すまいよみ スムログ出張所スレ

[すまいよみ]

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。

ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。

東京東5区（墨田、江東、足立、葛飾、江戸川）のマンションを日々探訪しています。

ここではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/sumaiyomi/

<個人ブログ「東京イースト マンションブログ」>
https://www.takenote1101.com/

<Twitter>
https://twitter.com/sumaiyomi

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[51: すまいよみ]

竣工後販売になる「サングランデ立石」。駅から遠い物件で、かつ閑静な住宅地に建つ住環境重視のマンションでもありません。好みが分かれそうですが、個人的には立地が良いと思っています。

「本田広小路」（国道6号線の交差点）、「葛飾警察署」、「イトーヨーカドー四つ木店」が、周辺の主な生活環境の特徴になります。車ユーザーとしても便利な立地ですし、イトーヨーカドー推しですが、確かに大型商業施設徒歩1分は便利なのは間違いないです。デメリットは、交差点付近、警察署、大型商業施設に近接した喧噪や車の騒音ですが、好みが分かれるでしょう。個人的には、駅から遠くて寂しい住環境よりは、賑やかで楽しそうな、この立地を気にいりました。まして警察署が目の前なのは安心安全とプラスに捉えています。

周辺は、子育てに重宝しそうな公園や緑道も多く、イトーヨーカ堂だけでなく、スーパーなど生活利便施設も多いロケーションです。

間取りは、1LDK+Ｓ（43.61㎡）～4LDK（77.69㎡）で、ワイドスパンの間取りも見られました。最多価格帯は3,900万円台なので、駅前のタワーマンションが坪単価330万円（70㎡7,000万円）とも噂されている中、目に優しい価格になります。「京成立石」駅周辺は、現在大規模地区計画が進んでおり、区役所も移転してくる、将来生がある楽しみな街です。

駅から遠いデメリットはあるものの、価格優先、車ユーザー、賑やかな場所が好みの方でしたら、立地の良さを感じられるマンションではないでしょうか。

[52: すまいよみ]

東京メトロ半蔵門線、都営新宿線の2路線が利用できる「住吉」駅徒歩10分が、この地で生活するにあたって大きなメリットになります（最寄りは「西大島」駅の徒歩7分）。

半蔵門線の利用で「大手町」駅へ直通10分、「渋谷」駅へ直通27分、都営新宿線を利用すれば、「新宿」駅に直通21分と、都心主要部へ快適なアクセスを確保。特に半蔵門線と新宿線は、周辺を走るJR総武線や東京メトロ東西線と比べて、通勤時の混雑具合が緩いのも特徴です。もうひとつのポイントが、A3出口が最寄りである点。地下通路とホームまでの動線が長く複雑な住吉駅において、2路線の改札まで比較的近い出口になります。

徒歩圏内の「錦糸町」駅は、14分歩いてでも利用してしまう「ビッグターミナル」としての大きな価値があります。「東京」「新橋」「品川」「横浜」「秋葉原」など首都圏の要所へ乗り換え無しでスムーズに移動できる便利さ。「東京」駅まで直通8分！です。どこかの路線が止まっても、代替でいずれかの路線を利用できる安心感もあります。



周辺環境の良さも当マンションの魅力のひとつ。マンション名にもなっている「猿江恩賜公園」（徒歩5分）が間近で、住人にとって大きな存在となります。『恩賜公園は、宮内省の土地を・・・』というウンチクは抜きにして、スポーツや散策、子育てに重宝する大型公園であることは間違いありません。

子どもが遊べる広場、遊具に、大人がスポーツを楽しめる野球場やテニスコートなども完備され、平日の日中からたくさんの人が元気に活動する姿が見られます。また「横十間川」沿い（徒歩2分）の環境も、電柱の地中化と歩道の整備によって綺麗な街並みに生まれ変わりました。

他にも「小名木川」沿いの水上アスレチックを楽しめる「北砂水上公園」など、周辺には大小公園や水辺、緑豊かなスポットが多く、子育てファミリーが元気に明るく暮らせる環境が整っています。


特徴ある4つのエリア「錦糸町」「亀戸」「住吉」「西大島」の中心にあるポジションが、この地での豊かな生活を支えてくれます。特に、錦糸町、亀戸は、東京7大副都心の1つで、文化、娯楽性あふれるエリア。渋谷、日本橋など、都心部の商業集積地帯まで出向かなくても、錦糸町駅前の「パルコ」「アルカキット」「テルミナ」「マルイ」に加え、少し歩くと「オリナス」、亀戸の「アトレ」など、多くの大型商業施設で、ほぼ全てが揃ってしまいまい、この地で一度生活しだすと離れられない快適さを実感するでしょう。


西大島は、駅周辺の様々な飲食店が並ぶ賑やかなエリアで、大型ショッピングモール「アリオ北砂」も楽しい施設です。


自転車があれば、「東京スカイツリータウン」の商業施設「ソラマチ」も近く、生活するには、四方八方どこへ行っても楽しく便利！贅沢なポジションになります。


マンション敷地は、西側を「ヒューレット・パッカードエンタープライズ」の社屋、南側に「リクシル」社の関連施設があるので囲まれ感が若干ありますが、東側は低層の住宅地であるため、開放感ある住環境です。


住戸棟は、東向き棟「ザ・スカイ」と南向き棟「ザ・ブライト」の2棟構成で、218戸中、ほぼ半数ずつの住戸設定となっています。

南向きは、中高層階でないと眺望が抜けてこないと思いますが、低層階からでも日当たりは良好なはずです。

東向きについては低層の住宅地が広がっているため、3～4階より上の住戸は抜け感ある開放感を楽しめるでしょう（モデルルームで要確認）。

共用施設については、21年6月24日現在、公式HP上で詳細を確認できませんでした。マンション周辺に生活利便施設が少ないので、共用施設、サービスで補完してほしいですね。


気になるのは、マンション周辺にスーパーなどの日常使いできるお店が少ない事です。上記の通り、徒歩15分圏内、自転車を利用すれば、快適で楽しい生活環境にあるのですが、日々の買い物をするには物足りません。

徒歩10分以内では「ファミリーマート」と「まいばすけっと江東亀戸一丁目店」くらいしかなく、住吉駅、西大島駅からマンションまでの動線上に大きめのスーパーがありません。

一番近いスーパーが、「コモディイイダ食彩館亀戸店」（11分、820m）なのですが、最寄りの西大島駅や住吉駅とは真逆・・・。

「ビッグ・エー江東大島団地店」（11分、850m）も西大島駅からは近いのですが、マンションへの動線とは逆側・・・。

「ライフ深川住吉店」（徒歩16分、1230m）も住吉駅の逆側B1出口方面。

「西友錦糸町店」（14分、1050m）は、日頃の交通の動線が錦糸町であれば便利ですが、何より徒歩14分ですから、徒歩で荷物を持つのは少し憚られます。ましてお米など…。

ですから、夫婦共働き世帯の平日のお買い物は、ネットスーパーも頼りになると思います。

[53: すまいよみ]

駅徒歩9分の閑静な住宅地です。南側に開口部が広く、「駅徒歩10分以内で日当たりなど住環境が良い立地」がメリット。

ただし、南側に時間貸しの駐車場があるため、将来的に当マンションと同程度の高さの建物が建てば、住戸の一部の住環境が悪化するリスクも考えられます。モデルルームで良く確認したい点になります。

間取りは、54㎡の1LDK～100㎡の4LDKまで合計47戸。100㎡超のテラス、ルーフバルコニー付きのゆったりしたプランいいですね！

現在、綾瀬、亀有、金町、沿線エリアはでは新築分譲が活発で、綾瀬駅徒歩10分前後だけでも以下の分譲があります（価格は一例で分譲済みも含みます）。

メイツ東綾瀬（駅徒歩9分）
南西角、2階
70.66㎡、5,920万円

ライオンズ綾瀬セントマークス（駅徒歩9分）
南東角、6階
71.24㎡、6,140万円

ライオンズ綾瀬グランフォート（駅徒歩11分）
南西角、70.92㎡、5,600万円台

それぞれ平均坪単価は、270～280万円前後です。

上記のマンションは、正直、売れ行きが良さそうとは思えないので、ブリシア綾瀬も、これ以上の価格での分譲は無いのではと考えています。

[56: すまいよみ]

JR九州の分譲マンションブランド「MJRシリーズ」の東京初進出物件になります。

この物件の良さは、「都立木場公園」5分ほどに位置する子育て環境、住環境の良さと、大規模ランドスケープを活かした共用空間の充実度にあると思います。

大型公園に近接した環境は、子育てから、年を重ねても無くてはならない存在となり、日々の生活で住まいの満足度を向上させてくれます。

共用施設は「ワークスペース」「ライブラリーラウンジ」「パーティルーム」「キッズルーム」が用意されます。ここは、時勢を反映した新築マンションの魅力ですね！

住居棟は、南向きと西向きの2棟構成。

南向きは、道路を挟んで「ドラッグストアぱぱす」「ミニストップ」があり、比較的抜けた環境にあるため、日当たりは良好です。

西向きは、道路を挟んで深川第四中学校の校庭に面しているため、こちらも明るい環境ですが、校庭の砂埃と校庭での部活動など喧噪が少し気になるでしょうか。

近くには、スーパーやコンビニエンスストアもあり、徒歩10分以内には、「ホテル　イースト21東京」「サミットストア」、「サイゼリヤ」「フォルクス」「大戸屋」など飲食店街が入居する複合施設「イースト21東京」もあり、駅から離れた立地ながら生活環境は悪くないです。

駅距離のデメリットは、歩くのが苦にならない人にとって、また住み慣れてくれば、複数路線を利用できるメリットにもなります。東陽町の駅近は東京メトロ東西線しか利用できませんが、この立地であれば、東西線、半蔵門線、都営新宿線も一応徒歩圏内で利用できるため、考えようによっては便利です。また周辺はバスの往来も多く、移動には便利な場所だと思います。

公式ＨＰで大々的に宣伝はできないと思いますが、ここへきて有楽町線延伸が現実味を帯びてきたため、モデルルームでは、新駅誕生による将来的な立地評価、生活利便性の向上をアピールしてくるでしょう。「千石」付近に新駅ができれば徒歩数分になると思いますが。開通は10年単位でかなり先になると思います。

それと、やはり価格に注目ですね。東陽町、住吉の駅近のマンションは、中古でも築浅であれば7,000万円は下らなくなってきています。都心部に物理的な距離が近い現地において、駅距離があるため、1馬力でも手が届くような価格帯での分譲になれば、若年の子育て世代には検討しやすいマンションになるはずです。住環境が良く、共用施設も充実、将来的な新線の開通も楽しみとあっては、価格次第ですが人気が出そうです。

楽しみなマンションですね！

[57: すまいよみ]

急行停車駅、江戸川区役所が移転してくる船堀は、今後楽しみな街です。

新築分譲では、徒歩10分前後の中小型マンションの分譲が続いています。

パークホームズ船堀（徒歩9分）
ソルフィエスタ船堀（徒歩9分）
エクセレントシティ船堀Ⅴ（徒歩10分）

いずれも平均坪単価は260～270万円前後（70㎡で5,600万円前後）。当マンションの間取りは55.01㎡～71㎡で、予定価格帯は3,900～5,300万円台となっています。先行の分譲よりも若干安そうでしょうか。

特徴・良さは主に3点。
1，全戸南向き
2，間取りの良さ
3，周辺（子育て）環境の良さ

マンションの立地は船堀通りに面しています。南向きにマンションが建っていて若干被るものの、道路沿いの開けた環境、道路を挟んでいるため、住環境はそれほど悪くないでしょう。

間取りは、一般的なマンション住戸6m以上のスパンを取れた、ゆとりある中住戸のプランと角住戸で構成されていて、小規模マンションを選ぶメリットになります。

周辺は、旧中川に新川、宇喜多公園、行船公園と、自然や大きな公園が多く、特に宇喜多公園と行船公園はたくさんの子どもが集まるスポットになっていて、伸び伸び子育てすることができて楽しい環境です。行船行園内には、小さな動物園もあって退屈しません。

デメリットは、船堀通り沿いの喧噪ですが、逆に少し賑やかな環境を好む人もいるでしょう。夜間の駅からの一人歩きが安心であったり、駅から少し距離はありますが、街道沿いにはコンビニエンスストアや飲食店が立ち並んでいるので、生活環境は悪くありません。

閑静な環境（デメリットは寂しい）を好むなら「パークホームズ船堀」、賑やかで楽しい環境（デメリットは騒音）を好むなら、「プレシス船堀」をお薦めします。

[58: すまいよみ]

シティテラス金町は、住宅・商業・公園・大学が一体となった大規模環境創造型複合街区「新宿6丁目地区計画」の最終ピースです。

当マンションの良さは、大型公園「葛飾にいじゅくみらい公園」、複合商業施設に隣接した生活環境の良い立地と、共用施設、設備が充実した大規模マンションであることです。また、お隣「東京理科大学」は、学生だけで無く一般も自由に出入りできるため、図書館の利用を始め、地域における子育ての味方になってくれるはず。

更に、マンションから数分の再開発予定地「東金町一丁目西再開発」では、タワーマンションと商業施設も開設される予定で、今から楽しみな将来性も！

都内の公園面積ナンバー1を誇る水元公園もマンションから徒歩圏内。大型ショッピングモール「アリオ亀有」も循環バスや自転車で便利に利用できるロケーションです。


大規模マンションならではの充実したランドスケープデザインがファミリー層に取っては大きな価値に。緑の広場や、キッズルーム、ライブラリー、フィットネスルーム、パーティルーム、ゲストルームといった共用施設の数々で住人のライフスタイルを豊かなものにしてくれます。先日、内覧会にいった知人に聞いたところでは、リモートワークができる仕切られた個別スペースも用意されていたようです。

設備面。生ごみディスポーザーは大規模マンションならではのメリット。加えて今は新築でほとんど見られなくなったバルコニーの大型スロップシンクがあり、植栽やベランダの掃除、子どもの靴や汚物の水洗いなどに重宝します。ミストサウナも標準装備。電気代や水道代は余計にかかりますが、たまに使うと嬉しい設備です。食洗機はオプションでした。後付けできない「可動式ルーバー格子」が無かったのは唯一残念だったポイント。

月々の管理費は、インターネット使用料込みで、70.35㎡の3LDK住戸が12,305円。多くの共用施設に、住戸内はディスポーザー完備でこのランニングコストは価値ありますね。ツイ月の生活費負担が少なくて済みます。



