アルファステイツ栗東駅ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルファステイツ栗東駅についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.anabuki-style.com/ritto/index.php

所在地：滋賀県栗東市下鈎字下末竹1302番 （地番）
交通：JR東海道本線「栗東」駅　徒歩8分
間取：2LDK、3LDK
面積：75.38平米～87.10平米
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[183: マンコミュファンさん]

>>182 口コミ知りたいさん

何を根拠に9月中？
ローン控除13年なら、分譲マンションは11月中の契約だったはず。
いつでも、自身が買いたいと思った時が買い時です。

一つ忠告しておくなら、「9月中に契約してもらえたら○万円値引きしますよ」には惑わされないように。
売れなけりゃ10月も同じこと言うと思うので。

[184: マンション購入者]

>>182 口コミ知りたいさん
毎月送られてくるDMによると13階のオプション締切がそろそろのはずなので、購入者の希望通りにしようと思うと今すぐ買って欲しいのでしょうね。それを過ぎると壁紙とかカラーセレクトとか出来ないので購入者にとっても価値が下がるでしょうし。
正直、かなり良いところ残ったという印象なのでどのくらい頑張ってもらえるのか分かりませんが、初期に購入した身としては羨ましいです。

[185: マンション購入者]

>>183 マンコミュファンさん
オプションやカラーセレクトの締切が9月だからでしょうね。

[186: 口コミ知りたいさん]

ご意見ありがとうございます。
このマンションの作りはどうなのでしょうか？
ざっくりした質問ですみません。
駅の利便性はそこまで重要視していないのと、
リセールも拘ってはいません。立地は気に入っている方なのですが、マンションの構造であったり、部屋の作りであったりが他のマンションと比べて良い点、気になる点などあれば教えださい。あと購入する際にオプションはどういった内容があるのでしょうか？知識不足ですみません

[187: マンション購入者]

>>186 口コミ知りたいさん
外壁がタイル張りなので安い作りでは無いと思います。階段もコストカットで鉄骨階段を採用するマンションが多いですが、ここはコンクリートです。それと地盤の杭が20m以下なのですが、これは支持層がすぐ下にあるという事なので地震などで傾いたりするリスクが少ないと思います。元々遺跡だったみたいなので、地盤がかなり硬くて安定している証拠とも言えるかもしれませんね。戸境壁は250mm、床のスラブ厚は250-280mmなので防音はしっかりしている方だと思います。南草津のブランズよりも良いようです。残っているCは完全なアウトポール工法なのでかなり良いです。アウトポールの良さはググってみて下さい。
気になる点は天井の高さがリビングで2400mmなので平均かちょっと低い事くらいでしょうか。モデルルームで低いと思わなければ良いのでは。最大の欠点は管理費が高い事でしょうかね。
オプションはカタログがあるので営業の人に貰えばいいと思いますが、キッチンのグレードアップや照明関係、電源の追加などが主になります。

[188: マンコミュファンさん]

>>186 口コミ知りたいさん

駅の利便性もリセールも気にしないのに、駅前マンション買う理由ってあります？

187さんが書かれているように、マンションの造りとしては最近の周辺地域の新築マンションよりも良い方だと思いますが、マンションならではのコストは高いと思います。

単に栗東のその辺の立地という点だけなら、戸建も検討できそうなものですが。

[189: 通りがかりさん]

>>188 マンコミュファンさん
すみません。新快速が止まるとか、徒歩5分以内とかという感覚で重要視していないということです。子どもの通学を考えると交通機関は徒歩圏内がいいなとは考えています。なかなか駅前に戸建を建てれる土地もないので。駅は野洲まで行くと橋が混むので、できれば守山駅までかな。と考えています。

[190: 評判気になるさん]

管理費が高いのはなぜでしょうか？

[191: 通りがかりさん]

>>190 評判気になるさん

単純に1棟に対する戸数が少ないのが影響しているのでは？？
あとタワーパーキングですし、修繕積立金以外に月々のメンテナンス費はかかりますしね。
あと初めの修繕積立金が比較的安めなんで、
段階的に金額を引き上げると思いますので、
修繕計画書で将来の積立金を見ておく必要があると思います。
将来的には月々のランニングコストは3~4万ぐらいになるのでは？？
そこは計画書を見せて貰わないと分かりませんが、
永住を予定してるのであれば、確認しとかないとですね。

