神戸市須磨区のワコーレ須磨ショアレーンってどうでしょう？

[マンション検討中さん]

ワコーレ須磨ショアレーンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公　式：https://www.wadakohsan.info/suma49/
所　在：兵庫県神戸市須磨区須磨寺町４丁目20番14の一部（登記簿）
所在地：兵庫県神戸市須磨区須磨寺町4丁目5番 以下未定（住居表示実施地区）
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須磨海水浴場、須磨海浜公園がすぐそばで、開放感あふれる海辺の風景が広がっています。
山と海に囲まれた須磨は、古くから風光明媚な地として知られ、歴史浪漫を感じられます。
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交　通：
（1）JR山陽本線（神戸線）「須磨」駅より徒歩10分
（2）山陽電鉄本線「須磨寺」駅より徒歩7分
（3）山陽電鉄本線「山陽須磨」駅より徒歩9分
総戸数：49戸
間取り：3LDK ～ 4LDK
専有面積：61.32㎡ ～ 86.97㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造、地上7階建
売　主：和田興産株式会社
施工会社：株式会社大木工務店
管理会社：株式会社日本ネットワークサービス
完成時期：2022年1月下旬
入居時期：2022年2月下旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

>>100 参考になるご意見ありがとうございます。住居の決める上で私が一番重要視するのは、「住み続けたいと思えるかどうか」です。資産価値は二の次で、マンションで儲けようとは思いませんが、何らかの事情で転居を迫られることもあり、その際にそのマンションの価値が大きく下がっていると困りますね。100さんのご意見を伺い少し安心しました。確かに、須磨駅周辺、特に山手は古いマンションが多く、今後新築のマンションが建てられる見込みもほんとんどないことから、このマンションの価値も下がり難いのかもしれませんね。

[102: 名無しさん]

この部分の壁面、以前は古くて汚い面と新しく施工した面とでツートンになっておりかっこ悪く、営業の方からはこの部分はこのままだと聞いていたのですが、全面綺麗になりましたね。良かった。

[103: 名無しさん]

今日、近くの陸橋から撮影。天気が悪く海がはっきりしませんが。

[104: マンション掲示板さん]

駅から遠くてもここまで安ければ完売するね

[105: 坪単価比較中さん]

>>104 マンション掲示板さん　？、80m2で一番高いところは、6000万円超です。須磨区の相場感からすると決して安くはないと思いますが。色々と見ていますが、同程度もしくはもっと安い価格設定で完成後も完売していないマンションはいくらでもあるのでは？

[106: 坪単価比較中さん]

>>104 マンション掲示板さん　価格の安さでこのマンションを購入された方はあまりいないのではないか、住みたい場所だが価格に悩みつつ、少し無理をして購入された方の方が多いのではないかと私は思います。

[107: 名無しさん]

>>104 マンション掲示板さん
駅近に住まれる方の傾向として
自営業の方が多いのが特徴で。
わちゃわちゃしてトラブルも少なくありません。
また、収入も安定していないので、コロナ禍でキャンセンも出てる様です。


ちなみに、須磨区の離宮下辺りは
徒歩20分以上で、築10年で3000万前後で取引されています。
同じ行政区の評価の倍です。
ちなみに、多くはそく完売の様です。

[108: 匿名さん]

本日のショアレーン。エントランスのアーチが出来上がってきましたね。

[109: 匿名さん]

ショアレーンからは海は見えるけれど、残念ながら須磨の美しい砂浜は見えない。砂浜からショアレーンが見える場所を探してみましたが、一部こんな場所は有りました。6階以上は砂浜の極一部が見えるかも。

[110: マンション検討中さん]

普通に考えて
JRがあるから
塩屋から斜めにみないと砂浜は見えない。

[111: 通りがかりさん]

この立地で須磨の砂浜が見えることを期待して購入されている方は少ないように思いますが。
大阪湾の眺めは良さそうです。

[112: 匿名さん]

もちろん、砂浜が見えないことは分かっている（須磨寺の駐車場から見えず。）のですが、ショアレーンを歩いていたら、マンションの一部が見えたので、写真を撮ってご報告したまでです。くだらない投稿失礼しました。

