パークホームズ御所南 松風邸ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ御所南 松風邸についての情報を希望しています。
価格はどのくらいになるのでしょうか？
高そうですが気になっています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/K1903/

所在地：京都府京都市中京区柳馬場通二条下る等持寺町３１番、３５番（地番）
交通：京都市烏丸線「烏丸御池」駅　徒歩7分
京都市東西線「京都市役所前」駅　徒歩9分
京阪電気鉄道京阪線「三条」駅　徒歩12分
間取：1DK～3LDK
面積：47.23㎡～.67.77㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社かねわ工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
京都御所南エリア、三井不動産レジデンシャルの「パークホームズ御所南 松風邸」現地【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/5766/

[1: 匿名さん]

全体的に面積狭いな。
かなり価格高くなるから面積を抑えた？

[2: 匿名さん]

アクセスが特別良いわけでもない立地。
総戸数１８戸とマンション自体も大きいわけでもなく
プラン内容も狭くてイマイチな感じがします。
この内容で高額を出すのであれば、戸建を検討かるかな。

[3: 匿名さん]

>>2 匿名さん
まちなかでの戸建ては無理だから、新築プレミアムのない中古買うのが賢明か。
このマンションと購入比較するなら、田の字地区の中古物件かな。意外と安く出てる。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん

中古も安くはない。
田の字と言っても、下京区か堀川通の物件。
安いのは安いなりの物件です。

[5: 匿名さん]

たしかに田の字といってもピンからキリまでありますからね。
このパークホームズ、すごく魅力的ではあるけれど、まあ手が出ないほどお高くなるのはたしか。ブランドは地元デベのよりずっといいけれど。

[6: 匿名さん]

ブランドも重要だが、見た目と仕様、内容が重要です。
小さいマンションは特に重要。
結局は価格次第ですが・・・

[7: 匿名さん]

内廊下でしょうか。

紹介されている2LDKと3LDKの間取りは、キュービックプランと呼ばれるもの。
正方形に近いです。

3LDKはキッチンが縦長になっていました。料理に集中できそう。
バルコニーも洋室1側のみでした。
個性的なので、モデルルームなど見ると雰囲気を掴めるかもしれません。
他のマンションではあまり見ないような感じでした。

[8: 匿名さん]

>>7 匿名さん
キッチン狭すぎる。
間取りが悪く、収納も少ない。
ブランドとは何か？

[9: 匿名さん]

>>8 匿名さん
「三井のマンション」ならもっとゆとりがほしいところだけれど、
全戸47～67㎡台だものね。小金のある関東シニア層のセカンドハウス用でしょうかね。

[10: 購入経験者さん]

現地を見てきましたが、一言で言ってよい場所ですね。道幅もぼちぼちあり、静かで交通量も少なく学校・スーパーも近い。物件の前の電線がうっとおしいですが、過ごしやすそうな場所です。地下鉄の駅もさほど遠くありません。日本最古小学校跡地の小・中学校一貫校で由緒がありますね。十分な資力（8000万クラス？）が必要です

[11: 匿名さん]

>>10 購入経験者さん

敷地が狭く、小さいマンション。
エントランスも狭い。
間取りも悪く、部屋も狭い。
ファミリーは厳しい。
関東のセカンド層が買うかな？
坪単価400万円超え！！

[12: 匿名さん]

>>11 匿名さん
１９戸ですから、管理費・修繕積立金など合わせると初年度から月４万円前後はいくでしょうね。将来的にはどのくらい上がるか、ちょっと怖い。しっかり老後資金を蓄えたシニア夫婦向きかなあ。

[13: 購入経験者さん]

子供をよい環境で育てたい人には良い物件だと思いました。
また、数年住むつもりなら少々狭くてもよいではありませんか。この場所を検討できる財力をお持ちの方なら、管理費の5万程度は無理はないでしょう。かつかつの収入で買うのは土台無理な立地ですね。自分が1000年の都、天子様のおそばに住むってロマンチックですね。利回りとかコスパとか関係がない人に住んでほしい。

[14: 通りがかりさん]

