理事長の独裁政権と無関心組合員

[SKY]

〈質問事項〉
管理者として理事長の態度はOK？
理事長の暴走は止められるか?
組合員の信用をどう取り戻すか?
強行して監査入れるべきか?
私が引退し、高齢者理事に全てを任せるか?
その他アドバイスあればお願いします。

〈経緯説明〉
築50年ほどの100世帯マンションで自主管理です。管理会社は勿論、監査も居ません。

私自身は副理事長を10年ほどしてます。40代主婦です。理事長及び他の役員はかれこれ20年以上継続中なので、私は副理事長と言えど一番下っ端になります。理事長も他の理事も70歳越えの方々ですが引退する気無し!
毎年、新理事募集と言ってますが、あくまでも理事会の中だけ。友達や知人に声掛けてって、表面的な言葉で終るので、一般公募はしてない。理由は変な人が来たら困ると言うもの。

最近、ちょっと理事長と意見の疎通が出来てません。

コロナの影響もあり、設備メンテが理事長の独断で進められてます。理事会すらしてません。工事に関して、通知文書をってお願いしたのですが、この程度の工事でいちいち通達する必要ないとの事。

4月に行われる総会は書面議決を取りました。意見も少し出てましたが、書いた本人の家に怒鳴り込み。「何だこの回答は!お前は組合員として協力しないのか」と……。
結果、匿名投稿出来ないなら、意見は出せ無いと言う状態になりました。
そこで、私の独断で、オンライン掲示板立上げ、住人意見収集。理事長的自身はパソコンを触らない。伝言で伝えましが「文句があるなら直接言いに来い。うるさいって追い返してやる」と言い放って終わり。

そもそも、理事長が何をやろうとしてるのかが全く見えません。「何かやるなら告知を」と伝えたのですが、「告知をすれば文句を言う奴が必ず出る。それでは作業が遅れる。結果が全て。結果、皆が喜べばそれで良いだろ。上手くやれ！上手くやればクレームなんて来ないんだよ。」と説得されました。

他の理事さん達にも相談したのですが、私は良くわからないから、基本的に理事長に任せてると言うのです。
過去、理事経験者の話を聞いた所、理事会すら出来レースなのだから、やる意味が無いと回答。

個人的には理事の解散を訴えたい。会計だの居住者管理だの、紙ベースでは限界を感じてしまいました。
無理矢理エクセルでのデータ化を推し進めたけど、後任が居ない限り他の誰も触れない。つまりは、私が暴走中。お金の出し入れは他人に任せてるけど、報告書等作成が私一人なので、何かあったら私が1番疑われる閑居にある訳です。

長々と書いてしまいましたが、ご相談に載って頂けると助かります。

[41: 匿名さん]

>>40 SKYさん

多少参考になれば幸いです。
なんとなく、方向性はついたのであれば、それでよいですが、私なりの進め方です。

> 最近の理事長の口癖は
マンション運営をよくすることではなく、理事長を潰す目的でなければ、理事長と戦ってもあまり意味はないと思います。なので、議論は必要ないと思います。
強く強引な事を言う人は、それだけ、精神的に追い詰められていると思って、「あー、困ってるんだな・・・」くらいに考えるとこちらの精神も痛みませんし、「あーそこは困るんだ」くらいに考えて下さい。

> ここから、組員の皆にどう伝えるかが悩み。
もし、理事の中に、自分に味方してくれそうな人がいれば、その人に協力してもらうのがよいと思います。
で、その人と理事長が一緒にいる場で、「本当に辞めたい」という事を伝え、その協力者から「では、いろいろ引き継ぎもあるし、説明してもらわないと困るから、最低でもみんなにどういう状況なのか？」と少々、怒り気味で「そうですよね！理事長！」見たいな感じで言ってもらう。

で、SKYさんとしては、そんなの勝手に辞めさてもらいたいのに・・・という印象を与えつつ、「じゃ皆さんを集めてもらえれば、説明します」見たいな感じができればよいかなと。

さらに、そこにもう一名協力者がいて、まあ、SKYさんにはお世話になった部分もあるし、まあ、「さよなら＆ありがとう」を言う意味でも、一応集まれる人はあつまりましょう。見たいな事を言う人がいれば、さらに良いです。

自分から説明する場を下さいと言って、集まるのであればそれでも良いですが、会長としても勝手な事を言われたくないので、他の理事たちを集めたくないと思いますので、そこを回避する策を何らか立てるという事です。

