ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/36033/

【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[241: 匿名さん]

>>239 匿名さん
そうですか？斜め横からの外観パースに映ってるペラボーダサくないですか？

[242: 匿名さん]

ダサいねえ・・

[243: 検討板ユーザーさん]

大塚では1番目立つシンボル的なマンションになるような気がします。
公園が見える方角は、お高いのでしょうね、
気が早いけど、中古市場になった時、ディスポーザーあって、バルコニー隣との境がチープではなければ、まぁまぁと思ってるんですが。マンションは立地と外観だと思っていますので、コストダウンしても何らかの工夫をして安く見えないようにして欲しいですね。

[244: 匿名さん]

坪450だと大井町より安いとか
品川から遥かに外に外れたところ

武蔵小杉なら変わらないくらいか

向こうが割高すぎるのか？

[245: あぽ]

高すぎワロタ、予定価格一億越え

[246: 匿名さん]

三種換気、LD壁付けエアコン、lowE無し、各階ゴミ捨て場無し、サッシ高2000mm、単価はステアリ並みでした。取り急ぎ報告までorz

[247: あぽ]

>>246 匿名さん
あれ？各階ゴミ捨て場有りと聞いてましたが
自分の聞き間違いなしですかね？
リビングは天カセと聞きました。

[248: 通りがかりさん]

>>247 あぽさん

各階にリサイクルルームという名目でペットボトル等は置ける場所があるようですが、燃えるゴミなどのゴミ捨て場は一階の一箇所のみのようです。

[249: 通りがかりさん]

ステアリよりは安いですが、最近坪単価は500超えのようですね。あと、共有部の使節はほとんどないようです。これなら、もうちょっと奮発してステアリ買ったほうがいいですね。

[250: 通りがかりさん]

天カセないっすよ、、、

[251: 匿名さん]

一番残念な所は主寝室とリビングからは東側のバルコニーに出れない(FIX窓)、洗濯機上の吊戸棚も標準だと思ったら有料？

[252: 匿名さん]

>>245 あぽさん
坪500、超えるんですか？

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん

高層は越える住戸もあります

[254: マンション検討中さん]

低層はいくらぐらいでしょうか？？
山手線至近とサンシャイン徒歩圏は強いですね

[255: 通りがかりさん]

>>254 マンション検討中さん

まだ調整中みたいですね。価格が公開されていたのが9階と上の方の階のみだったので。

[256: 匿名さん]

ステアリより安くないのでは？同じ角部屋12階見るとステアリは坪502万、ここは505予想、これにステアリは標準仕様なものはここでは有料オプションだな..

[257: 検討板ユーザーさん]

期待してたけど残念マンションか…

[258: 匿名さん]

スラブ厚が200mm-250mm　ボイドの工法にもよるけど上下階で音の問題も出てきそうだな…、

[259: マンション検討中さん]

>>252 匿名さん

ありがとうございます。
低層階で460ぐらいだったら買いたいです

[260: 通りがかりさん]

>>259 マンション検討中さん

9階北側の2LDK角部屋なら460切りますよ。

[261: 匿名さん]

なるほどね。
デベとしては立地条件はステアリよりむしろ上と判断したか。
まあ客がついてくるかどうかはわからんが。

[262: 名無しさん]

いや、案内会大盛況でしたね。
価格もなかなかなもんで、俺はここ諦めてステアリの方に決めました。

[263: 匿名さん]

洗面台は人工大理石でしたが、フィオレストーンの方が良いな
キッチンとかおしゃれだったけど、ここだけ気になります

[264: 匿名さん]

>>262 名無しさん
山手線内側なら、そのくらいするんですかね？
すみふの池袋と比較して決めたいです。

[265: 匿名さん]

ここはステアリより、すみふの大塚マンションを参考に価格設定したような

[266: 通りがかりさん]

>>265 匿名さん

どちらにせよ、いけてないですね

[267: 名無しさん]

ここ待たずにステアリにしてよかった

[268: マンション検討中さん]

高層でも500万は越えないと思いましたが、10階でもう500超えそうですね　

[269: マンション検討中さん]

>>263 匿名さん

確かに、大塚のシンボルマンション？売り出しているのに、設備のグレードが、、天カセは3LDKにはつける可能性が高いとのことで、洗面所もなんとかして欲しいです、オプションでも対応して欲しい

[270: マンション検討中さん]