近所に住んでます。値段が気になって見に来ました。雰囲気坪単価350以上はかたそうですね。
南東側住戸は、セットバックなしの洋食おがわが入る建物とお見合い。北西側住戸はリソシエレスティーナのバルコニーとお見合い。こちらの物件も浅いセットバックになるのは確実。10m前後のお見合い距離は厳しそうです。8千出せるなら御池通沿いか東洞院沿いの既存物件でしょうか。
規模と価格的には実需向きじゃなさそうですね。どうしてもぱーくほーむずブランドが良いか、一時滞在メインのセカンド向きというところでしょうか。

[15: 購入経験者さん]

確かに、ここを買うならば4階か5階で南側だとまだましかなと思っております。御池通り沿いや東洞院のほうが良いのですか？教えてください。

[16: 匿名さん]

>>14 通りがかりさん

坪単価400万円オーバー確定です。
350万円はありえません。
シャリエ御所南坪単価410万円も第一期即日完売。
14室中9室が売れたようです。
部屋の狭さは気になるが、立地的にはパークホームズが上でしょう。

[17: 匿名さん]

ランドプランを見るとすごい細長い住戸があるようなのですが、どういう間取りになっているのでしょう、興味を惹かれました。
あとの部屋はすごい広そうで、テラス付きなのですね。しかし、第1期の概要を見ると一番広くて67.77㎡、図面で見るより小ぢんまりとしているのかな？
公式サイトからでは全貌がまだ見えてきません。奇抜な間取りが多いのかと思ったらそうでもなく、空間を無駄にしないじょうずなつくりになっている気がします。

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん

すごい広い？？
とこが？

[19: 口コミ知りたいさん]

施工会社が心配ですね・・・

[20: 匿名さん]

>>19 口コミ知りたいさん
ローカル会社だけど京都地元民にはそこそこ知られている施工会社だよ。↓
https://www.kanewa.co.jp/gallery/condominium/condominium_01.html

[21: 匿名さん]

>>19 さん

三井不動産・東レ建設・阪急阪神不動産・東京建物
すべて同じ施工会社
ここまで選ばれているのであれば安心ではないでしょうか。

[22: 匿名さん]

たった67.77㎡でDタイプのようなプランをつくれるって、
ある意味すごいなと思います。
一番狭い部屋で4.1帖、ベッドを置くだけになるかもしれないけど、
寝るだけなら困らないだろうし、子供部屋でもいいし。

キッチンも落ち着いた位置にあって作業しやすそう。
ただ冷蔵庫の位置が端っこだから扉の付き方とかによっては、
出し入れしにくくなってしまうかもしれないので、
寸法とドアの仕様を考えて買わないといけないかなと思います。

[23: 匿名さん]

キッチン、冷蔵庫置き場の位置によって、かなり冷蔵庫の機種が限られてしまったりもありますよね（汗）
ここだと、観音開きタイプの冷蔵庫はもしかしたら厳しいかも。
90度以上扉が開けないと、
おそらくものの出し入れ自体がしにくくなってきてしまうから。

[24: 匿名さん]

ブランドとはいったい何を指すのか？
見た目？ グレード？ 使い勝手？ 管理？ 安心？ 資産価値？ 見栄？ 質？

[25: 匿名さん]

そのトータルがブランド

[26: 匿名さん]

>>23 匿名さん
>>観音開きタイプの冷蔵庫はもしかしたら厳しい
確かにそうですね！

キッチンの冷蔵庫置き場が既に決まっている場合、買いかえが大変だなとしか思っていなかったんですが、タイプも選ばなきゃいけないかもしれないんですね。
ある程度大きいと片開きタイプがなかったりしますから、買いかえ時、大変そうです。

[27: 匿名さん]

マンションのブランドって、どちらかというと
「ここのデベはこういうものがついていたり、こういう路線で行っている」みたいな
わかりやすい印象みたいな感じだと思っています。
パークホームズだと、高級というよりは
どちらかというと質実剛健系なイメージがあります。