[192: 買い替え検討中さん]

>>190 評判気になるさん
今はどこの新築マンションも高いです。
相場より数千円高いくらいではないでしょうか。インターネットの利用料が含まれていますしね。あと立体駐車場の月辺りの金額が安いのも影響しているのでしょう。
1番安い価格が1,000円か2,000円かだったかと思います。

[193: マンコミュファンさん]

私もマンション総戸数が影響だと思います。
小規模マンション(50戸未満)なら、1戸あたりの専有・共有部分が増えます。
インターネット無料に関しては、全戸一括加入にすると安くなり、最近は無料のところを多く目にします。
大規模マンションあたりはマンションで一括加入しておいて、希望者には利用料1000円程度で任意加入することが多い印象です。

[194: マンション検討中さん]

管理費が高い。異常に高すぎるよ
その点修繕費が安すぎる。不安しかない

[195: マンション購入者]

アルファステイツ栗東(82.28平米)
管理費18400円(うちインターネット代、コンシェルジュが2000円程度)
修繕積立金5200円
駐車場9000円
合計32600円

ポレスター守山銀座(70.18平米)
管理費10900円
インターネット代1320円
修繕積立金7020円
駐車場11000円
合計30240円

プレサンスロジェ草津シエル(77.91平米)
管理費11140円(インターネット代込)
修繕積立金5450円
駐車場12000円
合計28590円

周辺の同じクラスのマンションの比較ですが、ランニングコストは数千円の差ですね。駐車場は一番高い所を契約した前提にしています。管理費、修繕積立金は部屋の大きさでも決まるのでそこまで差は無さそうです。ここのマンションは周辺に月極駐車場が多く、大体7000-8000円で借りれるので、周辺相場に合わせた結果、タワーパーキングの割に安過ぎるという歪な金額になっているのではと思います。
修繕積立金ですが、10年後には10000円、20年後には20000円の予定みたいですが、まあそんなもんかなという感じですね。どこもそんなに変わらないでしょう。

[196: 口コミ知りたいさん]

修繕費は最初の修繕積立金によっても変わってくると思うので、そのあたりも比較しないと何とも言えないですね。不安しかないのであれば修繕計画書があるでしょうから相談してみてはどうでしょう。修繕計画書も提示できないのであれば不安は払拭されないと思いますが、そんなマンション今時少ないでしょう。
管理費はまあ高いとは思いますね。どうしてもであれば管理組合発足後、協議するのもありでしょう。しかし合計で見れば大きくは変わらないかなと思います。まあマンション維持に管理費、修繕積立費は必要な出費ですので、相場からかけ離れていない限りは致し方ないと思ったほうが良いでしょう。

[197: マンション検討中さん]

ここはまだ販売中ですか？？
どこの学区になるのでしょうか。

[198: 通りがかりさん]

>>12 評判気になるさん
↑学校は2択で選べるみたいですね！
　学区外申請するほうが無難ですね！

[199: マンコミュファンさん]

>>195 マンション購入者さん

駐車場は使わない人もいるので
その考え方は強引ちゃうかなと思っちゃいます。。。
仮に管理費を㎡で割っても、
他マンションに比べ管理費が高いです。
話を聞いてるとタワーパーキングのメンテナンス費を駐車場料金で賄えないから、
管理費で負担させてるような気がします。。。

同じアルファステイツでも
彦根の物件の管理費はここよりも低いので、
本物件のランドプラン設計上、高くなってるんですね。

[200: マンション検討中さん]

各階の部屋数が少なくて階数が高いので、それも管理費が高くなる原因だと思いますよ
単純に維持管理する消防用設備費も高くなるし。エレベーターの電気代含む維持管理費もバカにならない

[201: マンション検討中さん]

42戸中、41戸は売れてるわけですし、皆さん承諾のうえで購入されてることでしょう。高いと思われたら管理組合で話されると思いますよ。
住戸数もコンパクトなので意見もまとめやすいでしょうしね。

[202: マンション検討中さん]

他のマンションの掲示板と見比べると、管理費くらいしかマイナスなこと言われてないので比較的いい物件なのですね。Cタイプはアウトポールの工法もいいですね。

[203: 匿名さん]

