プラウド神楽坂ヒルトップってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/

神楽坂を登って少し入れば静謐な住宅街。
その中心、かつて日本出版クラブ会館があった土地に総戸数75戸の大規模低層マンションが誕生します。
利便性と潤いに恵まれたこのプロジェクトについて情報交換をお願い致します。




(仮称)神楽坂袋町計画新築工事

所在地　　東京都新宿区袋町6-1ほか
交　通　　都営大江戸線牛込神楽坂駅徒歩2分、JR中央総武各駅停車他飯田橋駅徒歩8分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上5階地下1階　共同住宅75戸
延床面積　　9888.74 ㎡
建築面積　　1988.17 ㎡
敷地面積　　2841.01 ㎡

建築主 野村不動産株式会社住宅事業本部
設計者 株式会社鴻池組東京本店一級建築士事務所
施工者 株式会社鴻池組東京本店

完成 2022/03/31

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プラウド神楽坂ヒルトップ -「立地買い」したい60年定期借地権マンション【クリスティーヌ】
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[691: 匿名さん]

「億を超える」どころか、軽く２億以上ですよね？
そんな買い物をする人、しかも「立地買い」すべきかどうか迷える（ということは一時取得でないばかりか、恐らく実需ですらない）ほどの財力を持つ人が、こんな匿名掲示板で真剣に他人の意見を求めるなんて、そんなことありえますかね？

[692: 匿名さん]

>>691 匿名さん

はい、ないです。

[693: 検討中]

70㎡程度なら問題とならないが、150㎡もあって天井が2450しかないと、
その低さが逆に際立ってしまうのです。これが実物内見したとき衝撃を
受けると思います。

[694: いちご]

>>693 検討中さん
天井が低い体育館的な？

[695: マンション検討中さん]

>>692 匿名さん
ないと思いますね、やはり。その手の投稿は内容が妙に内情に詳しい（先着順住戸以外は売れていてその後成約しなかったものがあるとか）のも怪しいですね。

[696: マンション検討中さん]

>>682 マンション掲示板さん
私も当初は、ArかDrのルーフ付プレミアを検討しましたが、下記点他を考慮し撤退。

仮に貴方の部屋が最上階プレミアとしても、エントランスや駐輪駐車場は地下なので
湿度過多によるカビ臭や色々な影響を、全居住者が受ける可能性があるのでは？。

3億円以上を出して、モグラ部屋の影響を受けるのはイヤだし、天井高がたったの
2450なのに、巨大逆梁カウンタと、低いリビングサッシは不釣り合いすぎ。

[697: サンタ]

この物件最高だね！
立地も良いし、内装も最高！
プラウドでブランド力もあって、価格も割安。
神っぽいね！

サンタより

[698: マンション掲示板さん]

>>696 マンション検討中さん
自分の部屋が上階でモグラ部屋のカビ臭などの影響がなかったとしてもですよ、出掛けたり帰宅時にカビ臭がしたり湿気っぽいところを通るのってそれだけで嫌ですよね。例え立派なお部屋でもお客さんを自宅に招待出来ないですしね。

[699: マンション検討中さん]

>>698 マンション掲示板さん
地下住戸があるマンションや地下エントランスのマンションは全てかび臭いって事でしょうか？

[700: マンション検討中さん]

モデルルームに行かなくても、それとなく販売状況と物件のどうでも良いポジ要素を伝えてくれる親切な掲示板。

[701: マンション検討中さん]

>>692 匿名さん
実際あります。私がその人です。気付かされることも多々あるので、皆さんの意見を拝見させて頂いております。

[702: マンション検討中さん]

>>696 マンション検討中さん
駐輪場が地下のパターンって最近多いと思いますが、そこを嫌っていたら物件探せないかと思いますが、違いますか？ただ、今住んでるマンションは完全地下部屋はないのですが、エントランスや駐輪場が地下で確かに暫く自転車乗ってなかったらサドルがヌルヌルしてるって奥さんが言ってました。そうすると地下トランクルームって湿気大丈夫かなって不安になりますね。愉快フルの様に全熱交換システムが常時起動してるんですかね？

[703: マンション検討中さん]

>>696 マンション検討中さん

>>696 マンション検討中さん
駐輪場が地下のパターンって最近多いと思いますが、そこを嫌っていたら物件探せないかと思いますが、違いますか？ただ、今住んでるマンションは完全地下部屋はないのですが、エントランスや駐輪場が地下で確かに暫く自転車乗ってなかったらサドルがヌルヌルしてるって奥さんが言ってました。そうすると地下トランクルームって湿気大丈夫かなって不安になりますね。愉快フルの様に全熱交換システムが常時起動してるんですかね？

[704: マンション検討中さん]

>>703 マンション検討中さん
貴方がMRをご覧になって仕様確認してるか不明ですが、「エントランスが湿度過多
でジメジメはイヤだ」は、あくまで撤退する理由の一つであり、多くは「低天井高
＋低サッシ高＋間取の悪さ」。Dr-type 172㎡ 37000万 なのに、あの基本仕様は
恥ずかしすぎるし、オマケが、南面窓を堂々と横切る電線多数の眺望。

[705: マンコミュファンさん]

電線でおもいっきり萎えました。。いつになったら全部地中化されるんでしょ、、地下がビジーだから東京はもう厳しいのかな？

[706: マンション検討中さん]

>>703 マンション検討中さん
意図的に論点をズラしていらっしゃるようですが何れにしても696は駐輪場にフォーカスしている訳ではないですよね。ここはエントランスも地下のようですし、駐輪場関係なく帰宅時に毎日湿気っぽい雰囲気を感じる可能性はあるように思います。

[707: マンション検討中さん]

>>704 マンション検討中さん
Drからは電線見えませんけどね。本当に検討したのか疑問に思う。

[708: 匿名さん]

>>707 マンション検討中さん
部屋から見えるかって話じゃないんじゃ？

[709: マンション検討中さん]

>>708 匿名さん
わざわざ窓際に行って下を見ないと見えないでしょ。そんな事に萎えてるんだったら、どんなマンションをお買いのなるのか。。。

[710: 購入経験者さん]

確か記憶では本地の定期賃借権を野村が入札で取得したのは遡ること4年以上も前の話、当然だが相場は当時の相場で落札している、多少強いとは言え、そして今はコロナ後の上げ相場（都心5区の人気エリア中心に）の時期。

つまり何がい言いたいかというと欲をかきすぎた嫌いがある、野村さんは。
本件はおそらくだが本来であれば平均坪＠400万円台後半程度の分譲でもpayする企画ができたはずだ。最低限の稟議上の利益率を確保する意味での収支は、ね。

それが蓋を開けてみたらこの有様。
天秤のバランスを省みずに両方を欲張った。

両方とは、①価格を最大限まであげて利益率を最大化しようと走った。
②本来ならここまで無理した3次元空間を設計しなくとも収支はpayするはずなのに案件が少ないこと、今期の目玉案件の１つとして、渋谷ザ・タワーなどの事例の都合のよい箇所だけを切り取りして非常にお粗末な3次元空間で容積を稼ごうとした。

せめて②については再考すべきだったと思う。
百歩譲って①は実行したとしても、②に納得感のあるプランニングであれば販売力で何とかなったはずだ。

これは①②の両法を欲張った因果応報かもしれない。
なぜ市谷砂土原町の成功事例をここでも踏襲できなかったのか。それに尽きる。