パークホームズ駒沢大学ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ駒沢大学についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1710/

所在地：東京都世田谷区上馬4丁目805番12（地番）
交通：東急田園都市線「駒沢大学」駅　徒歩3分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.75平米～90.90平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：京王建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

正面に何が建つか不安なので、パスですね。２４６、首都高が近いのもＮＧ

[52: eマンションさん]

>>51 匿名さん
NGなのに即答出来るぐらいこの板頻繁にご覧なのですねw
意図をお伺いしたいです

[53: 匿名さん]

コンビニや郵便局そのほかお店も近くて良いエリアですね。
駅も近いですし、立地としては申し分ないという印象です。
ちょっと裏道に入るようなところにありますが、夕方の人通りはいかがでしょうか。

[54: eマンションさん]

>>53 匿名さん
裏路地に入ってしまえば商店などがないため、近隣住民以外の人通りは少ないと思います。


購入検討中ですがじっくり悩んでます。
以下、メリットとして
●間取りや設備は必要十分
●駅近で日々の買い物などの利便性十分
●自由通りの商業開発（イマックスにより21年着工、25年完成）
●駒沢公園などの日常使い出来る公園
●公立なら小中学の通学に246を渡る必要が無い
●来年4月あたりには入居できるため、現状家賃支出などを抑えられる

デメリットとしては
●坪400は切らない強気価格設定
　-246挟んだ向かいにあるスミフのタワーが坪450とかでも完売したのを意識しているんでしょうか。
●246との距離感
　-現地リサーチしましたが、 100mは離れているためほとんど音は気になりません。
　-それでも音や排ガスはゼロにはなりませんから神経質な人は要考慮
●南側の建物と駐車場（現在&将来）
　-南向きの東寄り1-2階の部屋からはどうしても南側の住宅は目に入ってしまうと思われます。
　-しばらく建て替えの計画等は無いそうです
　-仮に将来的に南側に建て替えされるとしたら、ということで規制（一種低層）に基づく建物の想定イメージを見せてもらいましたが、高さ的にも当物件より低く、上層階であれば眺望抜けるのと低層日当たりもある程度確保できるようです。
●月月の管理修繕、入居時の基金は高いです。
　-物件費用以外に月4万くらいは覚悟いります。
　-引き換えに共用部分が充実しているかというと大したことないです。
　-自転車一部屋一台しか置けません。
　-ネット代けっこう高いです。小規模だとやむなしかもしれません。

[55: 匿名さん]

ネット代も込みの情報かと思いますが、
物件費用以外に月4万円はそこそこコストがかかりますね。。
共用部分が充実していたら多少は目をつぶれるのですが。

[56: 評判気になるさん]

第一期の登録受付開始になりましたが、かなり強気の価格設定ですよね。
立地は申し分ないですが、建物の仕様、内装のグレードともに単価に見合うのかは少し疑問符がつくと感じています。
いくつかの部屋は抽選になりそうとのことですが、反響はいいんですかね。

[57: 匿名さん]

等価交換住戸が多いのは懸念事項ですね。

[58: マンション検討中さん]

第1期1次は全住戸申込入ったのでしょうか？

[59: 近所の者]

等価交換住戸は１０戸。この地は、もともとは１９６７年建った上馬アパートメンツ。広大な土地に１６戸しかなかった公営住宅風のアパートメンツでした。

[60: マンション検討中さん]

>>58 マンション検討中さん

いくつかの住戸は抽選になったみたいですよ！
次期募集日程は未定のようです…

[61: あのね]

駅近い物件は、やはり人気集中ですね。あっという間。

『駒沢レジデンス』『駒沢二丁目』『駒沢大学』で
駒沢大学駅周辺に、パークホームズ三兄弟が形成された感じですね。
２０２５年ぐらい前までに、２４６駒沢大学交差点付近は、かなり再開発される予定。
街並みもだいぶ変わるでしょう。

[62: 通りがかりさん]

さらにうるさくなるということか。。。

[63: マンション検討中さん]

生活密着型の商業施設だと思うので、騒音が酷いようなことにはならないと思いますけど…
そもそも、今は盛り上がりに欠けるぐらいで、うるさい要素ほぼないかと。

[64: 評判気になるさん]

設備仕様が低い云々というコメントが多いですが、どんなに良い設備もいつかは陳腐化します。
土地(即ち立地)が腐ることはありません。
都心と郊外の価格差はほぼほぼ土地の価格差です。

自分は、設備が良くて立地がイマイチな物件より、立地が良くて設備がイマイチな物件の方が良いです。

[65: 匿名さん]

デベロッパーとしてのものづくりのスタンスですね。設備をおざなりに立地とブランドで推すなら推すでいいですが。資産性だけで判断して、デザインや生活の満足度を下げたら、本末転倒だとも思います。デザインセンスは人それぞれですが。

