パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/
所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交 通：京王電鉄京王線「初台」駅 徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売 主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス 現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/
[スレ作成日時]2020-12-28 23:54:52
パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？
| No.101 |
by マンション検討中さん 2021-02-22 21:19:16
投稿する
削除依頼
え、坪単価500万円予想？？
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| No.102 |
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| No.103 |
>>64 検討中さん
間取り図見た限りですが、キッチンの仕様がイマイチそうですね。最近の分譲だと作業スペースが広くなるようにシンクがかなり端に寄ったものが増えているのに、間取りで見た限り旧式のやつです。ここも期待外れかなあー |
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| No.104 |
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| No.105 |
ここも戸境は乾式壁採用だそうです。間取り図でコンクリート壁だと思ってたから驚きました。
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| No.106 |
SNSで転売屋みたいな人が推してるのですが、大丈夫でしょうか
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| No.107 |
高速道路側5戸しか残ってない？！丁度良い大きさなんだけど。等価交換だから？？？
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| No.108 |
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| No.109 |
>>108 口コミ知りたいさん
なんだか身長の高さまでマウントしまくってるのです |
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| No.110 |
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| No.111 |
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| No.112 |
笹塚に住んでましたが、この通り沿いは本当にうるさいですよ。夜間も高速をバイクかっ飛ばしてるのか甲高い音が鳴りますし、下の通りは救急車がよく通ります。
また排気もひどいので、ベランダは掃除をいくらしても煤だらけでした |
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| No.113 |
今日も裏の緑道通ったがマンション裏にある屋根付きベンチに新しいホームレス？が陣取っていた。あのまま居座り続けられると裏に綺麗な緑道がありますと言われてもね。
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| No.114 |
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| No.115 |
初台は最近ファミリーが多いですが、田舎出身とかであまり知らずに住んでいるんでしょうね。初台は昔は渋谷区のスラム街と呼ばれていたそうです（今でも渋谷区のチベットと呼ばれていますね）
甲州街道や高速により排気ガスが充満していて、子供の健康にも影響がでそうです。交通量も多いので事故も心配です（実際に事故も多いです） 旧玉井病院のスタジオは心霊スポットとして有名でしたし（本当に出るらしいです）、今でもＡＶの撮影に良く使われているようです。西新宿側になりますが、アダルトショップがあったり子供を育てる環境としてはどうなんでしょうか？ 独身で、仕事が忙しくてあまり家にもいないので交通の便だけを重視しています！みたいな方には最適かもしれませんが・・・。購入前に何度も現地に行って周辺も含め状況を確認したほうが良いように思います。 |
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| No.116 |
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| No.117 |
旧玉井病院はもう取り壊されて跡形も無くなってますよね。
アダルトショップは確かにありますが、日常生活であそこまで足を運ぶのは多くないと思っています。新宿まで歩くなら別ですけど。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
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| No.120 |
初台、幡ヶ谷、笹塚の3駅の中で初台がお店などが少なく一番住みづらそうな印象なんですけど実際の所はどうでしょう？
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| No.121 |
>>120 匿名さん
初台とその他では不動産価値が違います。 代々木新宿エリアに含まれます。 私は長年西新宿五丁目に住んでますが、非常に便利です。 色々意見はありますが、利便性や環境は非常ににいいですよ。 スーパーもオーケーストアは価格も安く便利です。 もちろん幡ヶ谷や笹塚はマンションが圧倒的に価格が安いので、何を求めるかです。 |
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| No.122 |
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.123 |
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| No.124 |
甲州街道でも水道道路でも良いので、新宿から笹塚まで散歩してみると違いがよく分かります。良し悪しではなく特徴があって面白く、住みやすさはそう変わらないと思いますよ。
それぞれの場所の何処に住むかで多少の便利、不便はありますけど。 |
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| No.125 |
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| No.126 |
現地の裏オフィスビル前で日曜日の23時半頃またスケボーの若者3人ぐらいが騒いでいた。
