パークホームズ駒沢大学ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ駒沢大学についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1710/

所在地：東京都世田谷区上馬4丁目805番12（地番）
交通：東急田園都市線「駒沢大学」駅　徒歩3分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.75平米～90.90平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：京王建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: マンション掲示板さん]

>>7 匿名さん
駒沢は車も運転難しいから、桜新町か用賀の方がオススメです。

[22: 匿名さん]

桜新町と用賀は、マンションだぶついているからなあ。買い物は便利やけど・・

[23: マンション検討中さん]

南側はすぐにでも、何かが出来そう。
3階以下は、陽当たりが厳しいかな。
ただ何かできた方が、高速の音は緩和されるね。

[24: マンション検討中さん]

駒沢大学駅の角の、青山?マルエツ?ユニクロまでの古いビル群の建て替えが発表、
大きく近代的な商業施設になるそうです。
時間は相当かかりますが、楽しみですね。

[25: 匿名さん]

部屋が独立しているのが良い。ドアも引き戸ではなく押戸になっているので、お互いの生活音も比較的抑えらる

リビングが広々としていて、ソファとテーブル両方おいてもスペースがあまり、ゆったりとしているスペースが確保できる点も良い。
収納力はもう少しあってもよかったかなという個人的な意見ですが。

[26: 匿名さん]

懸案事項：
・２４６、首都高の音が意外に直接入ってきてうるさい
・南側が駐車場で接道しておらず、トヨタレンタリース？が移転等したら、即マンション等で永久壁ビューになってしまう（これは時間の問題で、かなり致命傷と思料）
・建て替え案件のため、地権者が多く、専有部のグレード等は期待薄
・桜新町、用賀ほどではないものの、駒沢もここ数年の供給過多で在庫がだぶついており、リセール期待薄

評価点：
・駅３分フラットアプローチ
・三井×京王のブランドタッグ
・エントランス周りやライトコート等、デザインは良さそう

結局のところ価格次第だが、このコロナ環境下で値付けを間違えると相当長期戦になると予想。

[27: 匿名さん]

>三井×京王のブランドタッグ

初耳です

[28: マンション検討中さん]

立地は良いのに、外廊下で柱食い込みまくりとか仕様が悪いマンション作って売れると思っているのだろうか？

[29: 匿名さん]

やはり外廊下は好みが分かれそうですね。外廊下は汚れが付きやすいし、高級感がぐっと落ちる。
そう考えると内廊下の方がイメージとしては高級なイメージです。

セキュリティ面も外廊下の方があまりよくないというのがあげられます。

ただ、駅からの距離が近いというのはそれだけで資産価値が上がるでしょうね

[30: 匿名さん]

外廊下・内廊下それぞれメリットデメリットがあるかと思います
内廊下のほうが一般的には高級とされていて、良いものとしている感はありますが…
ランニングコストは内廊下のほうが圧倒的にかかるのですが、
そういう物件を買える人は、あまりその辺りは気にならないのかもしれないですね。
あとは、災害時、外廊下のほうがなんとなくよいのかなぁとか。

[31: 坪単価比較中さん]

＞外廊下・内廊下

ここは7-8000万円台中心の、比較的高額物件だと思うけど
・外廊下
・田の字
・柱食い込み
・リビングイン
・ペラボー
・直床
・・・・etc
この物件は上記すべて当てはまるかどうかは？だけど、殆ど該当するとしたら
郊外の安いファミリー向け物件と仕様で大差ないので資産価値維持できないと思う

特に外廊下は、経年劣化すると極端に安っぽくなる。
折角の良い立地なのに、仕様が低いのは本当に残念だわ。

[32: 匿名さん]

私は内廊下の方が良いです。ただ、外廊下でもそれを上回るだけの良さがあれば外廊下でも検討します。

[35: 購入検討者]

7千万台でなんて
買えます？

[36: 匿名さん]

[No.33～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[37: 口コミ知りたいさん]

直床なんですか？？-

[38: 匿名さん]

駅3分ならそれだけで充分なのでは。
内廊下とか仕様とかも大事かも知れませんが結局価格に反映されてしまうのでこの立地で少しでも安く欲しいと思ってる方に向けて商品企画をしている物件ということですよね。
外観とかを見ても高額物件ではないと思うので坪400万ぐらいでは買えるのではないでしょうか。駒沢3分で400万なら充分魅力的だと思います。
とはいっても南の将来は心配ですが。

[39: 匿名さん]

内廊下の駒沢二丁目のPHは、高級とは思えないし。ただ、こちらの南側は、何が建ってもおかしくない。ただ、現状でも南とはいえ、眺望、騒音はマイナス面は否めず、割り切って買うしかないでしょう