最新の価格の一例です。

南向き（前面）
Ａ棟-B2、70.35㎡
3階、5,300万円

東向き
Ｂ棟-B2、70.35㎡
2階、5,300万円

南向き（Ａ棟の後方）
Ｃ棟-B1、70.35㎡
8階、5,200万円

Ａ棟、Ｂ棟ともに常磐線の騒音がデメリットで、Ｃ棟は、前面のＡ棟、Ｂ棟が被るため、低層階は、日中日陰になる時間が気になります。

地域と一体となり家族で豊かなライフスタイルを創っていく、ファミリー層向けのレジデンスです。

[59: すまいよみ]

私が当マンションを気にいったポイントは主に3点あります。

・住まい・暮らし方の新しさ
・立地と周辺環境
・都内では手が届かない広い住まい


1番惹かれたのは、このプロジェクトの「新しさ」です。

周辺の有力な大規模の中古マンションで、築浅はそれほど多くありません。専有部の水回りやクロス、共用部における使用感に抵抗がある人も多いはずで、私もその一人。

住戸内設備では、「ライフアイズ　セコムシステム」や「ディスポーザー」「可動ルーバー面格子」「節水型のローシルエットトイレ」に「手洗いカウンター」など、最新の快適な設備がしっかり揃っています。


未使用の最新設備だけでも新築を手に入れるメリットになりますが、大きなポイントは、当プロジェクトに注がれた最新の住まいに対するコンセプト、技術にあります。

「ザ・パークハウス」ブランド初、年間の一次エネルギー消費量50％減を実現する「ZEH-M（ゼッチマンション）Ready」を採用。

低層マンションの広い屋根面積を活かした太陽光発電パネルの設置から、一般的なマンションでは2面断熱にするところを5面断熱にすることで保温性の向上を図り、LDに「省エネエアコン（床暖房無し）」「LED照明」「IHクッキングヒーター」を完備するなど、省エネ住宅として設計されています。

建築物や設備面だけではありません。

新しい暮らし方を提案してくれる、共用施設、サービスが、47,000㎡の敷地のあちらこちらに用意されています。

ヴィラハウス【共用棟Ⅰ】
・ブックカフェ

アネックスハウス【共用棟Ⅱ】
・フィットネススタジオ
・サイクルスペース
・パーティーリビング
・ヴィラスイート（ゲストルーム）

その他のパブリックスペース・サービス
・コンシュルジュ
・ヴィラホール（レンタルスペース）
・ウィズラウンジ
・キッズルーム
・キッズパーク
・授乳室
・キッズトイレ、多機能トイレ
・コ・ワーキングラウンジ
・ヴィラハウスデッキ
・レンタルキャンピングカー
・カーシェア
・来客用平置き駐車場

など。

「キャンピングカーレンタル」があって初めて、アウトドアに開眼する ファミリーがいるかもしれませんし、コロナ禍の社会問題が解決された後でも、マンションの「コ・ワーキングラウンジ」で仕事をするスタイルは定着するでしょう。「授乳室」や「サイクルスペース」は、今までの分譲マンションでは、ほとんど見られなかった快適な施設です。

広い専有面積にこれだけの共用空間、サービスがありながら、管理費を抑えているのも評価できるポイントだと思いました。

新しい住まい、新しいライフスタイルを支えるのは住人です。同年代の世帯が同時期に入居する大規模の新築マンションは、不慮の時に相互に助け合える、ママ友や子供の友達などマンション内コミュニティを醸成しやすいことも大きなメリットになります。これらの充実した共用空間やサービスを介して、住人同士の繋がりが育まれていく姿が想像できました。

新浦安界隈には、これから大規模マンションが建ちそうな土地がほとんど無く、しばらく1番新しいマンションであり続けられるのも魅力だと思いました。

立地と周辺環境について。

東京の近くにいながら、早めに会社勤めをリタイヤして自由な働き方を模索する私にとって、この新浦安は心地良い場所に映りました。

東京駅まで直通16分、海辺を身近に感じる貴重なロケーション。

新浦安駅に近い街中、道路沿いのマンションとも違う、自然環境豊かな開放立地。

都心部から少し離れる「幕張」と比較すると、「東京」まで出やすい近接した場所の価値もあります。個人的には、郊外の駅近立地よりも、都心に距離が近い駅遠立地の方が好み。マンションエントランス近くのバス停から新浦安駅まで、しっかり10分以上乗るのですが、京葉線に乗ってしまえば、都心部「八丁堀」や「東京」まであっという間なんですよね。

始発のバス停から座ってゆったり移動できるのも快適でした。

マンション周辺での自然に癒やされる生活にも憧れます。

「高洲海浜公園」（徒歩1分）で海を眺めていたり、子供と「浦安市総合公園」（徒歩6歩）まで毎日のように遊びに行っても飽きないと思いました。

最強の「OKストア」（徒歩4分）は、日々の生活に欠かせない大きな存在になりますね。「ハイアットリージェンシー東京ベイ」（徒歩7分）にランチやお茶をしに出向いたり、私が大好きな「大江戸温泉物語　浦安万華郷」（徒歩13分）で疲れを癒やしたり。お隣の「夢の国」に、自転車で頻繁に出かけられるのは、何よりの贅沢！

特に雨の日は、マンション敷地内の「ブックカフェ」や「コ・ワークラウンジ」「キッズルーム」などで過ごせてしまうのも贅沢な生活環境になります。

当初気になっていた、エリアの液状化・ハザード問題も安心できそうでした。

浦安市のHPを見ればわかりますが、湾岸沿いのため、洪水についてはノーリスク。

津波についても、千年に1度あるいはそれより発生頻度が低い最悪の津波が発生した場合でも、現地周辺は浸水が想定されていません。東京湾内ですから安心だと思います。

大雨による内水氾濫は20cm～50cm程度のリスクが指摘されていますが、当プロジェクトにおいては、隣接道路から50cm高い地盤を形成することで、理論上は浸水リスクを回避する敷地対策がされています。

1番心配していた液状化対策についても、敷地全体でしっかり対策が講じられています。専門的な用語が並ぶので、詳しくはモデルルームでご確認ください。

最後に、キャンプやサーフィンなどが好きな人であれば、都心にいるより出かけやすい環境にもなるでしょう。


都内で暮らしてきた私にとって、90㎡や100㎡超のマンションは考えてもみなかったので、平均面積96㎡の住まいが比較的抑えられた価格帯で手に入る魅力を感じました。

一方、似たような特徴を持つ「ハルミフラッグ」の存在もチラホラ、、、。現状出されている価格帯で販売が再開したら、首都圏での競争力が高いのは確かです。

ただし、ランニングコストを含めて同じような経済的負担で住めるのかと言えば、そうでもありません。

例えば、当マンション
S95fタイプ、95.88㎡

管理費：19,760円
棟別修繕積立金：6,720円
団地修繕積立金：2,880円
インターネット使用料：1,485円
駐車場：13,000円（平置き）

平置きの駐車場代を入れて、月々43,845円（初年度?修繕積立金の引き上げ時期まで）のランニングコストには驚きです。コンシュルジュ常駐とこれだけの共用施設で、管理費が㎡あたり200円超は破格だと思いますし、駐車場代の安さが効いています。ハルミフラッグの同規模住戸と比較した時に、大雑把ですが月々4～5万円は変わってくるのではないでしょうか。

月々4万円のランニングコストの違いを0.5％の変動金利で35年ローンに置き換えると、総支払額で1,500万円の差が生じます。

加えて、住戸のグロス価格ではハルミフラッグの方が高いでしょうから、同じ土台で比較検討する範囲からは外れてくる人も多いはずです。

東京都中央区と千葉県浦安市では、エリアの好みが分かれるのも実際だと思います。

つまり、この専有面積の広さ、共用施設、サービスの充実度、そして車を保有してもランニングコスト含めた月々の経済的な負担感に、当プロジェクトならではの価値を感じました。


このマンションで、「もう一つだな・・・」と思ったところは、「田の字型」踏襲の間取りです。

マンションを選ぶ際、エリアや立地や価格は最も重要なことですが、続いて「間取り」についても、日々の住み心地に関わってくる非常に大事なものと考えています。3LDKタイプのマンションの間取りタイプは、実はデベロッパーの数ほどありません。どこのデベロッパーが部屋を企画しても、分譲マンションの多くが代表的な2つの間取りに集約されます。主な2つに集約される3LDKの間取り2つのタイプに集約される理由を簡潔に言うと、デベロッパーが、効率良くたくさんの部屋を並べて供給しやすく、かつ最低限の住空間を確保できる形状だからで...

コンフォートタイプ
S90bタイプ（90.73㎡）のモデルルーム。

LDに入ったときに「70㎡住戸から買い替えたい」テンションが高まりませんでした。

これだけの広さがあるわけですから、1日の多くを費やすリビングで、今よりも広々、明るく開放的に住みたいわけです。

確かに、巨大な収納も、広い寝室も、1620サイズの浴室も大切なのですが、開口部が狭いナロウスパンの間取りから「生活の広々感」は伝わってきませんでした。

せめて、外周住戸のみの仕様「ハイサッシ」や、一部の住戸で採用している「ワークカウンター」を全戸に採用するなど、開放感を出す設備や仕様、生活の面白みを出す企画を、もう少し打ち出して欲しかったですね。

間取りだけは、「ハルミフラッグ」や分譲中の「クオン新浦安」、周辺の中古マンションと比べてしまいました。

「広さ」を売りにしたマンションですが、特に買い替えを検討している層にとっては、惜しい部分だと感じてしまいます。


以下は、2021年6月下旬時点の主な販売住戸と価格です。

【カームプラザ】
東向き
C147atタイプ、147.76㎡
1階、8,788万円


【サニープラザ】
西向き
S121aタイプ、121.63㎡
4階、9,498万円

S102aタイプ、102.76㎡
4階、7,378万円

S103cタイプ、103.28㎡
4階、7,398万円


【テラスプラザ】
西向き
T86dタイプ、86.13㎡
2階、5,868万円

南向き
T86jタイプ、86.15㎡
4階、5,928万円

T97aタイプ、97.62㎡
4階、7,058万円


【ベイプラザ】
西向き（⑤の棟）
B95aタイプ、95.02㎡
4階、6,598万円

南向き
B86fタイプ、86.13㎡
4階、5,768万円

（21年6月下旬、モデルルーム訪問時の情報）

[60: すまいよみ]

オンラインプロジェクト発表会に参加しました。

当マンションは、5棟構成の合計361戸。

サウスコート（南向き）
13階134戸

ブライトコート（南向き）
12階82戸

イーストコート（東向き）
9階36戸

フォレストコート（東向き）
9階44戸

ウエストコート（西向き）
11階65戸

タイプ別は以下です。

1LDK、44戸
2LDK、22戸
2LDK+S・3LDK、272戸
4LDK、23戸


一般定期借地権付きマンションについては、検討者の大きな疑問点になりますから、当然説明がありました。

マンションの敷地は一定期間借り入れることになり、「更新無し」「建物買い取り無し」で、60年後には更地にして地主に返すことに。

居住者としては入居後60年後に住まいを手放すことになります。

必ず土地を返却しなければならないことで、地主が土地を貸しやすくなるわけですから、検討者にとっては「好立地」が「リーズナブル」に手に入りやすいことがメリットになると考えています。

ランニングコストで言えば、通常の「管理費」や「修繕積立金」に加え、特有の月々ランニングコスト「借地権の賃料（地代）」「原状回復積立金」の負担はあるものの、「固定資産税」は地主が支払うため、居住者の負担にならないプラス面も。ランニングコストについては未定ですが、スケールを活かして少しでも抑えられれば、居住者にとっては更にメリットになるでしょう。

一般の人にはとっつきにくい部分もあるかもしれませんが、基本は上記のような特徴です。ただ、将来の住まいへの考え方は、人それぞれのライフスタイルによって異なってくるかもしれませんね。


一部住戸の予定価格が提示されました。

1LDK
4,000万円台前半中心

2LDK
4,000万円台後半～5,000万円台後半

2LDK＋S、3LDK（64～67㎡）
5,000万円台中盤～6,000万円台前半

2LDK＋S、3LDK（71～73㎡）
5,000万円台後半～7,000万円代前半

4LDK
7,000万円台前半～8,000万円台中盤

イメージとしては、平均坪単価300万円前後でしょうか。70㎡住戸、中層階で6,400万円前後。

高騰しきった都心周辺エリアで、まとまった土地が枯渇しつつあること、駅徒歩3分の立地を踏まえると、この価格でこの立地の大規模マンションに住めることは、居住者にとって借地権付きマンションだからこその大きなメリットになります。

あくまで予定価格ですので、詳細はモデルルーム訪問時にご確認ください。

今後は、今後は、9/4～の個別説明会を経て、10/30にモデルルーム訪問開始、12月中旬より、第一期販売が開始されるようです。

[61: すまいよみ]

このマンションの良さは、江戸川区役所を中心とした生活利便施設が集合する立地、子育てに適した環境と、マンションの南東側が開けた住環境の良さにあります。

マンションが隣接する千葉街道、「八蔵橋」交差点界隈は、江戸川区役所を中心に、区の施設や学校、商業施設が集まった便利で賑やかなエリアです。つまり、駅から距離がある場所ながら、日常の生活やお買い物などが、マンション徒歩10分以内で事足りてしまう恵まれた立地。このマンションの良さを引き出す大きな特徴の1つです。

この地を語る上で外せないのが、全長4kmにも広がる「小松川境川親水公園」。

平日休日、朝から夕方まで、ファミリーが遊具や水場で遊んでいたり、若いカップルや高齢者が散策する姿が見られます。通学区の「第三松江小学校」「松江第三中学」も近く（それぞれ徒歩4分、徒歩3分）、マンション周辺は、子育てに優しく、子どもが伸び伸び学び育ってくれる環境が整っています。

当マンション、もう一つの良さは、南東側に向かって抜け感がある、日当たり、眺望ともに良好な住環境です。

ランドスケープデザイン、配棟計画は詳細が出ていませんが、間取り図を見る限り、南東向き、南向き中心の住戸構成になりそうです。

最上階に設けられる「スカイラウンジ」含め、共用施設にも注目したいですね。

デメリットは、「新小岩」駅徒歩17分の駅からの距離、気になる点は、移転が予定されている「江戸川区役所」です。

徒歩17分は、個人的には歩けない距離ではありませんが、人によってはバス便マンションの認識でしょう。ただし、マンションから徒歩2分の停留所「江戸川高校前」から「新小岩」駅行きのバスが、朝7、8時台は合計36本も便があり便利です。

気になる点は、「江戸川区役所」が船堀に移転を予定していること。人の流れや区の関連施設、生活利便施設ができるだけ流出することなく、区役所移転後も、この地が活発なエリアであり続けることを期待しています。

