ザ・パークハウス石神井公園テラスってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス石神井公園テラス
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-shakujiikoenterrace/


西武池袋線石神井公園駅から徒歩7分。
穏やかな第一種低層住居専用地域に誕生する、総戸数86戸の低層マンションです。
皆さまと情報交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。


地名地番 東京都練馬区石神井町2-1466-23ほか
住居表示 東京都練馬区石神井町2-34
交　　通 西武池袋線石神井公園駅徒歩7分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階　総戸数86戸
延床面積 7573.81 ㎡
建築面積 2413.89 ㎡
敷地面積 4948.78 ㎡

建築主 三菱地所レジデンス株式会社
設計者 株式会社ピーエス三菱一級建築士事務所
施工者 株式会社ピーエス三菱東京建築支店
管理会社 未定

着工予定 2020/07/01
完成予定 2022/06/30

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ザ・パークハウス 石神井公園テラスのプレゼンを受けてきた！
https://www.sumu-log.com/archives/34439/

[592: マンション検討中さん]

2LDKなら買えそうなので楽しみです

[593: マンション検討中さん]

2022年問題と言われている生産緑地の解除・宅地化による不動産価格への影響が気になっています。練馬区は23区で他の区と比較して桁違いの生産緑地の広さがあり、面積第一位（187haとか？で東京ドーム40個分ほど）になっているので、高い買い物での値崩れが懸念してます。石神井公園至近でもないのでなおさら、、。どうなるんですかね、、？

[594: 匿名さん]

>>593 マンション検討中さん

需給バランスが崩れれば、当然、値崩れすると思います。またマンマニさんの記事にもありましたが、ここの億近い価格帯が、当然のものではなく結果この価格帯になってしまった感があるので、2022問題などをきっかけに暴落する可能性もあると思います。
ただ気に入って買う分には問題ありませんし、売らなければいいだけの話ですが。
https://www.sumu-log.com/archives/37552/

[595: マンコミュファンさん]

2022問題も実際のところ生産緑地はこのまま継続していく意向らしいので大した影響ないと思いますよ。

[596: 匿名さん]

>>588 マンション検討中さん
以前はこの物件近くにいましたが、今は駅の南側に住んでいます。

治安は、大して変わらないと思いますよ。石神井公園駅周辺で極端に悪いところは無いです。夜、光和公園に人がいることはありますが、奇声を発したりとかは無いですね。人通りも結構ある道です。

確かに駅からの道、特にtph近くになってくると、無機質なマンションやアパート、月極駐車場が増えるんですよね。私は景観が気になってしまうタイプなので少々ストレスでした。こればっかりは地主と不動産屋のセンスの問題でしょうか。同じ丁目でも一本道を越えると雰囲気変わるんですけどね。

駅前のパチンコ屋、以前は前を通る時にタバコの煙が漂ってきて嫌でしたが、都の条例のお陰で、解消されているのではないでしょうか。ただ、日曜朝とか、イベントがあると行列できていて、道が通りにくい時もあります。

[597: マンション検討中さん]

>>595 マンコミュファンさん
大きくは影響無さそうでよかったです
ただ、練馬区だけは1割宅地化でも東京ドーム4個分というインパクトなので楽観視はできませんが

[598: マンコミュファンさん]

>>593 マンション検討中さん
石神井公園駅徒歩圏内のマンション用に建てられるほどのまとまった敷地ってそこまで無いので影響ないのでは、とデベの友達に言われ納得した記憶が。TPHのウェブサイトにもこの立地でまとまった土地は珍しい、みたいなことが書いてあったかと思います。

[599: マンコミュファンさん]

ブリリアはTPHと比べれば安いだろうし、公園や図書館近くて子育て世帯には良いですが、駅から遠すぎるので、どんな方が選ぶんだろう？と単純に思いました。フルリモートで働ける方とか？

公園側は住環境として良さそうですし、パークハウス6丁目とかに住みたいですが笑、毎日の通勤考えると子どもを乗せて坂を登って駅に向かうのは無理なので、週末に公園に行くので良いや、という結論になりました。。

[600: マンション検討中さん]

>>598 マンコミュファンさん
区の発表資料では石神井公園駅隣接・近接町である石神井町1~7丁目で合計4万平米の生産緑地がありますが、たしかに本物件のような「4900平米」というまとまった土地は無さそうですね。出てきても小規模マンションか、戸建てですかね

[601: マンション検討中さん]

価格表が消えてる…

[602: マンション検討中さん]

生産緑地以外にも駐車場とかテニスコートとかでかい土地ありますよね。モデルルームのある工場跡地なら高さのあるマンションもできる可能性ありますね。石神井公園近辺は数家の大地主が広大な土地を貸し付けているので。だからといってこのマンションが暴落することはないとは思いますが。

[603: 匿名さん]

