借り換えを考えているのですが。

[まるまる]

はじめまして、最近借り換えをした方がいいが検討中の主婦です。

３５年固定、金利３．５でした。90,000ぐらいの払いです。
がん保険も入っているので、少し高くなりました。０，３です。
３年ほど払って、２０５０万円ほど残金です。あまり減っていないので、
げんなりしているのですが。
繰り上げ返済には３万ほどかかります。

最近の手数料無料とか、金利の安さに魅力を感じているのですが、
みなさんだったら、どのように見直されますか？
こうしたらいいよ～などありましたら、教えてください。

[33: 匿名さん]

＞＞保険料が銀行負担なので毎年払っていた保険料が無くなる代わりに借り換えの際多額の手数料が発生すること
＞これは事実誤認ではないですか？
＞団体信用保険料は、金利に上乗せされるか、保険料別払いが原則です。

事実誤認ではないですよ。
銀行ローンなら団信保険料は銀行負担の方が一般的です。
30を読むと、それは金利に含まれていて見えないだけだ、というのかもしれませんが、
多くの銀行が「団信保険料は銀行負担」だとうたっています。
（もちろん実態としては金利に含まれているのでしょうが、率は明示されていないし、普通に説明するときにはそれを「銀行負担」といいますよ。）

それが、事実誤認だというなら、銀行はみんな事実に反する説明をしていることになる。
省庁だって、それを「金利に含まれていると明示しろ」とは言っていませんよね。

それと、なんでそんなに上から目線なのでしょう？

[34: ２９]

>>33
＜団体生命保険料に関して＞
金利上乗せ＝金融機関負担　当然です。
別払いもあるわけだし、何が言いたいの？

＜ローン保証料＞
もう一つの答えが無いね。
多額の手数料。
フラットではかからないローン保証料。

ローン保証と団体生命保険は、貸出のスキームとしては全く別のものです。
それを関連付けているから事実誤認だと言っているのです。
上から目線はあなたです。

こっちの回答は？

[35: 匿名さん]

33です。

28さんは「借り手としては、借換にあたってかなりの初期費用が必要だ。」という趣旨のことをおっしゃっているのでしょう？
それがどういうスキームだろうと、初期費用が必要だという事実には変わらないわけで、それをもって事実誤認だというほどのものではないと思いますが。

29さんにとっては、借換のイニシャルコストなんて当然で、そのスキームも承知でしょうが、
少なくとも28さんにとっては、始めて知ったことを書いただけで、悪い事ではないでしょう。
色々なレベルの人がいる掲示板なのですから。

上から目線だと感じたのは、下記の部分です。
＞どっちにしても、誤解を招く投稿には鉄槌をしておきます。

鉄槌って、28さんが何か悪い事を言いました？
手数料と言っている中には、おそらく本来の意味の手数料と、保証料と、登記関係の費用が入っているのでしょう。
初期費用と言えば良かったのでしょうが、あなたに鉄槌をもらうほどのことでもないでしょう。

誤解されるような書き込みがいけないというなら、むしろ、29投稿は、「団信保険料は銀行ローンでも自己負担だ」とおっしゃっているような誤解をされますよ。

29さんは、（私の推測が間違えていなければ）不動産関係に豊富な経験と知識をお持ちで、よく色々なスレに書き込みされている方だと思います。
これからも、その知識を皆さんのお役に立てて頂ければと思います。

p.s.
私の投稿が上から目線だと感じたなら、そこは謝ります。すみませんでした。
第三者どうしが不毛な議論をしても意味ないと思うので、私からの書き込みはこれ以上しません。

[36: 借り換え検討者]

>>保険料が銀行負担なので毎年払っていた保険料が無くなる代わりに借り換えの際多額の手数料が発生すること
>これは事実誤認ではないですか？

パンフレットの団体信用生命保険の欄に「当行指定の団体信用生命保険に加入。保険料は当行が負担いたします」と書かれていたのですが・・・。

保証料は、外枠方式か内枠方式の選択です。

[37: 借り換え検討者]

33さん
借り換え初心者の私にたくさんのフォローありがとうございます。

>「借り手としては、借換にあたってかなりの初期費用が必要だ。」という趣旨のことをおっしゃっているのでしょう？
はい、そうなんです。
借り換えにあたって初期費用60万ほど必要なので、それを払っても借り換えるメリットがあるかを
悩んでいるところです。