んーーー、、、、価格がねぇ。正直9,000万代を予想してたから、、5階あたりでどのくらいの値段になるかな。

[271: 匿名さん]

ペラボーをトールタイプにしてLD天カセ標準位はしてほしいですね。
後EVが分速100mで遅めなのも気になります。

[272: 名無しさん]

立地は確かいいけど、単価盛りすぎ感も否めないね。

[273: マンション検討中さん]

>>272 名無しさん

ほんとそうですね。
なら、大塚じゃなくてもいいかなっていう価格帯
でもデベはこの価格でもこの立地は中々ないでしょっていう強気な感じだったし。
まー、それでも売れちゃうんだろうなぁなんだかんだ

[274: 評判気になるさん]

>>251 匿名さん

床面積を最大限に広げるためや
スミフがよくやるやつ
バルコニーは室外機置き場のためのみにある

[275: 名無しさん]

個人的にはバルコニーの隔板の高さですね。坪500万の単価で販売するんだったら、隔板ぐらいはちゃんと天井まで伸ばせよという感じです。
そこまでコストカットされたら、ちょっとがっかり。

[276: 販売関係者さん]

全体的にもう一段階仕様上げないとね。高層はいいけど低層はこれじゃ売れないよ。
すみふの南大塚もここより立地良いけど盛大に売れ残ってるし。

[277: 匿名さん]

豊島区ダメなら台東区だな
蔵前に少し再開発あるな

[278: 匿名さん]

豊島区がダメってよりここがダメなんだよね。南大塚も論外だし、最近出たシティハウス2つも金太郎飴のいつものやつ。
となるとステアリかプレミスト文京千石なんだが、どっちも残りわずかというね…

[279: 匿名さん]

ステアリももう低層かがっつりお見合い眺望しか残ってないですからね。私は白金スカイのレジデンス棟にします。

[280: 評判気になるさん]

>>274 評判気になるさん
そういうことですね、ありがとうございます。
7.5m幅もあるバルコニーなのに、もったいない。

[281: 匿名さん]

室外機を置くためのようなバルコニーというのはちょっともったいない気がしますね。
みなさんの意見をみると単価が高いという印象が強いみたいですが
やはり一般的な相場からみると高いのでしょうか？

[282: マンション検討中さん]

大塚に住むメリットって何なんですかね？池袋が近いこと？であれば目白の方が良いような…。

[283: 検討板ユーザーさん]

ペアで後1000ずつローン伸ばせば港区行ける価格ですからね。すみふ参考にして値付けミスってるように思えますね。

[284: 名無しさん]

>>281 匿名さん
スミフはいつも一般相場より高めに価格を設定するので、それに合わせるなら、相場より高いと言えるでしょう。
立地はいいから、最初は強気に出してみたいデベロッパーさんの気持ち分からなくもないかな

[285: マンション比較中さん]

ステアリもここもモデルルーム見たけど、ここのグレードでステアリより高いのはさすがに引く。地ぐらいって意味でも東池袋と南大塚で大差あるとは思えない。本当にあんな値段で売れるんだろうか。

[286: 評判気になるさん]

>>285 マンション比較中さん
最寄りが山手線だからですかね？

[287: マンション検討中さん]

>>286 評判気になるさん
山手線大塚駅4分対有楽町線東池袋駅直結＆山手線池袋10分って考えると、
ステアリの“勝ち”って気はしますが、
評価は人それぞれですし…。

[288: 匿名さん]

丸の内線は？

[289: 匿名さん]

池袋駅徒歩10分と大塚駅徒歩4分の決定的な違いって、駅距離そのものだけじゃなくて駅周辺に広がる商業エリアや公共施設も考えないとだからね。そこまでちゃんと考えたら正直勝負にならんでしょ。現状ここの価格妥当性は著しく低いよ。

[290: 匿名さん]

東池袋買っちゃいましたか

[291: マンション検討中さん]

>>285 完全に同意です。仕様で完敗、立地もステアリの駅直結の方が多分強い。東池袋界隈は再開発も進んでいるし。それで価格も高いなんて、果たしてどのくらい引き合いがあるのか見モノ。

[292: 匿名さん]

坪500超の高級物件なのにスラブ厚とかEVスピード、換気方式など住み心地に直結する部分を尽くケチっててひたすら印象悪い。
消費者も賢くなってるんだから騙せねーぞと言いたい。