[40: 匿名さん]

駒沢二丁目見学した時に、駒沢大学の方が坪単価高いと営業さんがおっしゃっていたので、450前後じゃないですかね。

[41: マンション掲示板さん]

少しでも音が気になる人は、エアコン、締め切りになってしまう。
春、秋の季節のいい時に窓が開けられないのはツライかな。

[42: 匿名さん]

場所見ました。
警察署や幼稚園が近くにあるので、音は気になるかもしれません。これが幼稚園だけなら夜間は大丈夫だったりするものなんですけど…
多分、窓を閉めていても、寝ている時に音がして起こされるというのが辛そう。

こういう時思うのは、1泊体験できたらいいのにということです。
戸建てだとログハウス風の家が体験宿泊できたりするんですが、環境も体験できたらいいのにと感じますね。
ゲストハウスがあるところは貸し出したりして…

[43: マンション検討中さん]

駒沢ってマンション飽和してますね、資産価値心配

[44: 通りがかりさん]

ムサコじゃあるまいし、飽和してないでしょ
ここ数年でも、東が丘のプラウド、シティタワー、オープンレジデンシアは即完売、駒沢2丁目もあと数戸
ただ、渋谷-駒沢大学間の駅近は、246や高速そばと同義なので、ちょっと駅から離れた所か、桜新町-二子の方が環境はいいですよね

[45: 匿名さん]

この土日で見学会に行かれた方、価格等情報お願いします。我が家は予約取れませんでしたので。

[46: マンション掲示板さん]

>>45 匿名さん
３ldkで安い価格で8000万代後半と聞きました。
角部屋になると億を超えるそうです。

[47: 匿名さん]

最寄りの幼稚園が徒歩１?２分くらいのところにあるかと思いますが、
ここの審査に漏れてしまったらどこになってしまうのでしょう。。
結構ファミリー層向けのマンションかと思いますので、心配な方は多いのではと思いました。

[48: 匿名さん]

最上階の6階は内廊下でしたよ。

[49: 匿名さん]

>>47
幼稚園は徒歩1分のところにコドモの園幼稚園があるようですよ。
ほかにもありそうですから審査に落ちた場合でも大丈夫なのでは？
幼稚園は遠くても園バスがあったりしますから送迎は問題ないと思います。

通学小学校や中学校も近くて、子育て環境は適していますね。

[50: 匿名さん]

子育てしやすいのは良いですよね…
というのも、子育てしやすいエリアだと
例えばリセールしたときに買い手を得やすいというのもある。
駅に近いっていうだけでも、相当メリットですけども。

[51: 匿名さん]

正面に何が建つか不安なので、パスですね。２４６、首都高が近いのもＮＧ

[52: eマンションさん]

>>51 匿名さん
NGなのに即答出来るぐらいこの板頻繁にご覧なのですねw
意図をお伺いしたいです

[53: 匿名さん]

コンビニや郵便局そのほかお店も近くて良いエリアですね。
駅も近いですし、立地としては申し分ないという印象です。
ちょっと裏道に入るようなところにありますが、夕方の人通りはいかがでしょうか。

[54: eマンションさん]

>>53 匿名さん
裏路地に入ってしまえば商店などがないため、近隣住民以外の人通りは少ないと思います。


購入検討中ですがじっくり悩んでます。
以下、メリットとして
●間取りや設備は必要十分
●駅近で日々の買い物などの利便性十分
●自由通りの商業開発（イマックスにより21年着工、25年完成）
●駒沢公園などの日常使い出来る公園
●公立なら小中学の通学に246を渡る必要が無い
●来年4月あたりには入居できるため、現状家賃支出などを抑えられる

デメリットとしては
●坪400は切らない強気価格設定
　-246挟んだ向かいにあるスミフのタワーが坪450とかでも完売したのを意識しているんでしょうか。
●246との距離感
　-現地リサーチしましたが、 100mは離れているためほとんど音は気になりません。
　-それでも音や排ガスはゼロにはなりませんから神経質な人は要考慮
●南側の建物と駐車場（現在&将来）
　-南向きの東寄り1-2階の部屋からはどうしても南側の住宅は目に入ってしまうと思われます。
　-しばらく建て替えの計画等は無いそうです
　-仮に将来的に南側に建て替えされるとしたら、ということで規制（一種低層）に基づく建物の想定イメージを見せてもらいましたが、高さ的にも当物件より低く、上層階であれば眺望抜けるのと低層日当たりもある程度確保できるようです。
●月月の管理修繕、入居時の基金は高いです。
　-物件費用以外に月4万くらいは覚悟いります。
　-引き換えに共用部分が充実しているかというと大したことないです。
　-自転車一部屋一台しか置けません。
　-ネット代けっこう高いです。小規模だとやむなしかもしれません。