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
三井もマンション名により差別化をはかっていますからね。
三井の最高級ブランドは「パークマンション」、ついで「パークコート」、３番手が「パークホームズ」。あと「パークタワー」とか「パークシティ」なんてのもありますね。

[29: 匿名さん]

普通のマンションになりそうですね。
間取りも微妙。
仕様設備に期待。
モデルルームでしっかり確認します。

[30: 匿名さん]

勉強になります。マンション名で差別化。検討するときに迷わずに済みそうな感じもします。

Bタイプをのぞいて、ほぼアウトフレームになっているので、平米数で感じる狭さのようなものは緩和されるのではと期待します。

Dタイプはキッチンとリビングダイニングが普通の感じではないけれど、家具を置いたりするのはアレンジしやすそうに思います。

Cタイプもリビングダイニングは壁に挟まれているので、家具の配置は楽そうに思います。模様替えなども楽しめそう。

[31: 匿名さん]

三井不動産のマンションのグレードからいくと、ここの場合はふつうのグレードに当たるということなんでしょうか。
値段は高そうな感じはするけれど…それは京都全体がマンション高いからなのかも^^;

このあたり自体は、分譲マンションがすごく多いエリアなので、
投資目的だと競合したりしそう。
今の段階だと実需の方のほうが多かったりするのですか？

[32: マンション検討中さん]

もうモデルルームは見れるのでしょうか？
ご存じの方いらっしゃれば教えてください。

[33: 匿名さん]

>>32 マンション検討中さん

モデルルームはありません。
作られないようです。

[34: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん

ありがとうございます。
作られないのですね..
イメージが湧きにくいですね( ﾟДﾟ)

[35: 匿名さん]

>>34 マンション検討中さん

東京の売り方のようです。
京都人には理解できません。
ここは部屋の面積も全体的に狭く、セカンドハウスの方ばかり購入されそうです。
住んだら普段誰もいない寂しすぎるマンションになりそうです。

[36: 匿名さん]

モデルルームなし、最近増えてきたように思います。
聞いた話だと、モデルルームを作らないことで経費が安くなるからだとか。
値段がお手頃になるといいですよね。

確かに、モデルルーム行っても希望じゃない間取りだと意味なかったりします。
それなら、モデルルームなしでもいいのかなとも思います。

エントランスの完成予定図を見ると、和風旅館のようだったので、完成予定図をもうちょっと詳しく見たいと思いましたけどね…

[37: 通りがかりさん]

>>36 匿名さん
詳しく見たら狭すぎてガッカリするよ。

[38: マンコミュファンさん]

47平米の1DKが4900万円台
真っ暗な部屋
67平米の3LDKが9100万円台
道路側の部屋
何だこの価格は！？
強気過ぎる…
検討していたが、びっくり価格！！
1LDKなら1DK 誰が買うの？

[39: 匿名さん]

38さん

確かにこの価格はかなり高額。強気ですよね。
間取りや内容を見たら、そんなに特別感はないのですが
土地がそれだけの価値があるのかもしれません。

[40: マンション掲示板さん]

67平米で9100万円だと坪450万弱なので、一番条件の良い部屋ということも踏まえると、周辺相場くらいではないでしょうか。
同じ通り沿いに立つ、「シャリエ御所南柳馬場二条」には坪460万の部屋がありますし、2年ほど前に完売した「イーグルコート御所南柳馬場二条」も坪440万ほどの部屋がありました。

そもそも相場が高すぎるとは思いますが、、

[41: 匿名さん]

そうですね、10年ほど前なら坪280万くらいだったはず。
築10年後、坪300万くらいに下がると資産価値はマイナスになってしまう。
御所南相場はこの10年、過剰評価されている気がします。
京都というブランドがなければ、地方都市のどんよりとした路地ですよ。

[42: 匿名さん]

このあたりって、今でもかなりの高額。
でも、校区的にも人気なので子育て世帯もですが
夫婦のみ世帯にも住みたいと思う人多いと聞きますよ。
京都市民よりも他府県の方に人気なのでしょうね。

[43: 匿名さん]

