フラット35Sか、民間長期固定＋変動か迷っています

[入居予定さん]

都内で中古住宅を購入、借り入れ4000万弱の予定です。

世帯年収はオット750+妻450で1200万、子ども1名で
ここ2-3年のうちにもう一人を予定していますが、
子どもに不測の事態が起こらない限り、妻(専門職)は仕事をやめるつもりはありません。
妻の収入(＋α)くらいは貯蓄可能な状態です。

SMBCでペアローン(オット3000＋妻1000)予定で本審査OK、優遇は全期間-1.6%です。

1)オット3000万分は長期固定(35年)、1000万は変動もしくは短期固定で-1.6の優遇を使う
2)オットの3000のうち、2000万くらいを長期固定、1000万を変動、妻の1000万も変動
のどっちにするかは引渡し近くなってから決めようと思っていました。

ところがここにきてフラット35Sで基準を満たしており、当初10年は-1.0がいけそうなので
迷っています。団信料が別にかかりますが、子どもが小さい繰上げ返済できる
うちの10年間-1.0は大きいな、と思っています。
が、不動産仲介さんはあまり乗り気ではなさそうです。

全期間-1.6の優遇を活かして、変動を使うか、フラット35を使うか、迷っています。
皆さんのアドバイスをいただけたらと思います。よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

2)の計画がいいと思います。妻の所得が見込めないならフラット。

[2: 匿名さん]

年400万の貯蓄ができるのなら全額変動。
住宅ローン減税の恩恵を受けつつ、金利が動いたら
繰り上げして残2000万以下まで早く持ってく。

二馬力が稼働しない（可能性）ならフラットで安心料を支払う　というのも
ありですが金利負担ズッシリきます。

借り入れ4000万、3000万、2000万でシミュレーションやってみるといいですよ。
2000万円切ると金利があまり気にならなくなりますね。元利均等返済は元本大きいと
きついです。

[3: 匿名さん]

個人的にはどちらかって話なら①でもいいかなと思います。
あまりローンを数多く分けてしまうとそれぞれの手数料等々もかかりますので、それほど効果が出ない気もします。



とはいえ正直なところは個人的には全額変動でもいいかなとは思います。

ここ数年は金利は大幅にあがらないだろと思いますので、その間にしっかり貯金して繰り上げしてしまえば、それほど金利上昇を恐れる必要はないと思います。そもそもフラット優遇中の1.6%くらいなら金利は上がるかもしれませんが、優遇終了後の2.6%まであがるのは、相当な事態がない限りないと思いますし。

実質は団信0.358%もある為、銀行保証料を0.2%とすると実質金利は1.758%ですし。
何よりフラットの団信。H21年4月に0.281→0.358と値上げしてます。そう考えると、また値上げがないとは言えませんしね。

実際何年か後に同じ金利まであがったとしても、元金の減りが大きいので実質金利的にはまだ変動有利ですしね。最初のうちに繰り上げ出来そうであればなおさらです。


とはいえフラットの安心料も-1%があれば悪くはないと思いますので、自身のむく方がいいでしょうが。あくまで個人的な意見です。

[4: 匿名さん]

上の方の意見にケチをつけるわけではありませんが、
文章内の「ここ数年は～」が全てを物語っています。
借り入れは３５年の長期スパン、金融の原則として
金利安い時には固定が鉄則です。

個人的には、フラット半分の変動半分で、繰上げは
変動からと言うスタイルがよろしいかと。

ものは考えようですので、全額変動で金利安い時期に
がっつり繰上げすると言うやり方も否定はしません。
でも、国債が格下げになるかも等きな臭い状態ですから
変動金利が今後どうなるのか誰も分かりません。

[5: ビギナー]

SMBCで全期間−1.6優遇 ？
って普通ですか？、、羨ましいなぁ。

[6: 匿名さん]

変動とフラットのスタイルに一票。それにしてもＳＭＢＣはフラット金利が高いのはなぜ？

[7: 匿名さん]

ノンバンク（？）の楽天やSBIモーゲージでフラット借りて、
フラットは確か抵当権優先順位1位が必須なので、抵当権２位でも
OKな銀行で変動にするか、フラットと銀行系変動（及び固定）を
シームレスに組める、りそなのすまいるを活用するのが良いですね。