その会が開かれれば、そこで、「善管注意義務上の過失」の懸念があり、自分としては非常に感情的になってしまい、申し訳ないと・・・
「報告書」があれば、そこで出すのもいいかもしれません。
で、SKYさんとしてはこのままの状態で「理事会」が運営されても、怖いので、辞めると伝える。
目的は、あくまで、他の理事達もこのままでは「怖いな・・・」、俺・私も逃げたいと思わせる事です。
そして、引き継ぎなどを含めて、投げ出すのも申し訳ないので、他の理事から聞いていただければ答えます。

理事長からはすいません、今はちょっと、感情的になってしまいキチンと答えられないと思うので、申し訳ないので、他の人からお願いします。と。
これは、今までSKYさんがやっていた仕事を他の理事に任せることも目的です。
他の理事も、自分のところにわからない作業が回ってくるならば、理事長側についていても得策ではないな・・と思わせる事も目的の１つです。

みたいな感じで、他の理事を取り込むことを目的にして、行動しますね。
あくまで、姿勢は低く、でも言うことは明瞭にです。

[42: SKY]

>>31 匿名さん
>>32 匿名さん
URLの添付有難うございます。支援団体・専門家の情報助かります。
情報理解・吸収するのに時間が掛かってしまいました。
やはり、素人管理組合とは全然違いますね。
建物構造とか表面的にしか理解してなくて、修繕計画も甘さを感じました。
まあ、どこまで本気でやるかって話にはなってしまいますが、
確かに専門家なり先人の知識って必要ですね。

[43: SKY]

>>41 匿名さん
何度もお付き合い有難うございます。

私としては理事辞める気満々で引継ぎ書類を作成。既に管理人に預け、カギや銀行通帳も返却済み。ですが、「 SKYの辞任は認められない」と引き止められてしまった。ポストに投函されてた手紙にて、【理事長自身が退任表明。あくまで理事長を退任で理事は続行。SKYに理事長を推薦】と記載有り。

怒り心頭！！本人の意思確認もしてない。理事会もしてない。この一方的な手紙は何だ？宛先は組合員各位となってる。全世帯に配布済み？？

急遽、10/25(日)に主婦友会開く事になりました。私の感情が治まらなかったので、ダーッと電話しまくりました。一応、理事長にも「意見交換会するから来たければくれば？」って感じで声掛けしてます。

あくまでも私は理事長とは考え方が違う。誰かを排除しての勝手な決議はしたくない。
主婦友達も「SKYが理事長になる事は賛成」と言うので、ちょっと考えにブレが出てきてます。

私が理事長とか言うのであれば、私は「管理組合をぶち壊すよ」って思ってる。
先ほど、スレ31＆32にあったサイト［マンションみらいネット］見てたけど、本当に法的に正しくと思ったら中途半端な事出来ない。理事長の言う「人道的に」とか考えられなくなる。理事会で何もかも決める方針には従えないので、逆に言うと「組合員全員働け！よく考えろ！！全員何かしらの意見を出せ！！」って事を強要する。

っと、感情的に書きすぎですね。
でも、コミニティって部分をちゃんと確立させたい。コミニティがちゃんとしてれば、理事任せ運営も変わって来る気がするんだけどなぁ。

長期修繕計画ね。プロに作成依頼したら、なんか凄いの出来そうだな。
予算掛けないなら自分で分かる所まで作ってみようかなと思う。
体裁整えるだけとも言えるけど、みっちり項目毎に書かれてたら説得材料になりそうだなと。

この状況、ある意味チャンス。ただ、簡単に転びそうな崖っぷちでもある。慎重にと思うけど、どこまで冷静を保てるか・・・不安だらけです（TT)

[44: 匿名さん]

SKY さん、ある意味においてSKYさんは先駆者です。
既存の考え方に捉われない、新しい形のマンコミの形を探るべきです。
マンションの高齢化問題は多くの方が抱えている問題でもあり、それを解決する糸口は、既存の方法では難しいと思います。
最終目標は、組合住民全体のの共通利益を守ることですから、そのために様々な方法を探るべきだと思います。
影ながら応援しています。

[45: ご近所さん]

