公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。
所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅 徒歩7分
都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩8分
総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅 徒歩11分
東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡
（物件情報を追記しました。2020/07/22）
[スレ作成日時]2020-06-30 23:55:32
現在の物件
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス
| No.101 |
by マンション検討中さん 2020-08-11 10:46:15
投稿する
削除依頼
坪単価皆さんどれくらいの予想ですか？
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| No.102 |
>>101 マンション検討中さん
神楽坂の囲まれ立地、共用部が貧相なブランズ神楽坂で500万円超と考えると、ブランズより戸数も少ないし、立地も希少なので、530万円から550万円ではと予想します。もっとも最上階の内廊下になっているプレミアムがかなり単価引き上げると思うので、外廊下の一般階は500万円前後かと。 甘いですかね？もう少し高くなりますかな？ |
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| No.103 |
ここは南側を塞がれるから、三井も強気には出れないでしょう。
接道も狭くてしょうがない。しかも外廊下だから470くらいからあるでしょうよ。 |
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| No.104 |
かなり地下掘ってますが、パークハウスみたいに地下住戸ありますかね？
パンダ部屋欲しいです。 |
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| No.105 |
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| No.106 |
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| No.107 |
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| No.108 |
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| No.109 |
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| No.110 |
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| No.111 |
私も電話して70平米1億から1.1億円代と聞きました。この値段なら加賀町安心して検討できる気がしたのでそちらも検討中です。
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| No.112 |
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| No.113 |
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| No.114 |
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| No.115 |
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| No.116 |
加賀町とこっちだとまあ五分五分だよね
加賀町のいいとこ、エリア最大級の大規模、エントランス、共用部、定借ならではの価格 こっちのいいとこ、細かい設備仕様(個別宅配ボックス)、専有部仕様、間取り、所有権、好みは分かれそうだけど外観 ちょうどコインの裏表みたいな関係 |
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| No.117 |
このマンションの周りコンビニとかないですよね？市ヶ谷駅まで下らないとない？
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| No.118 |
>>115 匿名さん
79もあると聞きましたよ。 |
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| No.119 |
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| No.120 |
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| No.121 |
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| No.122 |
どうせ要望書入らなくてブランズは下げるのでは。
立地が悪すぎる。 |
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| No.123 |
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| No.124 |
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| No.125 |
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| No.126 |
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| No.127 |
DNP市谷加賀町ビルにローソンがあるみたいですが外部の者は利用出来ないんでしょうか？
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| No.128 |
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| No.129 |
三井と東急で迷っている。
坪単価も造りも三井に軍配だな。 東急お決まりの後から下げる？ |
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| No.130 |
そのローソン24hなのかな？こういうとこってビルと共に閉まりますよね？
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| No.131 |
>>130 名無しさん
07:30～19:30となってますね。夜中までとは言わないまでももうちょっと遅くまでやってて欲しい。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
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| No.134 |
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| No.135 |
牛込北町交差点のセブンイレブン（餃子屋さんの横）まで徒歩5分ぐらいじゃないでしょうか。もしくはセブンイレブン市谷砂土原町店も同程度の距離のような気がします。
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| No.136 |
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| No.137 |
最寄りのスーパー、薬局は市ヶ谷駅まで下らないとさすがにないですよね？
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| No.138 |
このマンション陸の孤島感あるんだよなぁ。
DNP村のもはや一部 |
