ライフレビュー川崎久地グランヒルってどうですか？

[マンション検討中さん]

ライフレビュー川崎久地グランヒルについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.living-life.co.jp/mansion/kuji/index.html

所在地：神奈川県川崎市多摩区長尾6丁目479番1
交通：JR南武線「久地」駅より徒歩12分、
　　　JR南武線「宿河原」駅より徒歩14分、
　　　東急田園都市線「二子玉川」駅バス17分「長尾」バス停より徒歩3分
間取： 2LDK～4LDK
面積：56.72㎡～85.73㎡※防災倉庫面積含む
売主：株式会社リビングライフ
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：株式会社リビングコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[328: ご近所さん]

>327
現地に建設看板出てましたが、グランヒルのエントランス側のバス通り挟んでプライムヒルってのが建つようですよ。
アスレチックの案内ページにもしれっと載ってますね。

[329: マンション検討中さん]

隣の敷地に建物ができるんですね。どうせならもっと駅の近くにつくってほしかったです。

[330: マンション検討中さん]

アスレチックは必要無いと思いました。維持管理して行くのは購入した居住者です。緑地や雑草の剪定、遊具のメンテナンス、修理費、交換費用に将来莫大な費用が掛かると思います。子供は公園で遊ばせればお金は掛かりません。必要無いものに未来永劫お金を払う気になれないので検討から外させて頂きました。

[331: 名無しさん]

外溝の照明がお洒落ですね

[332: 匿名さん]

>>331 名無しさん
一つも部屋の灯りがついていないですね？？？

[333: やまべー]

ノリ面部分が草ぼうぼうなんですね汗

[334: ご近所さん]

過疎地に建つマンション。長尾6丁目の復活なるか？

[335: 名無しさん]

>>334 ご近所さん

一度良く考えて下さい
多摩川ビュウの下の斜面のブロックが建設が始まってからずれています
業者はピンクの印を付けているので解っているはずですが、ネットを掛けたまま放置状態です
ここは小中学校の通学路であり、崩れた時の管理責任は住民となると思います
業者が補修する気が無いようだと無責任な会社です
そんな会社から購入する気がありますか?

[336: マンション掲示板さん]

>>335 名無しさん
いやいや、過疎地によくマンションなんて建てるなって思っての投稿です。
一昨日の夜に見てきましたが、灯りのついている部屋が10部屋くらい。真っ暗のマンションって不気味ですね。

[337: やまべー]

マンマニさんが取り上げていましたね

どれどれと見ていましたが、駅からの最短動線があの草ボーボーの狭い階段とかまず泣けました、あと開かずの踏切泣

建物自体は階段登って角向きのエントランス部分は素敵ですが、駐車場入口あたりも吹き付けだったり、駐車場向きの内側は平凡なデザインで老人ホームのようで
コストカット感じます。

個人的にはあのレンタル傘をあんな場所に置く神経がわかりません汗 分譲マンションの雰囲気台無しですね、賃貸物件でしょうか、、

上の方が書かれていますが、機械式駐車場がデンとあるのは維持費考えるとかなりヤバいですね、10年以内に売り抜けないと永住目的の方は大変かと思います。

それと対面にできるプレミア棟の巨大アスレチックも子供が使わなくなったらどうするんですかね？ 最初は者珍しくて遊ぶでしょうがすぐ飽きられると思います。それに管理とか維持費も掛かります。将来的な金食い虫になりそう。。

坪単価215万円は相当苦戦されているそう。

個人的には坪単価165万～185万あたりが適正でしょうかとおもいます。

あとは買い物施設便利施設も近くに無く傾斜地になるので起伏あり、バス便も使いづらく駅力も無し、挙句施行はあの南海〇〇建設。。

ターゲットは久地に地縁がある一次所得層と狭くなるので、2～3年掛かっても完売は厳しいと思います（プレミア棟も出来てしまうので）

おそらくですがどこかで大幅な値下げしてくるでしょう。そこまでこのデベが持つかわかりませんが、、、

価格是正され、10年住んで、サヨナラってしないと売るに売れなくなるかなと、割り切って購入する必要はありそうですね。

[338: マンション検討中さん]

環境の良さが魅力のマンションだと思います。元気に健やかに子供第一に考えた設備には驚きました。ウッドテラス、木道、丸太吊橋、飛んでも跳ねても転んでも、敷地内でそんなことできるマンション他にはないですよね。

[339: マンション検討中さん]

アスレチックの土地にも、固定資産税かかりますよ。怪我したら責任問題！
平駐車場にすれば、売れるかな

[340: マンション検討中さん]

>>339 マンション検討中さん

アスレチックの土地にも固定資産税かかるってあたりまえです。正確には敷地には固定資産税がかかります。固定資産税が少額が良いなら猫の額の土地のペンシルビル型マンションがよろしいですね。

怪我したら責任問題ではなく怪我させたら責任問題です。区別して考えないと。敷地に来た宅急便の配達員さんが転んで怪我しても管理組合が賠償しなければいけませんか？

[341: 坪単価比較中さん]