戸数が少ないのは、管理費等の滞納などがあった場合のダメージが大きい。

管理費削減を管理組合でって話が出てるけど、削減して設備の十分なメンテができなければ本末転倒。よりマンションの価値を下げることになる。

ついでに言うと、今の栗東市に魅力は無いし、市に魅力作りをする姿勢が感じられない。

物件が良くても、それ以外のマイナスが大きいと感じ、うちは購入を見送りました。

[204: 匿名さん]

203です。連投すみません。
他の方のレスを見て思い出しました。

タワーパーキングのメンテ費用を駐車場代だけで賄えないので、管理費に上乗せされている　というのはその通りです。

1000円で借りてる人はまだいいでしょうが、9000円の人や、全く車を使わない人も、見えない形で負担させられています。

[205: マンション検討中さん]

本当にその通りだと思う。
駅の再開発って、本当に信用できない。
草津みたいにはならないね

[206: 匿名]

>>205 マンション検討中さん
草津がいい人は草津に住めば良いんじゃないでしょうか。
静かで、見晴らしの良い所に住みたい人がここみたいなマンションを買うのでしょうし。
栗東は草津みたいに発展しないからダメだみたいな事言ってますけど、草津みたいな所が嫌だからここにした人もいると思いますよ。

[207: マンション検討中さん]

>>203 匿名さん

戸数が少ないので滞納する方の確率も下がりますがね。個人あたりの責任割合は増えますので滞納の際は困りますが、大所帯のマンションよりかは滞納者が出るリスクは少ないのではないでしょうか？

市の魅力とはどういったことですか？
参考にしたいので教えてください。
おすすめの市があるなら教えてください。

[208: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん

滞納者については、悪意のある滞納者は除外してください。普通は滞納が出ない前提のはずなので。
ただ、コロナによる収入減など不可抗力的な事が起こった際、一人でも滞納者が出てしまった時の、他の人への負担が大きいなと思っているわけです。

市の魅力は人によって価値観は違うでしょうから、言い争うつもりはありませんが、主要道路は常に渋滞してるくせに周りには何も無いし、電車を使うにも新快速が止まらない不便さがあります。

何も無い＝静かで良い暮らし　とプラスに変換できるならいいのですが、私は、何も無いくせに渋滞のイライラなど心に余裕を持った生活も送れない　とマイナスにしか感じなかったので魅力がないと思いました。

[209: 口コミ知りたいさん]

総戸数が多いと管理等が煩雑になりがちですが、リスクの分散はしやすいです。
総戸数が少ないと管理はしやすいですし、人付き合いは楽ですが、個人あたりのリスクの割合は高くなります。
この物件の場合、仮にどうしようもない事情で滞納者が出たとしても、3万/月としても36万/年です。41戸で割っても1万円/年も負担しなくていいので、リスクが大きくなるというレベルのことではないでしょう。支払えなくなると督促や民事の手続きなどが管理会社より行われるので、それが生涯続くわけでもないですし､前提として滞納者に支払い義務もあるので、滞納した方が負担するというのが通常の話ですしね。

一般論はマンションの管理だけでいえば総戸数が多いほうが良いとはされていますが、マンション文化の発展途上の滋賀では総戸数が少ないことがプラスに感じられる方も多くいるように見受けられます。

[210: 匿名さん]

最終１邸になって注目度があがって賑わってますね！！！！

[211: 匿名]

残り一戸になってから、ずいぶんと盛り上がりましたね。
滋賀県全体に言える事ですが、車が無いと不便なのに主要道路があまり整備されておらず渋滞しやすいですが、逆に道を覚えるとそんなに混まずに移動できると感じます。
栗東は借金があったので、最近までは中学校の給食も出なかったようですが、給食センターができて復活するなど、自治体としてはこれからじゃないですかね。発展するかは神のみぞ知るですが、これ以上悪くなりようは無さそうですし、何か大型施設できればラッキーくらいで良いんじゃないでしょうか。

[212: 匿名さん]

ここは当初から注目度は低い割には意外といい物件だなと思って見ていました。建物はいいよねと言った意見が多く、周辺環境を心配する声がちらほらあるので、この立地の移住環境を気に入る方にはいい物件なのでしょうね。場所に関しては、駅8分。うーん。とも思いますが、地区整備計画区域の角地なので、将来的に景観が損なわれる可能性も低くなるので、中途半端に地区整備計画区域の真ん中辺りよりも良い側面もありそうです。令和7年には栗東水口道路、野洲栗東バイパスも完成するので、発展するかどうかは分かりませんが、大型施設できればラッキーですね。