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| No.139 |
牛込中央通りにセブンイレブン市谷砂土原町店（24時間営業、市ヶ谷への坂がきつくなる手前）、クリエイトSD牛込北町店（10:00～21:00、ほぼ平坦）がありますね。Googleマップだとそれぞれ350m、450mとなっています。
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| No.140 |
ここの隣に将来DNPの工場が建設される話を聞いたのですが、本当でしょうか。だとしたら、確実に見送ります。
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| No.141 |
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| No.142 |
長期にわたる広範囲の整備計画に入っていないことから売却されるのではないか、売却されるならマンションになるんじゃないかと推測されていますね、このスレで。
ああいう取り壊しってどれくらいで終わるものなんでしょう？ 終わる頃になれば何か情報出てくるんじゃないでしょうか。 |
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| No.143 |
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| No.144 |
もしかして、出入りは人も車も、今は工事用車両が出入りする北側でしょうか。鼠坂側ではなく。だとすると市ヶ谷駅が遠いかも。
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| No.145 |
道に面しているのに出入り口がないってことはないと思うけどなあ。
少なくとも人の出入り口は作るんじゃないかな。 |
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| No.146 |
>>145 マンション検討中さん
現地案内図みると、坂からも点線が伸びているので、さすがに出入り口はありますよね。 |
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| No.147 |
最近のこの暑さであの坂はきついな。。
販売開始を秋にするのには納得しました。 |
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| No.148 |
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| No.149 |
南側には高さ100ｍ超の建物が建つようです。建築計画が出ていました。パークコートにできなかったのはこれも理由かと思います。
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| No.150 |
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| No.151 |
>>149 ご近所さん
眺望が悪くなるということですか？ |
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| No.152 |
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| No.153 |
デマに惑わされるなんて甘いね。不動産検討するときは都市計画で制限される条件の確認は必須。
そもそも高い建物が建つからパークコートにできないなんてことないでしょ。 |
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| No.154 |
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| No.155 |
デベの情報が小出しすぎていまいち盛り上がりませんね
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| No.156 |
三井はコロナの影響を慎重に探ってるって感じ。
勝どきは感染拡大前に事前案内の調整をしていたんだけど、感染拡大で延期。緊急事態宣言で再開かと思いきやコロナによるマンション購入意向の変化とかアンケートとってやっと9月に事前案内。そんな状況だからコロナ後の物件はまだ先でしょ。 |
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| No.157 |
このコロナの状況だと、1割は安くしないと購入できる層がかなり限られますね。
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| No.158 |
>>157 マンション検討中さん
皆であえて購入を控えて様子見していたら、さらに安くなることがあるのですかね？ |
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| No.159 |
>158
モデルルーム出来たら購入意向が固まった人から希望調査として要望書を集める。皆で要望書出さない作戦したら安くなるかも。 ちなみに要望書って単なるアンケートだから出さなくても登録はできる。要望書を出さないとって勘違いしがちだけどそんなことは全くない。 |
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| No.160 |
安倍総理の辞任でアベノミクスマンションバブルも終焉か。今は待ちかもね。
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| No.161 |
人が都心に住みたいと考える限り
市ヶ谷飯田橋の坪単価は上がるかと。 眺望が開けてる部屋は、 ブランズ神楽坂761万、アビネス飯田橋750万 もともと市ヶ谷や飯田橋は出遅れていただけなんだけど。 |
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| No.162 |
リモートワークで都心集中は回避じゃない。安倍総理昨日の会見でできなかったこととして地方分散も上げてたけど、コロナ対策での都への塩対応、政策的だったのかもね。まだ、結果は出てないけど。
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| No.163 |
>>162 匿名さん
とはいえ、都心に学校もありますし、都心集中がなくなることはないでしょう |
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| No.164 |
学校もリモート。
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| No.165 |
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| No.166 |
盛り上がりませんね
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| No.167 |
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| No.168 |
外人が香港をやめ、日本のマンションを
漁っている。 もはや市ヶ谷飯田橋の坪単価1000万は 一年後には。 |
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| No.169 |
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| No.170 |
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| No.171 |
ここ検討している方で、同じく三井の千駄ヶ谷四丁目計画も検討している方はいますか？
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| No.172 |
小石川でさえ 坪600 だったし、そのまま不動産バブルが続いてれば、格上の千駄ヶ谷なら 坪700 だったろうに…
