グランドメゾン鷺沼コートってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン鷺沼コートについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/saginuma/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋２丁目8番3、4、16（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩9分
　　　東急田園都市線「宮前平」駅徒歩9分
間取： 1LDK+2S(サービスルーム(納戸）） ～ 3LDK
面積：56.07㎡ ～ 74.76㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社松尾工務店
管理会社：積水ハウス不動産東京株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[270: マンコミュファンさん]

>>269 マンション掲示板さん
灼熱性能とはこれいかに
遮熱性能ではないかしら

[272: マンコミュファンさん]

>>265 匿名さん
駐車場の収入は、マンション全体の修繕積立金にストックにされますので、車を持ってない人にも恩恵はあるかと思います。

[273: 匿名さん]

>>272 マンコミュファンさん
そうなると駐車場収入が予想よりも少なくなってきたら修繕積立の計算が崩れるということですか？

[274: マンション検討中さん]

いい物件だよ！

[275: 匿名さん]

予算が許せばオススメですね。

[276: 口コミ知りたいさん]

>>273 匿名さん
少し訂正させて頂くと、マンションにより割合は異なりますが、管理費に計上される部分、修繕費に計上される部分があります。
駐車場収入が月々の管理費に計上されると、駐車場を借りている人のおかげで月々の管理費がお安くなっている側面があると思います。
駐車場収入の想定収支は、モデルルームの営業さんに聞けば教えてくれると思います。
想定より収入が高ければ、マンション全体の修繕積立金に回されて、想定より大幅に下回れば、将来的にどこかにツケが回って来るかと思います。

[277: 口コミ知りたいさん]

>>276 口コミ知りたいさん
おっしゃる通り、ここはどうだか分かりませんが、駐車場代は管理費また修繕積立金に入ります。
一般的には、将来的な機械式駐車場の修繕や電気代などを考慮して、7割程度埋まっていれば赤字にならないように管理費などが設定されていると思います。
駐車場は維持費がかかって、駐車場を使っていない人には不公平という話がありますが、実際には受益者負担で、駐車場を使っている人は、駐車場代を払っているので、使っていない人はその分管理費が安くなるなど恩恵を受けています。
空きが増えて、想定の7割などを下回ると、駐車場が重荷になりますが、ここは世帯数に対して駐車場の数が4割と多くないので、そのようなリスクは少ないと思います。
もし、住民の高齢化が進むなどして、空きがおおくなったら、機械式をやめて平置きにするなどして、修繕費用を抑えれば良いと思います。
長くなりましたが、駐車場を使わないから駐車場があるのは損ではなく、駐車場収入でその分管理費が安くなっていると思っていた方が良いと思います。

[278: 名無しさん]

>>277 口コミ知りたいさん
そこんとこ平置きの駐車場、それも屋外ならメンテナンス代は舗装程度という事ですね

[279: 口コミ知りたいさん]

誤解している人もいると思いますが、管理費と修繕積立金は、マンションを維持管理して行くためのお金でどちらも違いはありません。
管理費は、管理会社への支払いや保険料、共用部の光熱費、エレベーターや機械式駐車場のメンテナンス費など、毎年かかる費用のための費目で、日々発生が予想されるような細かい修繕費も管理費に含まれます。
修繕積立金は、名前の通り修繕のための積立金であって、将来発生する大規模修繕やエレベーター、機械駐車場の入れ替え費用などに備えて積み立てる費目になります。
修繕積立金は、長期修繕計画に基づいた予算を元に決められて、使用するために基本的には管理組合の総会での承認が必要です。
長期修繕計画は、最初はデベが作成し、その後は何年かおきに管理会社が更新するのが一般的で、デベはマンションを売りやすくするためもあって、修繕積立金を最初は安くして、段階的に値上げして行く計画にしています。
（修繕費は年数が経つに従って多く必要になるので、数年で出てしまう人と、何十年も住む人で費用負担に差をつけるという意味では合理的とも言えますが）
なので、駐車場代が管理費に入るか、修繕積立金に入るかはあまり関係なく、駐車場がある程度うまっている前提で、管理費や修繕積立金が決まっているので、空きが多くなると修繕のための費用が苦しくなります。
ただし、長期修繕計画は、一般的なメンテナンス周期を元に計画されており、大規模修繕も最初と同じ仕様で維持する前提なので、設備のグレードを上げたいとか、物価が上がって物や人の値段が上がっていくと、計画通りに行かなくなります。
そのあたりは、入居後に管理組合で費用を抑える取り組みをしてやりくりしていくしかないと思います。