[293: マンション比較中さん]

>>292 匿名さん
大塚界隈の今のマンション相場で、東池袋駅周辺の再開発マンションに太刀打ちできるのかね。ステアリの次は南池袋2丁目Ｃ地区、そしてＢ地区。待ってれば条件のいいマンションが次々続々…

[294: 匿名さん]

有楽町線を使わない自分としては、ステアリは池袋駅から遠いわりに高い。
でも大塚駅物件がそれと同等というのも驚く。
>>279さんのおっしゃるように白金あたりの港区物件のほうがいいんじゃないかな。

[295: マンション検討中さん]

大塚駅直結とか徒歩1分なら他の大塚駅前のタワマンと差別化できますが、
徒歩4分なら将来近隣タワマンに埋もれてしまうし、デべもメジャー7では
ないし、この価格だと検討対象外です。

[296: 匿名さん]

>>293 マンション比較中さん
C地区はもっと高いんですかね？

[297: マンション比較中さん]

>>296 匿名さん
どうですかね。ステアリより高くてもおかしくはないですが。市況次第ってこともありますし。

[298: 匿名さん]

芝公園あたりで坪550の中古買うのも良いかもね
ブランドマンションで坪500未満はないんじゃいか

[299: マンション検討中さん]

本日見学したところ、
モデルルームかなり盛況だった。
物件自体間取りが無駄なくデザインされた感じがします。
天井高2.6も気に入り、内装色のセンスもいい感じ、キッチン周り標準仕様でも十分行ける。
やはりみんなと同じ感覚で値段が一番のネックになります。
大塚って、この値段で高くないですか？
行く途中コロナ療養用のAPAホテルがあってちょっとびっくり

[300: 匿名さん]

洋室の天井高は2.4mです

[301: マンション検討中さん]

ボイドスラブ工法ですと250?300mmが標準みたいけど、ここはボイドスラブ工法ですかね。そしたら標準にも満たない？
フローリングの防音性能も調べないと

[302: 匿名さん]

ボイドスラブで180～200は相当上階の音響くんじゃないかな。一番の懸念すね。

[303: マンション検討中さん]

モデルルーム見学した方々防音について聞いた人いませんか？
私聞くのすっかり忘れてしまいました。

[304: マンション検討中さん]

戸境壁の厚さは聞いたけど、調べて次回教えますっとのことでした。スラブ厚は標準満たなかったらうちもやめます。洗面所とか窓とかオプションで対応してくれればなんとかできると思ったけど、構造は別の話だと思う、C地区の野村さんのマンション狙った方が良い

[305: 匿名さん]

免震でケチなデベって事で懸念してたけど、予想通りめペラスラブぽいね。建築基準法じゃなくて実際に住むオーナー観点で設計して欲しいわ。

[306: マンション比較中さん]

公式サイトにも構造に関しては記載がないようなので、そっちは全然“売り”にならないってことでしょうね、きっと。
山手線駅近、山手線内側で勝負ことで。

[307: 匿名さん]

23階で免震構造は充分だと思うけど、すみふは33階のタワーにも制振ではなく免震だから、

[308: マンション検討中さん]

すみません！調べましたが分からず教えてください。C地区ってどこでしょうか？もし宜しければ教えてください。

[309: 匿名さん]

どうやって調べたのかが気になる。googleとか知らないのかな？

[310: 通りがかりさん]

この中のどれかじゃないかな？

https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...
https://www.decn.co.jp/?p=98625
https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/shigaichi/city/re-deveropment/s...
https://www.city.saitama.jp/001/010/012/p058208.html
https://skyskysky.net/construction/202310.html

[311: マンション検討中さん]

>>310 通りがかりさん

すみません。。優しく教えて下さり、ありがとうございました！とても参考になります！

[312: 販売関係者さん]

中層階、南向き坪単価いくらだろう？

[313: マンション検討中さん]

失礼しました、なぜか販売関係者になってた

[314: 匿名さん]

スラブの種類（ボイドか非ボイドか）と厚さはとりあえず正確な情報が欲しいところだな。

[315: 匿名さん]

>>312 販売関係者さん
関係者さんに申し上げるのはおこがましいですが、500万は下らないかと。
一桁階でも3LDKは“億”持って来いって話です。

[316: 匿名さん]

３LDKは天カセ付くそうですね

[317: ご近所さん]