[55: 匿名さん]

ネット代も込みの情報かと思いますが、
物件費用以外に月4万円はそこそこコストがかかりますね。。
共用部分が充実していたら多少は目をつぶれるのですが。

[56: 評判気になるさん]

第一期の登録受付開始になりましたが、かなり強気の価格設定ですよね。
立地は申し分ないですが、建物の仕様、内装のグレードともに単価に見合うのかは少し疑問符がつくと感じています。
いくつかの部屋は抽選になりそうとのことですが、反響はいいんですかね。

[57: 匿名さん]

等価交換住戸が多いのは懸念事項ですね。

[58: マンション検討中さん]

第1期1次は全住戸申込入ったのでしょうか？

[59: 近所の者]

等価交換住戸は１０戸。この地は、もともとは１９６７年建った上馬アパートメンツ。広大な土地に１６戸しかなかった公営住宅風のアパートメンツでした。

[60: マンション検討中さん]

>>58 マンション検討中さん

いくつかの住戸は抽選になったみたいですよ！
次期募集日程は未定のようです…

[61: あのね]

駅近い物件は、やはり人気集中ですね。あっという間。

『駒沢レジデンス』『駒沢二丁目』『駒沢大学』で
駒沢大学駅周辺に、パークホームズ三兄弟が形成された感じですね。
２０２５年ぐらい前までに、２４６駒沢大学交差点付近は、かなり再開発される予定。
街並みもだいぶ変わるでしょう。

[62: 通りがかりさん]

さらにうるさくなるということか。。。

[63: マンション検討中さん]

生活密着型の商業施設だと思うので、騒音が酷いようなことにはならないと思いますけど…
そもそも、今は盛り上がりに欠けるぐらいで、うるさい要素ほぼないかと。

[64: 評判気になるさん]

設備仕様が低い云々というコメントが多いですが、どんなに良い設備もいつかは陳腐化します。
土地(即ち立地)が腐ることはありません。
都心と郊外の価格差はほぼほぼ土地の価格差です。

自分は、設備が良くて立地がイマイチな物件より、立地が良くて設備がイマイチな物件の方が良いです。

[65: 匿名さん]

デベロッパーとしてのものづくりのスタンスですね。設備をおざなりに立地とブランドで推すなら推すでいいですが。資産性だけで判断して、デザインや生活の満足度を下げたら、本末転倒だとも思います。デザインセンスは人それぞれですが。

[66: 評判気になるさん]

>>65 匿名さん
居住に求めるものは人それぞれで、専有部の快適性を重視する人、周囲の環境含め立地を重視する人がいると思います。

個人的には、前者を重視する場合は、少し郊外に出るのもアリかなと思います。
都心部の物件が割高なことは間違いないと思いますので…

デザインの良し悪しは1番難しいですね。
それこそ、人によって感じ方が180°違うこともありますから、ある意味1番頭を悩ませる部分かもしれませんね…

[67: 近隣住民]

駅がちかいだけで、ここは立地はいいと言えるのでしょうか。先日、目の前を通りましたが、246号と高速道路が近くうるさく、空気がわるいです…駒沢ならもう少し奥まったところで、静かさを、求めたいです。この環境なら駒沢でなくても良い気がします。

[68: 検討板ユーザーさん]

渋谷から駒沢までは田都と246が並行しているので、駅近=246が近いのはある程度仕方ないと思います。

もちろん、駒沢も奥に行けば一種低層の静かな住宅地が広がっていますが、駅からはそれなりに距離が出るので、環境としてどちらを求めるかですね。

個人的には、マンションとしての特性を活かすのであれば、多少音の懸念があっても駅近を優先します。
戸建に住む余裕があれば、多少駅から離れても静かな邸宅地を選びます。

ここの立地は、確かに永住は不向きかもしれませんが、リセール等も考えた総合的な評価は◎だと思います。

[69: 匿名さん]

リセール求めるならもっと都心の方がいいのでは？前建懸念も捨てきれない。

[70: 評判気になるさん]

もっと都心が買えるなら、選択肢はあるかもしれませんね…
ただ、近年の相場では、城南の都心寄り(渋谷区、中目黒、目黒等)は坪600万円超える水準で、新宿区(市ヶ谷、神楽坂等)も同等orそれ以上ですからね。

都心3区は言わずもがな、なのでサラリーマンが3LDK相当を狙うとすれば、自ずと城南の外側辺りが現実的になってくるかと。

もちろん、個別に突き詰めて探していけば掘り出し物はあるかもしれませんが、借地権だったり、環境に若干難があったり等々、何かしらの妥協が必要なケースが多いのではないでしょうか。