価格はどれほどになるでしょうか。

参考までに、近隣の中古マンション相場観です（70㎡価格、＠坪単価は目安です）。

プレミスト新小岩 親水公園
新小岩駅徒歩14分
2019年竣工
4,800万円（＠226万円）

レーベン新小岩親水公園innovia
新小岩駅徒歩17分
2017年竣工
4,600万円（＠216万円）

以上を参考に、「プレミスト新小岩ルネ」の平均坪単価（中層階の中住戸）を、230万円と予想します。70㎡で4,880万円。平井駅徒歩16分の「オーベルグランディオ平井」と同程度の単価かなと。

現在分譲中、駅徒歩3分の「シティテラス新小岩」は、直接的な競合になり得ないとは思いますが、新小岩駅周辺は、大手、順大手ともに中古物件も豊富で価格も新築ほど高騰しておらず選び甲斐がありますし、近隣では、徒歩27分の「イニシア新小岩ローレルコート」の新築分譲も控えています。「船堀」駅周辺では、徒歩10分以内での新築マンションの販売、中古マンションの取引も活発で、今後、江戸川区の中心地は名実ともに「船堀」になっていきますから、界隈で住まいを検討している人は、そのあたりも踏まえて、よく考えたいですね。

[62: すまいよみ]

練馬区石神井公園というロケーション、周辺環境、当該敷地の建築条件から考え抜かれた物件コンセプトが隅々まで気持ちよく行き渡ったマンションです。実際の住環境、住空間に落とし込んだときに、コンセプト負けしてしまう物件も多いのですが、ロケーションを踏まえたライフスタイル創造、石神井界隈の環境の良さをモチーフにしたランドスケープ、個別住空間への落とし込みまでしっかり考え抜かれた、さすが「三菱地所レジデンス」のマンションだと思いました。

例えば、「テラス住戸」。実は、テラス階には知人の経験などからあまり良い印象はありませんでした（風の強さ、湿気、採光条件、プライバシー性など）。当マンションでは、ほとんどのテラス住戸の前面が、敷地内の中庭や公共施設に面していてプライバシー性が高く、住戸周辺のドライエリアを十分に取っているなど、「実際に住んでみたら生活の一部として使えない、住みづらい」ことはないように思えました。「スロップシンク」「スポットライト」「防水コンセント」など快適設備も充実。ＬＤの床とテラスの一体感を出す、木目調タイルも見所です！実際住んでみて、ＬＤと奥行き6.1ｍのテラスまでの一体した開放感を目の当たりにしたときに「住んでよかった！」と思えるはず。公式HPの「TERRACE時間」を見ると、実際住んでみたくなります。

工事中の現場でも、テラス住戸のイメージがつかめるようにと外側の囲いを一部ガラスにしたと聞きましたので、検討する方は現地の様子を確認したいですね。一方で、ハザード（内水や洪水による浸水リスク）上は安全そうな場所ではありますが、近年大雨による被害が過去にない甚大なものになっていますので、「絶対安全！」と過信しないように検討したいです。

もうひとつの見所、中庭の「フローガーデン」。「杜のヴィラ」を表現した居住者だけの憩いの空間です。このような空間は、子供がボール遊びしたり、ご飯を食べて過ごしたり、大仰なコトができるわけではないのですが、あるだけで次第に愛着がわくようになります。共用部の「ラウンジ」「テラス」とのシームレスな空間、緑や石畳に囲まれた景観が、日々の生活における様々なライフシーンの中で活躍してくれ、居住者にとって、いつのまにか、このマンションに住まう誇りとしての大きな存在になるはずです。
あらためて、広い空を体感できる現地周辺の訪問と、モデルルーム訪問を楽しみにしています！

[63: すまいよみ]

第5期の売出しは、ゲートタワーの低層階中心です。この期から入居が22年6月下旬へずれ込んでいます。また、専有面積の表記が、今期からトランクルームを除く表記へ変更になっています。

売出し住戸の一例です。坪単価は370万円前後。全階までのトランクルーム含む絵面積からの単価は、360万円前後。

GJ4タイプ（53.42㎡）
12階、6,878万円

GL1タイプ（76.07㎡）
5階、8,078万円

GＮ1タイプ（60.82㎡）
7階、6,908万円

GＫ1タイプ（70.24㎡）
5階、8,198万円

GＭ５タイプ（71.85㎡）
7階、8,048万円

[64: すまいよみ]

当マンションの良さは、「平井」駅からフラットな徒歩7分、住宅地に囲まれた平井公園隣接、開放的な明るい住環境にある好立地であることです。

南西側が平井公園隣接、南東側が道路挟んで低層の住宅地となっており、開放的な住空間が約束されます。

当物件も5階建ての低層になりますから、公園隣接の邸宅感を感じられるマンションになりそうです。

通学区の「平井南小学校」が、大通りを渡らず徒歩5～6分程度、「小松川第二中学校」は2～3分程度で、子供が乳幼児の頃は隣の大きな平井公園で遊ばせながら、小、中学校、平井公園に囲まれ子供が伸び伸び成長できる、子育て環境にも適したポイントです。

公式ＨＰの画像を見る限り、南東向き（低層の住宅地を臨む）と、南西向き（パークフロント）の2棟構成だと思われます。100％角住戸設定も小規模マンションならでは、あとは間取りも期待したいです。

北口では、野村不動産のタワーマンションが建つ予定で区画整備が始まっていますが、沿線周辺の亀戸、新小岩、小岩と比べると、街の変化、盛り上がりへの期待感は薄いため、平井が好きな人、エリアで探している人、隣駅より少しでも価格訴求力がある新築が良い人であれば、検討しやすいでしょう。

「ファインスクェア平井」の平均坪単価を260～270万円前後（70㎡、5,700万円前後）と予想しました。ただし「サンクレイドル平井Ⅲ」と同じ280万円でも十分価値ある立地。

瑞江のファインスクェアも、私の予想を裏切って良心的な価格で即完売でしたから、少しでも求めやすい価格を期待したいです。

確かに、駅前再開発の「プラウドタワー亀戸クロス」「プラウドタワー小岩ファースト」と比べてしまうと、派手さはありません。

それでも、価格次第ではありますが、子育てファミリーが明るく楽しく住める「住まいの満足度」が高い楽しみなマンションです！「ファインスクェア瑞江」に続いて、オススメできるマンションになるはずです。

[65: すまいよみ]

「サンクレイドル小岩Ⅱ」の良さは、再開発が進む「小岩」駅と、「京成小岩」駅の2駅2路線が利用可能で、生活しやすいポジションにあること、駅徒歩3分の直線フラットな立地にありながら、3方接道した明るく閑静な住環境であることです。

このマンションを検討するにあたっては、まずはＪＲ総武線「小岩」駅周辺の再開発が楽しみなことになります。駅周辺まで距離は少しありますが、十分徒歩圏内ですから、将来的に生活が便利で楽しくなりそうです。「小岩」の街も有名になるでしょう（

駅周辺のスーパーやドラッグストア、コンビニエンスストアを日常で利用でき、通学区の「北小岩小学校」は徒歩3分、小学校内に学童「すくすくスクール」もあるので、共働き夫婦でも安心して子育てできる環境にあります。一方、周辺が閑静な住宅地なので、夜間、13分歩く小岩駅からの帰り道が少し寂しそうだと感じました。

配棟は、南西向きと南東向きの2棟構成です。南西向きは、交通量が少ない2車線道路を挟んで公園と戸建ての存在があり、開放的な住環境（一部道路挟んだマンションが被るでしょうか）。南東向きは、といっても1列のみ。現在は開けているのですが、バルコニー側の月極の駐車場が気になりますね。ただ、ワイドスパン、角住戸の魅力的な住空間となっています。

設備仕様は必要十分ですが、ディスポーザーはありません。二重床二重天井を採用。ＬＤと洋室を仕切るウォールドアは、天井までのタイプなので、開放すると空間の一体感を高めてくれます。バルコニーの奥行きは1.7ｍとそれほど余裕はありません。

主な間取りと価格です。

・南西向き
Aタイプ、79.29㎡、4LDK
3階、5,908万円、坪単価245万円

Bタイプ、68.74㎡、3LDK
3階、4,758万円、坪単価229万円
8階、5,058万円、坪単価242万円

Bgタイプ、68.74㎡、3LDK
1階、4,398万円、坪単価211万円

Cタイプ、70.15㎡、3LDK
3階、4,858万円、坪単価228万円

D タイプ、66.7㎡、3LDK
6階、4,798万円、坪単価237万円

D1タイプ、66.7㎡、3LDK
4階、4,678万円、坪単価231万円

Gタイプ、83.77㎡、4LDK
10階、6,998万円、坪単価275万円


・南東向き
Fタイプ、64.35㎡、3LDK
3階、4,968万円、坪単価254万円

このマンションの良さは冒頭に述べましたが、デメリットで言えば、時代性、住まいの新しさの特徴が乏しいことです。新築を選ぶメリットが、未使用で新しい住まいの他に、コンセプトを持った共用施設などが欲しいなと感じました。サンクレイドルのマンションは、余計な物を省いて価格やランニングコストに少し貢献する姿勢が一貫していますね。質実剛健な姿勢ですが、悪く言えば面白みがありません。確かにランニングコストは、管理費㎡210円（70㎡14,700円）と比較的抑えられてはいます。

新築、中古ともにマンションが高騰する中、駅南口に建設中のプラウドタワー小岩ファーストは、70㎡7,000万円ほどで売出中です。「小岩」駅まで徒歩13分と駅距離はありますが徒歩圏内ですし、徒歩3分の「京成小岩」駅の2駅2路線を利用できる立地。4,500万円～の価格帯は、現実的に手に入る新築マンションとしては検討しやすい思います。

「小岩」「京成立石」などの再開発の輪郭が見えてきた中、もともと23区内でも相場が最安値に近い相場だったことからも、これから更にエリアの人気が悪化するようなことは無さそうで、この価格帯の予算でエリアのマンションを探していた方であれば、新築で選べる良いマンションだと思いました。

[66: すまいよみ]

■当マンションの良さ

クリオシリーズの見どころはなんと言っても間取り。数多くの物件でワイドスパンを採用し、室内の開放感、居住性の高さを追求した間取りには、いつも感動します。

小規模マンションですが、代表的な間取りと予定価格です。


西向き
Aタイプ、80.40㎡
4階、5,190万円

モデルームはAタイプを再現しています。

共用廊下側に窓がないことと玄関入ってクランクした廊下により、プライバシー性を確保するだけでなく、住戸内の奥行きを感じられる設計。玄関入ってすぐの場所に洗面室が配置されていることで、帰宅してすぐに菌や汚れを洗い落とすことができます。

LDに入って開口一番「広い・・・これは最高の空間ですね！」。洋室（4）とLDを一体化したスパン8m強の空間が圧巻でした！あらためて実感したのです。「ワイドスパンは正義だ！」「ワイドスパンは全てを癒やす！」と。

キッチン天板の幅も広くて料理も捗りそうです。各居室の収納も十分で、大型3LDKでゆったり家族4人生活できます。駅距離はありますが、永住目的なら5,000万円強で選ぶ価値があると思いました。

「正義」といっても、一部のタワマンなどでは、トリッキーなワイドスパンの間取りもあるので「ワイドスパンだから！」で思考停止しないよう注意が必要です。　　


Ｄ3タイプ、75.36㎡
4階、5,290万円

敷地南側が現在開けているため、日当たりも確保でき明るい住空間になる西南角住戸です。

住戸4隅がアウトフレームによって全ての居室が整形された住空間は、畳数以上に広く感じられるでしょう。

6.6m強のワイドリビング、ワイドサッシによる開放的なLD空間は、通常のマンションでは中々お目にかかれません。

洗面室、2つの居室がリビングの外になっており、各空間のプライバシー性にも配慮されています。洋室（1）は、2面採光、7畳の広さで、これ以上無い主寝室の居住空間に。更に玄関前にのポーチは、住まいの質を高めてくれます。


西向き
Ｂ1タイプ、65.16㎡
2階、3,990万円


南向きの住戸は1列のみ（E1、E2タイプ）です。

予定価格ですが、平均坪単価は220万円前後でした。


■当マンションのデメリット

西向き住居の採光条件が気になりました。

道路を挟んだ西側に存在する、15階建て555戸の大規模マンション「トーキョーガーデンスイート」の影響で午後の西陽が遮られ、特に秋口から冬にかけて西向きバルコニー前面の日陰の時間が長くなります。

つまり、室内への直接的な日当たりだけでなく、バルコニー前面を照らすひなたからの間接光も限られるということ。

また、1列だけの南向き住戸、バルコニー前の環境には、時間貸し駐車場と「シャトレーゼ」があるため、将来的に両者が無くなり高い建物が建ってしまうリスクも残ります。

以上を踏まえ、私が当マンションをえらぶなら、居住性が高い間取りで、少しでも採光条件が良い角住戸のAかD1,D3タイプ（Fタイプも）を選びます。住空間より価格を優先する人であれば、中住戸の単価が低いので、B1タイプの3LDKが4,000万円前後～の選択する手もあるでしょう。

最後になりますが、北綾瀬駅周辺には徒歩7分以内の駅近に、過去10年多くののマンションが供給されています。中古でも抵抗がない方であれば、一度駅近の（亀有も）中古マーケットを除いてみても損はないと思います。

[67: すまいよみ]

このマンションは、南東開放の日当たり、開放感ある住空間の良さが1番の魅力！ザ・パークハウスブランドを感じられる造りこみも見所です。


■棟内モデルルームで物件の特徴、良さを実感

まず、2層吹き抜けの高級感溢れる凝った意匠のラウンジは必見です。

所々にアートが飾られ、エントランスホールからの洗練されたアプローチが居住者を出迎えてくれます。

ラウンジには大型ソファが1脚用意されていますが、もう少し、ゆったり滞在できるようなサードプレイスとしての機能性が欲しかったなと思いました。

エレベーターホールが奥まって独立した空間になっているのも、丁寧な造り込みで好感が持てました。

先述した共用廊下側の手摺りパネルは、1.6mの高さを設け、外部からプライバシー性を確保するだけでなく、中原街道の喧騒への心理的な負担も和らげてくれそうです。

棟内モデルルーム見学の醍醐味、駐輪場やゴミ置き場、外部との動線も確認させてもらいました。

駐輪場の一部は2段式ですが、垂直昇降ラック採用により上段でも上げ下げしやすく便利！これいいですね！他の区画は1段式なので、ゆったり出し入れできます。台数については、51戸に対し85台（事業協力者優先区画11台含む）なので、1戸あたり2台は欲しいと思いました。