時代の進化に伴い、マンション管理を手助けするアイテムは整ってきていると感じます。
例えば、通帳と印鑑を必要としない、オンラインシステムによる会計処理です。
この会計処理をオンライン会計ソフトと連動させて使えば、会計業務も公正化され、なおかつ、業務の簡素化が図れます。
決算処理まで自働化されますから、ある程度の会計知識さえあれば、あえてプロに頼む必要もなくなります。
理事会もリモート会議、あるいは、オンライン会議を利用すれば各人の時間制約からの解放により、参加数も増えるのではないでしょうか。
それらを支援するソフトも出ていますが、個人的にはLINEでその役割を果たせるのではないかと思っています。
マンションの資産価値を高めたり、組合関係書類の保存や閲覧を助けるためのソフトがマンションみらいネットから販売されています。
年間利用料が2万円ですから利用効果を考えれば検討に値すると思います。
https://www.mankan.or.jp/new_mirai-net/01about/about.html#about01
後は、ルール作りだと思います。
SKYさんと理事長の正義感が違うように、住民の頭数だけ正義がありますから、それぞれの正義をどこで折り合うかのルール作りが必要です。
いったん作ったルールは従ってもらい、ルールが周辺の環境にそぐわなくなったときは改正できるように管理規約に定めるべきです。
一番重要なことは、できるだけ多くの組合員に関心を持ってもらえるような環境づくりかと思われます。

[46: SKY]

皆さん、沢山のアドバイスありがとうございます。
日曜日の主婦友会、そこそこ良い結果が出た様に思います。
理事長参加って所で会議としては中途半端な結果に終わったのですが・・・

＜一応、会議の結果報告＞
新規理事会役員は全員に打診を掛ける事で合意。
今までの理事会は年２～３回のシークレット会議だったが、
月１回程度のペースにして、公開会議。会議内容は掲示板告知。
議題に興味ある人は臨時参加OKと言う形。
議題が無いなら議題を考える会があってもいいと・・・。
理事会では無かったのに、結果、理事会的になってしまいました。

色々話を聞いた所、どうも理事会の存在すら知らない人達が居るらしい。
なので、理事の存在アピールから始めないとダメかな？
そんな訳で、コミニティを作って色々話を聞き出そうと言う作戦。
新理事探しはコミュニケーションが取れてからと言う感じで今回の会議終了。

　理事長的には「俺は今まで色んな人に声を掛けてきた。全て拒絶された。そんな理想が通るる訳がない。強制的に動いて貰うのが一番だ」と･･･。
　ここは主婦団として全否定。「命令で動く人は居ない。名前だけ打ち出しても欠席されたら何もならない。」って感じで、まあ、主婦って強いですね(汗)

本当は、ここから更に踏み込んで、理事の仕事とは何かとか、長期修繕計画はどうするか、直近で困ってる事は何かとか話をしたかったのですが、理事長の演説で終わってしまった。「ウダウダ話してるが、結局何なんだ？何の目的で人を集めた？こんなくだらない話をするためか？良いか？臨時会議って言うのはな、住人の2/3の要望書があって２ヶ月前に申請出すんだよ。さっさと会議の結論言って閉めろ」との事。
「ん？臨時会議？承諾？２ヶ月前申請？そんなの規約に書いてあったっけ？」って規約調べたけど記載無かった。「えっと、会議開いてくれとはずっと言ってて、理事長がひたすら無視しただけじゃない？そもそもこれは臨時会議なの？」って頭の中パニック。

一応、締めとして、「大規模な会議は自粛。小さな会合を何度か開いて意見交換を充実させる。その後の事は、意見交換が出来てから進める」って事で終了。とにかく【総会】って大規模な物をやろうとすると、理事長説得がめんどくさい。

長期修繕計画、国土交通省の「長期修繕計画標準様式」を元に私なりに分かる範囲で作成してみた。実効性のない無駄な産物として破棄されましたが・・・
理事長の必死の妨害をスルーする主婦友連。「出来るか出来ないかあんたが決めるな。」「１００世帯マンション。それなりに知識ある人いるでしょ。不動産屋からでもアドバイス貰えば良いじゃん！」って、このまま主婦友連に任せたら理事長追い出せる気がしてます。

何だか理事会を無視した主婦友会が充実してしまった。
理事会要らなくない？

[47: 匿名さん]

>>46 SKYさん

SKYさん、いろいろと改善したようで何よりです。

> 理事会要らなくない？
いえ、手順の正当性がないと、いずれ、旧理事長とにたりよったりの意見になってしまうと思います。
理事会員を守る上でも、手順の正当性さえ守れば、将来、問題（失敗）とわかったときに、過去の疑惑みたいな詮索から守るための一定の担保にはなるはずです。

SKYさんが、そこまで主体的に動けるならば、マンション診断士などを補助として入れるのも良いのかと思います。100世帯で管理会社を入れていない時点で一般的なマンションと比べるとかなりのコスト削減になっているはずです。
数万円?10万くらいの間で相談に乗ってくれるはずです。最初は数ヶ月限定の契約で、よければ継続して契約するというのもありだと思います。
５年、１０年という長いスパンで考えた時に、素人の分野での判断と責任が発生してしまうので、「出来る、やれる人」たちが高いモチベーションをもってやれているときは良いですが、どうしても、人それぞれの事情も出てきてしまうので、継続して運用できる組織をどうすれば作れるか？

