オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
長者丸とこちらですと、どちらが仕様上ですかね？ホームページでは分からず。

[82: デベにお勤めさん]

建物外観デザインが分からない。モデルルーム行ったけど、まだ正式にできてないと言われ、白黒スケッチみたいなの見せられたんだけど遅くない？

[83: 匿名さん]

>>81 マンション検討中さん
ホームページ見比べた感じ、若干ですが、長者丸の方が良さそうです。違いは手ぶらキー、玄関前カメラモニター、廊下タイル張り、LOWEガラス、フローリングくらいでしょうか。ホームページ上書いてないだけかも知れませんが、上級仕様なら普通書くと思うので。専有部はオプション対応可能でしょうね。

[84: 匿名さん]

茗荷谷は、テニス場、図書館が近くにあって便利だし、幼児教育も進んでいるよ
保育所ぐらいの子どもたちがが、欧米人の先生に連れられて公園に遊びに来るのだけど、
普通に英語はしゃいでいて驚いたよ

[85: 名無しさん]

>>82 デベにお勤めさん

検討中ですが、60平米タイプの価格はどの位でしたでしょうか？

[86: 匿名さん]

60平米で8500くらいでした。
HPやパンフには載せていないいろんな部屋タイプがありました。
半地下部屋も売るそうですよ。

[87: 匿名さん]

坪470万ですか、かなり強気な印象ですね。地下住戸は割安になると思いますが、物件概要みると地下一階建てになってるので、半地下というより完全地下っぽそうです。テラスが広ければ価格次第でありかな、とは思いますが。

[88: 匿名さん]

86ですが、
価格表を見直しました。
正確に言うと60平米8360でした。
まだ価格を付けてない60平米部屋も多数ありましたので、今後道値付けするか、ですね。

[89: ご近所さん]

85で質問したものです。
ご回答ありがとうございます
想像以上の価格でした。。

[90: 匿名さん]

60平米で8000切ってる部屋もたしかあったような気がしますが...

[91: マンコミュファンさん]

>>79 口コミ知りたいさん
その記事見た。二子玉川がバブルだなと思ったわ。痛勤つらそう。

でも今は局地バブルって感じで全然高いよね。オープンで坪470？

春日再開発の恩恵ではないとは思うけど茗荷谷も上がってるよね。

[92: 匿名さん]

もともと坂下の春日より坂上の茗荷谷の方が相場的には高かったけど、春日は再開発や交通利便性でここ数年で一気に上がったね。茗荷谷に限らず白山や東大前みたいな隣接駅はそれに少なからず影響されてるとは思う。昨年くらいに本郷通り沿いで三井が60平米台の狭小3LDK分譲してたけど、それも坪450万前後でかなり強気だと感じだけど、すぐ完売になった。

[93: 匿名さん]

坂下の春日が上がれば、茗荷谷も上がるのが道理。再開発タワーで坪単価600前後なら500台ぐらいにはなってもおかしくないんじゃないかと。昨今の相場を考えるとそれ以下なら値ごろ感が出てくるとおもう。ただ仕様を落としているとの書き込みもあったのでもう少し安く出してオプレジらしく瞬間蒸発を演出するつもりかも。

[94: 匿名さん]

>>92 匿名さん

それは、学区が良かったから
掲示板見ていると、学区狙いで引っ越された方が沢山いるのです
坪500ぐらいしてましたよ
学区は、価格の重要な要素になります

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
本郷通りの三井は誠之小じゃなくて駒本小。中学校区は六中で人気だけどね。学区でいうと、ここは窪町小、茗台中でどっちも人気校だし、国立小三校も近いからファミリータイプは欲しがる人は多いと思う。

[96: 職人さん]

今日播磨坂で担当者がチラシを配っていましたね。やはり坪単価の価格が高く、問い合わせは多くても申し込みは少ないのでしょうか。一次募集で空きが出てままなら、価格が下がっていく可能性があるのでしょうか。

[97: 口コミ知りたいさん]

下がらないんじゃない？

[98: 匿名さん]

下がるなら最後の最後でしょ
最終3邸とかになってから
竣工前に売れちゃったら値引きはないでしょうね

[99: 匿名さん]

