ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/36033/

【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[1201: 匿名さん]

>>1200 匿名さん

三井もやってますよ。三井並みの会社という事ですね。

[1202: 匿名さん]

>>1199 匿名さん

いやいや、本当に自分が買いたいものならたとえ10倍優遇持っていても、そんなことはしないよ。逆に買えなくなる可能性あるからね、営業くん。
やり方はもう少し先輩たちに聞いてみたら。笑

[1203: 匿名さん]

>>1202 匿名さん
それって貴方の感想ですよね？笑

[1204: 匿名さん]

>>1203 匿名さん

本気で検討するものならみんなそうだよ。1198さんもそう言ってるじゃない？
まぁ、君だけは物件自体売れれば、自分は買えなくてもいいってことね。

[1205: 匿名さん]

>1201

まさか三井にモラルがあると思ってるとか。

[1206: 匿名さん]

倍率優遇同士がぶつかったら同じ土俵で抽選でしょ。

[1207: 匿名さん]

>>1204 匿名さん

お気遣い頂きありがとうございます。
ちゃんと戦略は練ってるので大丈夫ですよw

この物件に多大な興味を持たれているようですので、
今週末での御予約をオススメします。3L南西は激戦の様相ですが、その他はまだchanceがありそうです。

[1208: 匿名さん]

三井は最近、市ヶ谷で建築確認取り消しになったけど、建築審査会で審査中にしれっと販売開始してたのがやり玉に挙がってる。そういう会社。

[1209: 匿名さん]

>>1197 匿名さん
ポジ吉はなんで築年数無視するの？
アウルタワーなんか当時坪単価今の半値だったんだから仕様なんて大したことないぞ。
そして仕様の差なんて賃料にそれほど反映されないのは多少知識あれば知ってるはずなんだよなぁ…営業のくせにそんなことも知らんの？

[1210: 匿名さん]

>>1196 匿名さん
新手のギャグはここの相場見誤った価格とそれに見合わないクソスペ仕様だろｗ

[1211: マンション検討中]

>>1210 匿名さん

間違いないｗ

[1212: 匿名さん]

>>1192 マンション検討中さん
そうですね、あちらは周辺坪300万円-のエリアなのに一般部屋を坪400万円以上、中には坪500万円の部屋を一期で出してました。
その後はすみふなら通常はやらない下の階を20％程度下げて出して、界隈で騒然となりましたね。

体力あるすみふだからまだ粘れてるところはありそうですが、体力ない中小デベ…まぁどうでしょうね。

[1213: 匿名さん]

>>1209 匿名さん

ふーん。

大塚駅前徒歩2分築1年
20階43平米 23.3万 から 22階47平米だと25.6万想定
築年数補正0.995
25.6÷0.995=25.73(新築時賃料）

東池袋駅徒歩2分築10年
22階47平米19.5万
築年数補正0.95
19.5÷0.95=20.53（新築時賃料）

[1214: 匿名さん]

>>1213 匿名さん

ああ、これはファクトだわ。

[1215: 匿名さん]

>>1213 匿名さん

負けたわ。やっぱすげぇわ。大塚。

[1216: 通りがかりさん]

>>1213 匿名さん

営業は否定しないんだ。笑

[1217: 通りがかりさん]

ネガさんが優しくこの物件のクソさを教えてあげてるのに、それでも買う変わり者がいるならそれでいいじゃない(^^)
喧嘩しないで?

[1218: 匿名さん]

>>1213 匿名さん
おい営業、新築プレミアムは考慮しないのか？
未入居時点と築10年時点の賃料比較するのはおかしいし、分譲時からの利回りも考えろよ。
本業ならもっと精緻に分析しろやｗ

[1219: 名無しさん]

有名ブロガーにもTwitterのマンクラにも誰一人として擁護してくれる味方がいないから営業も掲示板工作で大変だな
誰か広告宣伝用に買収した方が良いんじゃないの？笑

[1220: 匿名さん]

どうだろうね。市ヶ谷の建築中止になった物件をマンマニが絶賛してたのがやり玉に挙がってる。ブロガーもリスクのあるご時勢。

[1221: 匿名さん]

マンクラやブロガー信者など、売り抜け狙いの空中属が少ないのは良いですね～。入れ替わり少なく平穏に過ごせそうですし、万一将来的に売る事になってもライバル不在で売りやすい。

[1222: 匿名さん]

>>1221 匿名さん
周辺に競合も無いですからね。
タワマン乱立してる東池袋と違い、希少価値があります。

[1223: 匿名さん]

>>1222 匿名さん

デベは需要がある土地にマンションをたくさん建てる、当たり前だろう？
需要がない=希少価値、すごいお花畑だね

[1224: 匿名さん]

>>1222 匿名さん

古くから需要があり便利な土地は権利関係も複雑で地上げも困難ですからね～。ここは奇跡的に地主一棟所有の賃貸マンションがあったので5年ほどで地上げできたと聞きました。大塚周辺じゃそんな土地はもう無いですし、本当に希少ですね。

[1225: 匿名さん]

>>1224 匿名さん

地主の山口さんありがとう。といった所ですね。
多大な権利を振りかざさず、最上階ではなく控えめな10階に非分譲住戸を持たれている辺り、お人柄の良さが伺えます。

[1226: マンション検討中さん]

この価格帯の検討層はそれなりに収入があって、それなりに頭いいやつのはずなのに、あんなお花畑の発言を連発するのが本当不思議

[1227: 通りがかりさん]

ポジの発言は営業がメインなんでしょ？
思ってたほど反響ない＆各ブロガー酷評によって焦ってる。
じゃなきゃ一般検討者がこの物件でこんなお花畑になるわけがない。笑
ここが南麻布や有栖川と同じ希少性があるって言ってた方もいましたからね。笑

[1228: 匿名さん]

周辺賃料も磐石
希少性も磐石
おまけに地盤も磐石

[1229: 匿名さん]