取りあえずここは冠水しません。
高台だから１０F前後で季節によって強風ですけどね。

[318: 匿名さん]

どうやら、ステアリが完売目前のようなんで、チャンス到来じゃないですか？

[319: 匿名さん]

>>316 匿名さん

ほんとぉ？LDの下がりの範囲広くしたり天伏配管変えたりしないとだけど、今さらそんな設計変更出来るんかいな。

[320: 匿名さん]

先日の事前説明会に参加したものです。
タワマンでゴミ捨て場が１Ｆにしかない、というのは初めてで驚いているのですが、最近のタワマンではよくあるのでしょうか。
それにしてもすごい値付けですね、坪単価をざっと見たのですが、一番高いのは１ＬＤＫ・19Ｆ＠520～でした。
こんな高級物件なのに、ゴミ袋抱えてＥＶ乗らないとゴミ捨てできないなんて・・

[321: 匿名さん]

坪単価みると高級物件、
構造、設備みるとごく普通のマンション
タワーマンションにある共有施設とかないので、その分管理費は月5,000ぐらい安いのもあるけど

[322: マンション検討中さん]

2LDKの坪単価はいくらぐらいでしょうかね？

[323: eマンションさん]

>>322 マンション検討中さん
Dタイプが8,200万円台
Gタイプが7,600万円台でした

[324: 匿名さん]

カップボードと洗濯機上吊戸棚がオプションなので+150は見とかないと…。ボリすぎぃ！

[325: 匿名さん]

カップボードけちるマンション多いよね
スペースないマンションも多いけど

[326: マンション検討中さん]

サンシャインシティも防災公園も近いのは魅力的ですね。立地は良い

[327: ご近所さん]

ペンシルタワマンだからEV乗ってゴミ捨ても有りそうな気がしますね。
サンシャインシティ行くなら大塚の商店街に行くでしょうね。

[328: マンション検討中さん]

>>326 マンション検討中さん
サンシャインも防災公園も近くない…

[329: 匿名さん]

>>326 マンション検討中さん
ステアリはサンシャインと直結だし、イケサンパークもかなり近い。それに比べてここは大塚駅近以外の取り柄が少なくて…。
まあ、山手線の駅近は立派な取り柄ではあるんだけど。

[330: 匿名さん]

東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分

これ忘れてないか？

東池袋を買っちゃたのね。

[331: マンション検討中さん]

>>330 匿名さん
それが強みなの？www
忘れてもいいくらいどうでもいいだろ。
このマンションから新大塚まで歩いてる間に、ステアリなら電車で新大塚まで行けると思うけどwww

この物件の強みは…なんだろね。

[332: マンション検討中さん]

今更サンシャイン直結自慢って、そんなにコロナ掛かりたいの？

[333: 匿名さん]

>>332 マンション検討中さん
ご忠告、痛み入ります、はい。せいぜい引き篭もっておきましょう。
それとも、死ぬほどの田舎にでも住み替えますかね。

[334: マンション検討中さん]

>>332 マンション検討中さん
そうですね、コロナにかかりたくない人はこんな仕様の低いなんの取り柄もない物件よりもさらに条件の良い田舎に行った方が安くて良さそうですね。

[335: 匿名さん]

>>334 マンション検討中さん
物件の問題じゃなく、サンシャインの問題じゃ？

[336: 匿名さん]

>>332 マンション検討中さん
その感覚を持ちながら東京に住んでるの？
それとも高尾の山奥にお住まい？

[337: 匿名さん]

>>330 匿名さん
ステアリ上げ発言に毎回コメント頂いてご苦労様なことだけど、ステアリは丸ノ内線最寄りの出口に徒歩10分、改札までプラス2分かつ始発だけど、見かけの徒歩分数でしか判断出来ないタイプなのかな

[338: 匿名さん]

>>320 匿名さん

クレヴィアタワー大井町は地下1階にしかゴミ捨て場ないですよ

[339: マンション検討中さん]

>>338 匿名さん

要するにマレということですね。

[340: マンション検討中さん]

モデルルームの大盛況に比べて掲示板あんまり盛り上がってないね。
何故だろ？
私から見たマイナスポイントは、①タワーマンなのに共有施設ほぼない、②防音、③カップボードなどオプション追加しなければならない④ゴミ捨て場は1階のみ、⑤その割に値段が高い
単に山手線内側というのが売りか…