> 臨時会議って言うのはな、住人の2/3の要望書があって２ヶ月前に申請出すんだよ。
この方は、他のマンションなどの運営をある程度知っている人だと思います。
通常、臨時会議は、「不正」などで開催されるのはほとんどないと思われ、一般的には、住民の2/3の同意が必要な決定を早急にしなければならない場合に開催されます。
例えば、お金が足りなくなったので、修繕積立金からお金を使いたいなど。
早急と言っても、住民が判断するにはある程度の時間が必要なので、一定の事前期間を作る事をルール化しているところなどもあります。

> 「長期修繕計画標準様式」を元に私なりに分かる範囲で作成してみた。実効性のない無駄な産物
さすがに、素人では作成は難しいと思います。
おおよその修理するサイクルと、必要な費用計画だけでまずはよいと思います。
（これだけは、プロがいても、プロも判断できませんので・・・）

もし、マンション内に修繕に詳しい人が集まるようであれば、「修繕計画」を作成する役割だけの理事とかを集めてみるのも手だと思います。
現理事長も、自分がのびのびと活躍出来る場があれば、喜んで、そちらに専念すると思いますよ。

[48: SKY]

>>47 匿名さん
　まあ、理事会が不要と言うのは冗談ではありますが、理事会としては外野の野次は聞かないスタンスなので、必然的に対立しちゃいますね。「20年前の達が派閥作って大騒動になった」とかで、今、理事会内はピリピリしてる。
　外部アドバイザーは断固拒否だそうです。「悪徳業者多いから、次々何か売り込んでくるよ。マンション乗っ取られたら困る」って言われました。

＞臨時会議ねぇ
お互い違う定義で話してるとしか言えない。
私達はそもそもの定期総会が年1回と言うのが少ないと言ってる。毎年4月に収支報告して今年の予定話して解散。それが定期総会らしい。他の議案、他の月でやるのは全て臨時総会だそうです。理事会も同様。定期総会準備以外では開催されない。なので、年1回。多くて２回。外野から見れば、ほぼ活動してない。

定期総会が年1回とかってルールはどこから来たのでしょう？決算は年度末決算って言いたいのは分かる。でも半期決算、4半期決算でも良いような？一応聞いたら、これは一般常識だと返された。「会社じゃない。ただの組合でそんな細かい決算報告は不要。」との事です。

理事長曰く、「管理業務はちゃんとしてる。突発的に起きた事故その他は予測出来ない物。で、その単発事故の度に臨時総会など開けない。なので、理事長判断で使えるお金が年間200万ある」と言うのです。
＞お金が足りなくなったので、修繕積立金からお金を使いたいなど。
現状、総会せずに勝手に使って事後報告だな。

＞おおよその修理するサイクルと、必要な費用計画
これは私なりに作成した。が、捨てられた。
まあ、まともにやったら資金は全く足りない。理事長の考えると突発工事を都度都度されるより、全世帯一気にやった方が遥かに安い。が、貯金溜まるまで待てないって状況もある。
何を最優先にするか、どこを妥協するかって所を詰めて話したいとは思ったのだけど･･･。
まあ、今の理事相手には無理な話かな？

現理事長ね。まあ、頑張ってるよ。うちらの活動を止めようと・・・
〇〇やりたいって提案に予算は一切出さないとさ。
集会禁止令も出してきました。集会か立ち話かってどう線引きするんだろ？
今ならLINE会議も出来ちゃうけどね。

[49: 匿名さん]

https://www.innovelios.com/kurasel.pdf
無責任な管理会社が多く、最近関心を持って検討してます。
参考にしてみてください。

[50: ご近所さん]

検討に値する自主管理支援ソフトではあるが、提供元が三菱地所グループであるところが胡散臭い。
まず、三菱地所が抱えている自社管理物件で公開実験し、その有効性を実証しないといけない。
そのデータすら取れていない現段階では検討までに留めたほうが賢明だと思う。

[51: ご近所さん]

丸の内の大地主

[52: 匿名さん]

無報酬で理事引き受ける奴がバカ
無報酬の理事にあれこれ注文つける組合員がもっとバカ

[53: 匿名さん]

政治家みたいなもんだよぬ。
言うだけならタダみたいな有権者のお声も一応ハイハイ聞かなきゃならない
役得とか利権でもなきゃとてもやる気にならん

[54: 匿名さん]

>ご近所さん
一体何考えてるの。
どこのスレにも書き込みをして、迷惑されるだけ。

[55: 匿名さん]