>>1228 匿名さん

7割要望埋まってて販売も磐石

[1230: 匿名さん]

>>1193 匿名さん

青春の町、大塚。

[1231: マンション検討中]

とうとう賃料も盤石とか言い出したよ。

ここの賃料査定調べてから言ってます？駅前のパークアクシスで比べられても困るんだよ。ここの査定賃料で実質利回り計算してから発言してほしい。

[1232: マンション検討中]

>>1222 匿名さん

どなたかもおっしゃってましたが、大塚に住みたがる人がまず希少なので、そんな立地に希少な物件が立ったところで、、、ってことなんですよ。私を含め、ここのマンション気になってた人の多くは、大塚というそれなりに便利かもしれないけどいまいちパッとしない微妙な立地であれば手が届く価格で販売されるのではないかと期待していたのではないでしょうか。

[1233: 匿名さん]

>>1232 マンション検討中さん

>大塚に住みたがる人がまず希少
具体的なファクトデータはあるんですかね？
無いのであれば貴方の思い込み、偏見ですよ。

[1234: 匿名さん]

>>1232 マンション検討中さん

ここが難しければ幕張へどうぞ。
山手線沿いはもう無理ですね。

[1235: 匿名さん]

埋めたての勝どき500、豊洲450だからね

山手線内側ゲットできるほんとにほんとのラストチャンス

[1236: 匿名さん]

なりふり構わなくなってますね笑

[1237: 匿名さん]

山手線駅近てだけでこの価格。大塚で。
タワーと名がつくのに、各階ゴミ置き場も無しの低仕様ルフォン。

こんな物件で、要望書7割埋まるって買いてには厳しい時代だな。

[1238: 匿名さん]

すみたい路線沿線堂々一位 都内どこまでひとっ飛び
山手線徒歩4分（アトレ入り口まで実質3分）

すみたい沿線6位 気づいたら大手町
丸の内線徒歩9分

鉄壁の標高30m 磐石地盤武蔵野台地

不動産は立地です。

[1239: 匿名さん]

>>1237 匿名さん

まぁ中古も高いしね。
残価設定ローン登場やさらなる金融じゃぶじゃぶで上がり目しかない中、てが届くなら買いだよ。埋めたてとは違い地盤も良いし。

[1240: 匿名さん]

都心検討者には、大塚なんて眼中にないけどね。
それで立地ですとか言われても。
ファミリーなら微妙な場所だし、DINKSや独身ならもっと利便性の高い所も選択肢になるよね。

まあ不動産なんて好きな所買えばいいんだけど、不自然に持ち上げるとイタイだけだからな。

[1241: 匿名さん]

>>1240 匿名さん
いや、そりゃそうだろww
都心買えないから豊島区検討してるんだろ。

[1242: 匿名さん]

>>1239匿名さん

そうなのよね。どこも新築も中古も高いからここも検討者が増える訳よね。
サンケイも立地にアグラかいて仕様落として高く売りつけるのがまたムカつくところだわ。

[1243: 匿名さん]

間取りは良いですね。
正形間取りで家具配置が容易
水回り集約してて家事導線○
全戸WIC,SIC完備+ラシックで収納充実

[1244: 名無しさん]

>>1228 匿名さん
おい営業逃げてないでちゃんと精緻な分析してから賃料盤石を叫べやｗ
パークアクシスの空室数いくつあんだよｗ

[1245: 匿名さん]

大塚で見たら希少な立地なのかもしれないけど、大塚が別に希少じゃないから、マクロで見たら結局希少じゃないんだよね。
公園目の前つってもちっさい公園だし。イケサンパーク至近の東池袋たちに嫉妬する気持ちも分からんでもない。

[1246: マンション検討中さん]

>>1243 匿名さん

柱の配置もなかなか素晴らしいね。
柱の数についてコメントどうぞ、ファクトベースで。

[1247: 通りがかりさん]

この営業さんの怒涛のくだらんアゲが痛すぎるね。笑
はじめ落ち着いてたのにここ数日は特に酷い。
きっとここでネガ言われてることに気づいて必死で頑張ってるんだろうけど。滑稽だわ。笑

[1248: 匿名さん]

>>1245 匿名さん
ふーん。今後山手線内側、坪500以内で売り出しそうなタワマンある。無いんだよね。

[1249: 匿名さん]

営業さん、これだけネガされても7割要望が埋まるくらいの大人気マンションなんだからもぉポジしなくてもいいのでは？？笑

[1250: 匿名さん]

>>1247 通りがかりさん

すみません、
眺望潰しあって瀕死の東池袋には興味がありません。他のスレでやってもらって良いですかね？笑

[1251: 匿名さん]

>>1248 匿名さん

それだけ大塚がマイナーってことだろ。笑
自分で言っちゃってるし。笑

半地下の物件が安いから買うって言ってるようなもんだわ。笑

[1252: 匿名さん]

>>1246 マンション検討中さん

柱の位置にTVおけて良いですよね。
エコカラットで装飾すれば完璧。

[1253: 匿名さん]

>>1251 匿名さん

分譲時も不人気で転売ヤーしか買わないのが半地下
要望7割埋まるほどの大人気なのがルフォンザタワー大塚。

[1254: 匿名さん]

>>1250 匿名さん

なぜ私のコメントから東池袋が出てくるのでしょうか？東池袋となにも関係ないのですが？むしろ東池袋と絡めたいのはあなたなのではないですか？？
粘着質な人に絡まれて、東池袋の方々もかわいそう…

[1255: 匿名さん]

>>1253 匿名さん

要望って買われたわけじゃないって知ってる？笑

[1256: 匿名さん]

失礼しました。
東池袋のくだりは貴方ではなく>>1245へのレスですね。
反応してくれた！と勘違いさせてごめんね。笑

[1257: マンション検討中さん]

マンマニ以外で酷評してるブロガーはいないっしょ？

[1258: 匿名さん]

