サーパス薬師堂ってどうよ？

[匿名さん]

サーパス薬師堂についての情報を希望しています。
高速道路にもアクセスしやすく、仙台市内を中心に県外を含む多方面に行動できることに関心を持ちました。
施設や病院などの住環境が気になっています。
意見交換をよろしくお願いします。

公式URL：https://www.384.co.jp/yakushido/

所在地：宮城県仙台市若林区一本杉町317-1(地番)
交　通：仙台市営地下鉄東西線「薬師堂」駅より徒歩8分
総戸数：62戸
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：65.77ｍ2～98.07ｍ2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 地上11階建
売　主：株式会社穴吹工務店
施工会社：株式会社穴吹工務店
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ
完成時期：2022年1月中旬
入居時期：2022年3月中旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
サーパス薬師堂 (最終1戸につきまして。)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/56727/

[501: 匿名さん]

>>492 匿名さん
まず仙台市役所と泉区役所の建て替えが決まってますので、あるとしてもその後ですし、その頃には卸町駅周辺も土地なくなってるでしょう。何より仙台市そんな簡単に建て替え移転できるほどお金ないですよ。パークホームズの値段でましたし、六丁の目再開発地のマンション情報出る前にサーパスは売り切りたいですね。駐車場１００パーセント平置きだけど車が使いずらい道路環境なのが何とも。

[502: 匿名さん]

>>500 マンション検討中さん
地域住民ならば通行書提示で捕まりませんよ。朝の時間帯はウルスラ側から右折できないはずです。

[503: マンション検討中さん]

こちらは南向きメインで静かな環境ですから、卸町や六丁の目と比較してもどうかと。似たように南向きメインで静かな環境だとシエリアですよね。ただシエリアは静かな理由が多くの人に嫌がられてますが。
元々若林区が活動範囲なら薬師堂駅いいかもですが、全く初めてで薬師堂はハードル高いかも。個人的な感想です。

[504: 匿名さん]

住環境の薬師堂、利便性の卸町、住環境と利便性どちらも良いが独特の雰囲気の新寺。どこも特色ある地域なので、検討者は現地見てみるのが早い。

[505: 匿名さん]

>>503 マンション検討中さん
言い方あれだけど、その通りだね。卸町は南側に隣接する道路が車通り激しくて、騒音や排気ガスが気になる人は窓開けられないかも。東側だと将来隣にマンションが建ったとき採光や風通しが絶望的。
薬師堂はそのような住環境の不安がない一方で、地下鉄へのアクセスが悪く、道が整備されてないから車も使いづらい。昔ながらの住宅街、スーパーなので、他所の人が入りづらい感じはする。
新寺は仙台駅徒歩圏にしては破格の値段で、寺町だから住環境も良いけど、お墓がネックとなる人は多そう。ただ、自然災害のリスクないし、東口の将来性も期待できるから、住み慣れてしまえばこんなにコスパ良いところもない。
どこも一長一短ありますよね。

[506: マンション検討中さん]

俺は金額半分でも新寺はムリですね
まぁそれぞれですから。

[507: 匿名さん]

半額なら買うでしょw
まぁシエリアはこの辺で終わりにしましょ。

[508: 匿名さん]

>>506はいつものアンチだからほっとけ。
＃雰囲気悪くするから他のスレに出てくんな

この辺りもここ3年で地価が2割以上高くなっている。
50坪の土地を買うと3000-3500万、上物を足すと4500万を超えるか。
郊外でも戸建てがなかなかの値段という現実。うーん。

[509: 匿名さん]

>>508 匿名さん
いいかた気をつけなよ。君も同類なってるで

[510: マンション比較中さん]

そもそも50坪の土地が出てこん。不動産屋が入って25坪の家を二つ建てるからな。

[511: 匿名さん]