[8: 匿名さん]

①京都銀行
10年固定1.6％、
（現在の金利3.2％）
11年目から-1.2％優遇
繰り上げ返済の手数料21000円
事務手数料は、フラットＳとほぼ同じ。

②フラットＳ10年間1.39％11年目から2.39％。
団信特約料0.358％
繰り上げ返済手数料は無し


当方20年で借りて、約14年で繰り上げ返済予定。
迷ってます。

[9: 匿名さん]

京都銀行は変動が通期で1.8％優遇だよね

[10: 匿名さん]

SMBCって、フラット35って、3.18%なんですね。これでは-1%もらっても、2.18%。団信もいれたら実質2.54%。10年後には3.54%。これはかなり金利高いですよ。

これだったら、ぜんぜん変動一押しですよ。計算してみればわかりますが、5年も低金利が続けばそのあとどんどん金利があがったとしても、元金ががっつり減ってますから、そうそうフラットで支払う金額に追いつきませんし、当初は支払額も少ないので貯金も沢山できてますしね。

フラット使うならもっと金利が安いところにした方がいいと思います。
SMBCにこだわらなくてもいいのでは？

まだ１月度の情報ですが、下記サイトでみると一覧でみれます。
ただしSMBCは52150円ですが、とはいえフラットは事務手数料が2.1%とかの高いところもあるので要注意です。実質金利をみた方がいいでしょうね。
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran2.htm

[11: 入居予定さん]

トピをあげさせていただいたものです。いろいろなアドバイスありがとうございます。
いま、一つ一つ考えさせていただいておりますが、まずは追加の状況説明です。

・フラット35を利用する場合は、銀行はSMBCに限らず、使用銀行はこれから考えます。
　(でも、他社でフラット35を使った場合、SMBCで変動優遇が受けれない可能性も高そうですね…)
　
・全額変動はあまりに怖いので予定しておりません。二人目が健康かどうかわからないので、
　すくなくとも一部は長期固定にするよていです(割合はまだ決めていないのですが)

・全額フラットはもったいないなとは感じていたのですが、変動とミックスは
　乗り気ではない銀行もありそうなんですね。
　抵当権の問題などもあるんだ、と勉強になります、ありがとうございます。

引き続き、どうぞよろしくお願いします。

[12: 匿名さん]

そうですね私ならフラット３５Ｓでいきます。
１０年1％優遇が無ければ変動に心動いたかも。

[13: 匿名さん]

変動0.8で勝負

[14: 匿名さん]

フラットSで-１％といっても団信特約料0.358％ を加えるとそれほど魅力的でないと思うのですが。民間で保証料払う方が団信払うより割安の様ですし、ソニーなら保証料も無料です。利便性も考えた方が良いようにも思います。そんなにフラットSが有利ですか？皆さんどう思いますか？

[15: 匿名]

今年に関してはやっぱりフラットだね

[16: 匿名さん]

結局のところ、１０年間はフラットでも民間ローンでも大差なく、１０年後の変動金利がフラット金利の上か下かで判断が別れるのだと思います。
個人的には今の政府の1000兆円の借金を考えると１０年後もフラット金利を上まわらないと思ってます。

[17: 匿名さん]

フラットはそこまで魅力ないと思う。
団信0.358%は高すぎの上、それにいつまた値上げするかわからないし。

固定にするなら銀行の10年固定でいいと思う。10年後にまた10年固定を選べばいいし、その時に金利が高すぎならその時点では5年固定とかにすればいい。

ずっと低金利もなければずっと高金利もないから、その都度支払える範囲の中から条件の良さそうなのを選べばいいんじゃないかな。

もっとも変動-1.6%優遇のが断然いいと思うけどね。

[18: 匿名さん]

フラットの団信は「任意」なので、他の生保で
担保できるなら加入しなくてもいいのでは？

[19: 匿名さん]

>>18
それも一理あるけど、でも生保の死亡保険金って死んですぐおりるって訳ではないので、降りるまでの間はローンを支払わなきゃいけないっていう問題はあるかな。

[20: 匿名さん]

>>降りるまでの間はローンを支払わなきゃいけないっていう問題はあるかな。

その位の貯金は残しておきましょうよ・・・