>>1255 匿名さん

指標にはなりますよ。要望7割というのも、先週金曜時点での話なので、さらに増えているものと推察します。

[1259: 名無しさん]

要望書締め切ったんじゃなかったの？

[1260: 匿名さん]

>>1259 名無しさん
購入検討者が。という事ですね。先週金曜も2時間ほどMRに伺ったのですが、新規さんが3組ほどいらっしゃってましたから。

[1261: 名無しさん]

なぜ新規が3組ってわかるの？訪問すると、他の来場者に筒抜けになってしまうの？本当だとすると、正直怖いんだけど。

[1262: 匿名さん]

>>1260 匿名さん

成る程。1期1次で8割進捗あるかもですね。凄い。

[1263: 匿名さん]

>>1260 匿名さん

やはり山手線内側、徒歩圏は強い！
私も早速今週末MRに行こうと思います。

[1264: 匿名さん]

>>1263 匿名さん

ネガる暇があったら先ずはMRへ！ですね
まだ1期1次。挽回も十分可能です♪

[1265: 匿名さん]

>>1248 匿名さん
山手線内側に拘る層が大塚選ぶと思ってるの？
唯一のアイデンティティをひっくり返すようで悪いけど。笑

[1266: 匿名さん]

>>1260 匿名さん
おい営業！来場客の情報バラすのはコンプラ的にどうなんだ？
要望書はとりあえず出しとくかってやつも多いから、あんまりそれを押すと先着順残数判明した時に相当煽られるぞ？笑

[1267: 匿名さん]

>>1265 匿名さん

えっ。この物件は山手線内側立地ですよ。

[1268: 匿名さん]

山手線内側に拘る層は、どちらかというと中央線の南側に探すと思うんだよね。
まあ山手線駅近な事と内側の事がアイデンティティなんだろうけど。

[1269: 名無しさん]

このスレはアホな営業のせいで荒れに荒れちゃいましたね。
だからサンケイってこのレベルでしかないんだなってわかる。笑

[1270: 名無しさん]

このスレは当物件の営業によって情報操作がされてますね。
子供の考え過ぎて笑える。
必死ですね。必死に人を騙してください。

[1271: 匿名さん]

>>1268 匿名さん

山手線内側、中央線南側の新築タワマンね。
坪単価700超じゃもはや庶民じゃ買えませんよね…。

[1272: 名無しさん]

>>1267 匿名さん

内側ばっかり言ってますが、内側の中でも場所は選びますよ。
内側ならどこでもいいと思ってるのは中国人だけ。

[1273: 匿名さん]

>>1256 匿名さん

ここの営業気持ち悪すぎるんだが…ホントに大丈夫か？ここ。

[1274: 匿名さん]

どこの営業会社だよふんとにもう。

[1275: 匿名さん]

ここの営業さんってこんなことまで仕事でさせられてるのかな…もしくは自分のノルマのためなのか…やってて悲しくならないのか不思議です。ここは一般の方々が意見を交わし合う場所なのに。

[1276: 検討板ユーザーさん]

騙して売れればいいと思っているのでは？

[1277: マンション検討中さん]

営業、営業って言ってるけどホントに営業がやってるの？だとしたらマジで引きますね。
買う気も失せる。むしろ逆効果。

[1278: 匿名さん]

＞ここは一般の方々が意見を交わし合う場所なのに。

そういう認識だと判断謝るよ。匿名掲示板をいいことにデベのさくら投稿にライバルデベのネガの嵐。まあ、自治体がステマする時代だから。

そういう情報を見分けるリテラシーが必要。それにこういう書き込みが多いってモラルのない会社って宣伝してくれているわけだから。せっかくの情報有効利用しないと。

[1279: 検討板ユーザーさん]

営業続けるなら、1259さんとか1261さんとかに投稿前チェックして貰った方がいいんじゃないか笑

[1280: 匿名さん]

要望7割+新規さん30組くらいここ2週間見学に来てますからね～。ネガさんもいっぱい居るし、人気ですね。不人気物件はネガさんも寄り付きませんからねw

[1281: 匿名さん]

>>1280 匿名さん

1期1次で殆ど捌けそうですね…。私も急ぎます…。

[1282: 匿名さん]

>>1278 匿名さん

そうですね、確かにそれもいい判断材料です。
今まで他のスレも見てましたがここだけ異常だったので。

[1283: 匿名さん]

騙すとか意味不明だわ。条件と金額見て自分で判断せい！
マンマニ先生（笑 に押してもらえないとマンションすら買えないのか？子供か。

[1284: マンション検討中]

>>1252 匿名さん

おいおい、柱まで持ち上げ出したぞｗ

[1285: 匿名さん]

＞新規さん30組くらいここ2週間見学に来てます

これはさすがにアウトだね。新規3組はたまたまモデルルーム行ったときに隣を覗いたらアンケート書いてる人がいたと言い訳できないことはないけど、2週間張り付いてるのは営業でしょ。

[1286: 匿名さん]

ん~、ここまでバレバレのやるかな。もしかしたら近隣さんの成りすましかな。S社ならやりかねない。褒め殺しは過去にあったが新パターンか。

[1287: 匿名さん]

人気物件なので色々な人が集まるからね。
情報を取捨選択し自分の判断に活かすことが大事。

[1288: 匿名さん]

ここの営業って東急リバブル。所謂業務委託先が掲示板でステマする訳無いのにね。ちょっと考えりゃわかるだろw

[1289: 匿名さん]

>>1288 匿名さん
確かにそうね。業務委託条項にマンションコミュニティでのステルスマーケティング なんてあるわけ無いし、来た客捌けばいい東急リバブルがステマなんてする意味もない。
売り主に確認、売り主に相談 が口癖だしな。ここの営業。

[1290: マンション検討中さん]

営業さんここに書き込んでいるヒマがあったらマンションブロガーのブログ読んだり、ツイッターのマンションクラスタフォローしたほうがいいよ
彼らのマンション販売への影響力はあなたと違って絶大

[1291: 匿名さん]