[280: 匿名さん]

>>279 口コミ知りたいさん
例えば3年後、6年後と計画通りに進んでいるかの検証と見直しをすることです。
それでも数十万、数百万の一時金が発生するか、実施を数年見合わせるなどの対応となるのでしょう。

[281: 匿名さん]

ちゃんと見てます。監視してますよ。

[282: 匿名さん]

見るだけではダメでしょう。
監視しててもそれが予定通りの進捗かどうか、今後の予測を今の時点で再検証をするべきです。

[283: 匿名さん]

>>282 匿名さん
購入者ですか？

[284: 匿名さん]

引渡しすら終えていませんので
ご想像とおりかと

[285: 匿名さん]

ただの知ったかぶりの冷やかしでしょうね。

[286: 匿名さん]

要約すると最後の文章でしょう。

入居後に管理組合で費用を抑える取り組みをしてやりくりしていくことが大切なんですね。

[287: eマンションさん]

>>282 匿名さん
将来を予測するのは難しいので、リスクを考えるのですかね。
維持にお金がかかりそうな共用施設（水を使う施設、ジムやカラオケなど機器の入れ替えが必要な施設など）がない点は良いですね。
エレベーターは50?60世帯に1台位がバランスが良いと聞いたことがあるので、ここは少し多めですかね。
機械式駐車場もリスクですが、それほど台数か多くないので問題なし？
ディスポーザーは、69世帯なので何とかなるってかんじですかね。
他に考慮しておいた方が良い点とかありますでしょうか？

[289: マンション掲示板さん]

>>288 検討板ユーザーさん
カーテンやエコカラットをオプションで付けた方いらっしゃいますか？
後で付けるのが賢いんでしょうか？

[290: 匿名さん]

>>289 マンション掲示板さん
安価に後に付けるのが賢いのなら正解。
日程調整代として入居時に気持ちよく引越しできるかどうか。

[292: 匿名さん]

>>291 契約者さん5さん
カーテン、ブラインドはメーカーショールームもあるしお店も数あるし取り付けは簡単だしね。

[294: 口コミ知りたいさん]

>>293 マンコミュファンさん
アクセントカラーの方が費用対効果が大きいと思います。

[300: 匿名さん]

カーコーティングと同じで使用するコーティング液、施工技術、価格によって満足度は大きく異なります。パッと見で綺麗に見せたいだけなら安価なのでもそれなりにやっている感は感じますが数年後どのような状況か心配でなりません。生活状況、清掃などで傷の大小が出ます。再度上からコーティングできるかも確認を。

[302: 匿名さん]

>>300さん
おすすめありますか？
買う側はそこまで詳しくないので、グレードなど、どのくらいなら満足いくかを教えてもらえるといいなと感じます。
コーティングは入居時の1回のみですか？
もし、2回目をするなら何年後が適当なんでしょう？

[303: 匿名さん]

カーテンは皆様どこで購入されましたか？

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
採寸もうされたのですか？

[305: 匿名さん]

誰か住民板作ってそっちでやられたら如何？
購入検討者集まらないのわかったから。

[306: マンション検討中さん]

あと2戸らしいです！

[307: 通りがかりさん]

>>306 マンション検討中さん

先着順販売で6戸販売中ですが。

[309: マンション掲示板さん]

>>307 通りがかりさん

5戸ですが。

[311: 名無しさん]

>>310 口コミ知りたいさん
細かい数は目立ちにくいですが、大きな傷は目立つし補修メンテはある程度の補修代を覚悟しなくてはなりません。車に、ガラスコーティングしてますか

[313: 名無しさん]

残ってる部屋、高すぎませんか、、？駅から近いわけでもないし、鷺沼と宮前平の中間だし、、、、買う人いるのかな、、？

[315: 匿名さん]

>>313 名無しさん
高いのには理由があるのです。
2駅利用できる利便性、周辺の施設
高いわけだ
買う人はいるでしょう

[316: 匿名さん]

>>314 住民さん1さん
ブラインドはメーカーに1センチ刻みの縦横寸法をメールすれば注文できますよ。
取り付けも2人いれば問題ない
電動ドライバーがあると簡単です

[317: 検討板ユーザーさん]