新寺に対抗意識持った人定期的に現れるよね笑。お金があればどう考えても新寺選ぶ人が圧倒的に多いでしょ。仙台駅徒歩圏の新寺と郊外の薬師堂では立地が全く違いすぎる。
ここの良さはやはり仙台の新築マンションではダントツに安いというところ。他のデベロッパーが高収入世帯をターゲットに高いマンションばかり建てる中、世帯年収500万円程度の一般庶民でも手の届く範囲の価格で仕上げてくれたところが評価できると思う。卸町も思ったより低めの価格だったけど、東側のリスク込みの価格だしね。

[512: マンション検討中さん]

いくらサーパスでも世帯で500万円では遊びに行けなくなるかもよ。子供いればなおさら。

[513: 匿名さん]

薬師堂にほどほどなマンションを建てて売れ行きもほどほどにしてる穴吹GJ

[514: 匿名さん]

世帯年収500万は最低ラインのつもり。質素な暮らしをしていれば無理というほどではない。
ただ、恐らく世帯年収600万～800万が多いだろうね。それ以上あると中心部を選ぶだろうし、それ以下だとマンション買おうとはなりにくい。

[515: マンション検討中さん]

よもやよもやだ。マンションも買えずに不甲斐なし！

[516: 匿名]

年収600万で何とか購入対象なら、大抵の人は30代での購入は無理ですね。
10年前は30前後で結婚して、直ぐにマンション購入する人が多かったのに。本当に若者には生きづらい世の中になりました。
一部の仕様を除いて、使っている物は殆ど同じなので、低価格で供給してくれる穴吹は貴重な存在ですね。

[517: サーパス安師堂さん]

管理費を多めにちょうだいしております

[518: 匿名さん]

>>516 匿名さん
ほどよい中古もなかなかでないしね

[519: 匿名さん]

>>516 匿名さん
そもそも世帯年収600万以下は奥さんが専業主婦あるいはパートタイムの場合が多いだろうから、郊外の戸建でも困らないのではないかな。夫婦2人ともフルタイムだと、利便性高い立地のマンションに住んでいないと忙しすぎてやっていけないけど。
あと、ここが安いのは穴吹が安く建設しているというより土地が安いからだね。確かに免震でなかったり、直接基礎にしたりコスト削減の努力はしていると思うけど、マンション間で建設コストってあまり差はつかず、やはり土地の仕入れコストがマンション価格を決める大きな要因。

[520: 匿名さん]

>>519 匿名さん

やはり土地ですね

[521: 匿名さん]

>>517 サーパス安師堂さん
ここに限らずマンションよ管理人って人手不足で大変みたいだけど、将来管理費どうなるんだろうね。安くても２万以上はしそう。

[522: 通りがかりさん]

永住する人多くて管理組合の結束強くなりそうなマンションですね。

[523: 匿名さん]

>>522 通りがかりさん
でしたら、世の中のマンションの結束強いということでよい？

[524: 匿名さん]

資産価値は期待できない立地だから、定住を前提に買う方がほとんどでしょうね。戸数も少ないし、総会で揉めるリスクは低そう。大規模タワーマンションだと、コンシェルジュの廃止や共用施設の利用方法をめぐって住民の意見が真っ二つに分かれることもありそうですし。

[525: 名無しさん]

20年後に1000万くらいで売れたらいいな。

[526: パーク北仙台さん]

>>525 名無しさん
1日で売れるか事故物件だと思われて敬遠されるかもね笑

[527: 匿名さん]

元々の部屋の価格にもよるけど、マンションの場合20年で新築時の半額程度に下がり、そこから先は価格があまり下がらないと言われているね。3500万円で購入した部屋であれば、購入時の消費税や売却時の仲介手数料を考慮すると、1500万円程度で売れる計算。ただ、20年後になると自家用車を持つ人がかなり減るだろうから、ここの最大の強みである平面式駐車場100%が活かせなくなるのは痛いかも。

[528: 匿名さん]

パークホームズ卸町が想定より安くなったのが痛いですね。サーパスが一番お手頃感じゃなくなってしまった。穴吹さんも売りづらくなったでしょう。

[529: 匿名さん]

卸町の価格出てから明らかにスレの勢い落ちたよね。必ず卸町と比較される立地なので、完売までかなり時間かかりそうな気がする。

[530: マンション比較中さん]