>>1290 マンション検討中さん

確かに。マンマニが酷評したここの3Lがほぼ要望埋まってますね。いやー絶大だ。絶大。笑

[1292: 匿名さん]

>>1291 匿名さん
いやいや、絶大っすわー。マンクラの皆さんには頭が上がりませんわー。笑笑

[1293: 匿名さん]

この価格で本当に売れるんだ。すごい時代。
まぁ、どこもコロナに入ってからの方が値上げしてる感じがするし、周りが追い付いてきてるのかも。
ただ買った瞬間10％ぐらいは含み損になりそうな気はする。

[1294: 匿名さん]

>>1280 匿名さん
え、仮に部外者だったらどうやって2週間30組チェックしたの？毎日終日いたら邪魔だろ。暇人か？

[1295: 匿名さん]

>>1288 匿名さん
おい営業！販売受託側がステマやるわけねえだろ！期間伸びれば伸びるほど契約更新で受託料貰えるのに。
こんな簡単な取引スキームも知らねえから、こんな企画にこんな価格付けちゃうんだぞ(笑)

[1296: マンション検討中]

2LDK探してましたが、AとGの間取りのお風呂場リビングインが微妙すぎて。無償で廊下伸ばしてほしいんだが。柱はなんかもう存在感凄すぎて逆に見慣れてきたわｗｗｗ

[1297: マンション検討中]

>>1288 匿名さん

サンケイがやってんじゃねーの？

[1298: 匿名さん]

>>1296 マンション検討中さん

え？お風呂入るとき寒くなくて良いじゃん。

[1299: 匿名さん]

>>1295 匿名さん
そうだよな。あのイマイチやる気の無いリバブル営業がステマなんてする訳無いよな。分かってくれて何よりだわww

[1300: マンション検討中]

公園隣接ではないけど同じ大塚駅徒歩４分のルフォン南大塚ザレジデンスの南東向き14階55平米2LDKが2019年3月坪単358万で成約。免震タワーではないけど仕様はここと大差なかったと思う。ファクトベースです。

[1301: マンション検討中]

>>1298 匿名さん

最近のマンションは寒くないですよ。

[1302: マンション検討中]

ステマがここの査定賃料に一切触れてこないのはどうゆうことでしょうかね。実質利回りまだかなー。パークアクシスの賃料参考にじゃなくて、ここのでよろしく。

[1303: 匿名さん]

ここが完成すれば、
・大塚のマンション相場の向上
・サンケイも儲かる
・大塚ナンバー1物件で購入者も満足
メデタシメデタシじゃねえか。つべこべ言わずに買えよ

[1304: 匿名さん]

>>1300 マンション検討中さん

そらそうよ。
非タワマンなんて池袋徒歩5分でも坪単価350だわ。

むしろ築8年の板マンで坪350は心強い指標と言える。

[1305: 匿名さん]

大塚最高！
ルフォンザタワー最高！
坪500万なんて安い安い。大バーゲンだよ。さあ買った買った。

[1306: 評判気になるさん]

>>1302 マンション検討中さん
×ステルスマーケティング
○マーケティング

[1307: 匿名さん]

>>1299 匿名さん
サンケイは住友価格に釣られちゃった被害者だからな！ヤケクソでこんなとこでステマする気持ちも分かるわ！(笑)
(なんか1288さんに言ってるような形に見えてすみません)

[1308: 名無しさん]

>>1306 評判気になるさん
確かにステルスしてない笑

[1309: 匿名さん]

>>1303 匿名さん

大塚No. 1が各階ゴミ置き場もない、コスト削減マンションってか？笑
まぁ大塚だし、そんなもんか。

[1310: 匿名さん]

ん?サンケイも被害者だよね。
スミフに煽られて。でも売れれば結果オーライなのよ

[1311: 匿名さん]

>>1309匿名さん

立地の素晴らしいマンションは、仕様には手を抜いてくるものなのよ。ここが低仕様なのは、立地に胡座をかいている証拠?

レッツポジティブシンキング！

[1312: マンション検討中]

>>1303 匿名さん

サンケイが必要以上に儲かることは購入者には何の特にもなりませんけど。

[1313: 匿名さん]

>>1303 匿名さん
サンケイ→利益ガッポリでホクホク
すみふ→便乗価格でフリーライドホクホク
購入者→大塚駅ナンバーワン()ゲットでホクホク
すみふ先発購入者→坪400万超えの高値掴みが救われてホクホク
東池袋タワマン民→後発劣後物件がステアリ価格で売れて相場的にホクホク

あれ、みんな幸せじゃないこれ？
ここが将来出口しくっても最大多数の最大幸福だし

[1314: 匿名さん]

ゴタゴタ言ってる暇あったら、はよモデルルーム行った方が良いよ。山手線内側の新築タワマンゲットできるラストチャンスだぞ。

[1315: 匿名さん]

ステアリは維持費高過ぎ。2Lで3.5万、3Lで4万だぞ階数上がると更に上がるし。5年毎に修繕積立は倍々ゲームなんだろ。5年後には維持費ここの2倍じゃんw完全にC地区までの繋ぎだわ。

[1316: 検討してたけどやめました]

>>1315 匿名さん

うける。ここも修繕は5年毎に倍々だけどなｗ
あとステアリは各階ゴミ捨て場あるからちゃんと同条件で比較してね

[1317: 匿名さん]

>>1315 匿名さん
おい営業！ここの長期修繕計画はどうなんだ！？
ステアリは駅直結通路やスカイラウンジ、下駄履き商業施設等々あるけど、こっちには何があってあの長期修繕計画なんだ？ファクトベースで早く語れやｗ

[1318: 匿名さん]

>>1315 匿名さん

ひええ。築5年も過ぎりゃ維持費だけで年間50～70万かぁ
ローン控除もちょうど谷間で受けれないぽいし大変だね。

管理・修繕一時金もこっちの2倍もするし。

[1319: 匿名さん]

