ザ・レーベン上杉三丁目

[通りがかりさん]

公式URL：https://www.leben-style.jp/search/lbn-kamisugi3/
売主：株式会社タカラレーベン東北
施工会社：松井建設株式会社東北支店
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

所在地：宮城県仙台市青葉区上杉三丁目112番（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅徒歩9分
敷地面積：1,506.90m2
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建
総戸数：53戸（他、管理事務室1戸）
間取り：2LDK～4LDK
住居専有面積：59.18m2～88.56m2
建物竣工予定：2022年1月下旬
入居予定：2022年2月下旬
建築確認番号：第R02確認建築宮城建住02063号（2020年11月5日付）

[スムラボ 関連記事]
プラウドタワー本町二丁目、(仮称) 本町二丁目Ⅱ、クレアホームズフラン仙台五橋、グローリオコンフォート青葉通一番町、ネベル一番町 Benir、ザ・レーベン上杉三丁目 (中心部近郊までの物件情報を整理)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/17537/
プラウドタワー本町二丁目、シティテラス上杉、プラウドタワー仙台晩翠通セントラル棟およびサウス棟など (建築中のマンションの進捗状況)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/27088/

[21: マンション検討中さん]

価格下がりますかね？上杉のシティテラスより安ければ購入検討します。

[22: マンション検討中さん]

間取りみたら角なのに窓がないのは何故ですか？
バルコニーにも柱があるし開放感が台無しなきがするのは私だけでしょうか？
住友さんの物件みたいな開放感みたいに変更できますかね？

[23: 通りがかりさん]

>>22 マンション検討中さん

角住戸なのに妻側に窓がないとしたら、それはすぐ目の前に別の建物があるのでしょうね。

アウトフレームはお嫌いですか？
部屋の角が柱で欠けないのでスペースを有効に使えるという利点がありますし、専有面積を柱で消費されないので室内の有効面積が広くなるという利点もあるはずなのですが。

購入者が壁に穴を空けて窓を造ったり、柱を撤去したりはできません。
気に入らないのであれば、別の物件を検討するしかありませんね。

[24: 通りがかりさん]

>>22 マンション検討中さん

住友さんも、二棟ともに四隅がアウトフレーム（廊下側はやや食い込んでいますが）でありバルコニーに柱がありますが、レーベンとの違いはどういった点が気に入らないのでしょうか？

[25: マンション検討中さん]

>>23 通りがかりさん

ご丁寧にありがとうございます！
確かに隣がマンションでしたが、
くもりガラスにすれば良い気がします。。。
折角の角、風通しや日当たりを楽しみたいと思うのです。

アウトフレームのようなんですが、
バルコニーの外側に柱というか壁というか、上下にあるようです。

[26: マンション検討中さん]

>>24 通りがかりさん

ご丁寧にありがとうございます！
文字だけだとわかりづらいですよね。。。
失礼しました。
こちらです。

[27: 通りがかりさん]

>>26 マンション検討中さん

なるほど。赤い部分の飾りが鉄格子のようになっているのですね。
これなら私も嫌です。
道路を挟んだ向かい側のビルとお見合いになるのを避けようとしたのですかね？

黄色い部分の壁の向こう側は、プラウド上杉の窓が並んでいるのですね。
添付画像の左側空き地がレーベン予定地で、右側建物がプラウドかと思います。
おそらく、バルコニー側はある程度セットバックを取るでしょうが、妻側は敷地いっぱいに建てるのでしょう。そうすると、道端が狭いので互いの室内が丸見えになってしまいます。

それを避けて明かり取りの窓を作るとしたら、型枠FIX窓で絶対に開かないようにしないと、プラウド側の住民が嫌がると思います。
しかし、レーベン側としてはそのような設計は違和感がありすぎて売りづらくなるため、いっそのこと全部壁にしてしまったのでしょう。

いずれにしても、「ザ・レーベン」という高級志向であるにもかかわらず、周りの環境（空間）があまりにも悪すぎるように思えます。
昼間は仕事などで外出していて、夜は寝るのに帰るだけの場所と割り切るくらいのことが必要かもしれませんね。

[28: マンション検討中さん]

この設計にこの環境なら住友に1票だな

[29: マンション検討中さん]