[113: 匿名さん]

ショアレーンのオプション会始まっていますね。私はせっかくの新居なのだから、モデルルームのようにそれなりにカッコつけたいと思うのですが、価格面から妻は全く関心なし。

[114: 匿名さん]

オプション付けると高いですもんね
あとから増設したり購入したりする方が安くつきますが、今オプションとして、取り付けると一体感がありますね

[115: マンション検討中さん]

>>114 匿名さん
この時期ですと設計変更ではなく
諸変更ですので、変にオプションをつけると
チグハグになりませんか？

[116: 職人さん]

初期に購入され設定変更された方は羨ましいです。私もリビング隣接の4.5畳はなくしてリビングを広くしたかったのですが。キッチンやドアの色などのセレクトもできませんでした。人によっては、キッチンの上部吊り棚や作り付けのカップボード、壁紙の変更などを既におこなっている方もおられるのでしょうか。今回のオプションって、短期でできるものってことですかね？

[117: 名無しさん]

エコカラットって部屋の雰囲気も変わってとても良いと思うのですが、後から自分で施工するのはかなり難しいのですかね？他にもオプションってオーダー家具以外は安く自分でできると思うのですが。カーテン見積してもらったら50万円ってあり得ない。照明も高過ぎ。新築で更に綺麗にしたいのはやまやまですが、我が家はオプションなしとなりそうです。

[118: マンション検討中さん]

>>117 名無しさん
エコカラットは衝撃に弱く壁掛けが出来ないなど、色々問題があります。
特に見た目が汚く（隙間が目立つ）油汚れが落ちない！
某リフォームメーカーは油汚れが落ちるとホームページに（自社実験）書いてますが、個人的には信じてはないです。
あと、カビが生えないか心配です。

カーテンですが15年前にサンゲツでオーダーカーテンを作りましたが、四部屋で定価60万位でした。知り合いでしたので、生地代の15万で済みましたが…
感想としましては、断熱性/遮光性/耐久性の全てが良く、元を取った感じです。
最近のマンションはカーテンレール上部から明かりが漏れない形状ですので、ある程度上下の調整が効くので、ミリ単位での職人による採寸と製作は必要なくなり、釣具の調整だけで済むようになってますので、個人で採寸してネット等で制作すれば、30-40%で済みます。
毎日使うことを考えますと、良い生地のカーテンはおススメです。

[119: 匿名さん]

>>118 マンション検討中さん　117です。これまで賃貸住まいで自分の住まいを本気で考えた事がなかったので、オプションの豊富さに驚くばかりだったので、とても参考になるご意見をいただきありがとうございます。エコカラットにそのようなデメリットがあるとは知らず、もう少し勉強してから決めたいと思います。また、カーテンは今まで安物しか使った事がなかったのですが、生地の良し悪しをしっかり考えて決めたと思います。幸い、引き渡し時からすぐに住み始めるつもりはないので、今回のオプションは見送り、後からコストパフォーマンスをよく考え設備していきたいと思いますが、入居時のオプションで選んでおいた方が良いものって何があるのでしょうか？例えば、コートティング関係は荷物を運び込む前にやっておいた方がいいのかなと、少し迷っています。

[120: マンション検討中さん]

エコカラッとはホコリが地味に隙間に溜まる
デザインにどうしてもこだわりがある人以外おすすめはしない

[121: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん
対面キッチンであればリビングの床をガラスコーティングをしていれば、油汚れの拭き取りが楽になります。
ただ、最近は購入者がリフォームする傾向がありますので
資産価値があがることはありません。
あくまでも、住居中の掃除が楽になる程度との考えです。

ワコーレは企画会社ですので
建築、設計変更、オプション、管理については外注だと思います。
まず、自分がやりたいことの見積をワコーレに作成して頂き、ネット等で評判の良い会社に相見積を取る流れが良いと思います。
ちなみに、3月は市営住宅等のリフォーム（予算）時期で、職人さんの多忙時期ですので、早めに手を打たれる方がいいです。

