ピアッツアタワー上本町EASTってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://piazza-162.jp/
売主：株式会社フクダ不動産
施工会社：(株)ナカノフドー建設　大阪支社
管理会社：ピアッツァ・コミュニティ(株)・他1社
所在地：
大阪府大阪市天王寺区東高津町7-3、7-4（地番）
交通：
近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩4分
Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩5分
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：51.76m2～114.2m2
その他面積：バルコニー面積：10m2～22.04m2
総戸数：162戸
用途地域：商業地域
敷地の権利形態：所有権の共有
敷地面積：1929.42m2
建築面積：864.51m2
建築延床面積：19415.02m2
構造・階建て：RC30階建
駐車場：
敷地内65台（料金2万4000円～5万円／月、平面式1台・タワーパーキング44台・機械式20台）
駐輪場：
324台収容（料金200円～800円／月）スライドラック式144台・平面式100台・垂直昇降式80台
バイク置場：
4台収容（料金2000円／月）
ミニバイク置場：
34台収容（料金1200円／月）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[35: 匿名さん]

マンションの外観デザインは、プラン内容の次に大事だと思います。

総戸数162戸という大規模なマンションですが
さすが、タワーマンションということもあり、
外観デザインがとてもスタイリッシュなので素敵ですね。

プランも豊富で家族のニーズに合わせて選べそう。
最寄り駅も複数あって便利でいいなと感じました。

[36: マンション検討中さん]

ここを買うか、他物件にするか迷っています。子育て世帯です。

駅近で真田山校区というのが気に入っていましたが。。。。
他物件候補の営業さんから
ラブホテルが近くにあるのに、
そんなところで子育てするのに抵抗ないんですか？！？！
と強気な意見を頂きました。
まぁ、ケチつける点がそこしかなかったのかな…とは理解しているのですが、
確かに徒歩圏内にラブホテルがあるのは事実です。
夫は、それだけ立地が良いということだよ、と納得しているみたいですが、実際に子育てを中心に生活している身としては少々気になる点ではあります。(これまで徒歩圏内にホテルがあった地域に住んだことがないので…)
ファミリー層が多めのマンションなのかな、と思っていましたが、実際みなさんそこのところは特に気にせず購入に踏み切ったということでしょうか…？

[37: 通りがかりさん]

ラブホが近距離すぎる点は私は気になります。子供にこの建物は何か？と問われた時に何て答えればいいかわからなかったからです。しかし、駅近だし校区は良いし、私も迷いました。子育て世代でも気にならない人もいるだろうし、それは人それぞれですね。まぁ他のマンションでもラブホ近くの物件は山ほどあるし、気にしてたらマンション買えないかも？

[38: マンション検討中さん]

隣になければいいんじゃないと思うけど、ﾋｿﾋｿする嫌なママ友はいるかもね
そういうの全く気にならないなら良いと思う
子供同士で何か言われたりとか気にするなら避けた方が無難かな

[39: マンション検討中さん]

問題はＳ学会が西側にあることでは…

[40: マンション検討中さん]

それに上町台地の立地でもハザードマップでは…

[41: マンション検討中さん]

フクダ不動産て聞いたことが無いのですが大きな会社ですか？

[42: 匿名さん]

