということも踏まえると、周辺相場くらいではないでしょうか。
同じ通り沿いに立つ、「シャリエ御所南柳馬場二条」には坪460万の部屋がありますし、2年ほど前に完売した「イーグルコート御所南柳馬場二条」も坪440万ほどの部屋がありました。

そもそも相場が高すぎるとは思いますが、、

[41: 匿名さん]

そうですね、10年ほど前なら坪280万くらいだったはず。
築10年後、坪300万くらいに下がると資産価値はマイナスになってしまう。
御所南相場はこの10年、過剰評価されている気がします。
京都というブランドがなければ、地方都市のどんよりとした路地ですよ。

[42: 匿名さん]

このあたりって、今でもかなりの高額。
でも、校区的にも人気なので子育て世帯もですが
夫婦のみ世帯にも住みたいと思う人多いと聞きますよ。
京都市民よりも他府県の方に人気なのでしょうね。

[43: 匿名さん]

床暖房はガス式なのでガス式は電気式よりも温まりが早いし、
トイレはタンクレストイレですっきりとしていていいですね

平米数もそれなりにありますから、夫婦二人ならちょうどいい広さでしょう
マスターベッドルームも６畳あるのでダブルベッドを置けますし、
アルコープがあるのでせきゅるてぃ面も安心できるんじゃないでしょうか。

[44: 匿名さん]

結構値段するんで、床暖くらいはついていてほしいところ。
ついているので、冬場は暖かくやっていけると思います。

ここは買い物も便利だし、
小学校が近いから子供がいる人にはいいとは思う。
ファミリーの検討者ってどれくらいの割合いらっしゃるんだろう？

[45: 匿名さん]

ファミリー検討、多いんじゃないかと思いますけどね。
周囲でマンション購入しようと思っている人は、赤ちゃんが生まれた家族ばかりです。
まあ、同世代がファミリーっていうこともあるかと思いますが。

でも割と金額が高いので買えるかどうかが問題なのかと。。。

高齢者夫婦が2LDKっていうのもよさそうですよね。
それぞれの個室で趣味部屋にできそうです。

[46: 匿名さん]

19戸だけという小さいマンションなので子供さんがいるご家庭はどうなんだろう。間取りだけ見るとゆったりしているから良いのだけれどね。
1階のエントランス脇に植えられる予定の植物って何なんでしょうか。
CGでは竹のように見える。
でも竹じゃないほうがいいんじゃないかとも思いまして。地下茎で伸びて増えるタイプの植物なので…。
違う植物だといいなと感じました。

[47: 匿名さん]

京都のマンションの植栽、竹が多いですね。ウチもそうなのですが、購入前に確かめたところでは地下茎が伸びないように周辺の土壌との間を仕切っています・・・という話でした。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
さすが三井だけあって、公式HPを見るとお洒落な建物ですね。
フレスコを上がったところから二条までの柳馬場通が垢抜けた感じになりそう。

[49: 匿名さん]

ずっと「竹、大丈夫？？」って思っていたのですが当たり前ですが対策はされていたんですね。
土壌との間を仕切っているということですが
かなり分厚いコンクリートなどで仕切っているのかな。
竹は本当に強いので、念入りにやってあれば良いなと思う。

[50: 匿名さん]

総戸数１９戸とあまりの少ない戸数にまずはびっくりです。
もう少し戸数があっても良いのでは？とちょっと思いました。
でも、戸建感覚でご近所付き合い気にせず住みたい人には良いのかもしれないです。

[51: 匿名さん]

間取りなどは、割とノーマルな感じで可もなく不可もなくですが
水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。
ミストサウナがあったり、浴室乾燥機があり、バスルームがとても充実している感じです。
カビも発生し国い仕様とのことでお掃除も楽そうですね。

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
ミストサウナや浴室乾燥機などは、数年前から分譲マンションならどこでも標準装備になっていますがね。

[53: 匿名さん]