>>26 マンション検討中さん
確かにベランダの柱は嫌ですね。カーテンを開け放って解放感や採光を得る為に高層階を購入するのに、柱があると台無しです。
また窓がないなら角部屋のメリットがないですね。
これらの点を踏まえて価格を低く設定しているなら検討の余地あり、でしょうか。

[30: マンション検討中さん]

モデルルーム行かれた方、どうでしたか？

[31: マンション検討中さん]

プレミアム住戸とやらがモデルでしたよ
物は良かったでしたが、高そうな気がします。

[32: マンション検討中さん]

こことプラウド上杉三丁目ディアージュで迷っています。間取りはレーベン、立地はプラウドかなと。同じような方いますか？

[33: 匿名さん]

こちらは外廊下、プラウド内廊下でしょう？

[34: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん
プラウドも外廊下です。

[35: マンション検討中さん]

シティテラス以上に強気の価格設定ですね。周辺環境(西側のマンションと南側の商業ビルとお見合い)や間取り(西側窓なし、ベランダに柱)にこの価格は出せない。北仙台の三井や錦町の関電、住友に期待します。

[36: 検討板ユーザーさん]

>>35 マンション検討中さん
住友関電レーベンはNHK跡地を入札で取得してますからねー
先に建て始めたレーベンのように自社の高級ブランドを冠して付加価値つけて高値で出すんじゃないかと予想してます。特に住友は。
レーベンは道路一本奥に入ってて悪くないんですがね。。

[37: マンション検討中さん]

NHK跡地はここだけ上杉なんですよね。一番不便だけど。
関電は３棟目、仙台でどう言う色を出してくるのか楽しみ。
住友はNHK跡地もあって勝山跡地が今のようになった一因かと勘ぐっていますが。

[38: マンション検討中さん]

>>37 マンション検討中さん
上杉ブランド価格でしょうか。私自身は上杉アドレスにはこだわりないのですが(雨宮、錦町、本町でも可)、こだわる方もいるんでしょうね。
住友NHK跡地は狭いフィットネスジムや所有権のない中庭など作らず、住人ファーストのマンションを希望。関電のシエリアは住みやすそうでいいなぁと期待しています。

[39: マンション検討中さん]

説明聞きましたが狭い部屋やプレミアム住戸の比率が高く、ファミリー向きでは無いと感じたので候補から外しました。何より価格の規模感を教えてくれるとのことだったからリモート打ち合わせを予約したのに教えてくれないし、薄っぺらし既出内容をたらたら説明されて、なんか買う気失せました

[40: マンション検討中さん]

やや歩くか車乗ったりするかもしれませんが
この場所を中心として周りに大きな病院だ複数あるのは安心です。

[41: 匿名さん]

うーん、病院の位置でアピールする物件ってどうなの？

[42: マンション検討中さん]

ここは病院やスーパー等の施設でなく、学区、立地推しですよね。逆にそれのみかな…。

[43: 匿名さん]

大きい病院は一般の診察してないので、かかりつけの病院から紹介状貰わないと診察してもらえませんよ。近隣ですと佐藤病院は紹介状なくても診察してますがね。。大きい病院に通う頻度って低い気がしますけどね。

[44: マンション比較中さん]

此方の物件は、耐震か、免震かご存じでしたら教えてください。

[45: マンション比較中さん]

庭付きのお部屋の間取りが出てますけど、免震ピットの位置が記載されていないね。
免震だとするとテラスにうっすら線が入っているところかピットとの境かな。
それとも専用程全体がスラブみたいになっているのか。
階数も微妙だしwebの情報だけでは判断できないなー

[46: マンション比較中さん]

営業さんに聞いたら耐震だって教えてくれました。

[47: 口コミ知りたいさん]

この場所で
開放感を求めている方はここは買わない方がいいかと、、
閉鎖感が売りのマンションかと思いますが、、。

[48: 検討板ユーザーさん]

ズバリで恐縮です。いまいちですか？気になってますが、、、！

[49: 通りがかりさん]

CMはじまりましたね。
CMのトーンの落とし具合が気になります。我が家では子どもと夫が、レーベル仙台大手町のCMのモノマネしてて、皆さまはやってないのでしょうか笑、次はレーベン上杉のモノマネを練習しはじめました。ブランディング成功してるのかなんなのか、印象づけはできてるみたいです。