オフィスがスケボー禁止の貼り紙してるにも関わらず無視し続けて定期的にガラガラ走り回っていて煩いです。 マンション真裏の緑道の屋根付きベンチもホームレスのような方の荷物が増えて住みつく体制に入ったように見受けられます。 この辺りは治安で目配せや管理する所轄がないんでしょうか。 |
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| No.127 |
建替えは詳しくないですが、事業協力者=以前の住人と仮定すると、建替え前約60戸の大半が権利変換し住み続けるということはそれだけ環境満足度が高いということかなと。排気騒音が耐え難いなら権利持ち分を換金して移住するだろうし。
いろいろ思惑はあるでしょうけど。 |
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| No.128 |
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| No.129 |
それもあるかもしれないですけど、住みやすいですよ。
近隣に10数年住んだ感想では住環境としての満足度は高いです。家庭のワークスタイルがマッチしたのかもしれないですけど。ただ甲州街道の排気騒音はだいぶ気になります。 |
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| No.130 |
どうしてもここでなければならない理由がもしなければ、同じ西新宿エリアで既に建設中の西新宿五丁目のタワーマンションを検討するのが懸命だと思います。
周辺と一体となった再開発の規模の大きさや売主が三井不動産と熊谷組ですし、竣工も2023年とこことそんなに変わらないです。西松建設が悪いとは言いませんが、新築で資産価値や暮らしやすさを重視するなら迷う必要もないと思います。一度再開発の現地をご覧になられてはいかがでしょうか。再開発後は更に街の景観も今よりもっと綺麗なエリアになると思います。ここは排ガスや振動、多過ぎる地権者との管理トラブルなどクセが強い分譲住宅になると感じますので、近くに住む私からしてみると新宿徒歩圏内で大規模再開発の中に建つ西新宿五丁目のタワーマンションを選びます。 |
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| No.131 |
>>130 ご近所さん
西新宿五丁目南地区ですよね。 2023年度竣工と計画されていますが、間違いなく遅れます。権利変換から着工が2020年度に完了した場合に2023年度竣工の想定でしたが、まだ権利変換の調整中ですから。そもそも権利変換自体、地権者調整に時間がかかるところ、コロナや金融緩和の影響で調整に手間取る要素が増えましたからね。 恐らく、早くて2021年度の権利変換認可、着工2022年度、竣工2025年度だと思いますから、ここのスケジュールとはかなりずれますね。 |
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| No.132 |
西新宿五丁目南地区はまだ先な気がします。それよりも西新宿五丁目北地区が先じゃないでしょうか。そちらも竣工は2023年3月ごろのようですがあまり詳細が出てないのでなんともですね。そもそも分譲なんですかね。
あと西新宿五丁目はどの駅方面にも距離があるのがネックです。西新宿駅で徒歩10分。電車使えば先に新宿駅到着するのはこちらの物件でしょう。 |
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| No.133 |
>>132 匿名さん
北地区は既に解体完了して躯体工事が着工してますから、不測の事態で工期が伸びない限り予定どおり2023年3月に竣工するはずですね。西新宿駅まで徒歩7分位で条件悪くないですし、ここと悩む方がいてもおかしくないですね。賃貸と分譲混在で分譲はするようです。中野駅前のように全て賃貸にはならず良かったですが、スミフ価格ですからね。。最低坪600あたりは覚悟する必要があると思います。 |
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| No.134 |
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| No.135 |
地権者住戸もただの区分所有権者となるだけ、大半が工事期間中は仮住まい、完成後等価交換で戻る。住み慣れた街?! 皆さん仮住まいまでして、金はあるのにお戻りに！ だろーな。
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| No.136 |
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| No.137 |
>>133 マンション検討中さん
隣のパークハウス60が坪400に対して1.5倍ですか！！ 60は仕様が低く安造マンションだったにしろ、住友が、1.5倍はかんがえにくい。 シティタワー恵比寿の件もあるので、住友は心配というか住みたくない。 |
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| No.138 |
コート北参道の８掛けぐらいで出してくれたらこっちにします 実需なので
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
60m2で1億、坪500万ぐらいかなぁ
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| No.142 |
>>141 マンション検討中さん
ここはいくらぐらいですか？ 西新宿五丁目坪470 ここ坪390予測です。 しかし。もうしあわせたように周辺の三井の中古が、ありえない坪単価で中古で出し始めました。 これ、リハウスと連携した戦略なんでしょうね。 広告手数料でももらえるのかな、 高値で売れるなら売りたい笑 |
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| No.143 |
初台駅に近いのは魅力なんですが、間取りを見ると窓が少ないですね。角部屋は価格もあがるだろうし。悩みます。
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| No.144 |
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| No.145 |
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| No.146 |
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| No.147 |
アトラス笹塚駅前が@440ですからどうっすかね？
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| No.148 |
>>147 匿名さん
アトラス笹塚駅前は高速・甲州街道側は何か立ってブロックされますけどね。 その代わり京王線がここと違ってダイレクトですが。 ディペロッパーの違いもありますし、ここは豪華なエントランスなんかも作ってますし470-480ぐらいと思ってます。 500超える可能性もあり得るけど、地権者が多い物件は安めにして早く売り切る事が多い印象なので470-480なんじゃないでしょうか。 |
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| No.149 |