床暖房はガス式なのでガス式は電気式よりも温まりが早いし、
トイレはタンクレストイレですっきりとしていていいですね

平米数もそれなりにありますから、夫婦二人ならちょうどいい広さでしょう
マスターベッドルームも６畳あるのでダブルベッドを置けますし、
アルコープがあるのでせきゅるてぃ面も安心できるんじゃないでしょうか。

[44: 匿名さん]

結構値段するんで、床暖くらいはついていてほしいところ。
ついているので、冬場は暖かくやっていけると思います。

ここは買い物も便利だし、
小学校が近いから子供がいる人にはいいとは思う。
ファミリーの検討者ってどれくらいの割合いらっしゃるんだろう？

[45: 匿名さん]

ファミリー検討、多いんじゃないかと思いますけどね。
周囲でマンション購入しようと思っている人は、赤ちゃんが生まれた家族ばかりです。
まあ、同世代がファミリーっていうこともあるかと思いますが。

でも割と金額が高いので買えるかどうかが問題なのかと。。。

高齢者夫婦が2LDKっていうのもよさそうですよね。
それぞれの個室で趣味部屋にできそうです。

[46: 匿名さん]

19戸だけという小さいマンションなので子供さんがいるご家庭はどうなんだろう。間取りだけ見るとゆったりしているから良いのだけれどね。
1階のエントランス脇に植えられる予定の植物って何なんでしょうか。
CGでは竹のように見える。
でも竹じゃないほうがいいんじゃないかとも思いまして。地下茎で伸びて増えるタイプの植物なので…。
違う植物だといいなと感じました。

[47: 匿名さん]

京都のマンションの植栽、竹が多いですね。ウチもそうなのですが、購入前に確かめたところでは地下茎が伸びないように周辺の土壌との間を仕切っています・・・という話でした。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
さすが三井だけあって、公式HPを見るとお洒落な建物ですね。
フレスコを上がったところから二条までの柳馬場通が垢抜けた感じになりそう。

[49: 匿名さん]

ずっと「竹、大丈夫？？」って思っていたのですが当たり前ですが対策はされていたんですね。
土壌との間を仕切っているということですが
かなり分厚いコンクリートなどで仕切っているのかな。
竹は本当に強いので、念入りにやってあれば良いなと思う。

[50: 匿名さん]

総戸数１９戸とあまりの少ない戸数にまずはびっくりです。
もう少し戸数があっても良いのでは？とちょっと思いました。
でも、戸建感覚でご近所付き合い気にせず住みたい人には良いのかもしれないです。

[51: 匿名さん]

間取りなどは、割とノーマルな感じで可もなく不可もなくですが
水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。
ミストサウナがあったり、浴室乾燥機があり、バスルームがとても充実している感じです。
カビも発生し国い仕様とのことでお掃除も楽そうですね。

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
ミストサウナや浴室乾燥機などは、数年前から分譲マンションならどこでも標準装備になっていますがね。

[53: 匿名さん]

総戸数19戸、ちょっと不安なのは管理費が高くなるかもしれないこと。
このあたりに住む人って管理費の値上げくらい・・・と苦じゃない人かもしれません。

2LDK見ています。
Bタイプ、洋室は5.7畳と4.5畳。夫婦2人がちょうどいい感じでしょうか。洋室1が引き戸だったので、これがウォールドアだったらいいのになんて思いました。2LDKあると、LDKとつなげて広くしたくなります。
ファミリーというより夫婦向けなんでしょうね。

[54: 匿名さん]

確かに、５３様の書かれているように
規模が小さいマンションは管理費や修繕費は高くなっていきやすいかもしれません。
でも、それも見込んで購入する人がほとんどでしょうね。

間取りは狭いので、ファミリー用としては厳しいかと感じました。
セカンド的に購入する方が多いかもしれませんね。

[55: 匿名さん]

セカンド用だと思いますが、京都市は別荘税とか言い出して、これはマイナスですね。
気にする金額ではないにしても、富裕層は税金嫌いでしょうから。

[56: 匿名さん]