自動運転が普及して駅近よりも平面駐車場が価値あるようになるかもしれんし。
って20年くらい前から言ってる。

[531: 匿名さん]

>>530 マンション比較中さん
自動運転が普及すると、近隣のステーションから車が無人で迎えに来るようになるので、ますます駐車場はいらなくなる。

[532: 匿名さん]

一本杉町をどのように自動運転できるかを知りたい。あの入り組んだ道路では無理でしょ。

[533: 匿名さん]

>>532 匿名さん
確かに素人感覚ではありますが、あの狭く入り組んだ道路を自動運転したら事故が多発しそうですね。今も車と歩行者がスレスレで怖い思いをしているので。

[534: 匿名]

自動運転…いつのことやら…。
生きてるかなあ。

[535: マンション検討中さん]

卸町のタワマンの値付けを見て改めてここの良さは何だろうと考えてしまう。勢いがないと不動産は買えませんね。

[536: マンション検討中さん]

地元民の住み替え需要とか

[537: マンション検討中さん]

20年以上先だとこの辺建売だらけになってそうで、相場も落ちてそう。相続で取り壊し隙間なしに庭なし建売の流れが景観を残念にしますよね。土地高すぎて仕方ないですけど。

[538: 匿名さん]

サーパス失速か。競合物件の評価高まる

[539: マンション検討中さん]

卸町と比較してサーパスの販売って落ちるのかな。パンダ部屋以外の低層階は価格は同じくらい。マンションカーストや東側に新たなマンションの建設リスク、世帯が多すぎるマンションが嫌だったていう人もいるし。そもそも卸町とサーパスは比較するのが違うような。サーパスは地縁のある人が大概だと思うけど、どうなんだろう。

[540: マンション検討中さん]

卸町はマンションが乱立してるので、その分、空き家の供給数も多くなる。薬師堂はマンション自体が少ないから、空き家がなかなか出ない。今後も建設できるスペースないしね。結局は需要と供給なんで、どうなるかな。

[541: 検討板ユーザーさん]

>>539 マンション検討中さん
環境違うとはいえ、比べちゃいますよね。
買えちゃう値段設定で出してきてるもんですから。迷いは仕方ない。

[542: 匿名さん]

>>540 マンション検討中さん

マンションが乱立してるのは卸町ではなくて大和町では？卸町は2棟目だと思います。

[543: 匿名さん]

戸建て密集地のマンションがいい人は限られますからね。サーパスは平置きがアピールポイントだけど、戸建てなら無料で大体2台とめられる。同じ4000万ならどっちがいいのってこと。セキュリティや管理が目的ならマンションで良いけど、本来は戸建て建てられないくらい土地が高い場所に住めるのがマンションのメリット。

[544: 匿名さん]

>>543 匿名さん
安い建売と普通のマンションだと、好みが分かれますよね。
ところで、本来は戸建て建てられないくらい土地が高い場所に住めるのがマンションのメリット。という「本来的メリット」が疑問。仰ることわかるようなわからないような。。。

[545: マンション検討中さん]

わかるけど。

[546: 匿名さん]

>>544 匿名さん
例えば一番町駅とか勾当台公園駅など人気駅近だと土地が高くて個人で購入は現実的でないが、集合住宅にすることによって固定資産税や土地代を分散できますよね。
駅から遠いとか、住宅街であれば戸建てのほうが広いし、維持費も安く済むから戸建てにする人のほうが多いですよね。
利便性高く駅も近いけど、戸建てという選択肢が現実的でない場所にあるからこそマンションはメリットがあるのではないでしょうか。

[547: マンション検討中さん]

防犯面で優れる。
まともな眺望が望める。
職住近接。まぁみんながみんな公共交通機関で都心を目指すわけでもないですし。
そして私達夫婦としては「お互いに県内に実家あるから戸建てはもういいよね」ですね。亡くなった嫁さん側と、ホームに入ったうちの親と、二か所も空き家抱えてますから。マンションなら売るなり貸すなりできるので、資産の流動性としても評価してます。