https://piazza-162.jp/outline/
物件概要｜ピアッツァタワー上本町EAST｜天王寺区上本町の新築分譲タワーマンション｜物件概要

全体概要
名称 ピアッツァタワー上本町EAST
所在地 大阪市天王寺区東高津町７-３，７-４
交通 近鉄難波線・奈良線・大阪線「大阪上本町」駅徒歩4分
Osaka Metro谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩5分
用途地域（地域・地区） 商業地域　準防火地域　駐車場整備地区
建ぺい率 80%
容積率 400%(総合設計上700%)
総戸数 162戸
敷地面積 1,929.42㎡
建築面積 864.51㎡
延床面積 19,415.02㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上30階
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 51.76㎡～140.52㎡
バルコニー面積 8.26㎡～34.54㎡
サービスバルコニー面積 4.47㎡～11.28㎡
駐車場 65台（平面式1台：月額料50,000円・タワーパーキング44台：月額料33,000円?36,000円・機械式駐車場20台：月額料24,000円?33,000円）
自転車置場 324台（スライドラック式144台：月額料300円・平面式100台：月額料800円・垂直昇降式80台：月額料200円）
バイク置場 4台（月額料2,000円）
ミニバイク置場 34台（月額料1,200円）
自治会費（月額） 400円
インターネット使用料（月額） 1,400円（税別）
敷地所有者 株式会社フクダ不動産
分譲後の権利形態 専有面積割合による共有(土地・建物共用部分)、区分所有(建物専有部分)
管理形態 区分所有者全員による管理組合を結成し、管理会社に業務を委託
竣工予定 2021年6月下旬
入居予定 2021年7月～8月
建築確認番号 第ERI-19003864号（平成31年2月4日）・第ERI-19019165号（令和元年5月22日）
事業主・売主 株式会社フクダ不動産
〒634-0804 奈良県橿原市内膳町5丁目3-31
フクダ不動産八木駅前クリスタルビル
TEL.[phone]
(公社)奈良県宅地建物取引業協会正会員
(公社)近畿地区不動産公正取引協議会加盟
宅地建物取引業者免許：国土交通大臣（3）第7595号
建設業許可(特-27)第26021号
1級建築士事務所：奈良県知事第2019（に）1995号
管理 ピアッツァ・コミュニティ株式会社　他1社
設計・監理 株式会社フクダ不動産一級建築士事務所
施工 株式会社ナカノフドー建設大阪支社

第3期1次販売概要
販売戸数 10戸
販売価格(税込) 4,380万円（1戸・2LDK：住居専有面積51.76㎡）?1億2,830万円（1戸・4LDK：住居専有面積114.20㎡）
最多販売価格帯 5,500万円台（2戸）
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 51.76㎡?114.20㎡
バルコニー面積 8.26㎡?22.04㎡
サービスバルコニー面積 4.47㎡・11.28㎡
管理費(月額) 9,830円?21,700円
管理等準備金(一括) 10,000円
修繕積立金(月額) 5,950円?13,130円
修繕積立基金(一括) 357,000円?787,800円
情報更新日 2020.8.7
次回情報更新予定日 2020.8.21
※掲載の価格は税率10%の消費税を含んでおります。

[43: 匿名さん]

>>41 マンション検討中さん

事業主よりも施工会社が気になった。
『ナカノフドー建設』+『 タワー』で検索すると4スレッドしか出てこない。
しかも20階建と18階建だった。
30階建のタワーマンションを建築した経験とかどれくらいあるんでしょうかね？

ナカノフドー タワーの評判・口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%8A%E3%82%AB%E3%83%8E%E3%...

ナカノフドー建設 - Wikipedia
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%8A%E3%82%AB%E3%83%8E%E3%83%95%E3%...

[44: 匿名さん]

>>41 マンション検討中さん

『フクダ不動産』で検索するとマンションコミュニティ内ではスレッド数は16でした。
求人広告見ると売上高20億円しかなかった。

フクダ不動産の評判・口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%95%E3%82%AF%E3%83%80%E4%...

(株)フクダ不動産の新卒採用・会社概要 | マイナビ2021
本社奈良県
資本金2億500万円（グループ計）
売上高20億5,251万円（2018年6月）
従業員37名（2019年1月実績）
募集人数6～10名
https://job.mynavi.jp/21/pc/search/corp74334/outline.html

[45: 匿名さん]

SUUMOに部屋単位の価格は出てますけど階数不明ですね。

北区や中央区の野村不動産や三井不動産のタワーと比べたら30％くらい安い感じだけど
仕様とか構造はどうなんでしょうね？

【SUUMO】ピアッツァタワー 上本町EAST | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/osaka/sc_osakashitennoji/nc_67719054/

ピアッツァタワー 上本町EAST （価格・間取り）

A2
2LDK
専有面積：51.76m2
価格：4850万円（第3期1次）

G
3LDK
専有面積：77.92m2
価格：6270万円（第3期1次）
角住戸
LD15畳以上

H
3LDK
専有面積：68.7m2
価格：5830万円（第3期1次）

L
3LDK
専有面積：80.7m2
価格：6960万円（第3期1次）
角住戸

S
3LDK
専有面積：89.15m2
価格：9790万円（第3期1次）
LD15畳以上

K
4LDK
専有面積：102.35m2
価格：1億850万円（第3期1次）
角住戸
LD15畳以上

U
4LDK
専有面積：93.55m2
価格：1億1000万円（第3期1次）
角住戸
LD15畳以上

[46: 評判気になるさん]

Fタイプ一目惚れで即購入決定しましたが、やはり建設会社のナカノを気になってるですがね

[47: マンション検討中さん]

