ASUKAYAMA RESIDENCE（飛鳥山レジデンス）

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115070/


飛鳥山公園・旧渋沢庭園と神社の緑に抱かれた閑静な住宅地に大規模な低層マンションが登場。保育施設も併設される予定です。
以前は日本製紙の社宅があった高台で環境の良さは折り紙付き。
都心に近く心地よい立地のこのマンションについて皆様と情報や意見の交換をさせていただきたく、よろしくお願いいたします。

ASUKAYAMA RESIDENCE
(仮称)北区西ケ原2丁目計画新築工事

地名地番 東京都北区西ケ原2-8-1ほか
住居表示 東京都北区西ケ原2-8
交　　通 ＪＲ京浜東北線 「王子」駅 徒歩6分
　　　　 東京メトロ南北線 「西ヶ原」駅 徒歩4分
　　　　 ※東京メトロ南北線「西ケ原」駅からサブエントランスまで約310m

構造規模 鉄筋コンクリート造および木造　地上5階建
延床面積 10966.87 ㎡
敷地面積 6815.84 ㎡

建築主 野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、近鉄不動産株式会社、総合地所株式会社
設計者 株式会社長谷工コーポレーション
施工者 （住宅棟）株式会社長谷工コーポレーション、（共用棟）東急建設株式会社

着工 2020/01/31
完成 2021/09/30
備考 共同住宅(地上5階、延床面積10549.48㎡)　保育施設(地上2階、延床面積417.39㎡)

種別 マンション
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 第一種中高層住居専用地域
建物竣工時期 2021年8月下旬 (予定)
入居（引渡）時期 2021年9月下旬 (予定)
総戸数 129戸
間取り 2LDK ～4LDK
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、株式会社長谷工コミュニティに委託予定
売主 野村不動産株式会社

[201: マンション比較中さん]

>>200 マンション検討中さん

相場的には平均7000万くらいじゃないでしょうかねぇ。北区ですし、正直やや不便ですよね。これが西ヶ原でも駒込最寄りだったら安く感じるんでしょうけど。ただ個人的には現地は落ち着いた場所で好きですけど。

[202: マンション検討中さん]

>>201 マンション比較中さん

もし平均7000万なら個人的には買いですね。
私見では、3LDKだと75平米が中間ですが、坪350で8000弱が最低ラインかなと思ってます。

[203: マンション検討中さん]

価格よりも設備仕様が気になります。

[204: マンション検討中さん]

ガークロがある中でここが7000万円台なら即完売では？
もっとすると思うのですが

[205: 匿名さん]

たしかにガーデンクロスの立地と仕様を考えたらここは8000万以上になりますね。
とはいえガークロが高すぎなのではとも思います。あれは大コケするんじゃないかと。

[206: 匿名さん]

ガークロとの比較で言えばあっちは低地、こっちは高台というだけで
利便性はガークロより劣る気がする。スーパー無いし、王子までの道細いし。
水害は滅多に起きないが、坂道の登り下りは毎日のことだしね。
線路近くで騒音の心配もあるし。
7000万以上になるともはや賃貸と家賃同じだし、所有するなら戸建って選択肢も出てくるよね。

[207: マンション検討中さん]

敷地の斜面側は土砂災害警戒区域に指定されていますが、大丈夫でしょうか。

[208: 検討板ユーザーさん]

>>207 マンション検討中さん
ぜひ過去の書き込みをご覧ください。

[209: 匿名さん]

ここ崖地なの？擁壁のメンテナンス費用とか修繕費にかかるのか

[210: マンション検討中さん]

擁壁の維持管理は住民負担ですね。
数十年に一度くらいの大雨や地震では大丈夫だろうけど、修繕積立金や火災保険・地震保険は幾分高くなりそうです。

南の棟は警戒区域外で安全性が高い＝販売価格も高くなる？

[211: マンション検討中さん]

公園側の一階は土台のお陰で一段上がってるから視線が気にならない庭になりそう。しかし、北西向きでさらに植木と公園から伸びてる木で、陽当たりが絶望な気がするw

南側が人気になるのかな。

[212: 匿名さん]