[50: マンション検討中さん]

現地を見に行って見たら、他にも見に来てた人いて驚いた。ここ人気なのかな

[52: 名無しさん]

大手町は免震をアピールしているが、ここはなし。
免震じゃなくて耐震なの？

[53: マンション検討中さん]

>>52 名無しさん


耐震って言ってました。建物の作り的に免震は難しいって言ってたような、、、

[54: 匿名さん]

[No.51と本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[55: 口コミ知りたいさん]

目の前に塾と病院あるから便利だな

[56: 匿名さん]

近くの小型イオンなにげに有能ですね。コンビニより何でも安いよ

[57: 入居前さん]

現在プラウド仙台上杉に住んでいますが先日購入契約してきました。小学校から近いのと家賃保証がある、おしゃれ、マンション価値が下がらないことが決め手でした。免震、耐震に関しては上杉エリアで今年立つ新しいマンションが半壊するくらいの地震が仮にきたら周りの建物はもっとひどいことになるでしょうしどうでもいいです。
このエリアは3LDKの広さを求めると古くても賃貸10万超えます。

[58: 匿名さん]

レーベンスレでたまに家賃保証を挙げる人いるけどこれサブリースですよね？相場家賃決めるのレーベンですからね。使い勝手よくは見えないんだよな。使わなきゃいいだけだけど。
プラウド仙台上杉ってプラウドシティ仙台上杉山通のことかな？ここより下がる要素少ないけど大丈夫なんでしょうか。

[59: 通りがかりさん]

うーん、私もプラウド上杉捨ててまでここに乗り換える必要あるかな？って感じ。まだ築2年未満でしょ。耐震、免震は売る上では大きい要素、場所もブランドもプラウド上位かと思うが。家賃補償も決めるのがレーベンならなんの意味もないし、プラウド上杉なら賃貸に出しても安く買い叩かれはしないだろうし。

[60: 匿名さん]

向かいのビルの二階の空きテナントに塾が入居しました。子育て世代としてはありがたい

[61: 入居前さん]

>>59 通りがかりさん
プラウド捨てる！？セカンドでレーベンも購入しました。
家賃保証については購入の意思がないと詳しく説明ってないんですね。
お部屋ごとに最初から補償額はこの先も変わらず決まっていて、オーナーとして貸しに出し、借り手がつかなくても設定補償額がレーベン側から支払われます。
ローンで支払う額より多く、差額はこちらが得しますので持っていて損がないマンションです。現在のところは売るつもりはなく、将来は子供に残そうと思っています。

[62: 通りがかりさん]

なるほど。でも話がうますぎるような。家賃補償のシステムだけど投資用マンションの売りつけみたいで。
10年までは問題ないだろうけど、20年30年後だとその最低家賃補償はいくら設定なんでしょう？少なくとも新築時の半分とか？そこで高い設定だとレーベンの体力が心配になる。管理費や積立金も安い。今はイケイケでマンション作りまくっているが、財閥系と違って有事のコネクションもないだろうし、将来的には会社自体が破産してトンズラという流れも心配。

[63: 通りがかりさん]

追加

61さんみたいなセカンドで買うようなお金持ちさんはいいけど、住まいとして厳しいローン組んで家賃補償もあてにして買うようなら熟考必要かな。

[64: 検討版ユーザーさん]

>>62 通りがかりさん
確かに美味しい話ですが、レーベンというのが心配ですね。三井や野村なら安心できそうですが…。リターンがどれくらいかによりますが、リスクに見合った投資といえるのか。

[65: マンション検討中さん]

>>60 匿名さん
お！そら嬉しい。情報ありがとうございます。

[66: 匿名さん]

>>65 マンション検討中さん

それ来年から法律改正される可能性大きいですよ、そんなに上手い話しは無いですね。

[67: 匿名さん]

>>61 入居前さん

不動産を使った相続税回避、税改正される可能性大です。

[68: マンション掲示板さん]

>>61 入居前さん
勿論ローン額にも左右されますが、ローンより保証額が多いとはレーベンに旨みが無いような気がしますが、そんな上手い話があるんでしょうか？
レーベンコミュニティのサブリースだったら家賃保証期間は2年で2年毎更改更新とありますが...この物件は違いますか？

[69: 検討板ユーザーさん]