4671万円(新築時)　→　3140万円(築10年時)
おそろしい下落率ですね

[342: マンション検討中さん]

>>341 坪単価比較中さん

やはりこれといった強みの無いマンションでは中古価格の下落は避けられないと思います。

これからの時代は資産性の鍵となる環境重視で選びたいですね。敷地内アスレチック、遊園や二子玉川アクセスなどファミリーのニーズど真ん中、資産性が高いマンションだと思いました。

[343: マンション検討中さん]

半分くらい、売れたのでしょうか？

[344: 匿名さん]

ここは早いだろうね。

[345: 買い替え検討中さん]

目と鼻の先に川崎市内唯一の県立公園があるのにマンション内に私設のアスレチックなんて必要ですか？
東高根公園には子供広場、目的広場、けやき広場等広大な敷地内にいろいろとあります。子供が大声出そうが騒ごうが誰に気兼ねなく伸び伸び遊べる公園ですよ。ピクニックやザリガニ釣り自然も満喫できます。公営で無料です。
こんな贅沢なものがすぐ近くにしかも無料であるのに、わざわざ多大なコストをかけて子供だけが使う施設が必要でしょうか。。。全員が享受できる共用施設ならまだしも。。

[346: マンション検討中さん]

>>345 買い替え検討中さん

貴方はお子さまはいらっしゃいますか。
毎日東高根森林公園で遊ばせるのですか。
子供だけで東名の橋を渡らせますか。沼のある湿性植物園に行かせますか。危ないですよ。行くなら親も一緒ですが忙しい親は毎日は行けないです。

もうおわかりですね。
だから敷地内アスレチックはありがたいのです。敷地内です。安全に子供を遊ばせられるわけです。

[347: ご近所さん]

地元住民は不便さを知っていて買わないので、チラシが入らなくなりました。
地縁のない人を対象に売るのでしょうね。

[348: アスレチック]

アスレチックがいくら良くても資産性には影響ないだろうね。
まずアスレチックで遊ぶ購入層がどれだけいるかってところがそもそも問題だし、購入ターゲットがそこになると自ずとターゲットが狭くなる。買い物や日常使いの便も決して良くなく、40代から上の層が積極的に選ぶ理由が見つからない。

ここに坪単価215万出すなら、築浅中古で坪単価150万～170万位でより資産性のある物件狙った方が買った後の値落ちが確実に少なくて済む。

どーーーうしても新築がって方で無いとなかなか難しい、ちょっとでもマンション動向調べている人だったらわかると思うけど、ここのマンション買うなら相当な覚悟が必要。10年後残債割れしないような強力なプランがあるなら気に入れば

[349: マンション検討中さん]

マンション動向をもう少し調べられた方がよろしいかと思いました。

以前からも日常の買い物は通販やスーパーの配達はあたりまえになってきました。コロナ下では尚更です。

敷地内アスレチックなどファミリー層のニーズにがっちり応えてることはおわかりのようです。次に40代から上の層ですが、どの層にも健康志向は強いのが常識です。積極的に選ぶ理由が見つからないどころか、敷地内ウォーキングやアスレチック施設は求められています。

[350: eマンションさん]

>>333 やまべーさん
虫が凄いですよ。夏は蚊がうっとうしい。
ただ、
地域のランドマークタワーとして君臨する訳
ですから、そこは自負を持って良いかと

[351: マンション検討中さん]

アスレチックなんて、子供だけだし
大人のトレーニングなんて、恥ずかしい
大規模マンションならともかく、
子供のニーズなんて、数年で、後は
問題施設で苦慮します。よくこんな
企画が、実現したのか。ドッグランの方が
まだ魅力的では

[352: eマンションさん]

>>351 マンション検討中さん
確かに。子供が成長すればアスレチックすら不要。
共益費の低減などを考えたら余計なモノは要らない。
安くて良いマンションを目指した方がいい。

[353: マンション検討中さん]

>>352 eマンションさん

いつの間にか高齢者だけのマンションでは寂れるだけです。新しい若いファミリーが入ってくる新陳代謝があるそんなマンションにしないといけないんじゃないですか。

子育ての環境ですよ。
敷地に木が数本の単なる箱形マンションではなく、自然環境に恵まれ、敷地内アスレチックがあるマンション、二子玉や遊園アクセスも良いこのマンションなら大丈夫だと思います。

[354: マンション掲示板さん]

YouTubeであの動画見たのですが南海辰巳建設についてはどう安心すれば良いですか？
客観的に安心を確認できる証明、担保はありますか？

[355: マンション検討中さん]

>>354 マンション掲示板さん

心配しすぎ。
営業停止や建設業許可取消しなどの行政措置がとられてますか。そうなら施工などできないです。ということは公的にはお墨付きです。

安心して現地見に行きましょう。

[356: マンション掲示板さん]

YouTubeみられましたか？
あの企業の誠意の無い対応はいざ買うとなったら潜在的なリスクになります。
加えてデベのリビングライフさんも中小規模の企業で何かあった時の資金力には非常に心許ないところは正直あります。
この購入検討に当たり是非不安を解消していただきたいです。

https://youtu.be/LT8afcRpqUU

[357: eマンションさん]