このあたりの相場はこのくらい高めの価格なのでしょうか。
駅から徒歩６分程度というのは便利ではありますが
とても近いということでもないです。
また、どの間取りも部屋数はあっても面積は狭い感じ。
ちょっと購入の決め手には欠けるかなと思いました。

[100: 匿名さん]

>>99 匿名さん

それがオプレジです

[101: 匿名さん]

>>99 匿名さん
相場的にはそんなもんかな、って感じですね。駅そこそこの距離ですが、高台、三徳至近、大通り沿いでない、窪町学区ということを考えるとこんなもんかと。

それはそうと、ホームページ見たら今日もう1期目の抽選日になってました。先週モデルルームオープンしてデザインも公表してないのにもう販売するのは早すぎな気がします。

[102: 匿名さん]

最近人気あるね、文京区

[103: 匿名さん]

第1期割と倍率あったみたいですね

[104: 匿名さん]

やっぱり学区狙いですかね
丸の内線も便利だからな
本数多くて10分待つ事ないからな

[105: 匿名さん]

動きがかなり早いです。長めの正月休み挟んでるので、発表から実質1ヶ月くらいしか経ってないです。窪町学区でこの立地なら、子供が中学上がった段階でリセールしても買い手はいくらでもいるでしょうから、3LDKは高額なのに早そうです。丸ノ内線は浅いですし、池袋方面は他路線から乗り入れてないので混み具合がマシなのも良いね。

[106: eマンションさん]

窪町より金富の方が、給食や登下校がしっかりしてるよ。

[107: 匿名さん]

>>96 職人さん

オプレジのチラシ配りはいつもの事だけど、最近はどこもすぐに売り切れちゃうから現時点での値引きは無いように思います。

オプレジのページ見ても売り切れ多いので売り出し物件がかなり少なくなってますね。

[108: 通りがかりさん]

茗荷谷駅前でチラシ配りしてたね。戸建ての方だとかなりしつこいって聞くけど、淡々と配ってたよ。チラシでこんな高額マンション売れるのかな、って思ってたら、自ら食いつきに行って話してる人もいて意外だった。すみふも道路の反対側でチラシ入ったティッシュ配ってたし、案外有効なのかも知れない。

[109: 匿名さん]

自分も駅前で話聞きましたが、たしかに人気の物件なので淡々と配るのでも大丈夫そうですね。
ちなみにこれまでのオープンの物件のなかでもトップクラスに問い合わせあるとのこと。

[110: 匿名さん]

播磨坂のマンションってどこもほぼほぼビンテージ化しているからね。ここも住人がきちんと大事に管理すれば化けるかもね。オプレジさん、長持ちするいいもの作ってよ。

[111: 通りがかりさん]

>>110 匿名さん
この辺は播磨坂沿いや周辺は素敵なマンション多いよね。少しそれてるけど、近くのディアナコートのデザインは本当に素敵だと思う。オプレジも最近はデザインには気を使ってるからここも期待してる。

[112: マンコミュファンさん]

白金長者丸とここならどちらがお勧めですかね？迷ってます！

[113: 通りがかりさん]

>>112 マンコミュファンさん
白金長者丸は土地感ないけど、家族、特に小さい子持ちで住むなら、ここは良い場所だよ。播磨坂、教育の森公園、植物園が近くにあって、一駅でドームシティもある。駅前含めて生活圏に風俗など嫌悪施設もない。ただ、よく言えば落ち着いてる、悪く言えば地味な街なので、一人暮らしやDINKSならココを選ぶ積極的な理由が見つからない。

[114: 匿名さん]

文京区は女性単身世帯が多い。ここは独身女性には向いていると思うけどね。
道はほとほど人通りがあるし、明るい。茗荷谷駅や後楽園駅の途中に繁華街がないので酔っ払いの横をこわごわ通ることもない。

[115: 匿名さん]

>>111 通りがかりさん

まだ仕様が高い時のディアナコートですよね。
アーキサイトメビウスデザインの。

モリモトは元々デザインに定評があるデベでしたが、オプレジも最近はデザインが良くなりましたよね。

[116: マンコミュファンさん]