とても静かで良さそうですが、やっぱり高いですよね。高台憧れます。

[213: マンション検討中さん]

坪平均380万円

[214: マンション検討中さん]

>>213 マンション検討中さん
北区の王子6分でそんなにいきますかね…野村や三菱だからですか？中野や世田谷とたいして変わらないなら割高な気が。

[215: 通りがかり]

>>214 マンション検討中さん

いくと思いますね。最近の北区の新築相場を見ていれば極端に割高ではないことが分かります。

[216: 匿名さん]

>>214 マンション検討中さん

今までの北区の評価がイメージに引っ張られすぎて低かっただけかもしれませんよ。
中野区や世田谷区の不便な場所よりこちらを選ぶ層もいる事でしょう。
毎年のように自然災害が起きている現状を考えれば、強固な地盤の高台は魅力かと。
ただ坪380は少し高いと、個人的には思いますけどね。

[217: マンション検討中さん]

>>216 匿名さん
北区も高くなりましたね(^^)

[218: 匿名さん]

王子の駅から遠い社宅跡が坪380のわけないやん。
周辺の新築マンションも相当苦戦してるし、冷静に見ないとね。
値付けがおかしくて、新築、築浅中古でも1年以上売れない物件がザラにある地域だよ。

[219: 通りがかり]

>>218 匿名さん

王子駅徒歩9分で低地のガーデンクロスですら340で販売されるんだから、ここが380でもそれほど不思議ではないかと。低く見積もっても8000万スタートとみてます。

[220: 匿名さん]

ここが380ならむしろ安いレベル。
コロナ禍の数少ない恩恵だね。

[221: 匿名さん]

ガーデンクロスは当初設定希望価格を諦めて310万スタートらしいですから、ここも350万くらいで落ち着くのでは。

[222: 坪単価比較中さん]

ガークロは310でも苦戦しそうだな

[223: マンション検討中さん]

>>222 坪単価比較中さん
私もそう思います。

[224: マンション検討中さん]

ガークロは260くらいだったら売れるかもしれません。

[225: 通りがかりさん]

滝野川方面も低地側も新築マンションが苦戦してるのに坪380万は高すぎる。

[226: 匿名さん]

>>225
ここは別格なのです。
（売れるかどうかは別として）

[227: 坪単価比較中さん]

売れなきゃ意味ないじゃろ

[228: 匿名さん]

駅近だけど亀戸@380。豊洲@410の時代。
建築費・用地の高騰で、現状デベは竣工前に完売できる金額で売り出せない。
都内の相場を見ると、ここが@400以下なら比較的お買い得な部類に入る。
宅建士より

[229: マンション検討中さん]

都心オフィス賃料6年ぶりに下落し、
業績予想の下方修正を発表した上場企業の数は、8月31日までに累計1,066社となり、1,000社を超えましたよ。
これまでの相場で考えていいんでしょうか？

[230: 通りがかり]

>>229 マンション検討中さん

景気の動きと不動産価格にはタイムラグがあります。
相場と景気に乖離があったとしても、その価格で購入する層が一定数いる以上は、そう易々とは下がらないのではないでしょうか。むしろ、供給が抑えられてきているのでまだ上がる余地はあると思います。それは、非常事態宣言明け以降の新築マンションの販売価格が以前よりも更に強気になっていることからもよく分かります。

[231: マンション検討中さん]

228
宅建士よりって、えらそーに
まずは、己の経験、実績を紹介しないと
検討している事項について、重みがないよね

[232: 匿名さん]

飛鳥山レジデンス、ガーデンエロス、オイコスで比較検討するならば

親からの生前贈与があれば飛鳥山

上場企業のダブルインカムならガークロ

3流会社勤めならオイコスだな。

それにしても北区でこの価格で買わなくてはいけない奴らは損しかないな。
少し前なら文京区の山手線内側が買えた価格やで。

[233: 匿名さん]