>>313 名無しさん
広域でみると、同金額帯で選択肢は多くなると思います。
どちらかというと、鷺沼が気に入った・居心地の良さを感じている（街の雰囲気が好き・初めて見て好きになった・再開発で尚良い）が求める物件なので、意見は分かれるかもしれませんね。
物件スペックは良いと思うので、尚悩みますね。
近隣の戸建てから買い替えの人は、意外にキャッシュで買えたりするかもしれませんしね。

[318: 名無しさん]

>>317 検討板ユーザーさん

>物件スペックは良いと思うので、

具体的にどの辺りのスペックが良いのですか？

[319: 検討板ユーザーさん]

>>318 名無しさん
キッチン天板天然石、LOW-E複層ガラス、玄関前カメラ付きインターホン、リビングの標準ダウンライト、浴室のダウンライト、掃き出し窓がハイサッシ（もっと高いマンションもありますが）、完全アウトフレーム、隣との隔て板がコンクリート、トイレの手洗いカウンター、ディスポーザー（たまーに削る物件もある）、二重床二重天井、室内平米数に含まないトランクが家の前にある（地下にトランクルームがあるマンションもあり、大抵室内平米数に含まれてます）、施工部分を含めると他にも。

私は買いたいけど、買えませんよ(笑)

コストコントロールして買える金額にするデベロッパーもありますが、そういう戦略ではないみたいですね。

駅チカに同じような物件があれば最高ですねー。
どっちにせよ高いですね(笑)

[320: 匿名さん]

>>319 検討板ユーザーさん

普通のブランドマンションならほぼあるある仕様(一部オプション扱い)でしょうか。
戸境がコンクリなのはハイグレードぽいけどそこに給湯器がベタ付けされてるのは賃貸グレード。

ここが高いのは土地代じゃないですかね。
施工費は地場の中規模工務店使って２ヵ所工事する事で少しは抑えられてる気がします。

再開発見込んで高値で土地掴んでの値付けが今のここの状況では。
手が出せる価格帯は低層階、北向中心で、最上階角部屋に至っては8000万円後半～9000万円。駅徒歩10分弱、70㎡でさすがにちょっと…って感じです。

[321: 通りがかりさん]

>>320 匿名さん
宮崎台のTPH完売しちゃったけど、買いやすかったですよ。
グレードはここより低いけどね。
再開発関係なしに、どこも土地は高いよね。

[322: 匿名さん]

>>320 匿名さん
戸境に給湯器をベタ付けじゃないのならどこにつけるの？
自分の壁かなあ

[323: 匿名さん]

>>321 通りがかりさん

各停なのに宮崎台の直近２物件はここと同時期、後発販売ながら早々に完売。
TPHは外観にグレード感なく、リビオも隣のプラウドと比べると仕様落ちるけど、今のご時世の中では立地、プラン、価格のバランスが良かったかも。

そこ上手くまとめて仕上げるのがデベの力量だけど、鷺沼のグラメは２物件ともそのバランスがちょっと微妙な感じ。

[325: 匿名さん]

確かに2駅利用できる利便性はあるかもしれませんが
運休となれば結局同じ路線でリスク回避できませんし、
どちらかの駅により近い方が嬉しいですね。

[328: マンション検討中さん]

>>323 匿名さん

今後立地の差が、間違いなく出てきますよ。宮崎台に将来性はない

[329: 匿名さん]

>>328 マンション検討中さん
そらはどうでしょう
駅力なら鷺沼は上回っているけど
マンション立地は個別判断ですから
価格帯でおおよそランク付けできます
差はほとんど土地価格。

[330: 名無しさん]

>>328 マンション検討中さん

何か再開発に夢見てるみたいだけど、開発面積小さいし、乗り入れ路線は田園都市線のみ、商業施設もフレル＋α程度でたまプラ、二子玉には遠く及ばず。
開発後は今でも酷い駅前の道路事情や通勤通学時の急行利用が更に悪化の一途。
まぁ地価は多少上がるかもしれないけど公共施設付タワマンができる程度に考えてた方がいいのでは。

[331: 匿名さん]

>>330 名無しさん
たまプラーザと二子玉川に挟まれた地域
商業ベースで考えるとどちらも大きな期待はできそうにありません。鷺沼は役所機能の移転がありますので宮前区の拠点駅になるでしょう。

[333: 検討板ユーザーさん]

>>327 eマンションさん
UV高いよね

[334: 匿名さん]

既出の話題かもしれませんが気になったので質問させて下さい。
公式HPの物件概要を見ると町内会費が200円徴収されるようですが
マンション住人は地域の町内会に入会する形になりますか？

[336: 匿名さん]