[122: 名無しさん]

>>121 マンション検討中さん　119です。とても参考になるご意見ありがとうございます。せっかくの新居ですので、実際に暮らし始めるタイミングも考えながら最良の選択を考えたいと思います。

[123: 匿名さん]

エントランスのアーチできましたね。

[124: 匿名さん]

こういうアーチ綺麗でおしゃれですね
通るたびにうっとりしそう

[125: マンション検討中さん]

>>105 坪単価比較中さん
そんなに高いんですか？
神戸市須磨区垂水区は海山近接で底堅い需要があるのですね。

[126: 121マンション購入検討中さん]

ためになるご意見ありがとうございます。
うちは、今住んでる分譲を賃貸ですんで5年目になりますが、ここも新築で入ったのですが、白くて汚れや子供達がまだ小さくイスのひきづった傷など本当にきになります。。傷などコーティングの上にはつくけど大きな穴でないかぎり、コーティング剥がすときれいになるときいて、、なのでナノコーティングはオプションでとおもってましたが、他社と比較してみます。現在もですが基本的に外が見える方がよく、カーテン開けっぱなしなので、窓ガラスのUVのオプションも考えています。それ以外カーテンなども見積もりあげていただいたのですが、やはり高い、、ので検討中です。。
貴重なご意見ありがとうございます。

[127: 匿名さん]

ワコーレのオプションは見送り、カーテン、キッチンの吊り戸棚、床コートティング等について外注したいと思うのですが、マンション近隣の、コスパでおすすめの業者について、どなたか情報はお持ちでしょうか？

[128: マンション検討中さん]

>>126 121マンション購入検討中さん
ナノコーティングは基本撥水だけではないでしょうか？
手頃ですがガラスコーティングの様な強度はないので。
個人的にはうーんです。

[129: 匿名さん]

火災保険ですが、ワコーレ（代理店）経由と直接保険会社とやり取りするのとではだいぶ料金が異なるのでしょうか？ワコーレ経由のメリットって、入居するマンションの詳細がわかっているので手続きが簡単ということだけですかね？

[130: マンション検討中さん]

>>129 匿名さん
販売会社が代理店で扱ってる保険会社は大抵
三井住友海上、あいおい 、住友海上の3社ですが
もし東京海上火災の見積があれば信用できる代理店です。
（見積です）
東京海上火災の評価ポイントは3社より上で、前回の震災でいち早く支払い処理された保険会社は代理店業界では周知の事実ですので。
基本、一社の代理店をしてる会社なんてありません。
また、同じような金額でも会社によって少しづつ違います。
ちなみに、何社の見積を提示されましたでしょうか？

[131: 匿名さん]

>>130 マンション検討中さん　ワコーレの提示見積は三井住友海上一社のみです。マンション購入者は10%オフの特典があるようです。ネットで複数見積して考えようとも思いましたが、補償内容など各社異なり金額的にもさほど差がないのであれば、ワコーレでお願いするのが楽かなとは思いました。金額も生命保険などに比べると安いですし。

[132: マンション検討中さん]

>>131 匿名さん
数パーセントの値引で保険会社を決めるのは
危険だと思います。
関東の地震の際、東京海上火災はいち早く調査員を派遣し、支払もいち早く行なったと聞いています。
つまり、数千円の差で保険の対応を我慢することになります。
震災から何年も経ったますので、各社企業努力はしてると思いますが…
保険で大事なのは、何かあった時に素早く補償されるかどうですので、その辺りも大手代理店に確認した方がいいです。
いい内容の保険があっても、大震災の時に処理が遅れては意味はないですよね。


ちなみに、マンション統括保険の証券のコピーは頂いてますでしょうか？

[133: マンション検討中さん]