保険料については、疾病保障も付けると金利に上乗せと書かれていたので
団信の保険料は、銀行負担という文字を鵜呑みにしてしまいました。
金利に含まれるという意味なのですね。

初めての経験なので、銀行の担当者から聞いたことを、あれこれ書き込んでしまった為に
誤解を招いたり、混乱させてしまったりしたことをお詫びします。

[38: ２９]

>>37
＞借り換えにあたって初期費用60万ほど必要
大半がローン保証料では？
これにも金利上乗せと事前一括払いの２方法があります。
一括払いの方は掛け捨てという訳ではなく、繰り上げ返済すると戻ってくる性格の支出です。
フラットにはこれがありません。大きな違いです。

登記費用は抵当権の抹消と設定、それに伴う司法書士への手数料などで、抵当権設定の方は債権額に応じた金額になります。
新たに設定する債権額が２０００万円で、手数料を含めて１５万円くらいです。

[39: 契約済みさん]

便乗で相談にのっていただければとおもいます。

【現在】残債：1050万、全固定2.95%、15年返済、現在40才。7.3万/月払い
【今後】10年固定もしくは、変動返済。同じく15年返済。

残債が少なくなってきたので、金利リスクを考慮しても
いけるのかなとおもっているのですが・・・
借り換え費用も含めると、どうなのでしょうか？

[40: ビギナーさん]

＞＞３９さん

ローンの条件が私とそっくり（笑

違うのは金利だけかな。私は公庫の１０年目以降の４．０％からの借り換えでした。

詳細は確か・・１０８０万円で残り１３年６ヶ月ほど。

借り換え条件は・・１０年固定の１．６１％でついでに内入れ１００万円して、手数料込みで約１０００万円ちょい。

月々の支払いは７．３万から６．９万円になり、ボーナスの支払いが（年／２９万）無くなりました。

似たような条件でしたので参考までに。

[41: 匿名さん]

3200万のミックスローン中です（残３３年）。
月々の返済額を減らすため、借り換えを検討中です。

・フラット35　2.9%％　2000万
・変動　　　0.975％　1200万

固定1600、変動1600ぐらいで、ＳＢＩかソニーを検討しています。
ＳＢＩが、固定2.25%、変動0.975で借り換えメリットありそうですが、
いかがでしょうか？？

[42: 匿名さん]

>41

変動1本に借り換えでもいいのでは？
当初ミックスにした理由は、10年程度で返せる額で変動金利を組み込んで低金利を傍受しつつ金利上昇に備えて固定を多めに・・・といった感じでしょうか？
借り換え後の変動：固定の比率が半々になっているのを見ると、まだもう少し低金利が続くのでは？という予想からではないでしょうか？
今は、変動でも0.875％を獲得できると思いますのでその方が良いのでは？
ちなみに私は3600万円を固定2.9％から変動0.875％へ借り換え予定です。

[43: ビギナーさん]

総支払額の差はいくらくらいになるかで、決めたらどうでしょう？

確かに元金が大きいと、利率が下がったときの影響も大きいですけどね。

それと手数料がどれくらいかかるか・・・。

お子さんいますか？

[44: 匿名さん]

借り換えを検討していて、自分の計算が合っているかと心配な点があり、ご質問させてください。

未だ30年以上の借り入れ期間があるのですが、正直、今のマンションに３０年住むつもりは無く、長くても20年、短かったら１０年ぐらいで引っ越すんじゃないかなと思っています。

そうやって、同じ借り入れ金額で返済期間を短くしていくと、借り換え先には手数料があり、これを借り換え費用に使わずに繰り上げすると金利が0.5%程度下がっても、もし、１０年ぐらいで返済したら（転居による売買で返済）したら手数料（諸費用）を払って借り換えた方が損だという計算になってしまうのですがおかしくないですかね？

[45: 匿名さん]

SBIへの借り換えの御意見がありましたが、借り換えで長期固定の方にはMIZUHOの金利の方がお得だと思います。

[46: 匿名さん]

>>44さん
おかしくはないですね。そういうこともあります。
条件が明示されていないので、検証は出来ませんが。

借り換えにかかるコストの元を取るのに何年かかるかは、ケースバイケースです。

登記費用はどこに借り換えても一緒ですが、保証料や手数料は銀行によって大きく違うので、金利が最安ではなくても初期費用が安いところへ借り換えた方がお得なこともあります。

