プラウド神田駿河台ってどう？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114530/


日本初の木造ハイブリッド高層分譲マンション。
今年大注目必至の物件です。

竹中工務店設計・施工。
柱・壁など構造部に国産木材を使用した木質系構造部材を使用。
内装材にも国産木材を使用。
森林資源の循環による地球環境維持への貢献と居住者の健康増進に寄与する居住空間の提供を目指す。



プラウド神田駿河台
地名地番 東京都千代田区神田駿河台一丁目7番1(地番
交　　通 ＪＲ中央総武線 「御茶ノ水」駅 徒歩5分
　　　　東京メトロ丸ノ内線 「御茶ノ水」駅 徒歩6分
　　　　東京メトロ半蔵門線 「神保町」駅 徒歩7分
　　　　東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩8分

敷地面積 580.71m2（定期地上権・62年）
借地権の賃料月間 未定
借地権のその他費用 未定

構造・規模 鉄筋コンクリート (一部木造（軸組工法）) 地上14階
完成予定 2021年2月下旬 (予定)
入居時期 2021年3月下旬 (予定)

分譲後の権利形態 建物は区分所有、敷地は専有面積割合による定期借地権(地上権)の準共有
総戸数 36戸
販売戸数 未定

間取り 2LDK
専有面積 48.51m2 ～ 79.66m2 (一部住戸にはトランクルーム面積0.73㎡、サイクルトランク2.05㎡含みます)
バルコニー 6.26m2 ～ 10.94m2

売主 野村不動産株式会社
施工 株式会社竹中工務店
管理　野村不動産パートナーズ

[161: マンション検討中さん]

2回も値引きしてなかったらその考えも説得力はあるんだけどね

[162: 匿名さん]

第1期14戸、第1期2次6戸、残16戸。

[163: 匿名さん]

Cタイプの採光がとても良さそう。
キッチンにもバルコニーがありますしコーナーサッシでもあるので
日中はまずまず電気をつけることはなさそうに思いましたが、
西側に窓がないので午後は少し薄暗くなってしまいますか？

[164: 匿名さん]

明るさについては全く問題ないと思います。
開口面積が大きいので自然光でも十分明るいでしょう。

但し、午後を重視されるならまだ売り出されていない
反転のAタイプがオススメですね。
こちらは直射日光なので明るすぎるぐらいというか
レースのカーテン状態だと思われます。

どちらにしてもとてもいいマンションなので動きも
早いですね。

[165: 匿名さん]

安いから売れてますね。

[166: 通りがかりさん]

プレミアムっぱい住戸以外は住宅ローン控除対象外なんですよね？

[167: 名無しさん]

しばらく出てたパーコートの中古も売れたし
いよいよ中国人の買い再来が迫ってきたな。
彼らはビジネス入国余裕。

[168: 匿名さん]

サイクルトランクは、専有面積に含まれたりするんですか？
微妙に50平米に足りないような物件も多いように思うので、それで住宅ローン減税対象になる物件は多くはないだろうなと考えています。
間取り図などで表示されている面積と、
登記のときの面積って
測り方が違うんですよね？

[169: 匿名さん]

>>168 匿名さん
D,Eタイプが50平米超えで対象です。

[170: 通りがかりさん]

>>169 匿名さん

A&Cは、対象外という事ですね。

[171: 匿名さん]

ここからは徒歩8分ほどありますが、
周辺の方々が日用品、食料品を買うところといったらオリンピックですか？
他に便利なところありますかね。

[172: 匿名さん]

成城石井

[173: 匿名さん]

管理費や修繕積立金などの金額が未定になっていますが、
こういうのはいつになったら確定するものなのでしょうか？
販売しているタイミングでは確定していても良いような気がしますので。

[174: 匿名さん]

2期の販売住戸が確定してないから「未定」となってるだけで、1期と同じでしょう。

[175: 匿名さん]

Dタイプの間取り良いなと思ったのですが、
洋室1とリビングに面する壁にある柱がちょっと気になりますね。。
微妙なポジションに立っているので家具の配置が困りそうだなと思いました。

[176: 匿名さん]

>>162 匿名さん
第1期14戸、第1期2次6戸、先着順3戸済 残13戸。
で、計算あってますでしょうか?
第2期4戸、先着順1戸が売れると残り8戸は、Aタイプ?