[213: 匿名さん]

駅まで8分なので、まあ毎日の通勤通学で歩いてもいいかなぁ？くらいの距離だと思います。
流石に10分超えると萎えてしまいそうなので…
ファミリーにとっては地域性と、あと専有面積が広めに取られていることが
とてもいいと感じました。
広いはやっぱり大前提。狭いと収納も少なくなりますから。

[214: マンション検討中さん]

ラスト1邸がまだ残ってるそうですね！
客付き悪いのかな？値引もしてるだろうし見込客がいれば、売れてそうなものですが。ポレスターのように完工から2年経っても買い手がつかないといったことがないといいですが。

[215: eマンションさん]

購入者の方は引っ越しの日程や段取りは済みしたか？　ローンの決定など

[216: 匿名さん]

ラスト1邸。
9月頃から残っているみたいなので、値引きなどして、あとちょっと。。。

不動産は年度末の3月に売れますが、年内に引っ越したい人は年末に駆け込みすることもあるので、今がチャンスなのかもしれません。
がんばってもらいたいです。
早く売れるといいですね。

[217: 評判気になるさん]

ポレスター守山　完売

[218: 匿名さん]

もぉちょっとでインテリア相談会ですね
購入してからかなり時間空いたので久しぶりのマンション関係の予定で楽しみです

[219: マンション購入者]

>>218 匿名さん
購入者の方を見かける可能性もありますし、入居者の雰囲気も分かるかもしれませんね。思ったよりもオプションのようなインテリアメニューがあって改めて頭悩ませてます…

[220: マンション検討中さん]

完売したみたいですね
最後どれぐらい値引きがあったのか知りたいですね。
少なくとも1割引か

[221: 口コミ知りたいさん]

>>219 マンション購入者さん
オプションのときに一緒に比較したかったという思いもありますが、、、入居者の方をお見かけできるのは雰囲気も分かるので楽しみですね。

[222: 購入経験者さん]

>>220 マンション検討中さん
私も値引率気になります。割といい部屋が残っていたので安くで購入できたのであれば羨ましい限りです

[223: マンション購入者]

ポレスターも完売したようですし、住宅ローン控除の減額報道が出ているので駆け込み需要ですかね。
何はともあれ、竣工前に完売して良かったですね。
売れ残ると入居する身としては今後が心配になりますし。

[224: マンション検討中さん]

所有者にとっては今の栗東よりも10年後の栗東。20年後の栗東の姿が大事になります。
来年には市長選もあるので将来的に栄えるビジョンがほしいですね

[225: 通りがかりさん]

完工3ヶ月前に完売か。意外と早く売れた印象
他のマンションはもう少し苦労してそうだが、栗東は競合のマションがないからすんなりいった感じだな

[226: デベにお勤めさん]

横のマンションより高くなると聞いていましたが
外観ほぼ完成してましたが、高さほぼ変わらないですね

[227: 口コミ知りたいさん]

戸数は、少ないから自治会の役員すぐ回ってくるし、駐車場もビル式やからすぐに出庫できない。不便やな。建築業者も風て周辺に物を落とすし、警察からも注意されてる。くぎも歩道に落ちてて危ない

[228: 検討板ユーザーさん]

>>227 口コミ知りたいさん
何か恨みでもあるんですか（笑）？

[229: 名無しさん]

>>227 口コミ知りたいさん

風の強い日に飛んでました！
どこの建築現場でも起こりうることですけれども。

[230: マンコミュファンさん]

>>229 名無しさん
それとマンションの質に何か関係あるですか？

[231: 名無しさん]

>>230 マンコミュファンさん
関係ないでしょう！
質にかんしては図面と施工会社に寄与します。
モノが落ちようが関係ありません。
遠因として言われることとしては、片付けが出来ていなかったり、周辺環境の管理、整備ができていないと、建築作業も杜撰になっているのではと関連付けて議論されるケースはあります。

[232: マンション検討中さん]

住民スレそろそろかな？火災保険を他の会社へお願いした方いますか？