>>354 マンション掲示板さん

ヤバすぎ！購入できないよ。
金を捨てる覚悟で購入は出来ん。

[358: マンション検討中さん]

>>356 マンション掲示板さん

そんなに問題ならば何故役所から建設許可が出たのですか？

[359: マンション掲示板さん]

建築許可なんかザルですよ

[360: ご近所さん]

>>358 マンション検討中さん

建設許可は図面に問題なければ出る。
施工がダメなのは別問題。
こんなところ買う人いないでしょ。
ここがランドマークとか噴飯ものw

[361: マンション検討中さん]

ユーチューバーが録りに来るくらい話題性のあるマンションです。アスレチックで遊ぶ親子。コロナ下ではニーズに合ったマンションプランです。

[362: マンション掲示板さん]

リビングライフさんの新百合の物件は未だに残っているみたいですね。そろそろ2年くらい経ちますかね？、

やはりメジャーセブンが手を出さないような土地を仕入れてしまうしかないところに、地元デベの限界を感じます。

ここまで魅力に欠けると販売価格見直すしかないと思います。
3年4年売れなくてもいいのであればどうぞ定価ご販売されればよいかと。。

[363: マンション検討中さん]

>>362 マンション掲示板さん

みえみえかな。
値下げ期待されてる検討中さんですね。
コロナ下では待ちに待った環境型マンション、でも駅ちかではないため苦戦して値下げを、みえみえですよ。そんな方が多くいるようですが、待ったら完売御礼。検討中さんみんなが悲しむことになるのに御礼っててなんなんでしょう。

[364: マンション掲示板さん]

それでは完売か値下げかどちらが先になるか競走ですね。ﾆｯｺﾘ

[365: マンション検討中さん]

>>364 マンション掲示板さん

抜けがけされたらいやだな。。。

[366: 買い替え検討中さん]

アスレチックとかテラスってPRIMEHILLの敷地にできるんだよね？
固定資産税云々とか。。。さもグランヒルの所有みたいな議論があるけど
この敷地の所有権はＰＲＩＭＥＨＩＬＬのものじゃないの？違うの？
誰か聞いた人いる？それともここの敷地だけ共同所有になる？
もしプライムヒルの所有ならちょっと気を付けないとね。

[367: マンション検討中さん]

>>366 買い替え検討中さん

ほんとですね。
アスレチックはプライムヒル敷地内みたいですね。
このグランヒルとプライムヒルの関係がわからない。違うマンションで管理組合が違うのか、それとも一つのマンションなのか。ホームページは一緒ですが、物件概要は別になってます。

[368: マンション比較中さん]

物件の判断基準に賃貸に出した際の家賃が基準になります。
ここの最低価格約4000万円+諸経費3～5%、修繕積立基金50万なら約4200万円
フラット35金利1.36%ボーナス無し
https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html　試算すると月12.6万
これに管理修繕費等の固定費を便宜的に２万円
固定資産税、火災地震保険、損害保険諸々の固定費に約2万円
単純に35年で減価償却するためには月17万円弱は必要となりますね。
あの立地で７０平米を17万円で皆さん借りたいですか？というのが判断材料です。

[369: 検討板ユーザーさん]

マンマにさんが、行ってから
少し話題になってますね！
ツッコミ所満載だからね

[370: マンション比較中さん]

↑
35年通して、固定費は一定ではなく、特に修繕費は大きく上がる傾向です。
便宜的に家賃は一定にしていますが35年経過した老朽マンションに17万払うか？です。
減価償却後に売れば儲けと言えますが35年後のあそこががいくらになるのでしょうかね？

[371: マンション比較中さん]

あとは。。。この立地を考慮すると車は欲しいところですよね。
駐車場代も加算すると18万円となります。。。

[372: ご近所さん]

マンマニサンも気を使ってか第一種低層で希少価値云々と言っていますが最終的には価格がネックと結論。
近道の急階段なんて狭く歩きづらい、大荷物提げて登りたくないよ。なにより夜は怖くて歩けないお。
眺望いいのはその分高いところに住むということの裏返し。
自転車置き場も屋外だ簡易屋根、あれじゃ、ちょと強い雨で自転車ずぶぬれ。

[373: ご近所さん]

> 営業停止や建設業許可取消しなどの行政措置がとられてますか。
> そうなら施工などできないです。ということは公的にはお墨付きです。

その公的お墨付きで建築した物件でトラブル起こしたから問題になっているのですよ。

[375: 匿名さん]

眺望いいですが周りは坂が多いです。電動アシストが欲しいです。
低層で圧もないからか大規模ですが意外と浮いてません。
周りも静かで生田や東高根の自然公園が多い。
エントランス立派ですがなんとなく老人ホームみたいな印象でした。
土曜の昼間でしたが人通りもなく入口に立っている営業さんが暇そうでした。
ネットや宅配、テレワークと外出の機会がすくなければ悪くないですよ。
ただ価格帯が下がればですがね。

[377: マンション検討中さん]

>>373 ご近所さん

無理ありますねぇ。
何が心配なのですか？