今なら0.4%以下の超低金利で住宅ローン借りられるので、これを上回る利回りを達成するのは、特に難しくはないと思う。問題は購入者にとってリスクに見合ったリターンがあるのかということ。個人的には5%上回ってるのであれば買いだと思います。

[70: 匿名さん]

61さん。上杉の物件をセカンドで買う賃貸経営の視点、勉強になります。セカンドなんてまだまだ手がでない者ですが、質問です。本町二丁目のプラウドもセカンドの視点でみるとすると、やはり家賃保証が厚いタカラレーベンが野村不動産より優位なのですか？

[71: 匿名さん]

>>61 入居前さん

すげーw
ここ買って10年間レーベンからお金貰い続けてローン控除もらって売り払えばええやん！
金利以上に上乗せしてキャッシュバックを無期限に保証してくれるなんてレーベンは神。
購入するだけでノーリスクで金貰えるぞ！急げ！

[72: 検討板ユーザーさん]

61さんの情報もう少し聞きたいですね。利回りによっては検討したい。ただ、ローンより若干利回りが高いくらいではリスクと全く釣り合わないので、どうなんだろうと思う。

[73: 匿名さん]

チャンス到来

[74: マンション検討中さん]

セカンドハウス、ローン控除適用外じゃなかった？

[75: 匿名さん]

最近、現地でみたけど、かなりいい感じに出来てきてます

[76: マンション掲示板さん]

部屋が狭すぎる

[77: マンション検討中さん]

おしゃれな内部と違い、外廊下の玄関が団地みたいで踏み切れない。デザインに拘る高級嗜好だと言う割に、ベランダや玄関といったエクステリアが古臭く安っぽいのが残念すぎる。場所はいいのに。

[78: マンション比較中さん]

＞＞74 マンション検討中さん
セカンドハウスを持つという考えが皆無すぎてうらやましくなりましたｗ

庭付きプランってあと何戸残ってるんだろう。

[79: 匿名さん]

なかなかの好立地ですね

[80: 匿名さん]

給湯器の設置が始まりました

[81: 匿名さん]

真っ黒くて五感がネガティブに疼きました

[82: 匿名さん]

レーベンって黒っぽい外観好きよね。
きっと浴室パネルも黒い大理石調だろうな。

[83: 匿名さん]

戸建てでもマンションでも真っ黒い家は選びにくい。敬遠するわ
あと飽きそう

[84: マンション検討中さん]

Aタイプが良すぎて、購入後のイメージが湧きすぎる・・
でも庭でBBQは控えますよちゃんと！！

[85: 匿名さん]

>>82 匿名さん
浴室の黒大理石調とテレビといえばレーベンだが、好きになれない。選べるようにして欲しい。

[86: マンション検討中さん]

品が無いのがレーベン。

[87: マンション検討中さん]

最終で、駆け込んで見てきました。ルーフトップバルコニーある物件は、資産価値ありますか？

[88: マンション検討中さん]

近くにできる関電不動産と迷ってます

[89: 匿名さん]

>>86 マンション検討中さん
大手町はカッコよく感じましたけどね。

[90: 匿名さん]

>>89
方角によってこりゃないな、と思ったけど。品がないってよりはどうしてこうなった感だけど。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
くせがすごいんじゃ。

[92: マンション検討中さん]

トイレに手洗い場ってうれしいんだけど水跳ねかすの気にしちゃって思い切り洗えないあるある(´・ω・｀)

[93: 悩み中]

既出だったらすみません。
3400万代の次はいくらかわかりますか？
やっぱりいきなり値段上がりますよね？

[94: 通りがかりさん]

>>93 悩み中さん

最安値 3400万円台だと、実際は 3498万円。
そこに利益 300万円を乗せて 3800万円。

3400万円台の次に安いのは、3850万円から 3900万円くらいでしょうね。

[95: 匿名さん]

利益の意味がわかりません

[96: 通りがかりさん]

>>95 匿名さん

レーベンのパンダ部屋は、可能な限り安くするために、利益をほとんど乗せない原価ギリギリの価格設定となっています。新築マンションの1戸当たりの利益は、300万円とか価格の1割とか言われています。パンダ部屋の次に安い住戸は、その利益を乗せて販売する必要があります。