購入者です。
三井住友海上のみの見積でしたが、10年一括だし和田興産でお願いしようかなと考えています。
推奨販売方針の説明もなかったんで、和田興産は三井住友海上一社専属なんですかね？メインバンクもSMBCだから三井住友贔屓なのかと思ってました。
お詳しい方の意見の通り、たしかに東京海上、損ジャ、あいおいニッセイ同和などもありますし、各社評判の良し悪しはあると思うんですが、なかなか損保の乗合代理店で相談できる先を知らないし、ショッピングモールに入ってるような保険ショップにお願いするのも不安なので、デベロッパーが代理店してるならそれなりに損保取扱も多いだろうしハズレってこともないのかなと。

[134: マンション検討中さん]

>>133 マンション検討中さん
会社勤めされてますでしょうか？
大手ですと基本保険部門がありますが…
まあ、ぼちぼちで何かあれば保険会社に丸投げ体質です。
餅屋は餅屋だと思います。

[135: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん　131です。実は今まで社宅住まいで火災保険など入ったことがなかったので参考になります。確かに10年で10万円という保険料は決して高くはなく、それだけに保険会社の実対応の良し悪しで検討することは重要かと思いました。東京海上火災にも相談してみたいと思います。ありがとうございました。

[136: マンション検討中さん]

>>134 マンション検討中さん
会社勤めしております。
安心して任せられる保険代理店のお知り合いがいらっしゃるなら、好みの保険会社の保険でお願いするのがいいんでしょうね。

[137: マンション検討中さん]

132で書きまし様に
マンション統括保険の証券がないとなんとも言えないので
まず、マンション統括保険の証券の入手です。

きちんとした代理店は、まず加入している保険の確認から入ります。
まず、この物件ではないですが地震保険の限度額は基本1億ですので、先に統括保険で加入していれば、差額分しか加入できません。
また、個人賠償などさまざまな特約は自動車やマンション統括保険で加入している可能性もあります。
https://hoken-room.jp/bicycle/9435
にあります様に、節約とは単に保険会社を変えるだけではなく、加入している保険全体から過不足を見直した上で、行うべきだと思います。

重複していれば掛けても意味はありませんので
そこを見直してはどうでしょうか？

[138: 匿名さん]

駐車場の整地に取り掛かっていますね。植栽も始まっているようです。入居予定日から三ヶ月を切っていますから工事も急ピッチですね。

[139: 名無しさん]

写真ありがとうございます

[140: マンコミュファンさん]

正直言うとめちゃ悔しい
めちゃくちゃおしゃれでええマンションや
モデルルーム2回行ったけど見送ったマンションや
外観も写真通りでオシャレでええやんけ
今考えたらそんな高く無かったし買っとけばよかったわ。しかも予想以上に景色ええし
間取が縦長で嫌になってもうたけど、今考えたらそれも全然悪ない
悔しいわ
＊＊＊や

[141: 匿名さん]

>>140 マンコミュファンさん　購入者からみれば、とても嬉しいコメントです。初めてマンションを購入しましたが、自分の判断が正しかったかどうか、未だに色んなマンションを見ています。幸い、日が経つにつれますます自分の選んだマンションが気に入っていますが。140さんもいずれ良い物件が見つかるといいですね。

[142: マンション検討中さん]

>>140 マンコミュファンさん
すぐ西隣のマンションも重厚で落ち着いてていいですけどね
フルリフォームして同じくらいの値段で広さがとれればありですね
マンション見てると視野が狭かなりがちですが予算内でいいマンションはたくさんあると思いますよ

[143: マンコミュファンさん]

140のもの

わえはこの9年間ほぼ全部のマンションのモデルルームいったんや
もう100箇所以上いっとるかもしれんな
休日もパンフレット資料見て大概の事は頭入っとるけどな、こんな資料とたがわんマンションなかなかないで
もしかしたら資料以上の完成度や信じられんわ
西代のモデルルーム2回も行ったのに悔しいわ本間
場所も今考えたら閑静やし、いいたないけど高級住宅街やんけ。間違いなく言えるんはもう今後絶対このクオリティのマンションこの値段で買えんわ
俺が言うから間違いないんちゃうか？
しかも駐車場平面やし安いしどないなっとんねん
今になって資料見ながら悔しさで歯くいしばっとる
ルーフバルコニー付の角部屋欲しかったなぁ