少し前の価格なんか語っても、意味がないよね。
これから仕込んでいく物件は、もっと建築費が高いから当然物件価格も跳ね上がる。
都内で@350以下の物件を探すのは、夢のまた夢。
安くなるの待っている賃貸住まいの人に、メリットは得られない。
都心で新築マンションを営業しているプロの宅建士より。w

[234: 匿名さん]

分譲の方が賃貸より安いから買うメリットあるけど、月の払いが賃貸と同じなら
すぐ動ける賃貸の方が勝るんだよね。高級賃貸で様子見が賢い。

[235: マンション検討中さん]

>>233 匿名

これから仕込んでいく物件の建築費が更に上がる理由ってなんですか？

[236: 匿名さん]

短期的には需給バランスにより発注側から見て安い時も高い時もあるでしょう。しばらくはコロナの影響で発注側のほうが強いかも。中長期的には人手不足と働き方改革により工期の大幅な長期化が進み建築費は上り基調となるでしょう。ただし高い安いは何か比較の対象があってのものですから、どう感じるかはそのときの立場・状況によります。工事費と物件価格には必ずしも相関関係にあるとは言い切れません。

[237: 周辺住民さん]

鳩とかカラス心配です。

[238: マンション検討中さん]

>>235 マンション検討中さん
233の人とは別ですが、圧倒的に人材不足です。ゼネコンにぶら下がる専門業者の人たちが高齢化してて若い人の参入が少ない。土地の値段は分かりませんが、建築費については今後も下がる要素は無いと思います。自社で大工や職人を育成してるところが一人勝ちしていく時代に突入しかけてます。

[239: 匿名さん]

王子出身だが2014年に飯田橋にタワマン買った俺は勝ち組。
購入価格はここより安かったが6割増しで売り抜けた。アベノミクス万歳！
今は買う時ではなく売る時。

[240: 匿名さん]

おおー。それは勝ち組だわ。売り抜いて新居を買わないでいい人は少数ですよ。

[241: マンション検討中さん]

売主が、野村、三菱地所、近鉄、総合地所の共同体であることが、価格にどう反映されるかやな。
相当の利益を分配させるには、かなりの利益率を確保しなければならないしな。

[242: マンション検討中さん]

>>232
>3流会社勤めならオイコスだな。
今どきの3流会社の給料を知らないな？
オイコスさえ、まったく手が届きませんよ。

ガーデンエロス（！）、略すとガーエロ、、、
住みたくないネーミングです。

それにしても、ほんと7?8年前なら文京区価格ですね。

[243: 匿名さん]

>232
>242

オナコスですら3流企業勤めじゃ買えないのか！
となるとガーエロは1流企業勤めじゃないと買えない世の中て事か！
格差社会厳しいね！

[244: 匿名さん]

一流企業同士の共働きカップルがいたとして買うメリットある？数年後転勤で手放さなきゃいけなくなるかもしれないのに。月額賃貸と変わらないんなら賃貸で良くね？

[245: 匿名さん]

いま本当に大手ゼネコンなんかに見積もり出すと、すごい金額が出てくるからね。
利益の少ないマンションを建設してくれる施工会社なんて、そこそこ知られている長谷工、三井住友建設、熊谷組くらいだね。
長谷工は直床が多いから、ここもそうなのか知りたい。

[246: 匿名さん]

>244
いいとこ勤めてるなら、家賃補助もあるだろうし、
今の意味不明な世相の中、割高物件を買う理由が全く思いつかない

[247: マンション掲示板さん]

歩いてみたけど、近いようで遠い
あと夜や虫嫌いには、しんどい
個人的には、通過する列車が1メートル横なので、そっちの方が耳がいたい

[248: 匿名さん]

>>247 マンション掲示板さん

列車まで1メートルって物件間違えてるね

[249: 匿名さん]

あんまり盛り上がってないね
人気の証かなぁ...