一応500を見ておけばまあまあ良い部屋を買えそうって感じですかね
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| No.150 |
高速道路側はAタイプだけですよね。しかも空いてるの10～14階のみ。騒音とかするのでしょうか？ 6000万円以下なら買います。
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| No.152 |
[NO.151と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.153 |
ヴィークコートよか高くなるやろ。
坪単価520万と予想。 |
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| No.154 |
>>153 検討板ユーザーさん
ヴィークコートが坪480でしたっけ？そしたら500は超えるかもですね。 |
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| No.155 |
流石に500超えるならアトラス笹塚で十分かな
あっちも間取りとかは頑張ってるしね |
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| No.156 |
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| No.157 |
駅近なのだ相当人気でそうですね。
オペラハウス近いし |
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| No.158 |
以前、初台に住んでいたので愛着があるのですが、条件が悪い部屋でも450越え？な感じですかね！？無理かなー(泣)
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| No.159 |
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| No.160 |
アトラス笹塚駅前も検討していましたが、1期販売に遅れてしまったのでこちらを検討しています。坪単価はそこそこいくと思います。
低層階でも450万、高層階は500万を超えるのではないでしょうか。ただ低層の坪単価抑えられそうな部屋と高層階の良さそうな部屋はかなり地権者に抑えられていますね。11階?14階の角部屋が坪単価500万程度なら検討したいですね。 ここはエレベーター2基ですかね。図面しか見れていないですが。 |
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| No.161 |
高層階角部屋は500よりもっと高いと思う。ブランズ代々木参宮橋はファミリータイプで500中盤から後半だったし。
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| No.162 |
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| No.163 |
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| No.164 |
>>160 マンション検討中さん
平均で500越え予想なんでそういういい部屋は550ぐらいだと思いますよ。 |
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| No.165 |
事前案内会まだですかね。
相当混み合いそう‥‥ |
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| No.166 |
6月下旬販売予定なので事前案内会は五月には始まるんでしょうか。
コロナやまん防の関係で開催するタイミングも難しくなってきそうです。 開催されたとしても少人数ごとで行っていくんじゃないでしょうか。 まあ今はどこもそんな感じですけどね。 物凄く込み合うということはないんでしょうけど予約が大変になってくるかもと思います。 |
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| No.167 |
5月末ごろから始まりそうですね…
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| No.168 |
コロナの影響で買えない(案内買いに参加できない)人もいるかもですね、、、、
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| No.169 |
悲しいかな初台も坪500の時代
今の時代に坪420万ほどのパンダちゃん設定するとブロガーが騒いで祭りになって抽選落ちします 適正単価が450-550です |
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| No.170 |
ここ、仕様良さそうで欲しいんですが、１００戸ちょっとしかないのと地権者住戸が半数近くってことで迷ってます。皆さんどう受け止められてるんですかね？
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| No.171 |
興味があって、今日の夕方に建設地の辺りを歩いてみました。高速と甲州街道の騒音に加え、地下鉄の音も換気口から聞こえてきて、結構うるさいですね。。個人的には商店街沿いにあるパークホームズやパークリュクスの方が住環境は良さそうだなと思いました。
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| No.172 |
まぁ、430から520くらいでしょう。根拠ありません。
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| No.173 |
>>171 通りがかりさん
Aタイプはしんどそうですね。 他は基本的に緑道沿いですし、内廊下ということもあってあまり影響なさそうに思うのですが。 低層は緑が多そう、高層は抜けがよさそうということで、どちらでもいけるような感じがしています。 |
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| No.174 |
>>171 通りがかりさん
あの2件は賃貸マンションみたいというか、分譲だと最近知りました。 見た目的に無理です。 なのによく中古で盛って出してますね。 三井に頼まれてのネタかな笑 と思います。 ここは高速沿いなので、坪500なんて冗談みたいなことはないでしょ。 三井のさくらが煽ってるのでしょ。 |
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| No.175 |
三井は利益追求路線に転換。
平均で500万らしいぞ。 ヴィークの売れ行きが背中を押した。 |
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| No.176 |
利益追求モードに業界全体なってるとはよく聞きますね。
高く売るための方便もあるのでしょうけど。 |
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| No.177 |
>>175 マンション検討中さん