[177: 匿名さん]

徒歩圏内のお店が充実していて良いと思いました。
あと個人的には神田川が近いので自然が身近にあるのが良いですね。
ちょっとした時にリラックスしにいけるのが理想です。

[178: 匿名さん]

>>177 匿名さん

神田川が自然？？

[179: 匿名さん]

>>177 匿名さん

それは千代田の端っこで、ほぼ本郷という事です

[180: 匿名さん]

Bタイプも含めてローン控除対象になりそうですね。
一気にお得感が増しました。

[181: 匿名さん]

野村は読んでたのかな。

[182: 匿名さん]

>>181 匿名さん

これは追い風。と思ったけど、一次取得者いないか。

[183: 匿名さん]

ささやかではありますが納戸があるだけで収納が多く感じますね。
ウォークインクローゼットもあれば
あんまり収納面では困らなさそうな気がしました。

[184: マンション掲示板さん]

HPのイメージ画像を見てると
明治のタワー校舎の存在を意図的に隠してるという印象なのですが
何か不都合でもあるのでしょうか

[185: 匿名さん]

コーナーサッシで眺望が良さそうな仕様ですね。
見晴らしはとても良さそうなところではありますが、
眺めは何階からよくなりますでしょうか？

[186: 匿名さん]

マンション販売のホームページのイメージ画像には周辺の高層ビルや電線は省略して描かれているものが多いですよね。
おそらくですが、どのマンションでもマイナス要素は省略してマンションのイメージを重視しているのだと思います。

[187: 匿名さん]

>>185 匿名さん
物件エントリー者限定サイトに眺望の写真あり参考になると思います。
南側で眺望を妨げる人工的な電柱などはなく、主に樹木なのですが5階以上ならあまり気にならないと思います。
先日現地を見てきましたが、イチョウの木は落葉しておりwebサイトの写真より抜け感がありました。

[188: 匿名さん]

立地の良さと眺望を求めるなら最高の物件でしょう。
もちろん、眺望は住む階にもよるのですが・・・。
借地権物件なのは気になりますが、リセールの可能だし
財産を残すとか考えなければ問題ないのかもしれませんね。
もちろん、価格次第ですけど。

[189: 匿名さん]

住宅ローン控除の面積緩和の要件
>床面積４０平方メートル以上５０平方メートル未満の住宅も適用対象とされる。この場合の所得要件は合計所得金額１０００万円以下。

ここの購入者は基本使えなさそう。

[190: 匿名さん]

>>189　匿名さん
>>ここの購入者は基本使えなさそう。
東京都内で1000万円の所得って、高くはないですよね・・・むしろカツカツだったりする。
所得要件についですが、世帯年収ですか？

旦那さん1馬力で1000万円
旦那さんと奥さん2馬力で1000万円
この違いもあります。

金額いくらになるんでしょうね。

[191: 匿名さん]

ここの場合、たしかに坪単価が高くて、その要件で購入できる人ってあまりいないような感じがしますよね…
これってたしかに世帯収入なのか、世帯主の収入なのかによってかなり違いますよね。
所得が１０００万円以下、だと
額面の金額じゃないしなぁ。もう少し情報待たないといけないでしょう。

[192: 匿名さん]

定借は、家賃の全額前払いだから

家賃分の価値が減り続ける
更地にして返すのだから

投資になる可能性の低さよ
みんな意外に頭悪いな

[193: 匿名さん]

投資という目的で購入するのならどうかは詳しいことはわかりませんが、
普通に住むことを考えたらそこそこ良い立地かなと個人的に思いました。
周辺環境を見る限り、ぜんぜん暮らしていける環境だと思います。

[194: 匿名さん]

>>191 匿名さん
額面だと1200くらいですね。
ここの層には当てはまらなそうと思いましたが、2馬力ならありえますね。

[195: 匿名さん]

>>194 匿名さん
おっしゃる通りですね。頭金2000万くらい入れてペアローンなら対象となるDINCSは結構いらっしゃると思いました。
https://www.zerorenovation.com/blog/mortgage-budget-with-annual-income...

[196: 匿名さん]

全然、対象になる人いないんじゃないの？って思っていましたが
これならばありえるのか。
見方をわかっていなかった。
投資目的じゃなくて、ふつうにDINKSが実需で考えている場合が多そうだから
ニーズとあっていそう。

[197: 匿名さん]

やっぱり構造面がよくわからない。木造の高層の建物っていうふうに書かれているけれど、
オール木造なのか？
それどもハイブリッドとあるので、戸建てでいうところのテクノストラクチャー的なものなのか？
壁が云々とあるので、そうではなさそうにも見えるし。
固定資産税も、木造か鉄筋コンクリートかで全然違うのですが、
どちらの種別になるのだろう。

[198: マンション検討中さん]

散歩がてら見に行ってきました。もう出来上がってますね。コーナーサッシ気持ちいいでしょうね。買える方うらやましいです。

[199: 匿名さん]

コーナーサッシ羨ましい限りです。
これまでそういった仕様の物件に住んだことがありませんが、
かなり開放感がありそうですし、一度味わってみたいものです。

[200: 匿名さん]

コーナーサッシ、やっぱりいいですよね。
どのプランも全体的にリビングの窓の面積ってとても大きいように思う。
開放的でいいなぁ。
窓が大きいと、外気温の影響ってどれくらい受けるんだろうと思うのだけど、
この手のタイプのところだと、しっかり断熱効果の高いものを使っているのでしょうね。

[201: 無名]

皆さんの投稿を見ると「借地権」が出てこないがこれってもっともネックになる問題ではないですか。なにしろ期限が来たら取り壊され自分の持ち物ではなくなるのだから。子どもの代には移譲不可能だし転売も難しい。最近現物をまじかで見たが外壁の部分が木材張りでこれって数年で老朽化するんではないかと、、、これじゃ買う人いないでしょう。