売主も建築会社も管理会社も経験不足で不安になります。大丈夫でしょうか？

[48: 匿名さん]

>>46 評判気になるさん

Fタイプ面積の割にはなかなか良い間取りですね。
Fタイプ（4階～15階）ってどれくらいの価格・平米単価でしたか？
4階から15階の範囲で低中高層階のどの辺りかも含めて参考にさせて下さい。

[49: 買い替え検討中さん]

>>48 匿名さん
今年の2月見に行ったときに、Fタイプ11階6400万で売ってました。

[50: 匿名さん]

>>49 買い替え検討中さん

ありがとうございます。
無名の事業主のタワーマンションの低層階でもそんなお値段する時代なんですね。

[51: 買い替え検討中さん]

>>50 匿名さん

しかも、A2タイプとFタイプはほとんど残ってないとの印象でした。

[52: 評判気になるさん]

この場所、近くがハザードマップにかかってる？高層だし、この場所は大丈夫ってことですかね？

[53: 匿名さん]

高層マンションなので大丈夫と思っています。
ただし、洪水が起こった時に近くに買い物に行けないですし、何かあった時は修繕費も必要なのかと予想しています。

マンション購入、危険だと思ってしまうと何も買えなくなってしまいます。
最近は局地的な豪雨が多くて、川のそばが必ずしも危険ではないので。。。被害にあうのって運になってしまいます。
このマンションは「進捗状況」のページがあったのが面白いと思いました。

8月26日時点の建設風景が掲載されていますね。

[54: 匿名さん]

1か月何も無しですね。

[55: 名無しさん]

売れ行きはどんな感じなんでしょうかね？

[56: マンション検討中さん]

>>55 名無しさん

すでに3分の2に近くは売れているようですよ
竣工前にはほば完売しそうです

[57: マンション検討中さん]

都構想様子見かな。
低レベル区と一緒になると今買うのはリスクと思います。

[58: ご近所さん]

現在の建設状況です

[59: ご近所さん]

先に建った方のピアッツァタワーと。

[60: マンション比較中さん]

工事は順調に進んでるようですが、売れ行きはどんな感じでしょかね？

[61: マンション検討中さん]

創価に囲まれてるのか
それにハザードマップも気になる

[62: マンション検討中さん]

売れ行きはどうなんでしょうか？
学会さんが多いエリアは心配ですが、地域住民にはすごく気を遣っておられるらしく、夜間見回り等もされてるようで逆に安心かもとか思います。

[63: 販売関係者さん]

某学会の会館近くに住んでいますが、特に勧誘に来たりしたこともないですし、夜も警備員がいるのでむしろ安心です。友人を呼んだときは、ちょっとぎょっとされることもありますが...20年学会会館付近で住んでいますが、直接的な害はありません。しいて言うなら、会合？が会館であるときに、信者さんが道いっぱいにいるぐらいでしょうか。

[64: 通りがかりさん]

全然魅力を感じない物件。

[65: マンション検討中さん]

>63さん

そうなんですか。会合はどれくらいの頻度であるのでしょうか？？
駅からも徒歩4分で、文教エリア、地盤もしっかりした上町台地、空港からのアクセスも良いとかなり魅力を感じています。
勧誘などがないならたまに人が溢れるくらいは問題ないかなーと思っています。

[66: マンション検討中]

>>65 マンション検討中さん

今は会合全然ないようです。会館に入っていく軍団をコロナ禍以来見ていないですね。少人数でやってるのかもしれませんが、道に人は溢れかえってないです。
勧誘やポスティング等実害かないので、会館の近くにあるというデメリットよりも、立地の便利さに惹かれます。
ただ、真田山小まで遠い・フクダ不動産をあまり知らないという点に尻込みしてしまいます。

[67: 買い替え検討中さん]

>>66 マンション検討中さん

コロナの影響で会合がないのですね。私もフクダ不動産を知りませんので若干そこは尻込みしますが、不動産関係者に相談したらもし将来売るならブランドより立地だと言われなるほどと思いました。他市内で新築マンション検討しましたが予算内で立地、利便性やブランド全てをフォローする物件がなくて・・。ナカノフドーって知りませんでしたが商業ビル建設してるみたいですね。
先日フクダさんに話を聞いたら残り住居結構少なくなってるようでした。

[68: 下?中層階検討中]

現在売れ行きはいかがでしょうか？
購入したいのですが、予算オーバーで。
と言うのも、期が上がり値段もあげているようです。入居が始まっても残っていると思いますが、値下げするような会社でしょうか？フクダ不動産の情報が無いので、ご存知の方いらっしゃいますか？