[47: 匿名さん]

便乗してお聞きしたいのですが、

フラット３５で残２３００万を借り換えるのにあと２０年くらいで　
終わらせたいのですが、ベストな方法って何だと思いますか？

[48: 匿名]

＞47さん
現在の金利はおいくらですか？

[49: 匿名さん]

現在の金利は、２．７５です。

[50: 匿名]

20年で終わらせたい位の支払いが2.75で出来るなら。やはり0.875位での変動なら１５年～２０年でいけませんかね。諸費用も考えると、変動に踏み切れないなら、2.75ですから、そのままで繰上げ返済かな・・・

[51: 匿名さん]

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

[52: 匿名さん]

【現在】　　残債：２，７７０万円　残り３１年　１０年固定　１．８％

・ソニー銀行に借り換え検討中だが、現借入銀行が１．８％→１．５％にするとのこと。
・金利はまだ１年程度は現行水準だと考えており、変動にしようと考えていたが、
　１０年で１．５％は魅力的。
・繰上げ返済は、年２０万円程度しかできません。

※１０年１．５％にするか、ソニー銀行の変動で、差額をこまめに繰上するほうが良いか、アドバイスをください。
　なお、現銀行は、地銀でＡＴＭの利用等が少し不満です。

[53: 匿名]

１０年１．５％いいですね。 変動上がった頃にはその数字は絶対無いんで
１０年がいいと思います。

[54: 匿名さん]

超長期３．２２％から全期間固定２．２５％に借り換えました。
諸費用込でも総額がかなり軽減できました（２００万超）。
納得です

[55: 入居済み住民さん]

現在１０年固定１．８％で１４００万円ほど借りているのですが（残期間９年）、
１％前後の変動金利に借り替えようか、思案しています。
これって無謀でしょうか。

[56: 匿名]

良いでしょう
全く無謀じゃないと思う

[57: 入居済み住民さん]

現在２．５２２％でソニー全期間固定で残債３０８０万円を返済中です。
残期間は残り３０年（今月返済が終わってちょうど３０年）です。
地元地銀で１０年固定１．４％（優遇後）諸費用なし
もしくはフラット借換２．３６％諸費用が＋１５万ほど団信は金利込で借り換えを勧められています。
ソニーの利点は繰上げ返済が１万円からであること
※地銀は１００万であることから１０年スパンで繰り上げを考えないといけないこと
地銀の１０年固定１．４は魅力的であるような。。。
どちらにしても微妙なような気もしないでもないです。アドバイスいただければ幸いです。

[58: 匿名さん]

57さま

同じ様な状況ですね。私もソニーからの借り換えを検討中。ただし、もう少し金利高いです。

さて、されたと思いますが、ソニーでの金利変更にかかる手数料と繰上返済に、借り換えのための諸費用を使った場合どのようになるか確認されましたよね？

あとは、57様が今の物件にどのくらい長く住む可能性があるかという事も大事だと思います。まず、15年も住まないと思っているのなら10年の固定期間って多分十分長いと思います。さらに転居で全額返済する可能性がもっと近くにあるのなら（10年以内）、繰上返済の方がさらに良い可能性がありますね。

私はとりあえず、来月の借り換え先の金利の確認してからになりますが、今月と借り換え先が同じまたはそれ以下では検討継続（借り換えする方向で話を進めます）、もし、その間にソニーの金利変更の手数料が０になる時があったら10月の長期金利（もちろん１１月が下がればそちらに変更です）に変更で11月に借り換えを延期、10月（もしくは11月）のソニーの超長期の金利よりもより良い条件で11月に借り換え出来れば借り換えるという感じで行くつもりです。

もちろん来月の借り換え先の金利がさらに下がると（ソニーの金利変更手数料は上がる公算が高い）ので借り換えます（今月末の金利の流れはこの感じかと。でも先月末より今の方が長期金利0.1% ほど高いので今月が底なのかもしれませんね）。

来月の借り換え先の金利が0.1上がったらとりあえず、その時点で11月にする方向になると思います。

さて、借り換えを準備する側としてはソニーの金利変更も考えると、借り換えの手続きを月末にやる方向で準備することが一番大事だと思ってます（それまでにソニーの１１月金利の確認と低金利に無料で変更するチャンスがあるし、借り換え先にも時期の変更をそれほど長くする必要がないから。）