欲しかったなぁ

[144: 匿名さん]

築年数20年の中古マンションですが、このエリアで須磨駅から近く、現在販売に出されている、須磨シーサイドヒルズ86.3㎡、3980万円はおすすめではないかと思います。西向きですが、バルコニーから海が見えますし、北側の山が見えるルーフバルコニー付き、室内は最近完全リフォームされておりとても綺麗で、オーダーメイドのテレビ棚やパナソニック製のカップボードや浴室、クローゼットの増設等、オプションも満載です。築20年がネックになり結局新築のショアレーンを選びましたが、室内の充実度や駅へのアクセスの良さはこちらの方が断然上だと思っています。もう半年近く売れていないのだけど何故でしょう。

[145: マンコミュファンさん]

>>144 匿名さん
140のもの

シーサイドヒルズとここでは全然ちゃうわな
シーサイド現地見た事ありまっか？
よそ様のマンションやからあれやけど、こことシャアレーンじゃ全然ちゃうで
ワイはシーサイド中も何回も見た事あるで
シャアレーン買えたんなら安心やろ
ワイみたいに知識ばっか増えて頭デッカチなって結果なんも変えてない人間もおるんやで
ワイは今からでもほしいぐらいや
先祖の墓も須磨寺やし、ちょうどよかったんや
唯一文句ある言うたらマンションギャラリーの質の低さだけや
君は勝ち組や安心せえや

[146: マンション検討中さん]

>>144 匿名さん
正に負動産ですね。
まず完全リノベーションと言っても
余程のリフォーム会社で購入者の意向に沿ったものでないと
値段が高いだけの物件になります。
現状渡でリノベーションは購入がするのが今時です。
また、若い世代の年収を考えますと3000万弱以下でないと余程の物件ではないと買い手が付かないです。
また、20年は震災後に多くの物件が建てられてますので
他と比較され安いです。

また、震災5年前後の物件は多くの理由でおすすめしないです。

[147: 匿名さん]

>>146 マンション検討中さん　なるほど。勉強になります。確かに、現所有者が2-3年前に1000万円かけてリノベーションしたと営業の方が言っており、その状態が素人目には素晴らしかったのでつい欲しくなりましたが、それなら3000万円の物件を自分で1000万円かけてもっと自分の好みにした方が良いですね。新築と比べて価格が安く設備も充実していることから魅力的に映っていました。震災後5年前後の物件を勧められないというご意見も、詳細はわかりませんが何となく理解できます。ちなみに、2500万円で売りに出されているグランフォルム須磨浦（114㎡、築30年）はどうでしょうか？実物は見ていませんが、写真を見る限り素晴らしい眺望だと思うのですが。

[148: マンション検討中さん]

>>144 匿名さん
そりゃ2800万前後の物件にリフォーム費用そのままオンしてたらなかなか売れませんよ。
駅近と山側の眺望、ペット不可でダーク系の建具が気に入ればありかもしれませんが若い方には落ち着きすぎでしょうね。しいていうならリフォーム代を住宅ローン減税に入れ込めるのはいいですね。
あの物件なら海側選んで安くリフームしたほうが数年後の手離れもいいでしょうから普通は選びません。

まぁショアレーンは駅から遠いので20年後にシーサイドヒルズみたいな資産価値はないですよ。そこも含めてわかってられる方が購入しています。

[149: マンション検討中さん]

>>148 マンション検討中さん
ペット可＝マンションの資産価値が上がると思われてる方がいる様ですが、ペットを飼われていた家はフルリノベーションしてもペット臭が消えないので、100万位は資産価値が下がります。

[150: マンション検討中さん]

>>148 マンション検討中さん
駅近＝資産価値が高いの時代は終わりつつあります。
現に三宮近郊では山手の方が人気があります。

これから定年を迎える団塊世代は
駅近より程よい遠さで静かで環境の良いマンションに住む傾向にあります。

駅近に住めばわかりますがか
駅には昼から酒盛りやくわえタバコをする人たちがたむろし
夜になるとゴミだらけです。