同時期・同エリア販売物件のブリリアシティ石神井公園と、どちらが先に完売しますかね？　あちらは23区内で驚きの激安価格なので、即完売の可能性ありますね。

[604: 匿名さん]

>>603 匿名さん
ブリリアはたしかに安いけど、それは駅遠だからって言うのもあるし、800戸以上あるから即売はないよ。
そもそも価格が1500万くらい違うから競合でもないし。

[605: 匿名さん]

価格差は2000万くらいあるんじゃないかな？ブリリアシティ石神井公園は激安だから、ここの割高感が際立ってしまいますね。いつまでも先着9で変わらないところ見ると、実際の残はかなりあるのでしょう。ブリリアシティ石神井公園も簡単にはいかないでしょうけど、ここも苦戦しそうですね。

[606: 通りがかりさん]

>>605 匿名さん
検討者専用サイト見ると先着分は残り8戸になっていました。ご参考までに。

[607: マンション検討中さん]

>>606 通りがかりさん

でしたね。EEタイプなどは間取りとても良いと思いますがなんででしょうね。一期２次もわずか数時間の登録受付のようでしたし。。

[608: 匿名さん]

物件概要を見たところ「Bad Request」と書いてありました。
私だけでしょうか。もしくは他の人も同じでしょうか。

現在の販売戸数がわからないですが、売れる間取りと売れない間取りの差が激しそうです。
どの棟が人気なのか知りたいです。南か東がいいのかと思いますが、北棟も日当たりがよさそうでした。

[609: 名無しさん]

>>608 匿名さん
物件概要見ることできましたが、ブラウザとかが原因ですかね？

一期では北棟が特に人気だったと思います。
（南棟の大部分と西棟は一期では販売対象外でしたが）
個人的に西向きにはなってしまいますが、西棟のワイドスパンの部屋の価格がどうなるか気になっています。

[610: マンション検討中さん]

>>609 名無しさん
一期は、North棟（南向き中庭）全部、とEast棟（東向き）全部、South棟（南向き老人ホーム前）の角部屋3つが登録対象でしたね。
私もWest棟の横長リビング気になります。逆梁工法とハイサッシ素敵ですよね。

[611: マンコミュファンさん]

ウエスト棟は確か2-3階両方とも、テラス出てすぐ電線だったような気がします。

[612: マンション検討中さん]

>>611 マンコミュファンさん
せっかく逆梁ハイサッシなのに電線が残念ですよね。。

[613: マンション掲示板さん]

>>612 マンション検討中さん
電線とベランダの間に高木が植樹されるならそんなに電線気にならないかも

[614: マンション検討中さん]

第一期のレンジ価格表が消えたということは２期以降価格帯が上がるのでしょうか？下がるのかな。。

[615: マンション検討中さん]

たまらんなぁ欲しいなぁ
年収290万42非正規おじさんより

[616: 通りがかりさん]

>>615 マンション検討中さん
おじさん5人でやっと買えますね

[617: マンション検討中さん]

>>596 匿名さん

駅の南側公園至近の場所は別格ですね。このマンションは道すがら両脇にずっと砂利の駐車場とアパート、地主の巨大な家、とても景観が良い土地ではないですね。１種低層のわりに事業所も多い。北側の街道もすごく狭いし。正直、石神井公園を売りにするほど公園にも近くないんで。好みは人それぞれなので、あくまで個人の意見ですが。

[618: 通りがかりさん]

石神井町3、6でこのマンション出てたらもっとエグい値段になってると思いますよ。

[619: 検討板ユーザーさん]

石神井3・6でエグい価格は納得できるけど、この場所でこの価格は納得できないという話では？

[621: 通りがかりさん]

そんなこと言ったら谷原アドレスの中古でも普通に7000万の3LDK出てる時代ですかね。もう都内のマンション価格に文句言うだけ無駄な感じします。

[622: 通りがかりさん]

>>619 検討板ユーザーさん
大体どの物件でも「あのエリアならもっと高くても納得だし買うけど、このエリアでこの価格は高すぎる」と仰る方はどちらも買えない属性の場合がほとんど。

[623: マンション検討中さん]

いや別に値段が割に合わないとうつもりで書いたんじゃないです。石神井公園駅徒歩10分以内でパークハウスなら妥当な値段だと思いますが。あくまで公園至近で閑静な住宅地というマンションではないと言ってるだけなんで。駐車場とかアパートとか将来どうなるか気になりますよね。練馬のマンション買うなら周辺環境も大事かなと思いましたが。好みは人それぞれなんであくまで私の意見。

[624: マンション比較中さん]

>>623 マンション検討中さん
周辺の用途地域を確認させてもらいましたが、出来ても同程度の低層マンションかお金持ちの方の戸建てに転生するくらいで悪影響が出るようなものは建たないだろうとは思います。倉庫や事務所ではここの土地代では合わないですしね。

[625: マンション検討中さん]