[66: 評判気になるさん]

>>65 匿名さん
居住に求めるものは人それぞれで、専有部の快適性を重視する人、周囲の環境含め立地を重視する人がいると思います。

個人的には、前者を重視する場合は、少し郊外に出るのもアリかなと思います。
都心部の物件が割高なことは間違いないと思いますので…

デザインの良し悪しは1番難しいですね。
それこそ、人によって感じ方が180°違うこともありますから、ある意味1番頭を悩ませる部分かもしれませんね…

[67: 近隣住民]

駅がちかいだけで、ここは立地はいいと言えるのでしょうか。先日、目の前を通りましたが、246号と高速道路が近くうるさく、空気がわるいです…駒沢ならもう少し奥まったところで、静かさを、求めたいです。この環境なら駒沢でなくても良い気がします。

[68: 検討板ユーザーさん]

渋谷から駒沢までは田都と246が並行しているので、駅近=246が近いのはある程度仕方ないと思います。

もちろん、駒沢も奥に行けば一種低層の静かな住宅地が広がっていますが、駅からはそれなりに距離が出るので、環境としてどちらを求めるかですね。

個人的には、マンションとしての特性を活かすのであれば、多少音の懸念があっても駅近を優先します。
戸建に住む余裕があれば、多少駅から離れても静かな邸宅地を選びます。

ここの立地は、確かに永住は不向きかもしれませんが、リセール等も考えた総合的な評価は◎だと思います。

[69: 匿名さん]

リセール求めるならもっと都心の方がいいのでは？前建懸念も捨てきれない。

[70: 評判気になるさん]

もっと都心が買えるなら、選択肢はあるかもしれませんね…
ただ、近年の相場では、城南の都心寄り(渋谷区、中目黒、目黒等)は坪600万円超える水準で、新宿区(市ヶ谷、神楽坂等)も同等orそれ以上ですからね。

都心3区は言わずもがな、なのでサラリーマンが3LDK相当を狙うとすれば、自ずと城南の外側辺りが現実的になってくるかと。

もちろん、個別に突き詰めて探していけば掘り出し物はあるかもしれませんが、借地権だったり、環境に若干難があったり等々、何かしらの妥協が必要なケースが多いのではないでしょうか。

[71: 通りがかりさん]

前建は絶対できるだろうね。できたら、いくらか音は解消されるだろうけど。

[72: マンション検討中さん]

前建は時間の問題ですが、開発効率を考えると3階建てくらいの可能性が高いようですので、影響の少ない住戸を選択するのが得策かもしれません。

音は決定打になるほど酷い印象はありませんが、過敏な方は要確認だと思います。
T1サッシでほぼ無音になる水準のようなので、窓を閉めていたらまず気になることはないと思いますが。

[73: 評判気になるさん]

>>70
他の地域(渋谷区、中目黒、目黒等、市ヶ谷)はこことはかなり値段違うけど
神楽坂は坪４００ちょいぐらいでそこまで高いわけじゃないよ
ここと同じぐらいじゃないかな飯田橋とかも使えちゃうような立地だと値段張るけど

[74: 匿名さん]

確かに、リセール狙うなら千代田区とか文京区狙った方がいいですね。それでも世田谷なら三茶がいいですね。いよいよ三角地帯の再開発もありそうですし。渋谷再開発の影響下です。供給量少ないですが。

[75: マンション検討中さん]

三角地帯？

[76: マンコミュファンさん]

田園都市線舐めてたわ。マーケットはここまで高騰してるんだね

[77: 匿名さん]

第二期の営業始まっているみたいですが、見に行かれている方いますか？

[78: 匿名さん]

駅3分という立地に加えてオリンピック公園が近いのが良いですね。
思ったよりも自然が多く、子育てにも良さそうなエリアかな？という印象です。
目の前に通っている道路は車通りは多いでしょうか？

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん
北側の道路ですか？
桜新町方面への抜け道にはなりますが、一方通行路なのでそんなに交通量はないと思います。
段差のある歩道はないですが、指定通学路なので路肩にスペースが確保されています(ポールでの仕切りあり)。

[80: 匿名さん]

通学路なんですね。
ポールでの仕切りがあれば車の心配はそこそこ減るかと思いますが、
段差のある歩道があったら尚良いんですが。

[81: 匿名さん]

この道は、学区の駒沢小学校前まで続いていますが、自由通りを渡った先の道は7:30から8:30までスクールゾーンとして通行止めになるので、安全はある程度確保されていますよ。

[82: 近所]

北側道路は、一方通行でもあり交通量はかなり少ないです。そもそも一方通行の入口からの侵入が少ないからです。
２４６から二筋入っただけなのに、閑静な住宅街ですよ。
このマンションの、はす向かいに上品でなおかつ広大な幼稚園「東京こども園」があるため、実に落ち着いた雰囲気になっています。
道路以北は低層住宅街で、広い家が並んでいます。