周辺は、?川が流れているため、大田区の中小河川ハザードマップ上、0～100センチほどの浸水リスクがあるとされていますが、敷地内にはハザード対策が施されています。

電気室は地下ではなくマウントアップして1階部分に設置、駐車場や駐輪場の出入口、メインエントランスについては、万が一の浸水時に水の浮力を利用して50㎝の防潮板が立ち上がる仕組みです。


■モデルルーム住戸

F1タイプの7階とGタイプの10階。　

特にGタイプは実際の部屋に入って、角住戸の開放感、リビングダイニング（以下LD）の2面採光の明るさに感嘆しました！

洋室（1）は、バルコニーに面した足下までの窓であるため、こちらも眼下を見渡せる開放的な住空間に。

高層階でなくても、低層階から日当たりは十分だと思いますし、眺望も4階くらいから臨めるのではないでしょうか（モデルルームでご確認ください）。


■デメリットだと感じたところ

私が感じたデメリットは、中原街道沿いであることと、中住戸の住空間についてです。

中原街道沿いの騒音は、メリットと天秤にかけた時に、人によって好みが分かれるところであり、購入の決断を左右するポイントにもなると思います。車通りの喧騒、騒音が生活の一部になる環境であることは確かです。ただし、バルコニー側と環境、駅からの動線とエントランスが街道から一歩入った静かな場所であることが幸いしています。

南側が低層住宅地につながり、眺望と日当たりを確保できるのは、街道沿いの南側に面した高層建物（マンション）の大きなメリットにもなるものですから、デメリットの必然性も、許容できる部分ではないかと考えています。

間取りで言えば、角住戸は先述の通り、居住性豊かな明るい住空間なのですが、中住戸も70㎡超の余裕があればと思いました。


■主な価格、管理費

11月上旬に売出しを始める住戸の予定価格、平均坪単価は、高層階中心ですが390万円前後です。

Gタイプ、10階、70.96㎡、3LDK
8,800万円台

F1タイプ、7階、68.32㎡、3LDK
8,100万円台

低層階の中住戸の売出しは先のようでした。

月々のランニングコストは、上記68.32㎡住戸で、初年度月々30,845円でした。

内訳は以下。
管理費、20,840円
修繕積立金、7,860円
共用聴設備利用料、440円
インターネット使用料、1,705円

[68: すまいよみ]

当マンションの良さは、「周辺環境の良さと生活利便性を両立した駅近の立地」、「充実した先進の設備、居住空間を高める仕様」です。


2棟、合計111戸のツインプロジェクトなのですが、共用施設を相互利用できるわけではなく、居住者にとっては、それぞれ異なるマンションになる認識です。

両棟とも、時代を反映して共用施設に「スタディルーム」が用意されます。「ラウンジ」は、形状、広さが異なりますが、それぞれ住人同士のコミュニケーションがとれる場になるでしょう。

オートロックは、1カ所のマンションが多い中、しっかり2カ所に設置。更に玄関前は、エリアの新築分譲ではほとんど見られない「カメラ付き」インターフォンにより安全性を高めています。



住戸設備、仕様面は、私が数年間、城東エリアの新築マンションモデルルームを見てきた中で、次元が違うほどの充実ぶりでした。

特筆すべき例
個別宅配ロッカー（現状、佐川急便のみで運用予定）。
住戸前カメラ付インターフォン
ディスポーザー
Low-E複層ガラス
キッチン部天井高2.45m
室内への浸食が少ない扁平梁工法
サッシ高2.15m
廊下床タイル貼（フローリングも選択可）
玄関前花台
玄関周り壁タイル貼
など。


2棟の主な間取りと予定価格です。

・パークステージ
南東向き
C2タイプ、71.07㎡
5階、6,100万円台

D1タイプ、70.06㎡
2階、5,300万円台

D2タイプ、70.18㎡
2階、5,900万円台

Gタイプ、68.48㎡
5階、5,900万円台

Gtタイプ、68.48㎡
1階、4,900万円台

Ｈタイプ、74.90㎡
2階、5,800万円台
5階、6,300万円台
9階、6,500万円台

Ｉタイプ、68.16㎡
5階、5,900万円台

Ｌタイプ、81.98㎡
9階、7,200万円台

南西向き
Bタイプ、67.80㎡
2階、5,300万円台

パークステージの予定価格時、平均坪単価は約280万円でした。


・エアリーステージ
Aタイプ、73.01㎡
2階、5,800万円台
5階、6,100万円台

Dタイプ、64.72㎡
5階、5,300万円台

Dtタイプ、64.72㎡
1階、4,700万円台

Eタイプ、84.53㎡
5階、7,100万円台

Fタイプ、74.97㎡
9階、6,400万円台

エアリーステージの予定価格時、平均坪単価は約275万円でした。



当マンションのデメリットは特に感じませんでしたが、強いて言えば、せっかくの2棟プロジェクトだったので、管理面の良し悪しはともかく、棟ごと違う共用施設などを取り入れ、住人同士が相互利用できる楽しい空間があっても企画として面白かったのではと思いました。

あとは単純にエリア、瑞江、立地の好みの問題かと。

広域から検討する人にとっては、検討材料の多くが、都心部からのアクセスやエリアの特徴になると思います。公式HPでかなり詳しく記載されていますので、よく確認するのと合わせて、自分の足で周辺の街と比較しながら散策してみれば、実際に自分の肌に合った街がわかるはずです。近隣でいえば、「新小岩」「平井」「船堀」「一之江」「篠崎」「西葛西」「葛西」など。

瑞江、周辺エリアで探している人にとっては、オススメのマンションです！

[69: すまいよみ]

当マンション最大の魅力は、地域の歴史観や従前地の伝統建築、植樹を継承したランドスケープデザインと共用部分にあります。

せせらぎと緑景をまとう1,000㎡超の庭園を中心にした上質で和モダンなランドスケープデザインと、庭園に面した4つの個性ある共用空間。

グランドサロン「景」は、住人が、エントランスと各住戸棟を行き来する中、毎日中庭が拝めるような位置にあります。形だけでなく、ゆったりできるスペースとしても機能する癒やしの空間です（集会室兼）。

ゲストルーム「泉」は、中庭を見ながらジャグジーも堪能できる140㎡のスイートルーム仕様。来訪者だけでなく、居住者もたまに宿泊して楽しめるのが羨ましい！イベントなどにも利用できる空間になりますね。

コモンハウス「和」は、平面図で見ると畳張りの和室が2室、湯沸室もあるフリースペースとなっています。乳幼児のキッズスペースにも、年配者の憩いの場にもなるでしょう。

マルチルーム「蔵」は、旧邸の母屋をリデザインし共用施設に。プロジェクターがあり、防音仕様にもなっているので、リモートワークや、映画鑑賞など多目的な空間として使用できます。棟から離れて中庭を歩いて赴く「離れ」が、粋な計らいで楽しいですね！


月々のランニングコストについて。

70-1タイプ（71.39㎡）
管理費は、21,280円
修繕積立金、8,570円
インターネット、1,524円
共視聴設備、275円
初年度合計、31,649円

管理体系は日勤を予定しています。コンシュルジュサービスや24時間管理にしなかったことが、水回りや植栽管理など負担増になる当マンションの管理費抑制に少なからず貢献しています。管理費も高騰している中で、この中庭と共用施設の維持、管理を含め、187戸の規模でこの管理費は、比較的安いと感じました。


主な間取りと予定価格です。

・楓館（南西向き）

65E-2タイプ（68.66㎡）
7階、6,800万円台
11階、7,400万円台

75Cタイプ（77.78㎡）
7階、8,000万円台
11階、8,400万円台


・桜館（東向き）
65Ｇタイプ（68.67㎡）
1階、7,200万円台
3階、7,600万円台

75Bタイプ（76.52㎡）
1階、7,500万円台
3階、7,800万円台
6階、8,100万円台

東向きの1階は、川越街道から離れるに従い、前面道路から実質、半2階～2階の高さになります。


・楠館（西向き・南向き・北向き）

70Cタイプ（南向き、74.79㎡）
1階、8,500万円台
3階、9,000万円台

「楠館」の70Cタイプ、90Aタイプ、95Brタイプ、95Ｂタイプ、65Arタイプは、南向き、敷地内中庭を臨み、棟マンションの中で一番条件が良い住戸設定だと思います。70Cタイプの3階が坪単価約400万円。

予定価格時の平均坪単価は360万円前後です。


当マンションの主なデメリット川越街道沿いの騒音です。特にバルコニーが街道に面した「楓館」については、T3ないし二重サッシのため、窓を閉めての生活は問題ありませんが、季節の良い日に窓を開けての生活は憚られる環境なので、優先順位を付けて選びたいです。

設備は悪くありませんが、サッシ高（1,890mm）や、ウォールドアで繋がるLDと隣洋室が連窓サッシでなかったり、梁の浸食、住戸周り、バルコニー周りの仕様、奥行き、質感などの仕様がもう一つだと思いました。ランドスケープの格式高い重厚感コンセプトと個別住戸内の空間仕様にチグハグ感を少し感じました。

最後に、購入検討者は、若年層のパワーカップル層、子育て世代が主だと思いますので、小さい子供をたくさん抱えながらの、共用部分、中庭などの管理状態を上手く保っていけるかも、このマンションの価値を将来まで発揮できる鍵だと思います。

[70: すまいよみ]

「竹ノ塚」駅徒歩10分以内の分譲マンションは、過去10年で「エクセレントシティ竹ノ塚駅前」だけ（のはず）で、特にファミリータイプでは久しぶりの分譲。

当マンションは、駅東口一体の商業集積を日常使いできる便利なポジションと、内廊下設計やワイドスパン中心の間取りなど、居住性豊かな住空間仕様が大きな魅力です。マンションの立地は、賑やかな商業エリアを駅との動線上に抱え、舎人公園通り、旧日光街道の交差点付近に位置する、ちょうど住居系エリアに入った暮らしやすいポイント。「渕江小学校」がマンション目の前にあり、子育て環境も良好です。

住戸設定は、開けている住環境の東向きと、あえて南向きではなく、マンションが隣接している西向きとしています。

目立った共用部分はありません。

オートロックは1カ所ですが、自動着床エレベーター（居住者の居住階に自動着床）を採用、ノンタッチキーと合わせて非接触で住戸と外部を往来できます。

見どころ満載の居住空間は、さすがクリオシリーズのマンションだと思いました。

外部からのプライバシー性を確保する内廊下となっていること、1階の一部住戸で「プライベート離れ」付きプランが設定されていること、そして、ワイドスパン中心の開放感ある住戸設計がされていること。

ワイドスパン42戸中33戸
角住戸42戸中27戸

（住戸一例）
西向き
Bタイプ（72.37㎡）
6階、5,600万円台

東向き
C1タイプ（70.12㎡）
6階、5,600万円台


一方のデメリットです。東向き住戸は車通りの喧騒、西向き住戸は、隣接している7階建てマンションの存在です。住環境が気になるかもしれません（モデルルームで要確認）。

ハザードマップ上は、荒川、芝川などの氾濫で最大3メートルの浸水リスクが確認できました。ただし、お隣の「渕江小学校」が緊急避難建物にも指定されていることは、安心できる要素です。

[71: すまいよみ]

当マンションの良さは、大型公園や自然に囲まれた生活環境の良さ、加えて、全戸南西向き、ワイドスパン中心で角住戸率69%の豊かな居住空間と便利な最新の設備にあります。


近隣の街道沿いには、「セブンイレブン」や「スシロー」をはじめとした飲食店があり、同じく徒歩9分の「パークホームズ船堀」と比べると、明るくて生活しやすい立地、船堀駅周辺と西葛西駅周辺の両方の生活利便施設を利用できるポジションです。

マンションの南側に広がる「宇喜多公園」「行船公園」一帯は、沢山の家族、子供で賑わう人気スポット。「江戸川区自然動物園」は、レッサーパンダやアシカなども見られる、身近な動物園です。

近くを流れる「新川」は、四季折々の景観が豊かな水辺。千本桜で有名です。

西葛西方面、公園一帯の南側には、「イオン葛西店」や大型商業施設「サニーモール西葛西」などの生活利便施設が揃う商業集積地があり、子供ができれば、この一帯を中心に遊んだり、お買い物したり、たくさんの思い出ができるでしょう。住みやすい生活環境となっています。


小規模マンションのため、共用施設は最低限ですが、スマートフォンを利用した施錠管理システム、宅配型トランクなど、最新の設備が充実しています！

「テブラコネクト」は、スマートフォンで施錠が可能なだけでなく、両親や知人のスマートフォンに合鍵まで発行できるシステム！宅配業者に1回限り許可するワンタイムキーを発行すれば、不在時、荷物を室内まで入れてもらうこともできます。玄関錠の解錠・施錠を行った際、通知が届くように設定ができるため、家族の外出・帰宅時間を把握することもできます。

「エアトランク」は、0.2畳サイズ（110サイズのダンボールが9個程度を収納）を配送料など無料で利用することができる宅配型トランクルームです。


主な間取りと価格です。
ＡタイプとＢタイプは、ワイドスパンの居住性が高い間取りが魅力です！

Aタイプ（71.00㎡）
2階、5,390万円

Bタイプ（70.43㎡）
4階、5,290万円

Cタイプ（55.01㎡）
1階、3,990万円
3階、4,490万円
4階、4,590万円
8階、4,890万円

月々のランニングコストは以下。

Ａタイプ71㎡
管理費、21,840円
修繕積立金、4,970円


当マンションのデメリットは、船堀街道の騒音です。静かな場所に住みたい人には向いてないでしょう。江戸川区は特に子育てに便利な環境なので、子育て世帯であればマンション内でお友達やコミュニティを作りやすい大規模マンションの方が、さらに子育て支援のメリットが享受できると思います。新築にこだわらなければ、船堀なら、駅徒歩3分の254戸「ザ・パークハウス船堀」、同4分の245戸「プラウドシティ船堀」。西葛西で言えば、幼稚園の園バスがエントランスまで迎えに来てくれる、駅徒歩7分の358戸「ザ・ガーデンズ西葛西」、同8分の459戸「レジデントプレイス西葛西」あたりは、充実した共用部分、サービス含め、一見の価値あるマンションです。


総じて、生活しやすい立地と暮らしやすい間取りに最新の設備。永住前提で考えているのであれば、積極的に検討しやすい新築マンションだと思いました。

[72: すまいよみ]

当マンションのメリットは、駅徒歩3分の駅近立地と、全戸南向き（おそらく）の住戸設定である事。徒歩3分は本当に近くて、機動力を発揮できる場所です。移動だけではなく、駅東口、イトーヨーカ堂を中心とした商業集積一帯の生活利便施設を間近に利用できる恵まれた生活環境になります。冬場を除けば、日当たりも悪く無さそうです（要確認）。