（模範解答例）
　売る

[56: 匿名さん]

スレ主さんへ質問です。
１００世帯のうち、空室はどれくらいありますか？
また居住中の中で賃貸率ってどれくらいですか？

現理事長さんは、時代にはあっていないけど悪人ではなさそうな印象です。
（良し悪しは別として）その都度こまかな要求は聞いて対応しているようなので。

私の今までの経験上からですが、常に臨戦態勢だと相手からもそれなりの反応しか返ってこないと思います。
話し合いの入り方に変化を持たせてみてはいかがでしょうか。（もう遅い？）
他の住人の方の協力が必要なら、その協力要請の仕方も。空室が少なくて所有者の居住率が高いなら、実害にあっている人以外はそれなりに住みやすく感じているのかも。

スレ主さんの意見が正論だとは思います。でもその球（意見）が剛速球過ぎて、ボールを投げられた人がキャッチするのが難しい印象でした。

[57: SKY]

>>56 匿名さん
コメント有難うございます。

空室は３～４月のピーク時でも10世帯未満ですね。
今は５月入居予定を差し引いて２世帯のみ。
賃貸率は３０％ほどです。大半が高齢者で若い世代は20世帯程かな。

大騒ぎしてから約半年。
別スレで色々愚痴を爆発させてしまったので現在反省中。
結局の所、「やりたいけど出来ない」が多くの意見だと思います。

「ルールを守れない人をどうするか？」って問題に対し、
「そんな物は調査して取り締まればいいだけ」って言うのが現理事達。
「誰が調査し、どう取り締まるのか？」って話をすると
「そこは理事長が……」ってなる。
まぁ、押し付けられた理事長はたまりませんね。

これ、「卵が最初か鶏が最初か」って話に似てる。
私の印象では、理事長が好き勝手やるから組合員は無関心になる。
どんどん皆が離れていくって可印象でした。しかし……順序が逆かも知れない。
何でもかんでも理事長任せって言う組合員。
要求だけ言って自らは動かない組合員。
そんなのを相手にしてたら、「自分一人でやるからいいよ」ってなる。
どっちなんだろうねぇ？

今、理事長はSKYに全権委任して、理事会＆総会には全く顔を出さなくなった。
SKYが作成した議案書に対しては、やたらと文句を言う。
「法律云々じゃない。昔からのやり方を壊すな」
「値段の問題じゃない。昔からの人間関係・信頼関係を壊すな」って話での野次。
まあ、ルールねぇ。守れる所は守りたいけど、現実的に出来ないって事も発生してる。

会計で言うなら、お小遣い帳レベルの出し入れ報告しか出来ない。
その中身を精査する人間が居ない。
銀行印管理、通帳管理、金庫の鍵管理……「責任取れないから断る」って理事達。
そしたら、理事以外から管理する人探すしか無くなる。
じゃなかったら、SKYが全部管理？やばいよね？？
集計報告出しても信用度無くないか？

色々あって、今期理事長はSKYがやる方向で議案書作成。議決待ち。
それでも、管理方法については不安要素が残ってる。
時間かけて話合いって思うけど、のんびりもしていられなくて悩みまくってます。
本当に対応が難しいです。

[58: 匿名さん]

>要求だけ言って自らは動かない組合員。

うーーん。これは、総会で、理事の人数が足りないから、必要最低限の活動しかできない宣言はしといたら？要望があるなら対策、費用なども含めてもってこいと。じゃないと緊急性がない限り、何もしません宣言。

＞「法律云々じゃない。昔からのやり方を壊すな」
これいう人いるよね。
法律違反に伴い問題が発生した場合の責任をとるという誓約書書くならいいよとするか。違法だから無理とつっぱねるか

個人的には、無駄遣いすごいから、普通に管理会社使って金銭的に変わらない気がするけど。少なくとも外部の人いれて、信用度上げとくのも手だと思う。

[59: 匿名さん]

＞築50年ほどの100世帯マンションで自主管理
団地？ライオンズマンション？
何階建て？何棟？エレベーター何基？
１戸当たりの売買相場は500万円？5,000万円？いくらくらい？
１戸当たりの月額管理費＆修繕積立金いくらくらい？
管理費＆修繕積立金残金いくらくらい？
管理人何人？月額報酬いくらくらい？
このくらい開示してもらわないと全体像が不明です・・・

[60: 通りがかりさん]

100世帯位で自主管理できているということがスゴいです。
今まで頑張ってくれている彼らもスゴい。
管理会社入れなければならなくなって、管理費や修繕金が増えることになるより、やってくれる人を大切にして、もっと情報をオープンにすればいいんじゃないかな。