[69: 通りがかりさん]

２度値段表を見ました。
上がってるところもありましたが、上がってないところもありましたよ。
売れ残ったら値下げする会社は多いですけど、こちらはされないようでした。
本当のことは分かりませんが。
場所的にも教育に力入れたい方が買われる物件ですね。

[70: マンション検討中さん]

>>68 下?中層階検討中さん

購入しましたが一切値引きはありませんでした。。
物件には満足してますが、プライドなのかサービスの無さには不満です。
あんな高額な買い物したのに。
もらったのはカレンダーとマスクホルダーのみでした。

他の人に値引きしてたら気分が悪いですね。。

[71: 評判気になるさん]

>>70 マンション検討中さん
私も購入しました、一切値引きなかったです、でも他の物件より全然安い販売価格なので、個人的には納得します。

[72: 匿名さん]

内覧会では、どういう所をチェックすれば良いのでしょうか？どなたか何かアドバイスがあれば　お教え下さいませ。

[73: 生活音酷い]

びっくりするほど生活音が響きます
管理員に何回も苦情出したけど、全然改善なかった
このマンションはやめたほうがいい

[74: 検討中さん]

>>73 生活音酷いさん

貴重な現場情報ありがとうございます！
現地見学に行って検討物件に入れていたので、参考になります！
やめておきます！

[75: 買い替え検討中さん]

「二重床としての遮音等級は床衝撃音性能△LL(II)-4等級・△LH(II)-3等級」となっていますよ。
ナカノフドー建設に壁についても質問したら、壁も二重になっていると言われましたよ。

前は此花区のタワー賃貸住んでいましたが、比較するとこちらは、外の音もあまり聞こえないし、静寂でお隣を気にしたことなかったです。
（ベランダから確認し、電気はついていましたので住んでいるはずです）

こちら３LDKの上層階なので、上記の方はとの違いはわからないですが、マンション性能的には十分なので、どこに住んでも気になるんではないでしょうか。

[76: マンション掲示板さん]

>>73 生活音酷いさん

生活音で苦情ってどういうこと？

生活音程度では響かない防音性能が明記されているから、
名前出して訴えてはいかがですか

ここの不動産は貧乏人をあしらうらしいから、根に持ったコメントが多いらしいけど、それかな？

[77: マンション検討中さん]

賃貸を転々とされている方が隣や上だったらもう最悪ですね。
一般論ですが、永住って観念が欠けていて騒音出しても平気な神経の方が多いようです。

それにしても竣工してもうすぐ1年・・・モデルルームにして家具とかオプションで200万くらい値引きしてでも売りきらないといつまで経っても中古で出しても売れませんよね。
ただでさえフクダ不動産ってだけでネックなのに。無名マンションって売るときが困るんです。

[78: 匿名さん]

確かに生活音はたまに気になりますが酷いという程ではありません。
酷いと感じられている方の上下や隣にうるさい住人がいるのかな？うちは殆ど聞こえません。

タワーは耐震制度を高めるために生活音が盤上マンションより響きやすいと聞いたことがあります。なのでどこのタワーも構造上生活音が聞こえやすいのかも知れませんが、周りの住人の生活態度もかなり影響するでしょうね。

[79: マンション検討中さん]

必至すぎ

[80: 名無しさん]

清掃員は勝手な行為をしてお客様の事を一切気にしない清掃も簡単に終わり個人体制が多く居住者の皆様も清掃が出来てないと文句ばかり言っています。ここの清掃業者さんは頼りがありません。住まない方が良いと思います。退去を勧めます。

[81: 検討板ユーザーさん]

>>73 生活音酷いさん
管理人は24時間の内僅か1時間しか居ません。必ず居るわけではありません。もう諦めましょう。

[82: マンション検討中さん]

物件は良さそうなイメージありますが、子供が何人もいれば足音はどこでもありますね。

[83: 匿名さん]

>>子供が何人もいれば足音はどこでも
騒音問題はどこでも聞きます。住人の質によるところもあるので（おとなしい子やしつけができている子）。

マンションギャラリーが変わったようで、電話連絡してから行かないといけないみたいです。
パソコンでマンションホームページ見ているんですが、現地案内図が小さすぎて見えません。みなさんも同じでしょうか。

[84: マンション検討中さん]

物件はよさそげなイメージ？がありますが、
子供がいなくても騒音は聞こえますよね。