総戸数19戸、ちょっと不安なのは管理費が高くなるかもしれないこと。
このあたりに住む人って管理費の値上げくらい・・・と苦じゃない人かもしれません。

2LDK見ています。
Bタイプ、洋室は5.7畳と4.5畳。夫婦2人がちょうどいい感じでしょうか。洋室1が引き戸だったので、これがウォールドアだったらいいのになんて思いました。2LDKあると、LDKとつなげて広くしたくなります。
ファミリーというより夫婦向けなんでしょうね。

[54: 匿名さん]

確かに、５３様の書かれているように
規模が小さいマンションは管理費や修繕費は高くなっていきやすいかもしれません。
でも、それも見込んで購入する人がほとんどでしょうね。

間取りは狭いので、ファミリー用としては厳しいかと感じました。
セカンド的に購入する方が多いかもしれませんね。

[55: 匿名さん]

セカンド用だと思いますが、京都市は別荘税とか言い出して、これはマイナスですね。
気にする金額ではないにしても、富裕層は税金嫌いでしょうから。

[56: 匿名さん]

>>55さん
>>京都市は別荘税とか言い出して、
そんな話があるんですか？
インバウンド消費が減っているから国民から取ろうということなんですかね。
詳しく調べてみます。

私の周りの富裕層は、金融所得課税にもおびえています。
管理費・修繕費が高くなるのは納得ですが、資産が多い人から多くのお金を取ってやろうという精神が好きじゃないです・・・

[57: マンション検討中さん]

>>56 匿名さん
別荘税は、国ではなく「京都市」の財政破綻懸念の問題です。市が作った資料とかネットで出てきますのでどうぞ調べてみてください。
管理費・修繕費も管理組合で精査しないとデベに搾取される可能性はあると思います。

[58: 匿名さん]

デベは売ったらそれでおしまいです。
管理費や修繕積立金は、管理会社との問題になります。

[59: マンション検討中さん]

デベのグループ会社である管理会社。

[60: 匿名さん]

かなり小規模なマンションですね。
みなさんのカキコミを読ませていただいていたら、
やはりセカンド的に考えて購入される方が多いのかもしれませんね。
別荘税など聞いたことがない税の話題も出ていますが
そういう金額を気にしない方が購入されるのかな。

[61: 匿名さん]

間取りをみると独特な形をしていますね。
このあたりの相場はかなりお高めです。
ここは規模も小さいのでもう少し高級感ある間取りでも良かったかも。

[62: 買い替え検討中さん]

第2期販売の価格帯が出ていますね。4600万円台がAタイプなのはわかりますが、他はどうなんでしょうか？ここは当初より値下げになったのでしょうか？どなたか教えてください

[63: 匿名さん]

>>57　マンション検討中さん
>>別荘税
ありがとうございます！
別荘税も、なかなかややこしい制度ですね。

「毎年1月1日現在、所有している別荘等の床の延べ面積1平方メートルにつき、650円の割合で課税されます。」

こういった税制、きちんと知っておかないと知らない人からお金を取られてしまいそうな気がしちゃいます。じっくり調べたいと思います。

[64: 買い替え検討中さん]

>>62 買い替え検討中さん
現地モデルルームも始まったようです。どなたか行かれましたか？１ＤＫどうなんでしょうか？ちょっと手狭な感じですが。

[65: 買い替え検討中さん]

1DKタイプの使いかってはどうでしょうか？御所南は住みやすいんですか？

[66: 匿名さん]

>>65 買い替え検討中さん
御所南のマンションは金と暇のある人には楽しいでしょうね。ミシュランの星付きレストランが徒歩圏にいくつもあるし。

[67: 買い替え検討中さん]

現地モデルルーム行った方いますか？遠方で行けないので、どなたか報告ほしいです

[68: 匿名さん]

１９戸だけのマンションって、総戸数少なすぎですよね。
セカンド的に購入を検討する人なら戸建を好むのかなと思っていたのですが
そうでもないんですね。
京都という立地、京都市は破綻しそうですがまだまだ人気ですよね。
ずっと京都に住んでいる者からすると、他府県とそんなに変わらないし
特に何かがあるという感じもないんですけど。。。

[69: 買い替え検討中さん]