デメリットは、西側に東武スカイツリーラインの高架があることでの騒音、道路挟んだ南側に11階建てのマンションの存在により、眺望が抜けない住環境であること。特に1階と2階住戸は、目の前の駐輪場が被るため、駅徒歩3分の立地に優先順位を置いて選ぶ必要がありそうです。

この好条件は、沿線、草加市、西新井周辺に明るい人からすれば触手が動くと思いますが、都内で新築駅近立地も希少になってきていますから、広域からも人を集める物件になるかもしれません。

価格はどうなるでしょうか。

近隣の新築マンションの売出し価格です（およそです）。

「クリオ竹ノ塚」
竹ノ塚駅徒歩10分
平均坪単価260万円（70㎡価格5,500万円）

「シティハウス綾瀬」
綾瀬駅徒歩4分
平均坪単価330万円（70㎡価格7,000万円）

以上を踏まえ、平均坪単価を300～310万円（70㎡6,500万円前後）と予想してみました（あくまで個人的な予想です）。

ようやく注目されてきた足立区竹ノ塚。楽しみなマンションです！

[73: すまいよみ]

駅徒歩12分がデメリットですが、駅遠の立地を積極的に選ぶメリットもあります。

すなわち住環境の良さです。青戸小学校、青戸平和公園がすぐ近くにあるため、良好な子育て環境になっており、周辺地域に明るい人ならファミリーで永住するには適した場所だと思います。

また、水戸街道から少し入ったポジションにあるため、車保有者にとっては、各方面に出やすくロードサイドのお店も便利に利用することが出来るでしょう。

ポイントは、駐車場設置率、永住するにふさわしい居住性豊かな間取りと充実した設備だと思います。それと駅距離があるため抑えられた価格とのバランス。個人的には、中層階で、70㎡5,000万円切るくらいの価格だと検討しやすいかなと思いますが、どうでしょうか。それらを満たせば、車を持っての生活で予算を少しでも抑えて検討したい人にとってはオススメできるマンションになりそうです。

年明け1月15日（土）、16日（日）のプロジェクト発表会を楽しみにしています！

[74: すまいよみ]

当マンションの良さは、「亀有」駅徒歩3分、大型複合商業施設「アリオ亀有」同じく徒歩3分の高い生活利便性を享受できる立地と、内廊下設計、角住戸率100％など優れた住空間のマンションデザインにあります。

特に亀有は、東京の東エリアでも多数の生活利便施設が集積する屈指の街。

大小連なる9つの商店街に、「イトーヨーカ堂駅前店」、電気専門店「ノジマ」、家具の「ニトリ」などが入居する駅前の複合ビル「リリオ亀有」が徒歩2分で利用できる他、シネコンや約130もの専門店が入る大型商業施設「アリオ亀有」も徒歩3分の場所に！

様々な生活シーンを演出してくれる「アリオ亀有」が徒歩3分！
江東5区でシネコンがある街は、「豊洲」「木場」「錦糸町」「西新井」「亀有」だけです。徒歩3分で映画を見に行ける贅沢な環境。

生活の全てが快適！「1度住んだら離れられない亀有」の駅近徒歩3分！亀有が大好きな人にとっては、垂涎の立地ではないでしょうか。地元の人で41戸すぐ埋まってしまいそうな気がします。

一方、当マンションのデメリットは、大通り沿いの騒音です。

都道環状7号線「環七」は、トラック、バスなどの大型車が多い大動脈です。日中だけでなく、特に西向き住戸は、夜中や早朝も窓を開けての生活、就寝は憚られそうです。当敷地前は交差点のため、信号待ちの車の排気ガスも気になります。北側に位置する常磐線の高架を通る電車音も、人によっては気になるかもしれません。

メリットとデメリットがはっきりしているので、検討する人は、優先順位をつけやすいと思います。

建物は、13階建て41戸の小規模になります。

住戸設定は北東向きと南西向き。

物件の東側は「第一種住居地域」の低層エリアが広がるため、日当たりは限られますが、駅徒歩3分にいながらの開けた眺望、採光は大きな魅力！大通りの騒音も和らぐ方面。

西側で気になるのは、環七を挟んで対面の細長い15階建てマンションくらいです。離隔は取れていますし、日が入ってくる南西方面は開けた環境なのでそれほど悪い条件ではありません。南西向き住戸前が日陰になる時間も少ないでしょう（モデルルームで要確認）。

内廊下設計により各住戸のプライバシー性を高め、角住戸率100％により室内の明るさをしっかり確保（一部の行灯部屋を除く）した建物デザインが、立地に次ぐ当マンションの良さです。

1階共用部分は、エントランスホール、宅配ボックス、24時間対応のゴミ置き場、管理員室、ペット足洗い場、防災備蓄倉庫など必要最低限が用意され、セキュリティは、風除室1カ所と玄関前での通話による確認のみ。オートオック2カ所か、「クリオ亀有ガーデンマークス」や「リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア」のように居住者のみが乗降できるような着床制限エレベータであれば尚良かったですね。「ラクセスキー」は、鞄から鍵を出さずに解錠できます。

設備・仕様面について。

水回り関連で、ディスポーザーはありませんが、キッチンやトイレ、洗面所まで全ての水道を浄水にする新日本建設オリジナルの「エクセレントウォーターシステム＋」が採用される他、食器洗い乾燥機など必要なものは一通り揃っています。外出先や室内の離れたところから給湯や床暖房などをアプリで操作できる便利なIOT対応。構造は二重床・二重天井、天井高は2,430mm～2,480mm。また、騒音に最大限配慮し「T-4サッシ（二重サッシ）」としています。


主な間取りと第1期1次の価格です。

西向き

Bタイプ、60.95㎡（2～13階）
3階、5,248万円（坪単価284万円）

東向き

Cタイプ、65.75㎡（2～4階）
3階、6,158万円（坪単価309万円）

Dタイプ、68.14㎡（8～13階）
8階、6,958万円（坪単価337万円）

Eタイプ、75.96㎡（2～4階）
1階、6,598万円（坪単価286万円）

Grタイプ、86.78㎡
5階、8,598万円（坪単価327万円）

平均坪単価は320～330万円前後です。


私なら、騒音が少し軽減できて、抜け感がある北東向きのDタイプを選びたいです。が、価格が重ためだと思いました。

一方で、騒音に晒される西向きですが、Bタイプの60㎡は、この価格ながら南西角住戸の日当たりと開放的な空間が魅力！中層階で5,500万円前後なら狙い目かなと思っています。

[76: すまいよみ]

当マンションの魅力は、大きく以下の2点に凝縮されます。

・東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩2分の立地
・コンパクトながら快適さを追求したマンションデザイン


「綾瀬」駅は「大手町」駅直結20分。「綾瀬」は千代田線の始発駅にもなっています。「北綾瀬」に多くの始発を譲ったものの、日中「北綾瀬」や「亀有」だと約10分に1本が、綾瀬だと5分に1本電車が来るので時刻表いらず。寒い日、暑い日に1本乗り遅れたストレスが少なくて済みます。

駅徒歩2分は機動力を発揮するだけではありません。「綾瀬」駅北側は商業エリアとなっているため、大型商業施設が隣接している生活環境と同じ事を意味します。夜遅くてもサンダル履きでスーパーまで出向く事が出来ます。「ベルクス」が徒歩2分、「東急ストア」が徒歩3分、「イトーヨーカ堂」が徒歩4分、コンビニエンスストアも徒歩3分以内に2店舗。

ワンランク上のお買い物であれば、「マルイ」や「東急ハンズ」「ルミネ」などの人気商業施設がある隣駅「北千住」を日常使いできます。子供服も化粧品も、ちょっとしたよそ行きの洋服も美味しい惣菜も、1駅乗れば一通り揃います。

駅近ながら子育て環境も悪くありません。子供が産まれれば、抱っこしながら、ベビーカーを引きながら、駅周辺の生活利便施設とマンションを徒歩で往復することが苦にならないのは駅近だからこそ。子供が大きくなって1人で行動するようになっても、夜間、駅とマンションとの行き来が安心。女性の終電付近での一人歩きも同様です。

22年の4月からは、「綾瀬小学校」（徒歩7分）が新校舎へ移転するため、最新の教育体制も期待できます。

子供が乳幼児の頃は、全長2kmにも及ぶ「東綾瀬公園」（徒歩5分）一帯の様々な施設や自然の中で子育てし、大きくなったら「東京武道館」（徒歩4分）に通って活発な少年少女に育ってくれることを期待できる環境。


当マンション、もう一つの大きな魅力が、小規模マンションのハンデを補う企画の良さです。

内廊下設計でプライバシー性を確保。外部からはマンションに入っていく居住者と住戸を特定できないため、女性単身者にも安心です。

防犯面は、エントランスのオートロックに、エレベータの着床制限（シークレット運転）、玄関のトリプルセキュリティを採用し万全。更に、FIX窓を除く窓に防犯センサーを設けています。

エントランスには、Wi-Fiを完備した「ラウンジスペース」が用意され、テレワークにも使用できます。100冊前後の本が集められる「選書サービス」は、年に2回程度入れ替えていく予定。コンパクトながらマンション内のサードプレイスとして生活を豊かにしてくれるはずです。

サブエントランス付近には、無人コンビニ「Store600」が。スナックやちょっとした雑貨、衛生用品など、品揃えは住人の嗜好を捉えながら替えていくそうです。スマホによる専用アプリで決済も便利。わざわざ身支度することなくマンション内で欲しいものが手に入ればありがたいサービスになります。

「シェアサイクル」は重宝するでしょう。スマホ予約と電動自転車で快適に利用できます。マンション内の駐輪スペースは限られますから、あえて保有せずに、必要な時に近隣のお買い物や散策を楽しむスタイルも、これも駅徒歩2分だからこそ。また、自転車置き場が屋内なので、保有する自転車の風雨による劣化も軽減してくれます。

「屋上テラス」。10時～20時まで開放し、花火開催の日は22時までの延長も計画されているようです。低層階を選んだ住人も、スカイツリービューを楽しんだり解放的な空間で気分転換することができます。

荷物保管サービス「サマリーポケット」は、入居者特別価格で利用することができ、限られた専有部を助けてくれます。

「住まいのアプリ」は便利だと思いました！スマホ内で、専有部の取扱説明書を保存できるだけでなく、住宅備品の購入や修理の依頼もできます。


全5タイプの間取りと主な価格です。

Aタイプ（60.05㎡）3LDK
6階、5,508万円
10階、6,078万円

Bタイプ（60.79㎡）3LDK
6階、5,528万円
10階、6,098万円

Cタイプ（31.80㎡）1LDK
6階、3,458万円
10階、3,578万円

Dタイプ（30.13㎡）1LDK
6階、3,238万円
10階、3,358万円

Eタイプ（34.43㎡）1LDK
6階、3,638万円
10階、3,758万円


綾瀬エリアでは、過去にグロスで6,000万円を超える成約は中々見られないのですが、22年ぶりの駅徒歩2分の50戸以上、今の趨勢を考えれば、効率が良い3LDK住戸、60㎡グロスで6,000万円前後は魅力的です。

当マンションのデメリットは、穏やかで開放的な綾瀬駅の南側、低層の住宅地エリアに建つ駅徒歩4分の「シティハウス綾瀬」と比べた時に、お世辞にも優れていると言えない住環境です。ただし、これは商業エリアの駅徒歩2分の立地とトレードオフになるものです。

物件の特有ではなく一般的なことですが、綾瀬駅周辺のハザードリスクについて。綾瀬4丁目は、高潮、荒川の氾濫時に、最大5ｍ程の浸水リスクが指摘されています。スロープより上部は50cmほど敷地が底上げされているものの、2階住戸が万が一のリスクを孕んでいます。

以上ですが、周辺の現相場から良心的な新築分譲価格も踏まえ、特に、3LDK住戸は、単身者にも、マンションが高騰している都内で検討しあぐねているDINKS、3人家族にもお勧めしたいマンションです！

[77: すまいよみ]

モデルルームを訪問したので、追記しました。

オートドアを3カ所、うちオートロックをエントランスと1階共用廊下扉の2カ所に完備している点は安心です。最近はオートロック1カ所の新築も多いので。鍵を鞄やポケットにしまったまま解錠できる「ハンズフリーキー」を採用しています。

宅配ボックスや24時間利用できるゴミ置き場、ペット足洗い場以外、主な共用施設はありません。エントランスにはソファが用意されるので、来客対応はこちらでできるでしょう。

67.54㎡住戸のランニングコストは以下。
管理費、24,625円（インターネット使用料込み）
初年度修繕積立金、11,080円

管理費は㎡あたり365円。住友不動産のマンションは大規模だと共用部分を絞り込んでランニングコストを安くする物件が多いのですが、この中小規模物件は重ためです。リビオレゾンはあれだけソフト面を頑張って㎡321円。79戸の「メイツ東綾瀬」の管理費は㎡186円、70.66㎡住戸で13,200円です。ただし、この規模のマンションでディスポーザー装備、インターネット使用料込みになっている点は評価できます。

住戸は、北向きと南向きの2棟配置。

北向き住戸はコンパクトな2LDK住戸中心。南向き住戸は3LDK中心。

北向きは現在比較的抜けている環境ですが、エントランス前の駐車場の存在が気になります。

マンション南側は、開口部が狭いのですが、低層の住宅地のため日当たり、眺望が半永久的に約束されています。駅徒歩4分ながら恵まれた住環境。南向きは全角住戸のため、最高の住空間！このマンションの見どころです！

間取りは、40.46㎡の1LDKが1戸、70.86㎡住戸が1戸、他は、55㎡前後の2LDK住戸、67㎡前後の3LDK住戸がメインとなります。

住戸の設備、仕様について。優れた住環境に居住する快適性を、さらに引き出してくれています！

主な設備と仕様。

・床暖房
・キッチン天然石カウンタートップ
・生ゴミディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・手洗いカウンター付きトイレ
・無線LAN給湯リモコン
・ミストサウナ
・可動式ルーバー格子
・Low-Eガラス
・ミニシンク

・二重床二重天井
・天井高2,450mm
・バルコニー防水コンセント
・バルコニー奥行き2,000mm

かなり充実しています！まずディスポーザーが標準装備である点は、忙しい共働き世帯やファミリー層にとって何より嬉しい点。キッチンの天板には天然石、トイレには手洗いカウンターが設置され上質さを演出してくれます。バルコニーには、絶滅危惧種となったミニシンクが！子供の汚れ物の処理や植栽の水やりに大きく役立ち、生活満足度を向上させてくる設備です。バルコニーの奥行きをしっかり2m取ってある点もさすが！20センチ変わるだけで、バルコニーでの使い勝手は異なるものに。このあたり、生活満足度を少しでも向上させる設備仕様のスパイスは、リビオレゾンより「一日の長」がありますね。