>>55さん
>>京都市は別荘税とか言い出して、
そんな話があるんですか？
インバウンド消費が減っているから国民から取ろうということなんですかね。
詳しく調べてみます。

私の周りの富裕層は、金融所得課税にもおびえています。
管理費・修繕費が高くなるのは納得ですが、資産が多い人から多くのお金を取ってやろうという精神が好きじゃないです・・・

[57: マンション検討中さん]

>>56 匿名さん
別荘税は、国ではなく「京都市」の財政破綻懸念の問題です。市が作った資料とかネットで出てきますのでどうぞ調べてみてください。
管理費・修繕費も管理組合で精査しないとデベに搾取される可能性はあると思います。

[58: 匿名さん]

デベは売ったらそれでおしまいです。
管理費や修繕積立金は、管理会社との問題になります。

[59: マンション検討中さん]

デベのグループ会社である管理会社。

[60: 匿名さん]

かなり小規模なマンションですね。
みなさんのカキコミを読ませていただいていたら、
やはりセカンド的に考えて購入される方が多いのかもしれませんね。
別荘税など聞いたことがない税の話題も出ていますが
そういう金額を気にしない方が購入されるのかな。

[61: 匿名さん]

間取りをみると独特な形をしていますね。
このあたりの相場はかなりお高めです。
ここは規模も小さいのでもう少し高級感ある間取りでも良かったかも。

[62: 買い替え検討中さん]

第2期販売の価格帯が出ていますね。4600万円台がAタイプなのはわかりますが、他はどうなんでしょうか？ここは当初より値下げになったのでしょうか？どなたか教えてください

[63: 匿名さん]

>>57　マンション検討中さん
>>別荘税
ありがとうございます！
別荘税も、なかなかややこしい制度ですね。

「毎年1月1日現在、所有している別荘等の床の延べ面積1平方メートルにつき、650円の割合で課税されます。」

こういった税制、きちんと知っておかないと知らない人からお金を取られてしまいそうな気がしちゃいます。じっくり調べたいと思います。

[64: 買い替え検討中さん]

>>62 買い替え検討中さん
現地モデルルームも始まったようです。どなたか行かれましたか？１ＤＫどうなんでしょうか？ちょっと手狭な感じですが。

[65: 買い替え検討中さん]

1DKタイプの使いかってはどうでしょうか？御所南は住みやすいんですか？

[66: 匿名さん]

>>65 買い替え検討中さん
御所南のマンションは金と暇のある人には楽しいでしょうね。ミシュランの星付きレストランが徒歩圏にいくつもあるし。

[67: 買い替え検討中さん]

現地モデルルーム行った方いますか？遠方で行けないので、どなたか報告ほしいです

[68: 匿名さん]

１９戸だけのマンションって、総戸数少なすぎですよね。
セカンド的に購入を検討する人なら戸建を好むのかなと思っていたのですが
そうでもないんですね。
京都という立地、京都市は破綻しそうですがまだまだ人気ですよね。
ずっと京都に住んでいる者からすると、他府県とそんなに変わらないし
特に何かがあるという感じもないんですけど。。。

[69: 買い替え検討中さん]

>>68 匿名さん
憧れはあると思いますよ。他府県とぜんぜん違いますから。住めば都、ではなく都に住みたいんです。京都好きの人がちょっと無理してでもセカンドを購入して、楽しみたいのですよね。このエリアは落ち着いている感じで人気あるから価格は高いですけど、ずっと京都に住んでいる方が羨ましいです

[70: 匿名さん]

セカンドですと、留守の期間もあるでしょうから、空き巣対策を考えると
マンションのほうが安全でいいと思います。戸建ては管理も大変ですしね。

[71: 買い替え検討中さん]

１ＤＫ縦長のお部屋、狭いですね。廊下が無駄に長い気がします。これで５０００万円前後出すのはどういうことでしょうか？

[72: マンション比較中さん]

廊下で２０００万くらいの価値があるとの値付けでは？

[73: 買い替え検討中さん]