>>68 匿名さん
憧れはあると思いますよ。他府県とぜんぜん違いますから。住めば都、ではなく都に住みたいんです。京都好きの人がちょっと無理してでもセカンドを購入して、楽しみたいのですよね。このエリアは落ち着いている感じで人気あるから価格は高いですけど、ずっと京都に住んでいる方が羨ましいです

[70: 匿名さん]

セカンドですと、留守の期間もあるでしょうから、空き巣対策を考えると
マンションのほうが安全でいいと思います。戸建ては管理も大変ですしね。

[71: 買い替え検討中さん]

１ＤＫ縦長のお部屋、狭いですね。廊下が無駄に長い気がします。これで５０００万円前後出すのはどういうことでしょうか？

[72: マンション比較中さん]

廊下で２０００万くらいの価値があるとの値付けでは？

[73: 買い替え検討中さん]

どなたかモデルルーム行きましたか？１ＤＫライフのお部屋どうなのでしょうか？

[74: マンション検討中さん]

3LDKは売れたと仰っていたと思いますが、キャンセル住戸なのでしょうか。

[75: 匿名さん]

こちらのマンションの一室ですが、
賃貸募集が掲載終了しては、また同じ部屋がということがありました。
実際に住んでいる方が少ないのでしょうか？

[76: マンション掲示板さん]

松風邸も水月邸もビックリするぐらい仕様設備が悪い。
玄関も鍵穴に差し込むタイプ。
これでこの価格。
大手マンションが泣きます。

[77: 買い替え検討中さん]

売れているのかわかりませんが、狭いですよねえ

[78: 買い替え検討中さん]

さすがに1DKでこの値段はいくら御所南でも敬遠するかも。７７さんと同じく狭い印象があります。5000万出すならもっと良い家がありそう

[79: 匿名さん]

老後の「お一人さま」が一般的になってきた今日、リタイア組向けとして
それなりにニーズがあるかと思います。老夫婦二人でもよさそうです。

[80: 匿名さん]

老夫婦2人なら、この家、すごく素敵でしょうね。

でもBgタイプがいいかな…
洋室1と洋室2があるので、日中は1人ずつの時間を大切にしてもいいのだし。テラスが広いので家庭菜園とかガーデニングも楽しめそう。

時々電車に乗ってデパートに買い出しするのもいいかもしれません。朝は夫婦で散歩。想像すると、なんだかいい気がしてきました。

[81: 匿名さん]

資産のあるシニアにはいい物件ですね。車にも自転車にも乗らず、買い物は徒歩（フレスコ）かタクシー（大丸や高島屋なら）。いざとなればタクシーで京都府立医科大付属病院か京大病院に行けるし。適度に鄙びた環境だから適応しやすそうだし。

[82: 匿名さん]

老夫婦の話題になっていますが、
本当に余裕のある方は、
コンシェルジュのいる某マンションを購入されているようだと聞きました。

あちらだと、一階でも防犯面に心配ないよう考えられているので、事故物件サイトで侵入強盗等があるこの辺りよりも安心感があるかとは思います。
どうしても三井じゃないとという方には良いと思いますが。

大手はあまり参戦してくれないので。

[83: マンション検討中さん]

サイト見ました。
このあたり、色々あるのですね。
御所南が怖くなりました。

[84: ご近所さん]

>>83 マンション検討中さん
富裕層御用達の地区ですから色々ありますよ。

[85: 買い替え検討中さん]

>>83 マンション検討中さん
いろいろとは？

[86: 買い替え検討中さん]

１ＤＫ狭すぎる間取り。これで５０００万超え。買う人いますか？

[89: 匿名さん]

鰻の寝床は京都の専売特許だから京都好きにはたまらない間取りだと思います。

[93: 買い替え検討中さん]

たしかにせまいね。1人暮らしには贅沢空間。2人はストレス空間

[94: 匿名さん]

>>93 買い替え検討中さん
3500万前後なら、なんとか買い手がつくかもしれない物件ですね。

[97: 管理担当]

[No.87～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[98: マンション検討中さん]

5000万円の一時金に加えて、管理費と修繕積立金が毎月4万円、固定資産税が年間30万円くらいかかるんだね。
ここを借りたら月15万円くらいするのかな。
買うのと借りるのと、どっちがお得なんだろうか？