>>1315 匿名さん

ルフォンは10年目まで修繕費据え置きでしたっけ？
であれば相当負担額が違うね。

[1320: マンション検討中さん]

場所は悪いとは言わないからマンクラに企画してもらいたかった
ステアリ買えなかったのが本当に惜しまれます

[1321: 匿名さん]

>>1319 匿名さん

そう考えるとこちらは長く安心して住めそうですね。

[1322: 匿名さん]

営業の自作自演頑張ってるな
ステマ手当出てるのか知らんけどよー頑張るわ

[1323: 検討してたけどやめました]

>>1319 匿名さん

5年毎に倍々だってば

[1324: 匿名さん]

管理・修繕一時金
ルフォンザタワー 2Lで50万
ステアリ 2Lで90万

やばっ。無駄金かかりすぎ。

[1325: 匿名さん]

S社の仕業かな。近隣物件板は荒れる。マンコミュの常識。

[1326: 匿名さん]

すみふ、頑張りすぎてもろバレ。近隣物件板で荒れるいつものパターンだからね。

[1327: 匿名さん]

>>1324 匿名さん
そりゃ大した設備もないクソスペ仕様のマンションだから管理も修繕も手間かからんだろ
こういう見た目でしか比較出来ない擁護しか出来ないからダメなんだよここ

[1328: 匿名さん]

>>1318
>>1319
>>1321
雁首揃えて見苦しい論点ずらししてんな。
検討者ならちゃんとMR行ってここの長期修繕計画見てきなよ、とんでもないブーメラン喰らうから。
デベ関係者なら数字も読めないのかっていうレベルだからら新人研修からやり直してこい。

[1329: 匿名さん]

このスレほど下品なアホ営業が集うところはないな。
大塚4分なんて別になんの強みでもないことを棚に上げてアホな金額で売り出し。
他物件のネガ行いクソスペなことをひた隠しにしてアゲようとする。
都合の悪いことはスルー。
MRの状況を晒す。

今まではかわいい喧嘩で済んでいたが、ここ2.3日は見てて気持ち悪くなってくるレベル。

[1330: マンション検討中さん]

>>1329 匿名さん

よく考えたらサンケイの営業より、スミフがやってる可能性高いな
いくら頭悪い営業でも、そこまで露骨にやることはないだろう。検討者の反感を買うだけだからね

あと、ルフォンを上げるのに近隣のスミフ物件ではなく、わざわざ完売済のステアリを粘着してディスるところも怪しい。スミフの営業なら分かるね。

まぁ、そこまでしなくても、この物件が売れないだろう。笑

[1331: 匿名さん]

>1330

ここはすみふ近隣ってだけでなく囲われてるからね。

[1332: 匿名さん]

1人でも客が流れたら困るって状況なんでしょ(笑）。

[1333: 匿名さん]

営業さん！
スミフの物件の強みはなんですか？？

[1334: 名無しさん]

すみふの営業がここのモデルルームの来客状況知ってるなら、ここのセキュリティはどうなってるんだよ笑

[1335: マンション検討中さん]

>>1334 名無しさん

正確な数値かどうか一般検討者はわからないから、適当に言ってるかもしれない

[1336: 匿名さん]

ネガも必死だな。検討する気ないならさっさと埼玉とか千葉の物件スレに帰れよ。

キモいマンクラがあーだこーだ文句垂れようがサクッと完売だよw

[1337: 匿名さん]

>>1336 匿名さん
本当は好きだからちょっかいかけちゃうんだよね。
小学校低学年みたいで可愛い。

[1338: 匿名さん]

>>1327 匿名さん
管理修繕に手間・金がかからない優良タワマンですね。
3分も歩けばジム・カフェ・スーパー・コンビニ・ユニクロ・本屋・総菜屋・マッサージ屋・雑貨屋併設のアトレがあるので共用もラウンジがあれば十分ですからね。

[1339: 匿名さん]

>>1338 匿名さん
坪500万円も出してこんなお粗末な設備しかないとこないし、専有部クソスペなのにどこに金使ってんのっていう

大体そんな瑣末なランニングコストで騒ぐくせに、そもそもここの価格は気にしないとか本末転倒もいいところなんだけどな

[1340: 匿名さん]

>>1339 匿名さん

山手線内側でここより安い免震新築タワマンなんてある？
無いんだなこれが。

[1341: 匿名さん]

維持費1万円の差は35年ローンで言うと500万円ですからね～。些末毎じゃないよね。

[1342: 匿名さん]

>>1340 匿名さん

免震タワマン安心だね。制震はダンパーで上階の揺れ抑えるだけだから構造駆体へのダメージはデカイ。

[1343: 匿名さん]

>1342

その免震でも乾式壁はしょぼいから、3・11の時壊れちゃったりしてる。免震だから安心だと思ってたのになんて書き込みが散見。

さらに問題なのは自然災害って計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていない。計画外の補修費用をどう調達するかってのが問題になる。

[1344: 匿名さん]

>>1343 匿名さん

そうですね。タワマンは乾式壁なので、免震はマストだと思います。どことは云いませんが制振なんて論外です。

[1345: 匿名さん]

>>1340 匿名さん
10年スパンで一度活躍するかどうかの性能を大事にして毎日使う部分コストカットとか意味不明ｗ
しかも地盤が盤石なんじゃないの？コスト掛かるとこ間違ってるだろｗ

[1346: 匿名さん]

>>1341 匿名さん
で、相場から10-15%高いのはどうなの？
1億の部屋だと1.,000-1,500万違ってくるんだけどそこは無視なの？全然こっちの方がデカイよね。さらに駅直結タワマンの資産性にも劣後するのに。
営業なんだからさ、ちゃんとトータルで見なよ。視野が狭すぎるんだよずーと。

[1347: 名無しさん]

すみふの価格釣り上げなんて今に始まったことじゃない
むしろすみふからしたら安く売られたら困るくらいだから、ここを叩く必要なんで皆無だろ
すみふをスケープゴートにして現実から目を逸らすなよ