[548: 匿名さん]

価値の問い直しが活性化　薬師堂の戸建てエリアのマンション開発

[549: 検討板ユーザーさん]

戸建てよりは買い手付きやすいだろうけど、資産価値や流動性を気にするなら、もっと栄えてる駅や駅近物件の方が良いのでは。

[550: 匿名さん]

エリア違うけど、サーパスの売れ行き、リセールに影響する(？)、中古マンションの動向。

そろそろ3～5年落ちの長町の中古物件が増えてくる。今後ますます増えて、競合することも。

たとえば、長町新都心ゆうてるシティタワーの物件は、最上階24階の南向き80平米で、坪単価173万、4200万円で出回ってる。サーパスの価格帯よりやや高いが近いが手が届かなくもない価格。

サーパスの売買は、長町の中古物件にも目を向けておいてもバチは当たらず。

なお、リセールでは、
長町の物件の場合、売れるが安くなる(競合物件多く、急いでると値引きしないと売れないことも)。

薬師堂の物件の場合、長期戦になることも(珍しいからいつか買い手がつくが、卸町と長町がライバルになりつつ、薬師堂に興味をもつ人が限られてるので、長期戦になることも覚悟する)

[551: 通りがかりさん]

目の前の薬師堂マンション１５００万で売りに出てる。売れるかは分からないが、築46年でこのくらいの評価だということ。悪くないと思います。

[552: 検討板ユーザーさん]

>>550 匿名さん
シティタワーは長期戦になった結果、価格が下がっているので、ここも長期戦になるのであれば結局価格を下げるしかないと思いますよ。長町でもパークタワーのような利便性高い物件は中古でも価格を維持しているので、利便性低い物件は売れにくいから価格を下げるしかない、そういうことだと思います。
そもそもリセール前提に買う人ってここいるんですかね。職場や実家が近くにあるとか理由がないと、わざわざここ買わないと思うんですよね。永住するつもりの住人がほとんどではないでしょうか。永住するなら客観的な資産価値より自分にとっての価値を大事にした方が良いと思うし、逆にここに資産価値を期待して買う人はセンス悪いと思います。

[553: 匿名さん]

生きてたら貸したり売ったりすることもあるからよく考えてから買うもんだとみんなから習いました。

[554: 匿名さん]

期待して買う人はセンスないけど、損しないように気をつけて買う人はセンスまあまあだと思います。やってることは変わらないのですよね

[555: 通りがかりさん]

>>553 匿名さん
駅まで歩いていけるマンションってだけで価値はそれなりに付くでしょう。不便な郊外のパワービルダー建売住宅よりは安心です。

[556: マンション比較中さん]

まぁ地縁がある人が住むならいいんじゃねえの。

[557: 匿名さん]

そーですね。平置き駐車場１００％目当てで遠くから越してくる立地ではない。子育てにはいい場所だと思いますけどね。学校多いし、高校大学も通いやすい。

[558: 周辺住民さん]

>>557 匿名さん
東西線沿線という意味で進学校や東北大には通いやすいですが、中学校の学区は微妙ですよ。

[559: 匿名さん]

中学校どこに行ったかは将来にあまり関係ないと思うので南小泉中で良いと思います。１学級１５０人程いるようですし、友達は出来るでしょう。小中は勉強よりコミュニケーション能力だけ上げとけば十分。

[560: 通りがかりさん]

今日たまたま陸前落合駅の近くを通ったけど、15階建くらいのライオンズマンションあって、そこは機械式と平置きの併用駐車場でした。普段は車使いなので、街中までの距離の割には、ここの平置き100%超って結構貴重な気がしてきた。でも、その辺差し引いても、月5000円の使用料と管理費18000円近辺はやっぱ高いな笑

[561: 匿名さん]

>>560 通りがかりさん
仙台駅徒歩１５分のレーベングランデは平置き１００パーで月５００円。ここは６０００円から１００００円。なんでこんなに高いのだ。何より管理費こんなに高くて何をサービスしてくれるのだろう。

[562: 検討板ユーザーさん]