[250: 飛鳥山さん]

>>249 匿名さん
価格が出てくれば盛り上がりますよ。

[251: マンション検討中さん]

>>250 飛鳥山さん
どうせガークロより高いんですよね
あちらは適正価格よりちょい上ですが、こちらはどうでしょうか？マンマニのディスりなければ大丈夫でしょうか？

[252: 匿名さん]

>>251
聞くまでもない。
堀船と飛鳥山を比べることが間違い。

[253: マンション比較中さん]

ガーエロの適正価格っていくらくらいでしょう？
頑張ってせいぜい坪250くらいと思うんだが、何だか出しゃばってらっしゃるようで...

[254: 匿名さん]

赤羽と王子ってどっちが不動産価値が高いですかね。ひと昔前と違って東京上野ラインやら湘南新宿ラインのおかげで赤羽のほうが上になっちゃったように感じます。ここはローレルコートより安いのでしょうか。

[255: 通りがかりさん]

最低6500くらいと言われました

[256: 匿名さん]

坪単価いくらになりそうですか？
設備仕様に力を入れてほしいですね。
ディスポーザー、ミストサウナとか

[257: 匿名さん]

>>255
妥当な線ですね。
平均だと8000前後になると思います。

[258: マンション検討中さん]

サブエントランスが2か所もあって敷地内動線に無駄がない。
自動ドアとかセキュリティに金かかるから通常は1か所。
高級路線確定だね。

[259: 匿名さん]

平均8000？長谷工なのに信じられない
5000以下じゃないと候補にもならんわ

[260: 匿名さん]

ここが@350超えたら、検討外
残りのプラウド日暮里か、ブリリア西早稲田の二つに絞る

[261: 匿名さん]

>>260 匿名さん
雨の日の神田川は気をつけて
現地確認したほうがいいかもよ

[262: 匿名さん]

>>259
その予算なら大宮まで下っても買えませんよ。
23区内はどこも無理です。さようなら。

[263: マンション検討中さん]

ここのターゲット層はどこなんだろうね？
千代田、文京あたりを、検討している人は、ここまで下りてくるのか？

[264: 匿名さん]

そういえば、保育施設併設の件はどうなった？
共用棟の一部が保育施設になるのでしょうか？

[265: 匿名さん]

坪280ぐらいからないかな？

[266: 匿名さん]

ガーデンクロスが平均坪単価310万円なのに？280万ありですか？

[267: 評判気になるさん]

ここの借地部分って土地全体に対してどれぐらいの大きさですか？

[268: 匿名さん]

近隣の状況から350万以下はあり得ないでしょう。個人的にはもう少し上だとおもいます。なので全く興味はありません。っていうか検討出来る財力はありません。北赤羽くらいがギリギリですが、そこまで無理をしなくてもいいかなといろいろ検討中で寄りました。

[269: 匿名さん]

>>267
アナタが書き込んでるその道具は何のためにあるの？？
公式サイトの物件概要を見れば解決する疑問を書き込まないでください。

[270: 匿名さん]

>>263 マンション検討中さん
千代田区はどうでしょう。文京区の谷底を嫌うご家庭の需要はあるのではないでしょうか。

[271: 匿名さん]

>>270
たしかに文京区の江戸川橋周辺よりは飛鳥山のほうがいいですね。
地方出身の方には理解できないかもしれませんが。

[272: 匿名さん]

飛鳥山公園って桜とアジサイで時々テレビに出ますよね。文京区より地位が高いのですか。全然知らなかったです。JRと本郷通りに挟まれた地域が特別なのでしょうか。地図見るともう隙間ないですね。

[273: 匿名さん]

本駒込５丁目から４丁目のごちゃごちゃした辺りと北区田端では田端の方が町並みは綺麗です。文京区もピンキリですね。

[274: 通りがかりさん]

近所の者です。

文京区にも10年程住んでましたが、西ヶ原の方が落ち着いた雰囲気で好きですね。

文京区の方がブランドとしては上なんでしょうが、文京区の価格に見慣れてると相対的に安く感じるので、流れてくる方が結構いると思います。

[275: 匿名さん]

ここは正直、知る人ぞ知る立地でしょうね。
私は城東エリアで生まれて育ちましたが、周辺には何もないし中々理解されない立地です。
しかし、知ってしまうと住みたくなる地盤の良い高台の立地。

[276: 坪単価比較中さん]