[1348: 匿名さん]

>>1346 匿名さん

山手線内側の新築タワマン3Lが1億弱で買える訳無いだろw
小岩にプラウドタワー出来るみたいだね。そちらへどうぞ。海抜0m以下のイーストエリアなら貴方の予算でもギリ買えるんじゃないかな。笑

[1349: 匿名さん]

>>1348 匿名さん
何を勘違いしてるのか知らんが、ここの価格の話を簡潔にしただけだぞ？
そんならリアルな価格にしたらもっと金額乖離するんだが書いていいのか？笑
山手線内側という唯一のアイデンティティを盲信させて、顧客に買った瞬間1,000万円オーバーの含み損抱えさせることに営業の良心として何とも思わんのか？

[1350: 匿名さん]

>>1349 匿名さん

ファクトベースで行きましょう。
詳細で綿密な解説をお願いしますね笑

[1351: マンション検討中さん]

買った瞬間1000万の含み損とか明確な根拠でもあるのか？
適当こいてる場合サンケイに訴えられても知らんぞ。

[1352: マンション検討中さん]

仮に購入しても劣等感に苛まされそうな荒れ具合。。

[1353: 住民板ユーザーさん2]

むしろこんなに荒れた物件買いたい人いないだろ。笑
買った後にこの掲示板知ったら地獄だな。

[1354: 匿名さん]

人気物件のスレは荒れる宿命

大塚駅前徒歩2分築1年
20階43平米 23.3万 から 22階47平米だと25.6万想定
築年数補正0.995
25.6÷0.995=25.73(新築時賃料）

東池袋駅徒歩2分築10年
22階47平米19.5万
築年数補正0.95
19.5÷0.95=20.53（新築時賃料）

東池袋+5万賃料取れる大塚。ネガはファクトも示せず逃亡。

[1355: 匿名さん]

>>1353 住民板ユーザーさん2さん

3時間前にステアリの契約スレに書き込まれてますね。
正体バレちゃいましたね。笑

[1356: 匿名さん]

うわぁマジだ…。ガチのポジ持ちじゃん。引くわ…。

280 住民板ユーザーさん2 3時間前
>>278 住民板ユーザーさん8さん

ありがとうございます。
やっぱり仕様がいいのが良いですね！
ステアリ引越し前で今借家に住んでいますが、当たり前ですが仕様が低いですし、外廊下…早く引越ししたいです！

[1357: 匿名さん]

仕様に拘ってるあたりガチだなw
執拗なネガは近隣物件購入者って事ね。コスい事するなぁ笑

[1358: マンション検討中さん]

>>1355 匿名さん

やっぱりステアリ意識しているんだな
あっちは完売済で近隣物件リストに表示されなくなっているはず、それなのにたどり着けるんだな
君は常にステアリの住民板をチェックしているってこともバレバレだよw

[1359: 匿名さん]

>>1353 住民板ユーザーさん2さん

早く外廊下の借家から引っ越せると良いですね。笑
こちらはルフォンザタワー大塚の購入検討掲示板なので既に近隣物件購入されてる方はお引き取りくださいね(^-^;

[1360: 匿名さん]

>>1354 匿名さん
おい営業！>>1283から逃げてるのお前やろがいｗ
都合の良い数値だけ並べて悦に浸ってらのか？その賃料でパークアクシスは満室になってんのか？ファクトで語れやｗ

[1361: 匿名さん]

>>1354 匿名さん
>>1218の間違いだったわｗ
早くファクトベースでちゃんと本業らしく精緻な分析してくれやｗ

[1362: 匿名さん]

営業！恥ずかしがらずにマンションブログを読め！
プロの目線を知るのも大事だぞ！

[1363: 匿名さん]

今日のファクト

その1
ネガの数字に根拠無し。サンケイからの提訴を恐れ涙目敗走

その2
ネガの正体はステ○リ契約者。コテハンでバレたウッカリさん

[1364: 匿名さん]

>>1334 名無しさん

スミフとここの関係者(多分リバブル営業)繋がってるらしいよ。どこまで情報交換してるか知らないけど、スミフの営業がルフォンの方に知り合いいるって言ってたから。

[1365: 匿名さん]

>>1354 匿名さん

またお前かよ。いい加減大塚駅前のパークアクシスの賃料引き合いに出すのやめてくんないかな。ここのマンションの賃料査定出てんだからそれ出せよ。安過ぎて出せないんだろうがなｗ

[1366: マンション検討中さん]

>>1363 匿名さん

自分がステアリの住民板を粘着してるファクトも書けよ笑

[1367: 匿名さん]

>>1363 匿名さん
おいファクト営業くん早く>>1218に答えろよ
＊＊＊の遠吠えどころか妄想垂れ流しになってるぞ

[1368: 匿名さん]

すぐ三井の看板にすがるくらいだから自分のブランドに誇りも自信も持ててないんでしょ
フロントの人間がそんなみっともない真似してるマンション誰が買いたいと思うの？

[1369: マンション検討中さん]

>>1366 マンション検討中さん

ルフォンを必死に上げてるやつがステアリの契約板を覗いてるか、どういう気持ちなんだろw

[1370: 匿名さん]

>>1364 匿名さん

すみふの営業は優秀だから近隣物件の価格や間取り、仕様、家具配置シミュレーションもしてるよ。肝心の物件力がないから可哀想だけど。

[1371: 匿名さん]

掲示板工作員ならもう少しマトモなの派遣すればいいのにな。
ブロガー、マンクラの方がよっぽど客観的かつ具体的な比較検討してるから説得力ある。このファクト君上っ面の付け焼き刃知識しか知らないから話にならん。相場感もないし。

勉強のためにTwitter突撃してボコられて来た方が良いよマジで。ホントに人気物件だったらマンクラ界隈で常に話になるはずなのに、販売近いけどなーんにも上がらないよ。

[1372: 匿名さん]