窪町ってそんなにいいのかなぁ。クラスが多いといろいろ大変そう。意識高い親が多いんだろうな。

隣駅の再開発って影響あるのかな？あと中央大学法学部の影響も気になる。

[117: 通りがかりさん]

>>115 匿名さん
あのディアナ買えた人は羨ましいです。確実にビンテージ化すると思います。

オプレジもデザイン良いのが多いですね。ここの近くの御殿坂や千駄木の団子坂近くにもオプレジのマンションがあるのですが、最初見た時はオープンのしつこい営業のイメージ(笑)とお洒落な外観のギャップにビビってイメージが変わりました。ここもカッコいいの作って欲しいですね。

[118: 匿名さん]

窪町小学校は大塚小学校と統合されるようですね。さらにクラスが増えそうです

http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/kaikaku/bijyon/soan9...

[119: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん
その計画って文京区の子供が減ってた時に議論されてたもので今は違うんじゃない？区内の小学校の一部は人数増えすぎて単独で建て替えされる予定のもあるくらい。

[120: 匿名さん]

統合の計画は、反発がありなくなったはずだよ。

大塚小学校は、今２学級に増えてきていて、校舎を増設しているくらいだし。

[121: 名無しさん]

大塚小は、生徒数からして、ぶっちぎりの弱小だからなぁ?

[122: 匿名さん]

難関中学に合格者を輩出する都内「名門公立小」リスト
文京区立 誠之（せいし）小学校（西片）・千駄木小学校（千駄木）・窪町小学校（大塚）
https://president.jp/articles/-/28450

だそうです。

[123: マンコミュファンさん]

文京区の人気学区は3S1Kで、窪町小はそのひとつ。人気学区の物件は、地元の不動産屋で大々的に「◯◯小学区！」って張り出されてるよね。とはいえ、同じく区立だし、そんなに変わらないんじゃないかって思ったりするけどね。

[124: 匿名さん]

意識高い中で揉まれると変わると思うよ
自分の友だち5人の平均が自分って言うよ

[125: マンション検討中さん]

第1期の販売は終わったようですが、売れ行きどうなんでしょう？
千駄木も販売スタートで、オプレジは文京区で頑張ってますね。

[126: 匿名さん]

1期落ちましたが2期で優遇する余裕もない状況みたいです。

[127: 匿名さん]

この立地は今までオプレジを検討外にしていた人も食指を伸ばすだろうからオプレジ始まって以来の盛況ではないかと思う。余程有能な仕入れ担当がいるようだね。

[128: 匿名さん]

2週間前にモデルルームに行ったとき、
営業さんから広尾の時と同じくらい反響が大きく予想以上で驚いている。１期の値段が甘かったかもと言われました。
営業トークか本音か分かりませんでしたが…。

[129: マンコミュファンさん]

>>127 匿名さん
オープンの仕入れはすごいよ。
ここ数年文京区内で絶え間なく分譲してるし、この後、西片の方で分譲すると思う。
この間、建築確認の看板みた。
誠之小学区で春日再開発も10分圏内くらいの抜群の立地。
結構そっちの方も気になってる。

[130: 買い替え検討中さん]

西片の新築工事は具体的にどちらになりますか。低層住居専用地域だと思うので、高いマンションは建てられないはずだが、その看板の詳細を見てみたいですね。

[131: マンション検討中さん]

1期先着順になってるので、
そこまて人気じゃないみたいですね。

[132: マンション検討中さん]

1期はファミリー向けの部屋は人気があったようで先週抽選してます。
(私もダメもとで申し込んだが抽選外れました。)
我が家が希望する3LDKは今後も先着順になりそうにないと言われましたが、
本当のところどうなんでしょうね。

[133: マンション掲示板さん]

>>130 買い替え検討中さん
マンションです。場所は、本郷税務署近くのT字路を西片方面にしばらく進んだところで大きなお屋敷の隣でした。たぶん地下住戸を設けて戸数確保するのだと思います。

西片で新築マンションは近年見たことないので、反対住民によって頓挫しないでほしいです(笑)

[134: マンコミュファンさん]

