フラット35Sか、民間長期固定＋変動か迷っています

[入居予定さん]

都内で中古住宅を購入、借り入れ4000万弱の予定です。

世帯年収はオット750+妻450で1200万、子ども1名で
ここ2-3年のうちにもう一人を予定していますが、
子どもに不測の事態が起こらない限り、妻(専門職)は仕事をやめるつもりはありません。
妻の収入(＋α)くらいは貯蓄可能な状態です。

SMBCでペアローン(オット3000＋妻1000)予定で本審査OK、優遇は全期間-1.6%です。

1)オット3000万分は長期固定(35年)、1000万は変動もしくは短期固定で-1.6の優遇を使う
2)オットの3000のうち、2000万くらいを長期固定、1000万を変動、妻の1000万も変動
のどっちにするかは引渡し近くなってから決めようと思っていました。

ところがここにきてフラット35Sで基準を満たしており、当初10年は-1.0がいけそうなので
迷っています。団信料が別にかかりますが、子どもが小さい繰上げ返済できる
うちの10年間-1.0は大きいな、と思っています。
が、不動産仲介さんはあまり乗り気ではなさそうです。

全期間-1.6の優遇を活かして、変動を使うか、フラット35を使うか、迷っています。
皆さんのアドバイスをいただけたらと思います。よろしくお願いします。

[19: 匿名さん]

>>18
それも一理あるけど、でも生保の死亡保険金って死んですぐおりるって訳ではないので、降りるまでの間はローンを支払わなきゃいけないっていう問題はあるかな。

[20: 匿名さん]

>>降りるまでの間はローンを支払わなきゃいけないっていう問題はあるかな。

その位の貯金は残しておきましょうよ・・・

[21: 匿名さん]

団信は頃合いを見て、途中でやめたらいいんじゃない？

[22: 匿名さん]

途中でやめて、また加入することはできるの？

[23: 匿名さん]

フラットと変動ペアで借りて、変動からがんがん繰り上げしていくのはどうでしょう？
どちらが有利かは何十年後じゃないと結局はわからないので無難に両方借りちゃえば、大きく外すことはないのでは？

[24: 匿名さん]

>>20
そうでなく数ヶ月は無駄にローンを払う必要があるってこと。

[25: 匿名さん]

>22
途中退会はOKでも、途中加入はNGです。多分

>24
生保は団信と違って残金がチャラになる制度
ではありませんので、無駄では無いと思いますよ。。。

[26: 匿名さん]

>>25
この場合は団信を払わずに生保でまかなう、って話だから、団信との差をくらべないといけないと思いますね。
団信の変わりに生保でローンを支払うって事を考えれば、生保が降りるまでの間はローンは払わなきゃいけないっていう差はあります。

ここでは団信の変わりに生保でまかなうとした場合に、それが許容出来るかどうかっていうだけの話です。数ヶ月ローンを支払う事になっても問題なければ生保でまかなう手はありでしょう。でもそこを認識していなければ残された家族に何らかの影響は出ます。

[27: 匿名さん]

団信の特約料と民間ローンの保証料を比較しているひとがいますが
ローンがチャラになる団信と債務が残る保証料を同列で
コスト比較してもしょうがないと思いますが。。

[28: 匿名さん]

>>27
あのな。民間ローンはそもそも団信混みだろ？　フラットは団信支払いありの代わりに保証料がなし。
どっちがいいかコスト面で比べるなら、双方考慮して比べなきゃ意味ないだろう。
別に団信と保証料そのものを比べている訳じゃないよ。

[29: 匿名]

民間ローンは団信込みだけど、変動金利で金利が上がったら団信料も上がっちゃうってことにはなりませんか？

[30: 匿名さん]

>>29
ならないよ。変動で金利上昇をどう見込むかは全く別の話。
それをいいだしたらフラットの団信だってまた値上げするかもしれない。

団信と保証料とを勘案して出そうとしているのは、あくまで現時点でのトータルコスト、実質金利でしょ？
そこで始めて変動の金利上昇リスクの考慮に入れられるようになる。見るべき観点が違う。

[31: 匿名さん]

>29
>変動金利で金利が上がったら団信料も上がっちゃうってことにはなりませんか？

考え方が逆です。
保険会社が団信の保険料を上げたら、変動金利が上昇する可能性があるということです。団信値上げが金利上昇に繋がる可能性は高いです。

[32: 匿名さん]

>>31
そんなことはない。

[33: 匿名さん]

たいていの銀行の変動金利の約款はこう。どこも大した差はない。

借入利率変更の基準
　借入要項に定めた借入利率は、銀行の短期プライムレート（以下「基準金利」という。）を基準として、基準金利の変更に伴って、引き上げまたは引き下げられることに同意します。
　ただし、金融情勢の変化、その他相当の事由により基準金利の取扱いが廃止された場合には、基準金利を一般に行われる程度のものに変更されることに同意します。

団信料の値上げによる金利上昇は約款違反。

[34: 匿名]

結局、原因がどうあれ金利が上がれば、団信料含めて上がったということになるので、理由とか内訳はあまり意味がない？

[35: 匿名さん]

>>34
何を言いたいのか全く理解出来ないけど、上の方の人が比べているのは、あくまで「現在かかる事が想定されるコスト」であって将来のコストではない。

二つの比較はあくまで現時点で確定しているコストを示している。
その時点での固定と変動の金利の差を示しているだけだよ。

その幅をみて「これくらいなら金利上昇があり得る」と思うか「こんなに金利は上がらない」と思うかの材料に過ぎないよ。

なので、そこで変動金利が上がったらあがるから……みたいな事を言い出すのは目的が異なるので無意味。


君は何をしたいんだ？

[36: 匿名さん]

りそなのスマイルパッケージで

フラット３５Ｓ　＋　固定or変動　って結局どうなんだろう？

フラット単体だと団信は別途任意だけどこれだと付帯されてるんだろうか？
ちょっと複雑で良く分からん。

[37: 入居予定さん]

とぴぬしです。
結果のご報告です。結局、フラット35S一本で行くことになりました。
変動の割合が1000万程度であれば、そんなにうまみがなかったのと、
金利を気にして色々考える生活は出来そうになかったので、借り入れを3000強に抑えて
がんがん繰り上げていくことにしました。
団信は、生命保険(家計保障でかけてます)の額からすると不要なのですが、
繰り上げていくつもりなので、はいっておいてもいいかな？とちょっと迷っています。
万一のときにお金があって困ることはないので。。

＞３６さん
私が(仲介さんがりそなさんに聞いていただいたのを)また聞いたところでは
「フラット３５Ｓ　＋　変動」の場合、団信は両方ともに必須になるということでした。
皆さんのご参考になれば、、、

[38: 匿名]

すでに遅いかもしれませんが。

昨日りそなに行ってちょくせつきいてきましたが、だんしんをお勧めする義務が銀行にはあるが、加入の義務は全くない。民間の生保の方が得であれば、そっちを選んでもらってもんだいない、とのことです。もちろん、すまいるとの組み合わせの場合です。すまいるそのものはそもそもだんしんコミの利率ですしね。
銀行とのやり取りも、業者を通してではなく、直接やった方が齟齬がないと思いますよ。手間はかかりますが。