小石川は本来 パークコートじゃない物件だし、バブルが終わりなら、格上の千駄ヶ谷ですら パークコートじゃなくなる可能性もあるな |
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| No.173 |
そもそもバブルなのか？それは兎も角、菅官房長官が首相濃厚だから、市場は安心感から株が上がってます。このまま、コロナ終息なら不動産価格もまだ上がるかもよ。
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| No.174 |
前の方の書き込みにもある通り、香港マネーが日本に入ってくる可能性や、東京の不動産がグローバルで見て先進国の首都などより割安感があることを考えると、大きな相場の下落は考えにくいですよね。
そう思えば、市ヶ谷駅徒歩10分のこのマンションの坪500はけして高くないのかな？ 菅官房長官は安部首相よりは左寄りな気がします。ふるさと納税の導入で最近の都心集中から地方分散を図ったり、通信料金の引き下げに言及したり。 このまま都心の不動産価格が上がり続けると富裕層以外のサラリーマン階級はますます買えなくなるので、何か手を売ってくれないかと期待してます |
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| No.175 |
>>174 検討板ユーザーさん
将来考えると、高いか安いかは良く分からないですが、現状では価格は妥当だと思います。 下落もあるかもしれませんので、無理の無い範囲の借金で、住みたいと思う場所に住まわれることをオススメします。 |
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| No.176 |
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| No.177 |
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| No.178 |
ここは坪500万円なの？
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| No.179 |
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| No.180 |
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| No.181 |
若松町のクレヴィアが坪500万円前後だそうです。立地は全く異なりますが迷いますね。
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| No.182 |
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| No.183 |
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| No.184 |
この立地であれば、誰もが高いことは予測できると思いますが
坪単価、かなりの高額ですね。 購入できるのはかなり収入ある人でないと難しいでしょうけれど それでも完売しちゃうんだろうなぁ。 |
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| No.185 |
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| No.186 |
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| No.187 |
結局ここの狭い道路挟んだ空き地は何出来るんですかー？
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| No.188 |
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| No.189 |
エントランスのパースとかホームページ出てるけど、これ、坪500じゃ収まらなさそうなぐらい雰囲気のあるグレードだね。。
もっと高くなるのではないかな。 ブランズと同等とは思えない価格帯だと思うが。 |
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| No.190 |
森の便りvol.3の外観の説明素敵でテンション上がりました。
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| No.191 |
北側がメインエントランスのようですが、神楽坂エントランス、という名称は無理がないですかね。
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| No.192 |
>>191 マンション検討中さん
そうですか？ |
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| No.193 |
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| No.194 |
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| No.195 |
二階の平面図が出てますね。
スパンは普通。二階で専用庭があるのですが、南の角は無いので、南角は1階住戸が有りそうですが、実質地下住戸でしょうか。 |
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| No.196 |
ここ何ができるのか気になってた。近くに住んでるので個人的メリットデメリット書いてみます。あくまで主観。
●メリット ・都心ながらも静か。まさに閑静な住宅地。 ・周辺住民の年齢層は比較的高めで落ち着いている。 ・児童館が徒歩圏内複数あって子育て世代には助かる。 ・市ヶ谷駅、牛込柳町駅、牛込神楽坂駅が徒歩圏内。市ヶ谷駅の路線の多さは素晴らしい。新宿や銀座も15分あれば行ける。 ・所有権である。 ・高台なので災害に強そう。 ・神楽坂まで散歩がてらランチに行ける距離。 ●デメリット ・メインエントランスが奥まってる。旗竿地みたい。 ・メインエントランス入るすぐ左横が隣マンションのゴミ捨て場。 ・市ヶ谷方面エントランス前の道も狭いし急勾配。 ・目の前の道は一方通行で狭いが、抜け道になっていて車通りはそれなりに多い。 ・DNPに囲まれてる感じ。 ・周辺の公園は小さい。遊具がある公園には子供達がたくさん集まっていて密集してる。 ・食料品の買い物に行くなら車or自転車があるほうがいい。どのスーパーもそれなりに距離ある。（市ヶ谷駅前のマルエツは、急な坂だから徒歩かな…） ・南側にDNPの建物が建つと日当たり悪くなりそうだし、道幅狭いから圧迫感がでそう。 ・南側のDNPの土地の道挟んで左側にも何か建ちそう。遺跡発掘中と書いてあった。 …こんな感じかなぁ。 色々と書いたけど、都心なのに静かで生活しやすい場所だよ！ |
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| No.197 |
公園に面した擁壁ですが、４ｍくらいありますね。公園の樹木が育っているので、抜けるのはやはり２階以上とは思います。
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| No.198 |
タクシーで新宿や大手町から2,000円以内の距離は便利ですね。
最悪終電に乗れなかった場合にも帰れる距離というのは良いと思いました。 それなのに静かな住宅地でのんびり暮らせるのも良いです。 |
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| No.199 |
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| No.200 |
散歩でよくこのあたり歩きます。閑静な地といえば聞こえはいいけど、週末は誰もいなくてちょっとゴーストタウン感がすごい。
物件は高級そうで気になるけど、目の前に立つ建物も含めて微妙かなあ…悩む。 |
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