駐車場のために家を買うのでは本末転倒。一本杉町で新築マンションはレアだし、地縁のある人がターゲットじゃないかね。

[563: 匿名さん]

>>561 匿名さん

あー、駐車場無料系は後々やっかいだよね。管理費高いはいいんだけどサービスに見合ってるかだよね、きっと他と変わらないだろうな苦笑

[564: 通りがかりさん]

一般的にいう管理費はここも11000円程度。ただ別途顔認証やサーパスネット代が掛かるから総額が高くなる。特に穴吹工務店特有のサーパスネットは月3000円程だから高い。特段速いネットでもないのに。

[565: マンション検討中さん]

サーパスネットいらない。マンションのネット代なんか1,000円以下なのに、ここは3,000円弱。サーパスのドメインのアドレスあるようだけど、個人情報晒すような、そんなアドレス使わねーし。古いんだよなー。

[566: 匿名さん]

縦列2台置きで9000円の駐車場取りたかったなぁ。駐車する場所早いもの勝ちとは。そう考えると1台で6000円は高い気がする。

[567: マンション検討中さん]

急に勢いなくなりましたね、サーパス。薬師堂を盛り上げてください！

[568: 匿名さん]

サーパスネットもクリニックも若林病院もあって病院検索から通院選びまで困らないよ。卸町にはサーパスネットもクリニックもないよ。若林病院はあるけど。あるんかい。

[569: 匿名さん]

卸町徒歩５分圏内にサーパスだったら良かった。利便性良いタワーじゃないマンション欲しかったな。ウィザース買いそこねた。

[570: 匿名さん]

>>569 匿名さん
サーパスの立地は微妙だけど、卸町も周りにマンション建つリスクあるから、しばらく様子見が無難かな。ウィザースはパークホームズで東側完全に潰れたし、南側も何が建つか分からない。パークホームズも東側がどうなるか分からない。

[571: 検討板ユーザーさん]

若林区の急激な人口増加、建築資材の高騰等で、まだまだ価格が低くなる要素はないんですよね。金利も安いし。様子見してたら、後悔しそう。10年前に買っておけば良かったと既に後悔してますが。

[572: 匿名さん]

今の新築価格でいうと若林区か南仙台くらいしか買えそうにないです。卸町も住めば都ですかね。何度も足運びましたが、街並みに慣れない。

[573: 匿名さん]

街並みをとるか利便性を取るか
好きな方買えばよろし。

[574: 匿名さん]

街並みは薬師堂も昔ながらの住宅街なので、卸町とはまた違う意味で良くないと思う。予算に限りがあって、かつ街並み重視するなら、あすと長町で安めのマンション買うのが良いのでは。

[576: 匿名さん]

あすと長町の街並みも好みがあるようで、
うちの人はマンション銀座は団地みたいでイヤ、と言ってます。
こっちの方がいいけど、ちょっと郊外でイヤかも、だって。
どうせいっちゅうねんっ（笑）

[577: マンション検討中さん]

駐車場代とサーパスネット代、
組合で一体となって下げていきたい。

[578: 匿名さん]

>>576 匿名さん
マンション銀座が嫌、郊外も嫌って住める場所ないですね笑
レーベン大手町はぎりぎり街中で、西側が山と川しかないから条件満たしてるかも？

[579: マンション検討中さん]

新築から管理維持費を下げようとすると管理会社と仲良くやっていけませんよ。持ちつ持たれつの関係にしていかないと。

[580: マンション検討中さん]

>>579 マンション検討中さん
それでも、絶妙な金額感でやっていきたい。

[581: 匿名さん]

>>579 マンション検討中さん
管理会社と仲良くって、住民にとって何のメリットがあるんでしょうか。コストが他より高いなら値下げ交渉する、それでも駄目なら安い会社に切り替えるのが一般的だと思いますが。

[582: 通りがかりさん]