>>133 マンション掲示板さん

豪邸群中のマンションって、どうでしょうね。学区以外のメリットはちょっと物足りないかもしれないですね。

[135: 匿名さん]

デザインもオープンになったね。思ったよりシックな感じだけど、正面と側面のガラス手摺とルーバーの使い分けはいいね。植栽も充実してる。ただエントランス周りはかなりシンプルで、もう少し頑張って欲しかった。

[136: 検討中]

>>135 匿名さん

確かに、資産価値を保つためにも、エントランスはカッコよく作るべきですね。

[137: 匿名さん]

>>136 検討中さん
エントランスは毎日使うし、ゲストも使うから、居室並みに重要。ここの外観は素敵だと思うだけど、もう少しエントランス作り込んで欲しかったなー。

[138: 名無しさん]

最近の文京区だと、パークハウス文京白山のエントランスがショボい。
コンクリート打ちっ放しで、頭打つぐらいの天井の高さ。

[139: 匿名さん]

>>138 名無しさん
文京区は小規模物件が多いからインパクトあるエントランスは少ないね。パークホームズ本郷通りは小規模でも二層吹抜けだったり、その辺はさすが三井だと思った。

[140: マンション検討中さん]

第1期は抽選で2戸残ったのが先着という感じだね。残ったのは、相対的に人気のないDタイプと1Lかな。

第2期は、81.91m2のが坪単価490万円とかだとすると、3Lタイプは1億前後とかで売りに出るのかも

[141: 匿名さん]

100平米の方のプレミアムは一瞬でしたね。1.4から1.5億くらいしたはずなのに。

個人的には洗面所と2部屋リビングインのBタイプよりDタイプの方が好みなんだけど、廊下長くて居室が狭いのがネックかな。

[142: 匿名さん]

>>141 匿名さん

一番広い物件売りに出てたんですね。てっきり上限1億くらいまでと書いてあったので一期では出てないのかと思ってました。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん
本当に一瞬だけ出てました。たぶん事前に買い手がついてたんでしょうね。この辺で100平米の新築は珍しいですし。

[144: 匿名さん]

地味にお金持ち多いよね。文京区って共働きの一般家庭が多いと思うけど、意外と茗荷谷は専業主婦家庭が多くて、旦那さん何してるんだろうってちょっと気になる。

[145: 匿名さん]

私の知り合いの社長は、白山に住んでいるな
浜松町の巨大ビルに経営している会社ある

[146: マンション検討中さん]

>>140 マンション検討中さん
北向きの部屋が多く、リビングの日当たりは悪くなってしまいますか？　周囲に日を遮る建物があるのか教えて下さい

[147: マンション検討中さん]

購入検討されてるなら現地行って自分の目で確かめた方がいいですよ。

[148: マンション検討中さん]

現地に行って来ました。
やはり、というか日当たりと景観は期待できそうにないようです。
春日通りの車の多さも気になりました。

[149: 匿名さん]

あんまり周りに高い建物ないし、大通り沿いじゃないから結構良い立地だと思いますけどね。
とはいえ、角じゃないDタイプとかだと日当たり微妙なのはそうかも。

[150: 匿名さん]

文京区のマンションってほとんど幹線道路沿いだから、こうした一本奥に入ってる立地ってだけで希少性高いんだよね。

[151: マンション検討中さん]

第二期は第一期よりも値段上げてきている？

[152: 匿名さん]

何日かまえだけどモモレジブログで
取り上げられてた

[153: 検討中]

>>152 匿名さん

確かに柱の食い込みはちょっと残念ですね。。。

[154: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん

そうみたいですね。

[155: 匿名さん]

モモレジさんのブログでは、数年前のオプレジの小石川五丁目と比較して価格は変わってないことを評価してたのですが、修正してきたんですね。

[156: 匿名さん]

一期は大好評だったという話だからちょっと高くしても買う人はいるだろうね。

[157: 匿名さん]

ある程度は、学区で売れちゃうんじゃないの
1期が、好調すぎての価格上げでしょうね
ファミリータイプだと賃貸需要があると聞きます

[158: 匿名さ]