ネットが世の中の全てじゃねーぞ。陰キャのオタク君。

[1373: 匿名さん]

販売見込みはMR行けば一目瞭然だろ
MRすら行ってないのにネガってるのか？
マジで気持ち悪いな。

[1374: 匿名さん]

近隣物件の人がネガる意味あるの？ポジ持ちは相場上がる方がありがたくない？

[1375: 評判気になるさん]

パークアクシス大塚の空室状況はファクトでみれるから確認したら？新築２ヶ月フリーレントでこの空室は終わってる。たぶん賃料高いから入らない。大塚はこんなもんだよ。池袋じゃない。

[1376: 匿名さん]

目の肥えたブロガー、マンクラは一通りネタにして飽きてしまってるからな
次話題になるとしたら販売状況がわかってきたときだな

[1377: 匿名さん]

>>1372 匿名さん

ネットがすべてじゃないとか言いながら掲示板で必死に自作自演で工作しててウケるな(笑)

あとSNSの影響力舐めすぎだろ。そういう時代錯誤な考えだから相場も読めないんだぞ営業くん。お前よりマンクラの方がよっぽど実地のMR訪問してるから経験値高いぞ？

[1378: 買い替え検討中さん]

ご近所としては、ここがそれなりに投資して、時間かけてでも高値で売り抜けてくれることを期待していました。が、ハコへの投資、技量ともに正直難しそうですね。
営業さんがここを見ているという仮定の下ですが、大失敗プロジェクトと思われないよう、以下、検討ください。余計なお世話ならすみません。
・販売規模に対し、下記の客を対象にすべきかどうか、そちらの情報を合わせ判断ください。
- 広域の客を対象にすべきかどうか。パンフレットを見る限り、地盤、山手線アクセス、その次は池袋～東池袋再開発となっています。広域を対象にしようとしている模様、再開発の恩恵を受けたいように見えますが、であれば、東池袋のネガキャンは避けるべきです。あそこはいい物件でしたよね、C地区はいろいろ難航しそうですよ、ぐらいから入った方がプラスになるのではないでしょうか。あるいは、地元民に絞るのであれば、地元に沿った価格にすべきと感じます。
- 同様にネット民に対しても、相手にすべきかどうか。市場規模上相手にしないといけないのなら、ネット向けのプロモーションを研究すべきです。今時、研修とか学習プログラム、少し金かかりますがいろいろありますよ。長期的にはサンケイさんや東急リバブルさんの利益につながると思います。相手にしなくても客の規模が達成できる見通しなら、全部スルーして他手段、地元にフォーカスしたコミュニケーションに絞るべきでしょう。
・いずれにしろ、値下げは避けられないと思います。社内事情あるかもしれませんが、早い段階で腹を括ってください。時間をかけても傷口が広がるだけです。
・何としてもMRに来てほしい様子を見受けますが、であれば、ネットで参照できる予約状況だけでも工夫ください。
例えば今週土曜とか、もう少しタイムスロット増やして、×で埋めるとか。どうしても気になるならその時間に接客対応練習でもすれば、恐らくバレないですよ。
・ポジティブな意味でネットで話題になることを目指してください。不特定多数に値下げ、仕様の拡充(これは難しいでしょうけど)やオプション無償化をアピールすれば、意外性は取れると思いますよ。直近の懐は痛みますが、それでも長期的にはマシではないかと。
・大塚台公園隣接は、他には真似できないポイントだと思います。豊島区に100万円ぐらい寄付してでも、置いてあるSLとか設備の拡充に投資してみてはいかがでしょうか。また、エキストラとプロカメラマンを雇ってでも、ファミリーで休日を過ごしている絵を撮りましょう。ファミリー(候補)層には刺さると思いますよ。
・最後は多少赤字になってでも誠意を見せるしかないかと思っています。誠意の原価は0なので、ぜひそこで工夫ください。いろいろ逆境かと思いますが、踏ん張ってもらえることを期待しています。

[1379: 匿名さん]

>>1374 匿名さん

わからん。
ス○アリの契約者が荒らしていた事だけは事実だ。

[1380: 匿名さん]

>>1378 買い替え検討中さん

値下げは無いと思いますよ。
1期1次で8割は売れる見込みですからね。
早く動かないと直ぐに完売ですよ。

[1381: 匿名さん]

>>1377 匿名さん
月2でMR言ってますが、どこのデベも強気ですよ～。
コロナで確実に相場は上がった、仕込みも出来てないし今後山手線沿いの物件は坪単白金以上目標。といった意見が多勢です。
ただアホ面下げて設備仕様チェックする場じゃないんですよーMRは。

[1382: 匿名さん]

>>1378 買い替え検討中さん

若葉、まずはMRへ行こう

[1383: ご近所さん]

>>1382 匿名さん

アドバイスありがとうございます。私自身が買うつもりもないのに訪問して時間を取らせるのもどうかと思って、遠慮しています。大人気ということであれば、購入検討者の対応だけで手一杯でしょうし。
あと、名前、買い替え検討中は、入力ミスで、ご近所さんだと思ってください。誤解させてしまっていたらごめんなさい。

[1384: 匿名さん]

>>1383 ご近所さん
いえいえ、遠慮なさらず予約してください。MR行かずに論評なんて典型的なエアプじゃないですか。
要望状況一目で分かる表を提示頂けるので販売見込みも良く分かりますよ。

[1385: 匿名さん]

大失敗、値下げ不可避、赤字確実

上記全てMRすら行ってないネガによる発言です。
いくらなんでも酷すぎなのでは？

[1386: ご近所さん]

>>1384 匿名さん

ご丁寧にありがとうございます。若葉のエアプなので頭が下がります。
改めて訪問するのがどうかと思っただけで、営業さんの言う要望状況は把握しているつもりですよ。

[1387: 匿名さん]

>>1386 ご近所さん

要望提出状況を確認の上で販売不振だの値引き不可避だのと仰っている理由が分かりません。詳細な解説願います。

[1388: 匿名さん]