駒沢大学交差点の青山からユニクロまでの４個の商業ビルが、２０２５年までに順次建て替えられます。
スーパーや生活に密着した商業施設のリニューアルで、いまよりモダンな街になる感じですね。
また、現在２４６沿いの歩道の拡幅は促進され、それぞれのビル、商店が、歩道に面した「顔」を改装し始めるようです。
町の表情が、おそらく五年ほどでリニューアルされることでしょう。

渋谷と二子玉川のちょうど中間に位置するオリンピック公園のある町。
しかも駅から三分。
坪単価が４５０万ぐらいなのは、現時点では、適正だろうと思います。

[83: 匿名さん]

イマックスの再開発、楽しみですよね！
駒沢はお店とかちょっと少なくて不便なところあったけど、駅前の街並みがかなり変わりそうなので、便利になりそうですね。
整備されれば資産価値にもプラスになるんじゃないでしょうか。

[84: 匿名さん]

Jタイプについて、ルーフバルコニーとメンテナンス通路が隣り合っているように見えますが、
ここってだれか人が通ったりする事はありますでしょうか？
だとするとバルコニーや部屋の中が丸見えな気がするので気になりました。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん

メンテナンス通路は住民が日常的に使うものではなく、管理人等がその名の通り定期的もしくは必要に応じてメンテナンスをするために通る部分だと思います。
恐らく、メンテナンス入る際は事前に通知がきたり直前に一言挨拶に来たらするのではないでしょうか。

[86: 匿名さん]

たしかにそうですよね。一言もなしに通られる通路ではなさそうに私も思います。
という事であればルーフバルコニーもあってかなり開放感があって
個人的にはJタイプがかなり良い印象を受けています。

[87: 評判気になるさん]

>>86 匿名さん
Jタイプは特殊な間取りですが、開放感もありゲストスペースとプライベートスペースをしっかり分けられそうなのでいいですよね！
家具配置等を工夫すれば、すごく快適な空間になりそうです。
開口部は北向きですが、低層住宅地側なので影になることもなく、何より静かな環境ですね。

[88: マンション検討中さん]

先着順２戸ありますが、残りは何戸残っているのでしょうか？？
今更検討は遅いですかね。。

[89: 評判気になるさん]

>>88 マンション検討中さん
恐らく先着順の2戸はキャンセルによるもので、他にも販売中の住戸はあると思いますよ！
ただ、全体戸数がそこまで多くないので、詳しい状況はお問い合わせしているといいかもしれません。

[90: マンション検討中さん]

25戸中あと12戸程度ではないでしょうか。
三井さんは他の物件含めて今期はもう満足のようで完成物件でも来期計上になってます。
駒沢二丁目もずっと残ってることを考えればここもゆっくり販売するんでしょうね。

[91: 匿名さん]

プライスダウンなんかもってのほか（笑）

[92: 匿名さん]

いまの大手デベでは値引きなんて考えられないでしょう。そこまでして買ってもらわなくて結構。まぁこれが本来のあり方だとも思いますが。

[93: 匿名さん]

値引きってあまりないんですね。
というのはわざわざ値引きをしなくても買い手は自然につくということなんですかね？
ここは駅近で部屋も広く良いマンションだと思いました。

[94: マンション検討中さん]

価格高いですよね？

[95: 匿名さん]

マンマニさんの記事が公開されていますね！
https://manmani.net/?p=34752

[96: 匿名さん]

価格は決して安くはないですが、隣駅桜新町徒歩1分のブランズで平均坪470万、その一つ先の用賀で徒歩4分のピアースが平均坪460万であることを考えると、決して割高では無さそうです。

[97: 検討板ユーザーさん]

>>96 匿名さん
田園都市線の良い物件は400万中盤しますよね

[98: 匿名さん]

マンションマニアさんの記事、読みました。
付近の駐車場、もしマンションが建っても住居系エリアだということまで書いてあり安心しました。マンションマニアさん、文章が上手ですっと心に響きますね。

よくわからなかったのは「普通の外廊下ではない」ですけど・・・。
中庭が吹き抜けになっている外廊下てことですよね。
開放感があるので、私も廊下の印象素敵だと思いました。

[99: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん
風除室を抜けて、エレベーターホールまでのアプローチ、ライトコリドーが素敵ですよね！
吹きさらしの外廊下ではなく吹抜けになっているので、雨風の影響も少なそうです。
晴れた日に訪れた際は、すごく気持ちよかったですよ！

[100: 匿名さん]

外廊下は外廊下でも吹き抜けになっているタイプは良いですね。
前までは内廊下で考えていたのですが、
ここを参考にしたら外廊下もタイプによっては全然ありだなと思いました。