価格が高いから賃貸で利益が出るかはわからないけど、ファミリータイプの需要は多いよ。賃貸も分譲も需要に対して供給が少ないから探してる人が多い。必要になって貸すにも売るにも困らない。

[159: 匿名さん]

この辺は需要が高いから売ったら家賃チャラぐらいにはなるんじゃないかな。希望的観測かもしれないけれど。

[160: マンション検討中さん]

近く見てみましたが、三徳だけじゃなく、最近まいばすけっとも出来たみたいですね

[161: 匿名さん]

三徳と春日通りを挟んだはす向かいにまいばすけっと出来ましたね。
播磨坂下にもまいばすけっとあります。

[162: 匿名さん]

まいばすけっとだらけだね。便利でいいけど
春日通り沿いとかにいろいろと店も増えているし、この辺は年々地味に生活しやすい地域に変わってきているね。マンションが建って人口が増えて、需要をほりおこそうと店が増えて住みやすくなってまた人口が増えてという良循環のサイクルが回り出しているってことかな。

[163: マンション検討中さん]

HPの物件概要のところで、先着順とか、第一期5次とか、随時更新されているように見えますが、そもそも何の違いがありますか。

[164: 匿名さん]

たしかに今先着でルーバル付きの3LDK66平米が9670万で出てるね。当たりつけて小出しに新着順で売ってる、って感じなのかな。

[165: マンション掲示板さん]

>>164 匿名さん

つまり、3月からの第二期スタートするまでに、第一期の残りを小出しで売っていく感じですね。

[166: マンション掲示板さん]

>>164 匿名さん

今HPを見たら、その部屋の掲示が消えたので、もう売れちゃったんですかね。

[167: 匿名さん]

>>166 マンション掲示板さん
たぶんそうでしょうね。プレミアムも一瞬だけ出てすぐ消えたみたいなので。

一期の売れ残りというより、二期で予定している部屋以外を案内して、確実に売れる部屋を一期◯次先着順で出して売ってるような動きです。

[168: マンション検討中さん]

>>164 匿名さん

その同じ間取りでルーバルなしの部屋が1期1次で出てました。
webには一度も出てなかったので、1次ですぐ決まったぽいです。
広さの割にいいお値段なのに、ポンポン買われていくのですねえ。

[169: 匿名さん]

>>168 マンション検討中さん
ここは条件の良くて高い部屋から決まっていってる感じですね。ファミリータイプは確かに二期でも申し込みが集中しそうです。

[170: マンション検討中さん]

ファミリータイプで人気なのだと申込みはAかBに集中しそう

[171: 匿名さん]

外観デザインは千駄木オプレジのほうがかっこいいね。

[172: 匿名さん]

>>164 匿名さん

484万／坪ですね。
オプレジはお手頃感で勝負するデベと思っていましたが、高級デベになり変わろうとしているのか。

[173: 匿名さん]

>>172 匿名さん
ここも高いですが、財閥系に比べると控えめ、というのはあんまり変わらないと思いますけどね。外観デザインは実物は見栄えするものが多いので高級感ありますし、実際は立地に比べて割安なだけで、ここみたいに価格帯は高いですね。どっちかというと、モリモトみたいにデザイン性高めて財閥系とは違った高級感を演出しつつ、共用部絞って割安感出す、って戦略な気がします。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

なるほど。
分かりやすい解説ありがとうございます。

[175: マンション検討中さん]

高級感と割安感バランス良く頑張って欲しいなぁ。

[176: マンション検討中さん]

センターで案内聞いてきました。第二期でかなり値段を上げてきてる感じの強気。オープンハウス特有の前のめりな営業が無かったのはそのせいか、担当者が穏やかな人だったのか。。。それにしてもこの平米数であの値段。麻布並みに高い。。。

[177: マンション検討中さん]

>>176 マンション検討中さん
70平米で億超。

[178: マンション検討中さん]

>>176 マンション検討中さん
第一期からの上がり幅はどれくらいでしょうか。

[179: 匿名さん]

>>176
播磨坂ブランドは別格ですよ。知名度は低いですが、ここだけ港区の飛び地ぐらいに思っていいと思います。

[180: マンション検討中さん]

ファミリータイプとか下手したら1000万円くらい上がってるのかも