要望書出てるから売れますてのは見込み甘すぎ。
あんなもん営業の口車でとりあえず出しましたみたいなのもいるし、登録するしないも自由な不確実なもの。
せめて売れるアピールするんだったら登録数でやりなよ営業さん。

[1389: 匿名さん]

>>1388 匿名さん

要望数と登録数の相関統計でも出してくれんの？
要望じゃんじゃん入ってるんだから販売好調と踏むのが普通
要望7割超入ってるから販売好調。これを覆したけりゃ数字もってこい。無能が！

[1390: マンション検討中さん]

>>1386 ご近所さん

あなたの情報なら信頼性高そう
把握している要望状況とソース（可能なら）教えてください！

[1391: 匿名]

まあ要望7割入ってるのが事実なら、販売に心配はないんじゃないかな。
山の手線内側が良い普通のサラリーマンが現状買えるタワマンってここくらいだよね。
ブロガーだって別にdisってるわけではなくて、単体で見れば良いマンションと言ってるし。
ネガより営業さん？と思しき東池袋煽って下げてる人の方が悪目立ちしてる気がする。
実際に売れてるんだったら検討者も見てるんだし、冷静になってほしい。

[1392: 匿名さん]

今日金曜だし、ちょっと時間あるのでファクト(笑)を整理して分析してみよう
面白いと思う方、賛同してくれる方、「参考になる」押してください！笑

1.必死に上げてるコメントの「参考になる」の数は大体2なので、2人グループか、もしくは1人で2端末。彼らに賛同する検討者ほぼいない。

2.本当に要望書7割埋まっている場合、本気で買うと思う人はまず煽らない。抽選はいやだろう？例え3倍優遇持ってても。頭が悪いやつもいるかもしれないが、こういうレベルの物件の検討者にそこまで頭悪いやつそんなにいないはず。2人もいるなんて、バカの奇遇か、笑。

3.上げ方について、簡単に反論されるようなレベルの低いコメントが多い。まるで板を荒らすためにコメントしてるようにみえる。メリット一つもないから、サンケイの営業ならそれはしないはず。競合ならやりそう。

4.一般検討者が知らない、MRの新規見学組の数(信憑性不明)をむやみに出してる。サンケイの営業しかわからない数字だが、営業にとって出してはいけない情報なので、サンケイの営業ではないことはほぼ確定。

5.近隣の販売中のスミフ物件は一切触れずに、完売済のステアリだけ必死にディスる。ステアリの住民板まで監視している。この点はあまりにも不自然！
近隣の販売中物件と比較するのが普通だろう？ステアリよりディスるとこあるはずなのに。スミフ物件を絶対ディスらないのは誰？スミフ関係者だ。
また、ステアリをディスることで板がさらに荒れるし都合がいい。

もう答えが見えてるかな

[1393: 名無しさん]

スミフの営業で同社物件に触れない方針なら、大塚の地域性にも触れないで、箱の話に誘導するだろ。頑張って考えたのかもだけど、それほど面白くもない。
あと、すみふとサンケイの営業が知り合いとか言ってた人？だとするとサンケイはライバルに情報流すバカだし、スミフは身バレする情報を使ってることになるけどその認識でよい？
俺もスミフは嫌いだけど笑、あそこはもっと素人向け殿様商売、こんなところで工作しなくても食っていけるよ。

[1394: 匿名さん]

>>1389 匿名さん
まぁ販売経験値少ない中小デベの無能営業マンなら、要望書出した人はみんな買う気あるんだ！やったーと思い込んでもしょうがないよ。そこは大いに同情する。

でも世の中そんな甘くないんだよ。自社で販売出来ないほどノウハウがないんだから、その普通はただの思い込み。ちゃんと他のデベみたいに他物件のMR潜り込んでリサーチしなよ。なんならマンションの有料相談に経費で行って、本当のプロがどう見てるか聞いて来たら？池袋すぐ近くでしょ？

[1395: 匿名さん]

>>1392 匿名さん
確かに面白い考察だけど、すみふは高値で捌きたい筈だから、ここがこの価格で売れてくれるならむしろ好都合だと思うんだよね。

すみふは大塚に限らずあり得ない価格でどこも出してるから、今更叩いたところで誰も食いつかないんじゃないかと思う。ある意味すみふのアイデンティティだからみんな諦めてる(笑)

となると稚拙な上げコメントは、素直に考えてここの関係者だと思うなぁ。販売代理を据えるほどだから、社内にまともな知識を持った人がいないんじゃないかと。タワマンにやたら誇り()を持ってるから、ステアリをやたら敵対視してるのも頷けるしすみふの大塚はどれも板状がペンシルだから、勝手に眼中にないとか思ってるとか？(笑)

[1396: 匿名さん]

ネガ（近隣物件契約者）がいくら煽ろうが1期1次、救済の1期2次で8割完売だよ。山手線実質徒歩3分のタワマンという至高。近隣物件より進捗良いかもね。涙目敗走の用意しておけよ。

[1397: 匿名さん]

>>1393 名無しさん

いいえ、すみふの営業とルフォン大塚の関係者が知り合いと言ったのは私で、1392さんとは別人です。

[1398: 匿名さん]

>>1396 匿名さん
下りは3分でも登りは5分かかるよ？
ファクト君はすぐ良いとこだけ取るんだもんなぁ
1期2次で8割進捗？供給じゃなくて契約ベースで良いんだよね？魚拓取っておくから逃げんなよー

[1399: 通りがかりさん]

現時点でまだ14日(日)の予約が取れる。
要望書が７割？８割？とか埋まるのに、なんでこんなにMRの予約が取りやすいの？ポジでもネガでもなく、単純な疑問なんだけど…
MR行く人数は少ないけど、歩留まり率がむっちゃ高いってこと？

[1400: 匿名さん]

>>1399 通りがかりさん

さあ予約をするのだ。門戸は開かれているぞ。