戸建てになれば一番いいですが、アパートや駐車場って地主が日銭稼ぎたいからそういう用途にしている気もするんでまた賃貸アパートにならないか不安ですね。
ここでよく書かれている石神井町アドレスの価値ってそんなにあるんですかね。早稲田の付属がある上石神井のあたりとよく混同されるんで東京全体で通用してるとも思えませんが。
110平米の新築戸建てで7000万円台って経堂とか荻窪なら飯田でもあり得ないが、石神井町八丁目とかよく出てますよね。リセールを考える場合そこも重要かと思いますが。

[626: 通りがかりさん]

>>625 マンション検討中さん
このサイト見れば分かると思いますよ。
そもそも石神井町アドレスは土地が滅多に出ません。
https://www.nomu.com/premium/area/

[627: 通りがかりさん]

武蔵の三代勇水地といって武蔵野市の井の頭公園、杉並区の善福寺公園、練馬区の石神井公園は武蔵から不動の高級住宅街ですね。他にも環八沿いはときわ台、成城学園、田園調布と戦後に開発された高級住宅街が多いです。

[628: マンション検討中さん]

>>626 通りがかりさん
すごく参考になりました。

[629: マンション検討中さん]

閑静な住宅街だと思ったのですが、運送会社に駐車場、その駐車場には近くの建設会社のロゴがある社用車が数十台停まってますね
老人ホームのお隣だし
パークというよりガテン系のエリアの孤島みたい
千葉で昔子どもにトラックが突っ込んだ事件があったけど道も狭いから子どもの通学や周辺環境は心配
大人だけなら駅からそんなに遠くないのでありか
現地歩いての感想です

[630: 通りがかりさん]

>>629 マンション検討中さん

粗探しお疲れ様です。200戸販売するなら大変でしょうが80数戸であれば問題ないでしょうね。

[631: 通りがかりさん]

そんな狭くもないし危険な道でも無いですよ。北口のバスローリーまで一本道で行けますし。

[632: マンション検討中さん]

特別危険な道ではないけど、狭い道であることは事実ですよ

[633: 通りがかりさん]

>>632 マンション検討中さん

狭いどころか幅8メートルはありそうですけど。

[634: 通りがかりさん]

でも一部幅4メートルくらいの箇所がありますね

[635: マンション検討中さん]

マンションから石神井公園駅のバスロータリーまでは数分なので駅ら徒歩7分にしては距離を感じさせません
そこまでの道にブロックなどで明確な区分がない細い線だけ引いた歩道ですよね
恐らく運送会社や建設会社があることを考えると、比較的大きな車が頻度高く出入りしそうで小学校中低学年や幼稚園児がいる家庭にはあまりおすすめできない印象は持ちました
ただ駅までの距離と池袋までのアクセスを考えると利便性は優れており、通勤を考えると理想的
この周辺環境を考えると別荘邸宅と言うのは無理があり、何かの冗談だと思いますが、一般的な居住用としては良いと思うというのが私の感想です
資金的には大丈夫、内装などはいいですが、周辺環境を考えると決断には至らないというのが我が家の感想

[636: マンション検討中さん]

ここの第2期販売はいつ来るかご存じの方いらっしゃいますか？

[637: 匿名さん]

>>622 通りがかりさん

でしょうね笑。
金はいくらでもある！いいものを持ってくれば買うぞ！という人たちではない笑

[638: 匿名さん]

先着の販売戸数8戸が1ヶ月以上変わりませんね。

[639: マンション検討中さん]

金はいくらでもあるという人はそもそも練馬にマンション買わないでしょ。

ここのマンションで認識の齟齬が生まれるのは、あたかも公園池のほとりのようなホームページの作りでそれを売りにしているんだが、実際には駅のまるっきり反対側ということ。さらにマンションの周辺だけが昔、用途地域が違ったのかわからないが１種低層の住宅街の風景ではないということ。駅から西、例えば石神井郵便局のあたりまでとか、東の長命寺のあたりまで歩くとわかるが、なぜかここだけ雰囲気が違う。この間も飯田系建設会社がのバルーン挙げて派手にやっていたが、そこに石神井公園という優雅な響きとのギャップが生まれてしまう。

ただそれを覆すだけのメリットもある。そもそも石神井公園駅徒歩10分圏内の低層マンションは数年に１度も出ない。光和小学校区。パークハウスであること。中古は買えても新築は買えない。これだけでも相当の資産価値はある。あとはもう個人の好み。

あと石神井町うんぬんははっきり言って公園に近くないと意味のないアドレスでしょう。石神井台とか下石神井とか練馬の人以外で区別できる人なんかほとんどいない。成城とかと同じではないでしょう。場所によっては駅から１５分離れるし。

[640: 通りがかりさん]

まぁ駅から南側のエリアが人気ですよね。7丁目あたりで出てくれたらちょうど良かったかも。