企業は利益を得た中から給与を支払わなければ、赤字で倒産するか、さもなくば給与未払いで労働基準監督署から叱られます。

まさか、「企業が利益を得るのはけしからん。労働者は無報酬で働け！」なんてことは言いませんよね？

[97: 匿名さん]

>>96 通りがかりさん
何と戦ってるんだ？

[98: マンション検討中さん]

プランにNewとありますが
どの間取りがNewなんでしょ

[99: 通りがかりさん]

>>98 マンション検討中さん

「New」は「何かが更新された」というだけですね。間取りが追加されたとは言っていない。

[100: マンション検討中さん]

>>99 通りがかりさん
そうでしたか・・・
なにが更新されたかズバリ書いておいてほしいものです

[101: マンション検討中さん]

3400万の部屋、売れないって言われましたよ。
殆ど5000万以上の部屋ばかりでした。
流石にひどくないですか？こういうものなんですか？

[102: マンション検討中さん]

>>101 マンション検討中さん

売れない理由ってあるんですかね？

[103: 匿名さん]

競合が多い

[104: マンション検討中さん]

>>102 マンション検討中さん
何かごちゃごちゃ言ってたけどよくわからなかったです。
5000万以上だと知ってたら行かなかったです。

[105: マンション検討中さん]

>>104 マンション検討中さん
今話題のおとり広告ってやつですかね

[106: 通りがかりさん]

※第4期の販売住戸が未確定の為、本概要は第4期以降の予定販売住戸全体を対象として記載しております。
ってあるから3400万の部屋は4期じゃ売らないってことでは？最終期までひっぱるつもりかも、知らんけど

[107: マンション検討中さん]

それがレーベンの売り方だから

[108: マンション検討中さん]

最低3400万円からって広告出てるのと、最低5000万円からって広告出てるのでは極端に後者のほうが興味持つ人が少なくなる。最後まで残すでしょう。そして来てもらって5000万円なんて払えない人たちにローンで何とか買ってもらう戦法。

[109: 通りがかりさん]

他のレーベンのマンションギャラリーに行ったとき、「パンダ部屋は広告用の目玉商品だから、一番最後に販売する。途中で販売してしまったら、広告に載せられなくなるから。」とはっきり言われた。

[110: マンション比較中さん]

買い物場所充実してるからくるまなくても良さそう？

[111: 匿名さん]

>>110 マンション比較中さん
それは人による、おれは車なし生活は考えられん！！

[112: 通りがかりさん]

マンションいいなと思いつつも住民トラブル率高そうで買えないなー

[113: マンション検討中さん]

＞周辺にお住まいの方に聞きたいです
この辺は落ち着いていますし小学校やスーパー、病院も徒歩圏内ですが、子供たちがいるので治安も気になっています。どうでしょうか。

[114: マンション検討中さん]

>>110 マンション比較中さん
子供がいらっしゃるならお出かけするのに車は必要だと思いますが、無くてもここならそこまで不自由しないのではと思いますよ。

[115: 匿名さん]

＞＞112
なんでトラブル率高いん？マンションも戸建てもトラブルは起こるよ

[116: マンション検討中さん]

>>115 匿名さん
近隣ならそうだけど、集合住宅の場合はそれに加えて共用部分でのトラブルがあり得るから、隣戸以外で巻き込まれる可能性を言ってるのかも。率だけで言えばそう変わらない気がしますけどね？

[117: 匿名さん]

管理費や修繕費用で意見が分かれたりするからでしょう。マンションも戸建ても運ですよ。民度低いと言われがちな建売密集地でも良い人に恵まれることもあれば、高級分譲マンションでも非常識な勘違い住民に苦しめられることもある。
最近はどっちもそんなに干渉ないんじゃないでしょうか。

[118: 匿名さん]

＞＞116
トラブルが起こるか否かって本当に運でしかない。
その面でいえばここはフィットネスルームとかキッズルームとか無駄な設備なくてトラブル率低いなｗ

[119: 匿名さん]

＞＞117
ですね。だから万が一起こったトラブルによる逃げ道確保のためにも資産価値は本当に重要。

[120: 匿名さん]

>>119 匿名さん
ここを買って資産価値保てるかどうですかね。元が高いから下がり幅も大きそう。レーベンに限った話じゃないですけど。