>>334 匿名さん
規模の大きなマンションなら独立した会を形成して自治を運営しているところもありますが、100戸未満では地域の自治会に入るのが多いです。市からの配布物や連絡が来ないとこちらからサーチしなければならないですし、子供も地域の祭りやイベントに参加しにくくなりますね

[338: マンション掲示板さん]

>>320 匿名さん
残り4戸ですから竣工前に完売ですかね。

[339: マンション検討中さん]

サッカー日本代表が昨日勝ったのは鷺沼小学校出身の三苫選手の活躍のおかげですね
このあたり出身のサッカー選手が多いですが坂が多いから身体能力が付くのかな
土橋小も広い芝生グラウンドがあるので子供の成長が楽しみです

[340: 通りがかりさん]

>>338 マンション掲示板さん

70㎡9000万円のジョーカー物件に手を出す人は中々いないんじゃないの。

[343: マンション掲示板さん]

>>342 通りがかりさん

行きました。高級感がありました。来週内覧会です。

[344: 匿名さん]

>>340 通りがかりさん
キングはどこなんでしょう

[346: 名無しさん]

令和2年11月に契約して来年1月引き渡しなので、住宅ローン減税は適用外になるんですかね？
適用できたとしても、まさかの控除額減額でしょうか？

[347: マンション検討中さん]

>>346 名無しさん

対象になりますよ

[348: 名無しさん]

>>347 マンション検討中さん
ありがとうございます。
財務省、国土交通省の下記HPを見てみたのですが、
分譲住宅の令和2年11月契約、令和4年1月入居が、
どこのパターンにもあてはまらず、すごく心配しております。
https://www.mof.go.jp/tax_information/qanda013.html
改正後・コロナ特例にもあてはまらないので、、
控除頼みなところもあり、質問すいません。

[349: デベにお勤めさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[350: 名無しさん]

>>349 デベにお勤めさん
大変助かります。
ありがとうございます。

[351: 購入経験者さん]

失礼しました、契約がR2年11月なのですね。多分大丈夫とは思いますが営業担当者に聞いてみた方が良いのではないでしょうか？

[352: 検討板ユーザーさん]

>>346 名無しさん
https://news.yahoo.co.jp/articles/eb2301bc784f00f94ad3b05df2baf4c572ae...
346さんのケースは未定なので令和四年度の税制改正で決まるみたいですよ

[353: 通りがかりさん]

やっぱり最後？にジョーカー物件残ってるじゃん。

[354: 評判気になるさん]

残り1戸になったようです。
結構高めの価格設定してましたが、竣工前に完売とは、やはりいい物件だったんですね。

[356: マンション検討中さん]

いよいよ内覧会ですね。こちらで褒められてる廊下の吹き抜け、図面だとよくわからなかったので楽しみです　https://mansion-madori.com/blog-entry-7369.html

[357: 評判気になるさん]

>>356 マンション検討中さん
内覧会どんな感じでしたか？

[358: 評判気になるさん]

正直、ラスト1戸の部屋欲しいです、、

[359: 名無しさん]

>>358 評判気になるさん
良い部屋だとおもいます。
費用が払えれば、住み心地は良いのはないでしょうか？

[360: 名無しさん]

最高値の住戸なのに3LDKじゃなくて2LDK＋S。
居室じゃなくてサービスルーム(納戸)。

何でサービスルーム(納戸)？
陽当たり悪いの？

[361: 評判気になるさん]

>>360 名無しさん
鷺沼の2つのグランドメゾン、そんな部屋が多いですよね。行灯部屋があったり、、、

[363: 匿名さん]

実際この専有面積・立地・仕様に9000万円払うなら、同予算でたまプラの新築物件買った方が幸せになれそうな気がする。

[364: 匿名さん]

>>363 匿名さん
同じ価格帯で同じ専有面積、階数なんでしょうか。

[365: 評判気になるさん]

>>362 評判気になるさん

取り付けました。

[366: マンション検討中さん]

>>357 評判気になるさん

内装の随所に高級感があってよかったです！
吹き抜けも開放感がありました

[367: 通りがかりさん]

>>364 匿名さん

同じスペックで同じ価格ならそりゃ皆たまプラ物件に行くでしょ。立地の良さなら比較するまでもないし。

階数拘らずこのジョーカー物件の予算ならたまプラ新築物件、充分検討できると思うけど。
ここより駅近だし。

[369: マンション検討中さん]

カップボード付けました！ワクワク