>>581 匿名さん

管理会社の言いなりになってはいけないけど、無駄に対立する必要もないでしょう。
初回の総会で住民一体となって予算案を否決するわけにもいかないし、管理会社から契約辞退されて自主管理になったりしたら元も子もない。
（実際、契約更新時に突然辞退される事例が最近増えており、そうなると次の管理会社を時間的に見つけられず住民自身が困るらしい。）

たとえば、相見積をとって交渉する（素振りだけでも）とかは有効な手段かもしれないけど、その辺りの駆け引きを間違えたり、金額だけで判断して管理の質を疎かにしたりとかは、逆に住民が不幸になりかねないのではないですかね。

[583: 匿名さん]

>>582 通りがかりさん
駆け引きも何も、契約更新前に数社から見積り取って安くなるようなら切り替えれば良いだけでは。どのマンションでもやってることだし、そんな難しいことではない。このマンション特有の理由で管理費が高いということならやむを得ないとは思いますが、特に高い理由が見当たらない。

[584: 通りがかりさん]

>>583 匿名さん

そう思うのなら、理事長に立候補して実行すれば良いだけですね。買えない外野がとやかく言うことではないですし。
それで管理の質が落ちたとしても、サーパスなら問題になることは多分ないでしょうし。

[586: 匿名さん]

[No.575～本レスは、情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[587: 匿名さん]

>>584 通りがかりさん
そうそう。しゃしゃり出て理事長になって、面倒なこと押し付けられた挙げ句に浮いた存在になる。マンションの管理組合はそんな簡単に意見まとまらないですよね。私自身も多少のことなら面倒だから考えたくない。

[588: 通りがかりさん]

>>587 匿名さん

いや。サーパスのレベルであれば、「管理費を引き下げる」と言えば圧倒的支持を得られるのではないですかね。これがメジャー7 とかちょっとお高めのマンションなら、現状維持の圧力が強いでしょうけど。

ただ、管理費引き下げが通るようなマンションだと修繕積立金の計画的引き上げは否決され、大規模修繕も相見積をとって一番安い業者に発注、その内容も積立金不足で最低限の範囲すら出来ないとなるでしょう。
その結果、共有部はボロボロになり資産価値大暴落、必要に迫られて売ろうにも残債割れで売れない、という未来が予想されますけど。

[589: マンション掲示板さん]

>>588 通りがかりさん
せっかくアピールしてる顔認証とかゴミ24時間対応とかやめれば管理費は下がるよ。それでよければね。サーパスネットは無理だと思います。穴吹さんの重要な資金源でしょうから。

[590: マンション比較中さん]

管理費関係のごたごたが嫌ならそもそもマンション買うべきではないのでは・・

[591: 匿名さん]

マンションは戸建てと違い、管理のサービスを買う、と習いました！

[592: 匿名さん]

ここは安さが最大の魅力だと思うのに、管理費が高いのは戦略として首尾一貫していない気がします。どういう購買層を想定しているんでしょう。

[593: 匿名さん]

>>592 匿名さん
子育てファミリー、DINKS夫婦みたいですよ

[594: 匿名さん]

>>592 匿名さん
穴吹グループで売上あげるって考えは変じゃないし一貫してるよね

[595: 匿名さん]

開発だけでなく維持管理でも儲けようという穴吹の考えは分かります。ただ、ここ検討するのって主に予算が少ない世帯だと思うんですよね。管理費の高さはそういう世帯から敬遠される要因になりかねない。一言で言うと建物本体と管理の価格のミスマッチですね。

[596: 匿名さん]

スパでもあるのかというような管理費。

[597: 匿名さん]

月8000円くらい高いとすると、35年で300万円くらいですね。建物安いぶんのみつぎ代を分割払いすると思えるかどうかですね。

長い目でみると、早急に騒ぐとリアクタンスわるいから管理組合で丁寧に議論するのがよいかもですね。私は買わないけど

[598: マンション比較中さん]

新築だけは譲れないっていうファミリー層は維持管理費まで頭回んないんじゃね。中古も考える人はそのへんシビアだけど。

[599: 匿名さん]

リアクタンス？何Ωですか？

[600: 匿名さん]

>>599 匿名さん
心理的な。アンペアは大きめかもね