西ヶ原エリアは、「名より実を取る」という言葉がピッタリと思います。西ヶ原から駒込、本駒込に入ったとたん坪150万以上はアップします。距離にして1kmちょっとしか離れていないのですが。こちらも高台(山手ですが）。まさに穴場です。商業関係は本当になにもないので、そこが我慢できれば・・・。

[277: 匿名さん]

「本郷も兼康までは江戸の内」という400年前の川柳。
文京区も本郷2丁目交差点の「かねやすビル」付近までは江戸市中でしたが小石川や本駒込などは市外扱い。飛鳥山はそのなかでも江戸の町民が日帰りで楽しむ行楽地。
桜をはじめ花見をしたり、山の頂から富士山を拝んだりしていました。

[278: マンション検討中さん]

坪330くらいかな

[279: 匿名さん]

>>278 マンション検討中さん

コロナでこれから価格も下がっていくし、それぐらいが限界だと思う。それ以上だったら、私はやめる。

[280: 検討板ユーザーさん]

>>279 匿名さん

問い合わせしたら、広い間取りは一億超えって言ってました。

[281: 匿名さん]

そりゃそうでしょ。 >>280
この場所で億超えなかったらおかしい。

[282: 匿名さん]

北赤羽でも超えてますからね。1億5000万以上でしょう。

[283: 検討板ユーザーさん]

>>282 匿名さん
一番広い部屋は1億5000万以上しますかね…

北赤羽よりは高いですよね！

[284: マンション検討中さん]

広い間取りはAとかF？タイプの81.6m2から億超えということですか？
こんな強気ですか？プレミアム仕様ですかね、

[285: 匿名さん]

ギリギリ超えないことを祈ります。

[286: 検討板ユーザーさん]

>>284 マンション検討中さん

Pタイプをお問い合わせしました。

[287: 匿名さん]

飛鳥山に面する西向き棟はほとんどが億を超えるのでは？
他の棟とは環境が全然違いますから。

[288: 匿名さん]

入居まで１年切ったけど、いつから販売開始？

[289: 匿名さん]

フカフカの直床長谷工仕様なのかな？

[290: マンション検討中さん]

いくら駅近新築マンションの需要は落ちてないとはいえ、世界的な金融緩和、菅総理の地銀再編メッセージ、、、数年後に金利上がるとして、、、このマンションは本当に微妙な立ち位置だな。
マンション高けりゃ金利も高くなるっていう絶望の世代にならないといいけど。

[291: マンション検討中さん]

駅に近い飛鳥山タワーの方がいいのでは。
買い物も便利だし。
あの暗い道を通っての駅は怖いよ。

[292: 匿名さん]

>>291
ここの検討者は南北線がメイン。だからこそ文京区から流れてくる。
王子駅はあくまでサブ。
低地側のタワーなど眼中にございません。

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん

なんで検討者を代表した物言いなの？

[294: 匿名さん]

3LDKで8000万円前後からのスタートだって。
平均したら坪380万円?400万円近くになりそう。
モデルルームは今月末ぐらいからスタートだって。
この状況で、この価格。売れるのかな？
私は退散します。

[295: 評判気になるさん]

>>218 匿名さん

ドヤってたけど、予想外れましたね。

[296: 匿名さん]

3LDKだと最狭で73㎡。これが8000万スタートとして＠363万。
たしかに平均では400弱くらいになりそうですね。
庶民はお呼びでないイメージの広告でしたが予感が当たりました。

[297: 匿名さん]

まぁ、施工が大林や鹿島なら納得するが、長谷工で@380以上は勘弁して。
クオリティーブック見たいところだが、まだ未公開だね。
直床？でスラブ厚がどれくらいなのか知りたいわ。これで仕様低くかったら見送りです。

[298: マンション検討中さん]

無知ですいません。長谷工だと何が悪いのですか？

[299: 匿名さん]

>>298 マンション検討中さん

長谷工は低仕様の代名詞。

[300: 匿名さん]

8000万円スタートマンションが直床はあり得ない、都内の新築マンションで直床見たことないです。