[99: 匿名さん]

修繕積立金に関してはこのあとも段階的に上がって行くことを思うと
固定費はもう少し上がっていきます。
どちらがオトクなのか、というのは色々な考え方ができるんですが、
1点としては物件そのものはローンの支払い中とは言え、資産になるという考え方からみると
損得で言えば得？
資産とかじゃなくてただ暮らす場所で早めに手放す予定だったら話は別になってくるとは思いますが。

[100: 買い替え検討中さん]

残り4戸のようです。1DKが２戸、1階はテラス付き。立地は素晴らしいのですが、ちょっと狭い感じでしょうか。1LDKにしてほしかった。

[101: 匿名さん]

総戸数１９戸とかなり小規模な物件ですが
春に完成してまだ４戸販売中とは苦戦気味なのかなと思います。
立地的に便利とは言い難いところもあり、この価格帯の価値があるのかどうか。
リセールとかも視野に入れている人は資産価値も気になりますね。

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん
「立地的に便利とは言い難いところもあり」とは、不便な場所なんでしょうか。
マイナーな駅の徒歩１分より、烏丸御池駅から徒歩７分のほうがいいかと思ってました。フレスコも徒歩1分のところににあるし、御所南なんで立地がウリかと考えておりましたが、違うのですか。

[103: 匿名さん2]

>>102 匿名さん
不便ではないですが、リセールを考えた時に、より駅に近い場所に別のマンションがあれば、そちらを買うのでは？
今後も、より駅に近いマンションが建つのであれば、あえてこのマンションを買う理由がないで、売れ残っているのでしょう。

[104: 匿名さん]

駅とは烏丸御池のことだと思うけれど（六地蔵の駅直結を比較してませんよね）、駅徒歩１分1億3千万と、駅徒歩７分7000万なら、半数は後者を選ぶでしょう。

[105: 匿名さん2]

>>104 匿名さん
パラドール　寺町二条はすぐに完売
リソシエ　も景観のよい部屋は完売
今後は、ヴィークコートに、ジオ
前者の方が多いのでしょうね。
調べると分かると思いますが、まだ他に立つ予定もありますしね。

[106: 検討板ユーザーさん]

>>104 匿名さん

売れ残っている理由は、価格、間取り、そして仕様設備がこの辺りで一番悪い。
ブランド力とは何でしょうか？

[107: 匿名さん]

Dタイプは68㎡弱ながら、ほぼ正方形の住戸なので、廊下も最小限になっていて、無駄のない間取りになっていますね。一応３LDKなので4人家族でも住めます（多少窮屈ですが）。
リビングインになっていないのは、この専有面積にしては素晴らしいと思います。
子供が独立した後は、リフォームして壁を取り払ってリビングを広くして使えばよいので、夫婦の老後も住み替える必要なさそうです。
竣工後も売れ残っている住戸なので、値段の交渉が可能かもしれませんね。

[108: マンション比較中さん]

だんだん「御所南」の神通力が無くなってきたのかな。
京都ブランドと三井ブランドがなくて、これが一地方都市なら
柳馬場通は賃貸アパートが似合いそうな細くて暗い路地に過ぎないし・・・

[109: 買い替え検討中さん]

売れ残るにはそれなりの理由があるということでしょうか。価格、間取り、設備、その他・・・。ここは立地が良いだけにもったいないですね

[110: 匿名さん]

間取りを公開していませんが、もっと公開した方がいい気がします。
AタイプやCタイプは公開しているものの、AgタイプやDタイプ、Frタイプは「資料請求者様限定サイト」。ちょっともったいぶっている感があります。

いい間取りでも、資料請求した人しか見ることができないのはネックな気がします。

[111: 匿名さん]

３ＬＤＫの間取りもありますが、主には１ＬＤＫの間取りでしょうか。
単身者向けのマンションなのかもしれませんね。
立地や間取りから考えると、この価格はちょっと高すぎると思います。
他府県がターゲットですかね。市民はこの立地でこの価格帯は求めないでしょうね。

[112: 買い替え検討中さん]