平均坪単価500万でしょうか、マジっすか。アトラスの坪単価430万の笹塚物件と迷って、こちらの価格出るのを待っていたのですが笹塚にゴーしておけばよかったと少し後悔してます。低層階でも坪単価400万前半は望み薄でしょうかね。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
先週のフライデー読みました？
施工業者が同じだな。ここはリスクがあるので検討対象外にした。 |
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| No.180 |
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| No.181 |
ほんまや
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| No.182 |
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| No.183 |
これは手が出せないです。待って不正解でした。笹塚の第二期に行きます。
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| No.184 |
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| No.185 |
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| No.186 |
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| No.187 |
え、ここはスミフじゃなくて三井だけどダメなの？西松建設はダメってこと？
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| No.188 |
>>187 マンション検討中さん
過去ログとか色々漁ってみたけど，N松は他デベでも色々やらかしてるみたいだし， 無茶な受注してツケを住民にまわすことを気にしない企業体質なわけで， そんな物件買いたくないでしょ？リセールも期待できないよ…． 185，186の若葉マークは火消しを目的とした三井関係者じゃないかとふんでます． |
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| No.189 |
恵比寿で問題になってるのはコールドジョイントだし、それだと施工不良で施工会社の問題じゃないの
テベがどうとかあまり関係ないね |
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| No.190 |
さっさと笹塚に行けばよかったと思わざるを得ない感じですね。「勉強」とするにはあまりにも残念な結果。
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| No.191 |
西松で嫌って言い出したら、スーゼネ物件くらいしか残らんよ。でも、皆が撤退してくれたら安く買えるな^ ^
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| No.192 |
>>191 マンション検討中さん
論点ずらさないでくださいね（笑） 西松建設「で」嫌なのではなく，西松建設「が」嫌だって話をしているんですよ． 誰も中規模ゼネコンが嫌だなんて言ってなくて，コールドジョイント発生させたり，コストカットのために図面より壁減らしたり，耐火壁作らなかったり，戸境壁の吸音材ケチったりする西松建設が嫌だと． ともかく，三井がどういう値付けをするかはすごく楽しみですね！ |
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| No.193 |
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| No.194 |
高速脇立地かつ遮音施工不良に定評のあるゼネコンとか最強の組み合わせじゃん！
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| No.195 |
私は西松で満足（西松より上って何社あるの？）なんで、西松建設「が」嫌で撤退してくれる人が増えて安く買えればむしろ良いです。仮に問題が発生しても補償してもらえば良いです。
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| No.196 |
>>195 マンション検討中さん
風評としての資産価値の低下は避けられないと考えますがこの辺の回避策ってありますか？ |
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| No.197 |
>>195 マンション検討中さん
だから、誰もゼネコンの序列の話なんてしてないじゃないですか(笑) マンションが不得手なスーパーゼネコンだってあるわけですし。規模が全てじゃないでしょ。 三井はそうそう下げないと思いますよ。 下げると後ろ暗いことがあるみたいに見えるし、万一施工不良が発覚したら、大赤字にになるし。 高くてもひんしゅく買う。安くても疑われる。値付けすごい難しいですね。 一縷の望みは、この段階で西松の施工不良が発覚したこと。三井が監理をしっかりやってくれれば…。 ただ、最近三井は大きいポカを連発してるし、信用しきれないんだよなー。野村とか東京建物とかなら安心できるんだけど。 |
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| No.198 |
>>192 マンション検討中さん
自分が書いたものに補足ですが、西松建設のニュースリリースでは構造体の不備は否定してます。コールドジョイントは起きてない、と。ただ、現状根拠は示してないので、判断は各自で、って感じですね。 それ以外はフライデーの記事と、マンコミュのシティタワー恵比寿板からの情報の要約です。気になる方はご参照ください。 |
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| No.199 |
>>196 匿名さん
風評被害はそもそも存在するのか分かりませんし、回避するほどのリスクとも考えていないですが、存在したら特に回避策はないですね。 私の場合は暫く住んで貸す予定です。なので、住んでる最中であれば補償してもらって、その後も住み続けます。貸し出し中なら、まぁ場所悪くないんで、そんな家賃下がらないとみています。ちょっと下げれば借りたい人はすぐ見つかるかなと。その頃には築15年くらいなので、既にそれなりに家賃下がっているでしょうからそこからそんなに下がりようもないかなと。 |
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| No.200 |
>>197 マンション検討中さん
195です。西松が問題起こした割合やこれから起こす確率はとても低いと私は思いますし、他のゼネコンと比較して特別問題起こす可能性が高いとも思いませんので、私は特に気になりません。これまでも購入時にデベロッパーやゼネコンのミスした案件数調べたり確率とか計算したことないです。私は少数派かもしれません。多くの方が嫌厭すれば私は安く買えるかなくらいに考えています。 |
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