主な間取りと第一期の価格です。

南向き
Aタイプ（67.54㎡、2LDK+S）
10階、7,200万円

Bタイプ （67.20㎡、1LDK+2S）
8階、7,200万円

北向き
Cタイプ （55.59㎡、1LDK+S）
9階、5,500万円

E3タイプ （55.59㎡、2LDK）
9階、5,500万円

南住戸住戸の平均坪単価は350万円
北向き住戸の平均坪単価は320万円

グロスで6,000万円を超える成約がほとんど見られない綾瀬エリアにおいて、60㎡台で7,000万円を超える価格は、中々にチャレンジしてきた印象があります。ただし、駅徒歩4分で、南側を住宅地に抱える角住戸設定の最高の住空間、居住性を高める数々の充実した設備に、大きな価値があるのも確か！

当マンションのデメリット
同程度の住戸規模のリビオレゾンであれだけできるのを見せられてしまうと、共用部の乏しさが残念です。住友不動産のマンションは、楽しさ、親しみやすさが少ないと思います。住まいへの企画が、悪い意味でフォーマット化されているような。規模感は違いますが、「シティテラス金町」や「シティテラス住吉」みたいに、せめて「テレワークスペース」や「個室ブース」を設けるなど、もう少し考えられなかったのでしょうか。その一方で管理費も重ためです。

それと、物件特有のデメリットではありませんが、リビオレゾンでも触れたとおり、綾瀬駅周辺は比較的ハザードリスクが高いエリアです。

この物件こそ、竣工済み販売が威力を発揮しそうですね。南向き住戸に入った時の、先まで抜けた眺望と開放感！を想像してしまいます。北口のタワマンが坪単価400万円？！でリリースされた後なら、長期戦にして竣工済み物件をこの価格で売り切る勝算を見出しているのでしょうか。

[78: すまいよみ]

シティテラス住吉の良さは、都心近接、大手町直通10分のロケーションにいながら、住んで良しの住吉界隈、自然環境、子育て環境の良さ、大型商業施設「アリオ北砂」が徒歩5分にあり、便利な生活環境にあります。

駅距離があっても、マンション内に「テレワークラウンジ」がある事、外に出れば「アリオ北砂」があることで、デメリットを軽減させてくれます。

デメリットは、交通利便性。「西大島」駅徒歩14分、「住吉」駅徒歩15分の立地です。更に「錦糸町・亀戸」と「東陽町・門前仲町」の南北を結ぶ都営バスのバス停が微妙に離れています。駅遠のマンションは、バス邸が近いなどでカバーしてほしいですね。近隣のハザードリスクも踏まえておきましょう。万が一のときは2階部分までの浸水リスクがあります。

主な間取りと価格について。

B1タイプ（70.27㎡）
8階、6,400万円

C1タイプ（67.34㎡）
8階、6,100万円

先着順販売の平均坪単価は約300万円でした。

[79: すまいよみ]

販売開始が遅れていましたが、年末にモデルルームを訪問しました。

第1期1次の予定価格は以下です。
平均坪単価は360万円前後でした。

東向き住戸

EFタイプ（69.32㎡）
10Ｆ 7,368万円
9Ｆ 7,318万円
8Ｆ 7,268万円
7Ｆ 7,218万円

EGタイプ（71.10㎡）
10Ｆ 7,738万円
9Ｆ 7,688万円
8Ｆ 7,638万円
7Ｆ 7,588万円

EAタイプ（69.26㎡）
10Ｆ 7,488万円
9Ｆ 7,438万円
8Ｆ 7,388万円
7Ｆ 7,338万円


南向き棟

SLタイプ（90.44㎡）
10Ｆ 10,218万円
9Ｆ 10,098万円
8Ｆ 9,948万円
7Ｆ 9,828万円

当マンションの特徴・良さは以下。

・都市の生活を堪能しながら、広大な自然環境に住まう極上の立地！
・城東エリア屈指、4つのエリアを生活圏に持つ生活利便性と交通利便性！
・快適な生活提案とランニングコストが抑えられた大規模マンション！

モデルルームを訪問して、あらためて大規模ランドスケープデザインと、充実した共用部、共用サービス、住戸設備・仕様の良さ、70㎡住戸で月々13,000円台という管理費の安さにも魅力を感じました。

一方で、東向きで一番多い69㎡台住戸ですが、居住性がもう一つだと思ってしまったタイプがいくつかありました。具体的には、子供部屋になる洋室の形、広さ（4.3畳、4.5畳など）、窓がない部屋の設定が少し残念なところでした。スパンが足りない（5.85m）ことと、2WAYキッチンや、マルチワークカウンターなどの生活提案企画を間取りの中に盛り込んだからだと思いますが、もう少しゆったり目の住戸設定が欲しかったなと思いました。

218戸の大規模の販売状況を注目したいと思います。今年楽しみなマンションです！

[80: すまいよみ]

第4期1次の主な販売住戸です。残りは少しとなっていますので、販売もラストスパートですね。

特に、南向きの中住戸3LDKは、下記DRタイプが最後の1列、検討する最後のチャンスになります。

数年前までの亀有の価格からすれば、かなり上がってしまった感がありますが、中古も上がってしまっている中、23区、駅徒歩4分、南向き開放、日当たり良好の好立地で新築マンションとあれば、6,500万円強、坪単価も320万円以内で比較的検討しやすい気もします。

南向き

DRタイプ、69㎡、3LDK
5階、6,650万円、坪単価318万円
6階、6,660万円、坪単価318万円
7階、6,790万円、坪単価324万円
11階、7,280万円、坪単価348万円

Hタイプ、75.14㎡、3LDK
3階、7,800万円、坪単価342万円

Bタイプ、76.96㎡、3LDK
4階、7,450万円、坪単価319万円


東向き

Iタイプ、75㎡、3LDK
8階、7,300万円、坪単価330万円


西向き

Aタイプ、71.21㎡、3LDK
3階、6,190万円、坪単価286万円
7階、6,650万円、坪単価308万円

[81: すまいよみ]

先日開催されたプロジェクト発表会にて提示された販売予定価格帯です。

3LDK70㎡台、西向き、5,800万円台より
3LDK70㎡台、南向き、6,300万円台より
4LDK76㎡台、南向き、6,900万円台より
4LDK83㎡超ルーフバルコニー付き、8,000万円台より

およそですが、
西向きは、平均坪単価300万円前後
南向きは、平均坪単価320万円前後

南向き中層階で、70㎡6,700万円程度でしょうか。予想より若干高めでしたが、有楽町線延伸の期待がありますので、検討者は前のめりでモデルルームへ来場するでしょう。東陽町、住吉界隈の駅近、築浅中古は坪単価350万円、グロスで7,500万円前後まで上がってきましたので、新築であることを考えれば、共働き世代には手を出しやすい価格と考えます。

「猿江恩賜公園レジデンス」「シティテラス住吉」あたりが競合になってきます。

[82: すまいよみ]

前回の「SUN VILLAGE」第1期、「SEA VILLAGE」第2期は、途中から販売戸数を増やして631戸。3倍の倍率優遇を含まない総登録件数が5,546件の平均倍率が8.7倍でした。

今回の売出し住戸は、「SUN VILLAGE（第1期2次）」250戸と「PARKVILAGE（第2期）」308戸の合計558戸になります（22年1月30日現在）。


SUN VILLAGE
　　
左から、売出戸数、棟別の平均価格、平均面積、平均坪単価

Ａ棟：16戸、10,324万円、92.07㎡、370万円
Ｂ棟：10戸、6,094万円、75.65㎡、266万円
Ｃ棟：45戸、6,097万円、75.92㎡、265万円
Ｄ棟：26戸、5,530万円、61.29㎡、298万円
Ｆ棟：60戸、6,748万円、78.53㎡、284万円

SUN VILLAGE合計250戸
平均6,463万円、75.95㎡、281万円


PARK VILLAGE

左から、売出戸数、棟別の平均価格、平均面積、平均坪単価

Ａ棟：42戸、10,147万円、86.54㎡、387万円
Ｂ棟：65戸、6,447万円、77.41㎡、275万円
Ｃ棟：63戸、6,981万円、81.57㎡、282万円
Ｅ棟：64戸、7,737万円、88.46㎡、289万円
Ｆ棟：74戸、7,640万円、84.25㎡、299万円

PARK VILLAGE　合計308戸
平均7,616万円、83.44㎡、301万円


PARK VILLAGEの住戸は全体的に専有面積がゆったりめで、グロス価格も高めですが、南向きを東京湾に向けて開放されるＥ棟、Ｆ棟の単価が比較的軽い設定となっているように感じました。

また、北向きでも抵抗が無い人であれば、PARK VILLAGの人気を避けて、SUN VILLAGE のＢ棟の都心向きが、グロス、単価ともに軽いため、人気が出そうな気がします。


今回の販売における主な変更点を幾つか。

3倍の優遇倍率は無くなりました。

法人と個人、また、家庭内で複数人が同一住戸に申し込みができなくなります。

間取り変更についても前回のように選べなくなっており、既に決まっています。第1期で間取り変更済みのキャンセル住戸が再登録されるので、同じタイプでも、異なる間取りが混在しています。

カラーも三種類のみの選択となります。

3倍の優遇倍率は無くなりますが、前回抽選で漏れた人の多くが申し込みそうなので、前回と比較して当たりやすくなるとは思えませんね・・・。


今後のスケジュールについて。

22年1月初旬よりモデルルーム見学を開始していますが、今回の販売スケジュールは以下です。

3/21（月・祝）：ご希望住戸の承り期限
3月下旬～：対面、オンラインでの受付
4月上～中旬：【抽選会】

今回販売が無かったSEA VILLAGE は、次回、5月以降に販売される見込みです。注目されるタワー棟の販売はまだ先のようでした。すでに、2月下旬までモデルルームは埋まっており、抽選以前にモデルルーム見学に行くことがまず最初の難関なんですよね。随時キャンセル枠を更新しているので、あきらめ図こまめにチェックすることと、次回の受付開放時は、数分前からスタンバイして、クリックしまくる事をお薦めします（苦笑）。

[83: すまいよみ]

すでに竣工染みですが、まだ売出されています。

2020年当時の第1期売出時は、正直「高い」と思っていましたが、2022年に入り近隣の中古物件の売出も高くなってきていますから、メリットが多い新築マンションとしては検討しやすくなってきたと感じています。特に、南砂町から東陽町エリアにかけて、たくさん存在する駅距離があるマンションの中では、大型商業施設隣接、大規模、長谷工と住友不動産タッグの効率が良い田の字型間取り、設備の良さが光っており、競合に対しても選び甲斐があるマンションとなっています。

以下は、販売中の主な住戸です（22年2月初旬現在）。

南向き、B棟
G1タイプ、68.26㎡
10階、6,300万円
9階、6,200万円
8階、6,140万円
7階、6,110万円
6階、6,050万円
5階、6,000万円

南向き、C棟
Hタイプ、70.28㎡
7階、6,320万円

G2タイプ、68.26㎡
12階、6,320万円
11階、6,290万円
10階、6,260万円
9階、6,170万円

南向き、D棟
G4タイプ、68.26㎡
2階、5,860万円
1階、5,830万円

東向き、E棟
Iタイプ、56.68㎡
10階、5,200万円
9階、5,170万円
6階、5,050万円
5階、5,020万円

J2タイプ
12階、5,930万円
10階、5,900万円
9階、5,870万円

[84: すまいよみ]

少しまですが、売出中の住戸です（22年2月初旬）。

A1タイプ、64.31㎡、3LDK
6階、6,500万円
9階、6,800万円

A2タイプ、64.31㎡、3LDK
7階、6,200万円
10階、6,600万円

B2タイプ、61.01㎡、3LDK
7階、5,600万円
10階、5,900万円
13階、6,200万円

C2タイプ、67.02㎡、2LDK+Ｓ
4階、6,300万円
5階、6,500万円
11階、7,000万円

Dタイプ、70.02㎡、3LDK
5階、6,900万円
10階、7,500万円

D’タイプ、70.02㎡、3LDK
3階、6,500万円
6階、6,900万円

E2タイプ、67.2㎡、3LDK
3階、6,100万円
5階、6,500万円

E2'タイプ、67.2㎡、3LDK
6階、6,500万円
10階、6,900万円

Fタイプ、76.59㎡、4LDK
3階、8,500万円台

一部の住戸を除いて売出し直後と価格帯は変更ないように思えます。
長谷工×住友不動産の田の字型でも効率が良い間取りに、個別宅配ボックスなど設備も充実しています。共用施設に「コワーキングスペース」もあり、時勢を反映した最新マンションです。

今の相場観からすれば、東京駅まで10分ちょっとの新築が6,500万円前後だと検討しがいがあると思います。
新?線もほぼきまり、新小岩、再開発が著しい小岩エリアは将来が明るいですね。
3月に竣工予定。楽しみです♪

[85: すまいよみ]

駅徒歩3分と再開発エリア隣接の明るい将来性がストロングポイント。一方で、大通り沿いの騒音と潰れた南向きの環境、南西向きバルコニー前の住環境が将来まで確保できるかの不安要素。メリットとデメリットがはっきりしたマンションだと思います。

いかにも、オープンハウスらしい、ニッチな場所だと思いました。　

共用施設を最低限にしているため、月々のランニングコストが抑えられています。

D1.D2タイプ（70.20㎡）
管理費、13,730円
初年度の修繕積立金、6,320円
町内会費、300円
インターネット使用料、1,100円


以下、主な間取りと予定価格です。

A1（11階より上はA2）タイプ
75.88㎡、4LDK
4階、6,680万円
9階、7,180万円
14階、7,630万円

Ｂ1（同B2）タイプ
65.52㎡、3LDK
9階、6,180万円
14階、6,530万円

D1（同D2タイプ）
70.20㎡、3LDK
7階、6,680万円
9階、6,780万円
14階、7,080万円

Ｅ1（同E2）タイプ
70.95㎡、3LDK
9階、6,580万円
14階、6,880万円

F1（同F2）タイプ
73.29㎡、3LDK

4階、6,530万円
7階、6,730万円
9階、6,830万円
14階、7,130万円

平均坪単価は、315万円前後でした。

プラウドタワーと比べて、駅距離分の差はありますが、特段安いとは思いませんでした。
ランニングコストで、200戸強の小規模のタワーマンションと差ができますが、それでももう少し安ければと言う印象です。