[202: 匿名さん]

この前に聞いた話だけど、横浜のマンション築50年で3LDK3900万円だってさ
ここはゼロ円だぞ
解約返戻金のある保険の50年一時払いみたいなもんだ
いくらで売れるかで解約返戻金が変わる
俺ならよほどの旨味がないと買ってあげないよ

[203: 匿名さん]

定借ってさ、損しても一等地に住みたいという立地なら有りだと思う
でも、そんな立地少ないよ
虎の門も馬鹿だと思っている
法人経費で落とせるような利益の出ている企業の役員が、賃貸の代わりに住むなら有りだけど、個人が資産として持ち家として買うのは違うよ
アホブロガーも教えてやればいいのに

[204: 匿名さん]

>>203 匿名さん
同じ条件で賃貸より損にならないなら、経費から落ちなくとも個人でも十分ありと思うけど、この考え方のどこが変か教えてください。

[205: 匿名さん]

Cタイプの洋室２のあたりにウォールドアという記載がありますが、
洋室２のドアが横開き？のドアになっているという事でしょうか？
だとしたらリビングに面している部屋ならわかりますが、ちょっと変わった形ですね。

[206: 匿名さん]

コーナーサッシはさぞ気持ちいと思うけど、出来上がりの外観が微妙。値段の割に安っぽくみえた。タイルならよかったのに。賃貸ならいいけど買いたくないと思った。場所はいいけどね。

[207: 匿名さん]

平米数が５２㎡以上あるタイプがそろっていますが、ターゲット世帯はDINKSやファミリーになるのでしょうか？
単身者向けにしては広すぎるし、ファミリー世帯には狭すぎる広さで少し中途半端さがあります。

そして建物自体は完成しているようですね。入居はだいぶ先の夏ごろとなっております。
入居まで間が空いているのは手続き上の問題なのでしょうか？

[208: 匿名さん]

>>207 匿名さん
第一期購入者の引渡が3月末に実施されていて、入居が始まってます。コロナの影響もあり、これから購入される方の引き渡しを三ヶ月後に設定しているようです。

[209: 匿名さん]

確かにファミリーですとやや手狭に感じてしまうかもしれませんね。
夫婦で暮らすくらいでしたら丁度良いかと思いますが、
子供がいたりしたらもう少し広かったら良いかもです。

[210: 職人さん]

本物件は「定期借地」に建てられた一部木造マンションだと思いますが、購入を検討している人たちが「定期借地」の意味をちゃんと理解できているのかが心配です。
私の認識が間違っていなければ、「定期借地」の上に建築されている本物件は「62年」が経過したら解体費用を自己負担（１棟が50戸のRCマンションであれば、現時点でも１億円?５億円？という情報があります）して更地に戻して「必ず」地主に返さなければならないという、買主にとって非常に大変な契約だと思うのですが、買う方は「定期借地」（期間経過後は更地にして必ず返さなければならず、建替や期間延期は通常認められない）と「普通借地」（地主の承諾があれば建替えや譲渡等も可能で、原則として借地権の期限が過ぎても更新して借り続ける事ができる等、権利者の権利は借地借家法によってかなり強く守られている）の意味をしっかりと理解しておく事が必要だと思います。
なお、「借地」(定期借地含む）は土地を一定期間限定で「借りている」だけなので、修繕費、管理費のほかに、別途62年間地主に対して「借地料」を支払い続けなければなりません。
また、定期借地の物件についてはマンションとしての中古価値は古くなればなるほど建物存続の残存期間が短くなる為、価値の減り方は急激になる事が予想されます。
賃貸は消耗品以外の備品や建物の管理修繕等は大家負担が原則で、清掃費や共有部分の光熱費や消耗品費、エレベーターのメンテナンス費等を含む各種管理費や等の負担も大家負担で行いますが、本物件は修繕費や管理費等、管理責任等は当然居住者たちが連帯して負担する事になり、管理形式によっては管理組合の役員をされられて管理負担が発生する可能性もあるのではないかと思います。
土地所有権付きのマンションと比較し、定期借地権の物件は目先購入時の価格が割安という事以外、大きなメリットを感じられないのが個人的な意見です。（管理の手間はかかるのに資産価値の低下が大きく、借地料も払い続けなければならない。借地健を譲渡する際には土地所有者の許可がなければに自由に譲渡できない事も留意）
なぜ、このような事を書いているかというと、私自身、マンションを購入しようとしたときに、勉強不足で借地権の事についてよく知らずに、危うく痛い目を見るところだったからです。（詳しい人に借地権のマンションは十分気を付けた方が良いとアドバイスされてから勉強しました）
上記の事をはじめとした定期借地権のデメリットなどを十分承知した上で、目先の値段が安ければよいとの事で割り切って購入するというのであれば、私はそれ以上何も言うことはありません。上記はあくまでも個人的な感想であり、当然正確性等を保証するものではありませんが、第三者の参考意見で自分も助かったと思えた事があったので、老婆心ながらコメントしてみました。