1LDKではなく、ここは１ＤＫですよ。狭いのにこの値段はないでしょう。現地を公開しているので実際に見て確かめてみると良いと思いますよ。地元の人はまあ手を出さないかな。御所南でも値段と間取りがしっかりしていないと売れ残ると思います

[113: ご近所さん]

この立地でまだこんなに残っているなんて。
資産価値もあったもんじゃない。水月も売れ行きが芳しくないし。

[114: 買い替え検討中さん]

相変わらずまだ残っている。立地は良いのに間取りがもったいなかった

[115: 匿名さん]

純粋に坪単価が高いっていうのは大きいのだろうなぁ…と思います。
間取りに関しては細長くなってしまっているタイプだと
生活動線が取りにくいのもありますね。
一人暮らしだったら、
あまり気にならない方もおられるかもしれないけれど…。

[116: 通りがかりさん]

同時期同規模同エリア同価格帯のシャリエは完成前に完売したのに。ブランド的にはむしろこちらが上のはず。なぜ差がついたのか

[117: 匿名さん]

残り1階の2住戸のみになりました。設備悪いと投稿あったが実際には境町松原の最新物件と同じで殆どの装備は遜色ないし必要十分だと思う。どの駅からも中途半端に距離あるとのコメントありましたが、最寄りの烏丸御池以外に丸太町、京都市役所前、三条(京阪三条)、烏丸四条、京都河原町位ならどこでも歩いていける立地で住みやすいのではないでしょうか。悪意がある方が投稿されているようですが惑わされず自分で確かめるのをお勧めします。

[118: 買い替え検討中さん]

値段の割に1DKは単純に狭いからだと思いますよ。立地は申し分ない。縦長の間取りなので1人暮らし用だけど、値段とあってないんじゃないですかね

[119: 匿名さん]

結局値段の問題ですね。自分だけの隠れ家的な仕事部屋として、京都在住者であってもこんな１DKを持ちたいなと思うけれど、廊下だけでも1000万するでしょう。3000万円台半ばなら食指が動きそう。

[120: 買い替え検討中さん]

実際に内覧したらわかるけど、値段と広さがあっていません。やはり1階って敬遠されがちなんでしょう。安くても1階はちょっと。テラスがあっても1階は日が当たらないので部屋が暗くなりそうです。

[121: 買い替え検討中さん]

なんと、あの1階の１ＤＫ売れたの！？あと1戸の模様

[122: 匿名さん]

先着順として今２戸が販売中です。
１ＤＫの間取りは縦に細長過ぎて賃貸みたいですが
２ＬＤＫのほうは使いやすい間取りかもしれませんね。

[123: 匿名さん]

1階の小さい方の部屋も売れて最後1邸になったようです。細長いと酷評される向きもありましたが同タイプ売り出しから半年ちょっとで全階完売となりました。立地がいいので周辺新規分譲相場と比べ値頃感が出てきたように感じます。

[124: 匿名さん]

ついに1邸を残すのみになりましたか。
間取りを確認するとテラスから周りを360°確認できる機能がついていますが、お隣の民家やアパートの外壁と距離が近くてドキッとしてしまいました。

[125: 買い替え検討中さん]

京都でも、ここだけではなく最近突然売れ出しているのはなぜなのか。
条件の悪いと思われる部屋でも急に売れていて驚いている。

日本人が購入しているのなら良いのですが。

[126: 匿名さん]

>>124 さん

一階はテラス付きでも多少隣地との距離の圧迫感ありますがそれより上はこの周辺ではやむ得ないかと。。隣地との目隠し等の対策はされているようですので日中過ごす時間次第では余り気にならないでしょう。

[127: 買い替え検討中さん]

戸数が少ないのと、セカンドハウスや賃貸が多いと聞きましたので、
管理組合の役員を常にやらなければならなくなるのではないかと思い検討外としたのですが実際どんな感じだろう。

[128: 匿名さん]

完売？？
おめでとうございます！

ホームページがまったく見ることができなくなっていました。

2022年4月下旬竣工だったんですね。19戸なので、静かにゆったり過ごせるんじゃないかと思っています。