[87: すまいよみ]

予定販売価格が発表されました。

２LDK：4,200万円台～
３LDK：4,900万円台～
４LDK：5,700万円台～

2階の68.37㎡の3LDKが4,900万円台～でしょうか。

「シティテラス金町」は、Ａ棟の南向き、1階、70.35㎡が5,200万円ですから、比較すると一見それほど強気な価格帯ではなさそうですが、近隣では、「プレミスト金町」や「ライオンズ綾瀬セントマークス」「メイツ東綾瀬」などの売れ行きが良さそうとは思えませんので、決して安いとも思いませんでした。

「シティテラス金町」は、早期完売しないような価格設定が特殊ですし、駅距離以上に新宿地区の環境の良さ、隣接エリアの今後の再開発、大規模マンションの利便性のメリットがあることも確かなので、検討する方は、そこをどう自分の価値観や優先順位と照らし合わせて評価するかだと思います。

デメリットは水戸街道沿いの喧噪ですね。
バルコニー側は、水戸街道と逆側なので比較的静かだ都は思いますが、共用廊下側の部屋は窓を開けての生活は厳しいです

金町駅周辺と水戸街道で分断されてしまうのが少し残念なポイントですが、それでも徒歩1分にセブンイレブンと、近隣10分以内にはスーパーも複数あり、街道沿いのファミレスなどの飲食店も生活し出すと意外と便利で、通学区の小学校、学童が徒歩5分以内など、生活しやすい環境です。

徒歩10分程度の場所には、「新?線」旅客化に伴う新駅誕生の期待があり、将来的には「新小岩」「錦糸町」方面も出やすくなりそうです。

[88: すまいよみ]

駅距離はありますが、恵まれた周辺環境、全戸角住戸設定の住空間の良さが魅力のマンションです。

「総合レクリエーション公園」や「なぎさ公園」「葛西臨海公園」「アリオ葛西」などの娯楽スポット・施設に囲まれ、子育てするにも楽しいエリアです。「夢の国」も自転車で行けてしまう近さで、生活の満足度は高いでしょう。

先行で販売された徒歩14分の「ガーラ・レジデンス葛西」も、設備の良さや価格などのバランスで人気があり、竣工前には完売していました。400戸を超える「リビオシティ・ルネ葛西」も竣工前完売でしたが、駅距離があっても、沿線の人気、周辺の住みやすさでマンションの人気が高いエリアです。

朝の通勤の快適性では、今まで都営新宿線や半蔵門線に大きく劣っていた東西線でしたが、コロナによる緊急事態宣言以降、混雑度が低くなっています。加えて、将来的に東陽町を南北に横断する有楽町線の延伸がほぼ決まっていることも大きいです。

70.53㎡の明るい南西角住戸が、3階5,050万円、7階が5,290万円で比較的検討しやすいと思いました。ガーラマンションシリーズの設備、居住性の高さなどしっかりした造りも印象が良いです。

デメリットは、環七通り沿いの騒音と、南側に隣接したガソリンスタンドも若干気になりそうです。

[89: すまいよみ]

蔵前橋通りが近いことと、比較的高めなハザードリスクが気になる点ですが、それ以上の強みが多く、お勧めできる新築分譲だと思います。

自然環境の良さ、大規模ランドスケープデザイン、共用施設、駐車場は平置き、しっかりした居住性の間取り（長谷工×住友の効率的な田の字型）、充実した住戸設備、近隣で強力に駅前の再開発が進み沿線力の向上が期待される総武線沿線、江東区、墨田区隣接の東京駅6.6km圏。

当マンションの大きな特徴は、3敷地にまたがった6棟構成である点です。

平井駅から一番距離がある順から「アクアレジデンス」（徒歩10分）、「ブリーズレジデンス」（徒歩10分）、「コンフォートレジデンス」（徒歩8分）。それぞれ2棟ずつの構成になっています。

エントランスや宅配ボックス、ゴミ置き場、駐車場（オール平置き）、自転車置き場など基本的な機能は、それぞれの棟が持ち合わせているのですが、共用施設はB棟の東向き1階部分に集約され、全ての棟の居住者が利用することができます。

前面が旧中川に面し開けている恵まれた住環境のアクアレジデンスの売出しが6千万円後半と、駅から一番遠い棟が一番高い価格設定。ブリーズレジデンスの売出しが中層階で6,000万円前後～の売出しで、眺望が抜けた高層階が6,500万円前後、コンフォートレジデンスは、しばらく後になりそうです。

[90: すまいよみ]

電車でも自転車でも「東京」「大手町」や、都心部要所まで快適に移動でき、機動力を発揮できる門前仲町。

その門前仲町駅２番出口から徒歩3分。永代通りを木場方面に歩き、路地を南に曲がって「石島橋」を渡るとマンションの立地という近さ。

南、東、西の3方を接道し、北側を大横川に囲まれている利便性と住環境を両立した、これ以上ない立地です！

大横川は春になれば桜の名所。周辺は閑静で開放的な住宅地。京葉線の「越中島」駅も徒歩8分、シネコンも入居する大型商業施設「深川ギャザリア」も徒歩10分以内で歩けるので、移動も生活も非常に便利な立地になります。近くには大型公園の「木場公園」「牡丹町公園」「古石場川親水公園」などファミリーが賑やかな公園もあり、子育てファミリーにとっても暮らしやいポジションです。

近隣の中古相場です。

プラウド門前仲町ディアージュ
2018年築
徒歩9分

シティハウス門前仲町
徒歩5分
2012年築

が坪単価380?400万円
70㎡所有権8,500万円前後で取引されています。

近隣の新築では
クレヴィア両国国技館通り
両国駅徒歩2分が坪単価450万円
70㎡換算で9,500万円

70年の一般定期借地権付きの分譲ですが、70年あれば一生住むために若年層が検討する際も、とりあえず不安はないですね。どのくらいの価格になるでしょうか。

借地権付きを加味して、坪単価400万円以上は間違いなくいくのではないでしょうか。

[91: すまいよみ]

駅周辺、徒歩圏内に、生活利便施設が集積していて、大通りがなく穏やかで明るい低層の街並みが「瑞江」エリアの特徴ですが、「ラリュール・セゾン」は、その両方を実感できる駅徒歩4分の立地が大きな強み。西側が道路挟んで「下鎌田へび土手公園」、南側が一戸建てが並ぶ住宅地のため、利便性と住環境を両立した最高の立地になります。

マンションの近くには保育園や幼稚園がたくさんあり、通学校の小学校や中学校も近いので（中学校は目の前）、子育て環境も良好です。

もうひとつのメリットが「間取りの良さ」です。大規模では味わえない居住性の高い間取りを見ることができます。直近で分譲されてきた瑞江エリアの分譲マンションは、いずれも中小規模ですが、それでも大体が一般的な「田の字型」中心の間取りがほとんどでしたので、このマンションを積極的に選びたい強みになると思います。

もう1棟の「ラリュール・ルフレ」ですが、「ラリュール・セゾン」より更に南に2分歩いた「瑞江」駅徒歩6分の立地である点と、将来まで住環境の良さを保てるか不明な点がマイナス要素です。現状は開けて明るい角立地であるものの、西側が空き地、南側が月極の駐車場の存在により住環境の将来性に不安が残るので、価格が少し程度の開きであれば「ラリュール・セゾン」一択だと考えています。

ＪＲ総武線沿線のマンションが「高い」と思っている人は、この瑞江の駅に近いマンションも検討して見る価値があると思います。

[92: すまいよみ]

少し前になりますが、モデルルームを訪問しました。
スケールが大きいマンションギャラリーで、2つのタイプのモデルルームを見学できます。

主な住戸設備。

TES温水式床暖房
フィオレストーンカウンター
ディスポーザ
食器洗い乾燥機
非接触キー
直床
天井までのウォールドア
天井高2,500mm（一部2,450mm）
バルコニー奥行き1,900mm

標準的なファミリータイプの仕様でした。共用廊下側の洋室に可動式ルーバー格子がないのが残念でしたが、キッチンのフィオレストーン天板は良いですね！


主な間取りと価格について。

一部を抜粋して共有します（すでに販売期が変わっているようなので、現在の販売住戸については、モデルルームでご確認ください）。

【サウスコート】南向き
S-Dwタイプ、72.00㎡
11階、6,848万円（坪単価313万円）

S-Kgタイプ、72.45㎡
1階、5,978万円（坪単価272万円）


【ブライトコート】南向き
B-Bタイプ、72.13㎡
4階、5,978万円（坪単価273万円）

B-Cタイプ、72.45㎡
1階、5,978万円（坪単価272万円）
4階、5,998万円（坪単価273万円）
9階、6,268万円（坪単価285万円）
12階、6,398万円（坪単価291万円）

B-Ｅタイプ、65.79㎡
4階、5,578万円（坪単価279万円）


【ウェストコート】
W-Fタイプ、57.90㎡
8階、5,218万円（坪単価297万円）

W-Kタイプ、80.42㎡
10階、6,998万円（坪単価287万円）


フォレストコートは多くが販売を終えていて、イーストコートの次期売出しは少し先になるようでした。

平均坪単価は280万円前後です。


近隣の新築は、住吉徒歩15分の「シティテラス住吉」、住吉・東陽町徒歩15分の「MJR深川住吉」新築が坪単価300万円、「ジオ南砂町」が同290万円ですから、定借物件の価格面でもメリットはしっかり出ています。価格だけでなく、エリアで駅徒歩3分の大規模、ゆとりある住戸面積となると、新築ではすでに比べる事すら難しくなる希少価値もあります。


月々のランニングコストですが、これだけの共用施設や植栽がありながら、管理費㎡170円は特に安いです。

85.20㎡住戸で月々合計、36,252円
管理費：14,560円
初年度修繕積立金：7,660円
借地権の賃料：7,960円
原状回復積立金：4,510円
インターネット利用料：1,100円
コミュニティ費用：462円


一般定期借地権について。

「更新無し」「建物買い取り無し」で、60年後に更地にして地主に返すことになります。

検討者にとってのメリットは、「好立地」が「リーズナブル」に手に入りやすいこと。

ランニングコストで言えば、上記のような「賃料」「原状回復積立金」など定借物件特有の負担はあるものの、「固定資産税」は地主が支払うため、その分およそ相殺され、通常の分譲マンションレベルになるのではと推察します。

また、住宅ローン減税も利用できますし、売却をする際も承諾料は必要ないと説明を受けました。

定期借地なので、理想は70年ほしかったところですが、都心近接の江東区アドレス、駅徒歩3分の立地で、室内空間、収納にゆとりのある72㎡住戸が、坪単価280万円で手に入るのは大きな魅力！久しぶりにスケールが大きいモデルルームで住宅探しの楽しさも味わえました。


少子高齢化、空き家問題など社会が変わる中で、あえて所有権にせずコストを落としコスパよく生活する、そして蓄えや投資に充てて老後に備える事も、理にかなっているように思えました。


最初に、定期借地権のことで引っかかってはもったいないと思います。

まずはマンションギャラリーで住まいの良さを実感して欲しい物件です！

[93: すまいよみ]

第1期の販売住戸のうち、主な価格です。

◆南西向き
Ａタイプ（70.90㎡）
2階、5,680万円
3階、5,780万円
4階、5,880万円

Ｂ１タイプ（70.68㎡）
2階、5,490万円
3階、5,620万円
4階、5,750万円

Ｃ１タイプ（63.05㎡）
1階、4,850万円
4階、5,160万円
6階、5,290万円

Ｄ1タイプ（70.63㎡）
1階、5,640万円

Ｅ2タイプ（76.18㎡）
4階、6,450万円


◆南東向き
Ｆ2タイプ（60.95㎡）
2階、4,770万円

Ｇ２タイプ（65.72㎡）
2階、5,090万円
5階、5,380万円

Ｈ2タイプ（73.72㎡）
2階、5,790万円

月々のランニングコストは以下（70.63㎡住戸）。
管理費：18,480円
初年度修繕積立金：8,620円

平均坪単価は、約270万円でした。

同じ区内で分譲中のマンションです。

「ライオンズ綾瀬グランフォート」（綾瀬駅徒歩11分）
270万円
「ソルフィエスタ青砥」（青砥駅徒歩14分）
230万円

いずれもスムーズな販売状況とは言えませんが、当マンションは、駅の人気度（広域からも検討されている）、立地の良さ（子育てファミリーにとって積極的に検討したい場所）があり、個人的には、販売はそれほど苦戦するようなマンションでは無いと思っています。

ちなみに近隣の中古物件の相場ですが、駅徒歩13分、大規模マンションの「ザ・パークハウス青砥」（築10年）が、坪単価200万円前後で取引されています。つまり、当マンションを、10年後、中古物件として売却する際は、70㎡住戸で、4,000～4,500万円程度になることが想定されます。

リセールを気にするよりも、永住前提で、無理のない購入予算、返済計画の上で検討しましょう。

デメリットは、駅徒歩12分と、駐車場が少ない点（53戸に対し11台）です。車があれば、国道6号線に近いため、更に便利に生活できます。カーシェアのサービスがあるものの、土日に借りられるかは予約状況次第ですし、車好きの人なら、できれば所有したいエリアではないでしょうか。それと、南東向きは、前面の一部が公団の団地になっており、眺望、抜け感がは制限される住戸が多いことです。

価格は決して安いとは思えませんでしたが、ライオンズならでは、しっかり居住者視点で考え抜かれた付加価値が高い上質なマンションです。周辺環境の良さやデザイン、設備の良さを考えれば、住み始めて後悔するような住まいではありません。地元、広域からの検討にかかわらず、永住を見込んでいるファミリー層には、距離はあるものの、交通利便性が高い「青砥」駅を上手に利用しながら、生活の満足度を高められるマンションになるでしょう。お勧めします！

[94: すまいよみ]

駅距離がありながら、周辺には多くの生活利便施設が点在した生活しやすい場所に位置します。大型商業施設「アリオ葛西」に近接、徒歩圏内には、多数の公園や、3kmにもおよぶ広大な「総合レクリエーション公園」、自転車を利用すれば「葛西臨海公園」「東京ディズニーリゾート」まで気軽に遊びに行けるなど、娯楽スポットや自然も多く、便利に生活できて、ファミリーで楽しい思い出がたくさん作れる、地元の人からも人気のエリアに建ちます。