どなたかモデルルーム行きましたか？１ＤＫライフのお部屋どうなのでしょうか？

[74: マンション検討中さん]

3LDKは売れたと仰っていたと思いますが、キャンセル住戸なのでしょうか。

[75: 匿名さん]

こちらのマンションの一室ですが、
賃貸募集が掲載終了しては、また同じ部屋がということがありました。
実際に住んでいる方が少ないのでしょうか？

[76: マンション掲示板さん]

松風邸も水月邸もビックリするぐらい仕様設備が悪い。
玄関も鍵穴に差し込むタイプ。
これでこの価格。
大手マンションが泣きます。

[77: 買い替え検討中さん]

売れているのかわかりませんが、狭いですよねえ

[78: 買い替え検討中さん]

さすがに1DKでこの値段はいくら御所南でも敬遠するかも。７７さんと同じく狭い印象があります。5000万出すならもっと良い家がありそう

[79: 匿名さん]

老後の「お一人さま」が一般的になってきた今日、リタイア組向けとして
それなりにニーズがあるかと思います。老夫婦二人でもよさそうです。

[80: 匿名さん]

老夫婦2人なら、この家、すごく素敵でしょうね。

でもBgタイプがいいかな…
洋室1と洋室2があるので、日中は1人ずつの時間を大切にしてもいいのだし。テラスが広いので家庭菜園とかガーデニングも楽しめそう。

時々電車に乗ってデパートに買い出しするのもいいかもしれません。朝は夫婦で散歩。想像すると、なんだかいい気がしてきました。

[81: 匿名さん]

資産のあるシニアにはいい物件ですね。車にも自転車にも乗らず、買い物は徒歩（フレスコ）かタクシー（大丸や高島屋なら）。いざとなればタクシーで京都府立医科大付属病院か京大病院に行けるし。適度に鄙びた環境だから適応しやすそうだし。

[82: 匿名さん]

老夫婦の話題になっていますが、
本当に余裕のある方は、
コンシェルジュのいる某マンションを購入されているようだと聞きました。

あちらだと、一階でも防犯面に心配ないよう考えられているので、事故物件サイトで侵入強盗等があるこの辺りよりも安心感があるかとは思います。
どうしても三井じゃないとという方には良いと思いますが。

大手はあまり参戦してくれないので。

[83: マンション検討中さん]

サイト見ました。
このあたり、色々あるのですね。
御所南が怖くなりました。

[84: ご近所さん]

>>83 マンション検討中さん
富裕層御用達の地区ですから色々ありますよ。

[85: 買い替え検討中さん]

>>83 マンション検討中さん
いろいろとは？

[86: 買い替え検討中さん]

１ＤＫ狭すぎる間取り。これで５０００万超え。買う人いますか？

[89: 匿名さん]

鰻の寝床は京都の専売特許だから京都好きにはたまらない間取りだと思います。

[93: 買い替え検討中さん]

たしかにせまいね。1人暮らしには贅沢空間。2人はストレス空間

[94: 匿名さん]

>>93 買い替え検討中さん
3500万前後なら、なんとか買い手がつくかもしれない物件ですね。

[97: 管理担当]

[No.87～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[98: マンション検討中さん]

5000万円の一時金に加えて、管理費と修繕積立金が毎月4万円、固定資産税が年間30万円くらいかかるんだね。
ここを借りたら月15万円くらいするのかな。
買うのと借りるのと、どっちがお得なんだろうか？

[99: 匿名さん]

修繕積立金に関してはこのあとも段階的に上がって行くことを思うと
固定費はもう少し上がっていきます。
どちらがオトクなのか、というのは色々な考え方ができるんですが、
1点としては物件そのものはローンの支払い中とは言え、資産になるという考え方からみると
損得で言えば得？
資産とかじゃなくてただ暮らす場所で早めに手放す予定だったら話は別になってくるとは思いますが。

[100: 買い替え検討中さん]

残り4戸のようです。1DKが２戸、1階はテラス付き。立地は素晴らしいのですが、ちょっと狭い感じでしょうか。1LDKにしてほしかった。