葛西は、日本橋へ直通15分の便利なポジション。日本橋方面に向かうホームへは、徒歩15分の地下鉄博物館口を利用できます。マンションからは「清砂大橋通り」「環状7号線」沿いの広い歩道を歩いたフラットな道のりで、思ったより快適に歩けてしまう距離だと感じます。また、マンション前には、都営バスのバス停があり、「葛西」駅方面と、JR京葉線の「葛西臨海公園」駅方面に移動できて便利です。本数も比較的多いため、雨の日や荷物が多い日なども重宝するでしょう。

マンション内には、共用施設「まあるいライブラリー」が用意されます。子育て家族が集ってコミュニケーションをとったり、ワークができるサードプレイス的な貴重な空間です。

配棟は西向き。居住空間は「イニシアブランド」らしく、完全アウトフレームにより、デッドスペース無く隅々まで家具を置けるなど、専有面積以上に効率的に利用できる空間を演出しています。

デメリットは、道路を挟んだ前面に「イニシア東葛西ファインレジデンス」が存在していること。日当たりや眺望、一部プライバシー性（向こう側の東向き住戸とお見合いしているため、レースのカーテンが必要になりそう）が限られそうです。ただし、30m以上離隔がとれているため開放感は十分あり、住戸内の採光条件は悪くないでしょう。それと、土日など、近隣の商業施設が混み合うときは、車の駐車隊列などの喧噪が、まれに気になるかもしれません。


代表的な間取りは、64.57㎡の3LDK

例えば、4階、4,718万円

少し手狭ではありますが、居室空間の完全アウトフレームにより、通常室内に柱が浸食したマンションが多い中、整形の空間を確保、畳数以上に空間の広がり、家具の効率的な配置を実現するイニシアならではの居住空間で、収納も最低限確保しています。

それでも、浴室が1317サイズ、デッドスペースを除くＬＤ空間が10畳を下回るなど、予算が届けば、ゆったりめ70㎡の3LDKを選びたいですね。

平均坪単価は245万円前後。70㎡でグロスにすると中層階で5,300万円くらいになり、若干重ためになるでしょうか。

葛西周辺には、新築分譲が目白押しです。「アリオ葛西」近接の人気エリアで、住空間にしっかりコンセプトをもち、居住性高い空間を追求したイニシアブランドのマンション。

近隣の有力中古では、大規模「リビオシティ・ルネ葛西（2019年築）」の人気が高く、坪単価230～240万円前後で取引されています。

大規模と小規模の特徴や良さは異なりますが、「イニシア」は「リビオシティ」より駅に近く、2023年竣工の新築であるメリットがありながら近い坪単価。ファミリー層にお勧めできる新築マンションです！

[95: すまいよみ]

駅から距離はありますが、マンションが面した「今井街道」や、付近を南北に通る「船堀街道」を通るバス便の本数が多く、特に、ＪＲ総武線の「新小岩」駅、都営新宿線の「船堀」駅、「一之江」駅、東京メトロ東西線の「葛西」駅までの本数が豊富なので、移動するには比較的便利な立地です。

周辺の「松江」エリアは、古くから生活基盤がある、江戸川区の中心的な街の1つで、スーパー、コンビニエンスストアが徒歩10分以内に点在しているため、駅まで出なくても、日常の買い物は十分事足りる生活環境になっています。

当マンションの魅力は大きく2点。全戸南東向きで、前面が低層の住宅地のため、日当たり、眺望ともに優れた住環境であること。それと、角住戸率66％、3LDKはワイドスパン設計による開放感、明るさを追求した住空間です。

特に、中層階より上は、空が抜けた開放感に眺望が魅力！Aタイプ、Cタイプのワイドスパン角住戸は、リビングのワイドサッシによって、パノラマビューの開放感を味わう事ができます。

もうひとつ、都心部でマンションが高騰する中、駅距離はありますが、東京23区でワイドスパンの3LDKが4,000万円台前半からの価格も見逃せないポイントです。ガーラシリーズのマンションは、ニッチな場所にしっかりした住空間、設備のマンションを供給することで人気があります。近隣では、「ガーラ・レジデンス船堀」「ガーラ・レジデンス葛西」も売れ行きが好調でした。

小規模マンションのため、共用施設は最小限に抑えられています。住戸は2階からの設定で、間取りは、A（角住戸）、B（中住戸）、C（角住戸）の3タイプです。

Ｃタイプ、71.80㎡、3LDK
6階、南東角住戸、4,790万円（坪単価220万円）

7.6ｍの開放的なワイドスパンが居住性を高めてくれます。4～5階より上だと前面の住宅地の上を抜けて、更に開放感は高まります。洋室（3）を開放したパノラマビューがこのマンションの真骨頂！最高ですね！71㎡規模で、全ての居室に設置されたクローゼットが大容量にできるのもワイドスパンの恩恵です。南向きの角なので、日当たりも1日通じて良好！総じて暮らしやすい専有部分。

平均坪単価は、225万円前後。北側のＡタイプであれば、グロスで200万円前後安いイメージなので、Ｃタイプの南角の日当たりとトレードオフで選ぶのも良いでしょう。

月々のランニングコストも抑えられています。

上記住戸で、
管理費が13,200円
初年度の修繕積立金が6,600円
インターネット使用料が990円

よく吟味すべき特徴としては、20分近い駅距離と小規模マンションであることです。バス便を利用すれば快適ですが、駅から「健康の道」を経由してマンションまで歩く道のりは、日中は気持ちよいのですが、若い女性の夜間の帰宅の経路としては少し心もとない気がします。また、近隣エリアには、同じような環境、価格帯で「プレミスト新小岩ルネ」「イニシア新小岩ローレルコート」などの規模感があるマンションも分譲中です。子育て世帯にとっては、共用施設が豊富である事やマンション内に子育てを共にするママ友コミュニティが醸成しやすいなど、大規模マンションには多くのメリットがあります。

それと、年季が入ってきた「松江」エリアの街並みも好みが分かれるでしょう。暮らしやすさを知っている地元の人ならすんなり住めるはずですが、利便性が高い船堀エリアを広域から探している人にとっては、自分の肌に合うか、しっかり周辺環境などを見てから選びたいですね。マンションを選ぶ際は、事前に注意すべき最低限のことを押さえておきましょう。

船堀は、駅近、駅遠、大規模、小規模、大手、準大手など物件数が非常に多い街です。街の盛り上がりもあり、この数年で駅近の大手物件中心に相場は上がっていますが、駅から距離がある中小規模の物件は、競合が多い中で当初の希望売出し価格で早期に売却しずらい実態があります。つまり、選ぶ側からすれば、まだ駅徒歩10分以内で、価格訴求できる中古物件が豊富にあることを意味します。

では、「ガーラ・レジデンス船堀プロムナード」を積極的に選ぶ理由は？

それは、居住性の高さ「南東向きの開けた住環境　×　開放的で明るい角住戸、ワイドスパンの居住性、パノラマビュー」です！都内23区で新築が4,000万円台で手に入ることも大きな魅力は。価格も大事です。予算に余裕を持って、売却前提での検討やリセールなどを考えず、永住前提で検討される人にとっては、お勧めしたいマンションです！

[96: すまいよみ]

次期は南向き住戸（ザ・ブライト）の販売が始まります。

第2期 主な販売予定価格です。

SJタイプ（80.35㎡）
12Ｆ、9,100万円台
10Ｆ、8,900万円台
8Ｆ、8,700万円台
6Ｆ、8,400万円台　
4Ｆ、8,200万円台
2Ｆ、8,000万円台

SGタイプ（71.10㎡）
12Ｆ、7,600万円台
10Ｆ、7,500万円台
8Ｆ、7,400万円台
6Ｆ、7,200万円台　
4Ｆ、7,000万円台
2Ｆ、6,800万円台

SEタイプ（69.55㎡）
12Ｆ、7,500万円台
10Ｆ、7,400万円台
8Ｆ、7,200万円台
6Ｆ、7,100万円台　
4Ｆ、6,900万円台
2Ｆ、6,700万円台

1期の東向き住戸から、坪単価で5～10万円前後値下げする予定のようです。敷地南側のリクシルの移転による跡地が未定であることが影響していると思います。
もともとリクシルの存在があった時でも、それなりに眺望はつぶれていたわけですから、あとはリクシルより高い建物が建たなければという感じでしょうか。
深川エリア、中古でも条件が良い7,500万円以内の売出しが少なくなってきたので、価格だけで見れば検討しやすいと思います。
あとは、将来的な住環境のリスクと天秤にかけてどう見るかですね。

とにかく、空が抜けた半永久眺望の東向きの購入は正解だったと思います！

[97: すまいよみ]

周辺環境が良く、明るい住空間が魅力のマンションです。常に始発駅を利用し都心の主要エリアまで座って快適に移動できるメリットも快適な生活に欠かせないポイント。広さについて贅沢は言わないけれども、都内23区、経済的な価格で新築を探している人にとっては、選択肢の1つになると思います。

第1期の主な間取りと価格です。

Ａタイプ、67.67㎡
4階、4,990万円
6階、5,150万円

Ｂタイプ、58.02㎡
2階、4,070万円
5階、4,300万円

Ｃタイプ、51.5㎡
3階、3,730万円
5階、3,950万円

Ｄタイプ、62.23㎡
4階、4,680万円
7階、4,880万円

Ｇｒタイプ、75.27㎡
7階、5,990万円

平均坪単価は、250万円前後。

綾瀬エリアは、新築の供給、中古の売出しともに豊富で、需要より供給が勝っているエリアです。徒歩10分前後の新築が、坪単価250万円アップ、グロス5千万円台後半で苦戦しており、直近の築浅中古は、徒歩10分以内でも坪単価200万円台前半、グロスで4千万円台中盤。そこそこの専有面積があっても5,000万円台になると、成約まで重ための印象です。

坪単価でみると、この駅距離で250万円は正直高いと思いましたが、グロスでは、専有面積を削って4,000万円台前半の訴求しやすい価格帯にしています。確かに、城東エリアでは、住環境や間取りなどバランスが良く価格で訴求できれば売れている新築マンションも多いのですが、環境重視型の綾瀬北側エリアで、3LDKが4千万円台といっても50㎡台～60㎡台の広さ。豊かな自然環境の中で、たくさんの子供を育てたいファミリー層に届くか？ 一方、子供はいないけど、DINKSでこの立地か？ 賃貸などからの検討者の反響が気になりますね。

[98: すまいよみ]

先日、抽選が終わってしまいましたが、第2期1次の主な価格です。

【西向き】

Agタイプ（78.75㎡）
1階、6,598万円

Ｃタイプ（70.47㎡）
2階、6,398万円

Ｅタイプ（69.25㎡）
8階、6,498万円
10階、6,598万円

【南向き】

Ｉタイプ（68.55㎡）
2階、6,298万円
10階、6,598万円
14階、6,998万円

Lgタイプ（71.07㎡）
1階、6,198万円

Lタイプ（71.07㎡）
9階、6,998万円

1期で怒濤の100戸販売。2～5倍程度の倍率だったようで、営業さんは大変そうでした。晴海フラッグの同程度の規模の3LDKと抽選倍率はそれほど変わらない位の人気ですね。

あまりに売れてしまったので、値上げしましたと申し訳なさそうに言っていましたが、それでも坪単価10～15万円程度です。相場からすれば、まだまだ良心的な価格で人気は変わらないでしょう。

今後は、小分けに販売していくそうです。といっても、あと65戸。のうち第2期1次は16戸。この16戸（そのうち1LDKが5戸ですが）が当たった人は本当にラッキーでしたね。

多分、次期も値上げすると思います・・・。

[99: すまいよみ]

第1期の主な予定価格です。

CODタイプ、65.72㎡
3階、7,398万円
6階、7,898万円
9階、8,148万円

FODタイプ、70.06㎡
3階、7,998万円
6階、8,398万円
9階、8,648万円

6階で、坪単価395万円です。


都心部が高騰している中、深川エリアの人気が高まっており、住吉・東陽町駅徒歩15分の「MJR深川住吉」が、坪単価320万円前後で抽選になるほどで、住吉駅徒歩10分以内の中古でも、70㎡7,500万円前後まで上がってきています。

8,000万円くらいまでは、パワーカップルによる検討のハードルが低くなっている中、この価格には正直驚きました。こちらも抽選になりそうですね。

定借物件特有のコストを含むランニングコストも比較的軽めでです。

私への相談者の方も、定借物件である事で、半分の方が迷われている、半分の方が即決している印象ですが、私なら予算が届けば即決したい物件です。

[100: すまいよみ]

「リビオレゾン三ノ輪パークフロント」の強みは以下です。

「都心隣接の台東区アドレス・駅徒歩4分の立地」
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「パークフロントで70ｍの離隔がとれた開放的な住環境・ワイドスパンの住みやすい居住空間」
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「居住性が高い2LDKのグロス価格」

都心部に近いところでアクティブに暮らしたい人たちにとっては、住環境を兼ねそろえた企画、空間効率を最大化した40㎡台の2LDKが4千万円台後半～、家族3人でもしっかり住める50㎡台のワイドスパン住戸が5千万円台前半～と、総合的に見て、積極的に検討したくなるマンションだと思いました。

都心部隣接の台東区アドレス、駅徒歩4分の立地であれば、ライフステージが変わって住み替えを検討する場合も、出口が見えやすい、つまり、条件が良い売却活動ができると考えます。

あらためて、マンションの相場がこれだけ高騰してしまった現在、都心部寄りで探している若年層にとって、このポジションで住みやすいマンション、この価格帯は、エントリーモデルとして最適な企画かと。

モデルルーム訪問時（5月中旬）の予定価格です。

Ａタイプ、53.08㎡
10F、5800万円
8F、5600万円
5F、5500万円
2F、5200万円

Ｃタイプ、45.2㎡
9Ｆ、4900万円
8F、4700万円

Ｂタイプ、45.2㎡
9Ｆ、5200万円
8F、5100万円

以上は2LDK住戸だけですが、1LDK住戸を含めた平均坪単価は、360万円前後でした。

単価的に見ると、Aタイプ、Bタイプが平均より軽めに設定されています。

月々のランニングコストは以下。

B1タイプ（30.13㎡）
管理費：12,890円
修繕積立?：4,210円

Aタイプ（53.08㎡）
管理費：22,710円
修繕積立金：7,430円

他、インターネット使用料が660円かかります。


デメリットは、北向きの住戸設定でしょうか。

「住まいは日当たり」と思っている人からすれば、入り目が難しいかもしれません。

ただし、北側がパークフロント、前建てまで70ｍも離隔がとれている開放感があるからこそ北向き設定の企画をとっています。ワイドスパンで窓面がしっかりとれ、採光十分な明るい空間、開放的な眺望が強み。また、南向き共用廊下側の窓、角住戸は東面や西面の窓から、時間帯によって日照を確保できる住戸もありそうです。