まあ、こんな感じで考えてます。

[59: 匿名さん]

みなさんいろいろと悩むというか検討されてますね。
いろんな考え方とても参考になります。

[60: 入居済み住民さん]

57です

おそらくというかかなりの確率で一生すみつづけると思います。
金利上昇時の保険代だと思い固定にしましたが、フラットや10年固定がここまで下がってくるとさすがに考えてしまいます。

[61: ビギナーさん]

現在、住宅ローンの借り換えを検討しています。

現在35年長期固定で、5年ほど前3400万円金利3.18％で住宅ローンを組みました。
現在、残金3100万円ほどで月々の返済額は13万4000円くらいです

ローンを組んだ時期は、これから金利が上がっていくだろうと予想し長期固定を選びました。

しかし最近の金利は上昇するどころか、まだ低金利が続きそうな気がします。

先日、会社の人に住宅ローンの借り換えキャンペーンで、変動金利が全期間1.625％優遇で0.850％で借り換えできると聞きました。

実際に話を聞きに行った所、借り換え手数料（保証料など）を上乗せして3250万円を30年、変動金利0.850％で借り換え出来るとの事でした。

月々の支払いは10万円位になるみたいで、現在13万4000円ほど支払っているので、このさい変動金利に借り替えて月々浮いた34000円を繰上げ返済して残金を減らした方がいいのかなと思っています。


現在は長期固定の為、繰上げ返済はしていません。
もし変動金利に借り換えた場合は、頑張って年間50万円くらい繰り上げ返済しようと思っています。



ただ支払い期間がまだ長いので、この先の金利上昇や、借り換え手数料の事を考えると、このまま長期固定でもいいのかとも思っています。


しかし変動金利0.850％の超低金利が、かなり魅力的です。


現在33歳です。

妻は専業主婦。

子供が2人幼稚園に通っています。

これから子供達にも、お金が掛かっていくだろうし少しでも月々の返済が少なくなると助かります。


借り替えた方が良いのか、それともこのまま長期固定のままでいいのか、すごく悩んでいます。


住宅ローンに詳しい方、ご意見をよろしくお願い致します。

[62: 匿名さん]

１０月に借り換え申し込んでた人は、１１月に延期ですね。
１１月金利はまだ間に合うから、これから借り換え申し込みが増えるでしょうね。

[63: 匿名さん]

＞61さん

この先の金利動向見て、１％程度低くなった全固定を探してみるのもいいと思います。

変動の低金利も魅力ですが、やはり、当初から全固定にした方はやはり全部変動シフトというのには若干の抵抗というか不安も感じるようです。

全固定のがんじがらめを嫌うなら、変動と全固定のミックスというのも一案でしょう。

[64: 匿名]

フラットからフラットへの借り換えでもまた団信の審査があるんですね。なぜでしょうか。

[65: 購入経験者さん]

現在１０年固定１．８％で１４００万円ほど借りているのですが（残期間９年）、
借り換えではなく、利率変更で、変動１．２７５％を提示されています。
手数料が掛からなくて良いのですが、あまりお徳とも思えません。
いかがでしょうか。

[66: 匿名]

フラットからフラットへの借り換えだったら団信そのままいけるはずですよ。 だって同じ住宅支援機構でしょ？ 何言ってるの？

[67: 匿名さん]

借換検討で会社の取引銀行に相談した所、変動0.975%でした。

取引銀行でこの数字なので、飛び込みで他の銀行に行ってもそれ以上の優遇は考えられないでしょうか。
交渉と言っても、この数字にはなりませんか？くらいしか言えず。

みなさん提携とか仕事関係の銀行で借換されるんでしょうか。

[68: 匿名]

６６へ
＞フラットからフラットへの借り換えだったら団信そのままいけるはずですよ。

そのままいけませんよ。審査し直しです。

借換＝契約し直しと同じです。

こんなに金利が安くなっていて、元の契約～何年か経過して、既往症がある人も一杯いて、死亡・高度障害のリスクだらけを住宅支援機構が負う訳いかないでしょ。

[69: 匿名さん]

フラットからフラットへの借り換え、できるんでしょうか？

以前、住宅支援機構に電話で、フラットからフラットＳに借り換えできるか確認したときは、無理だと言われたので、泣く泣く、他の金融機関で借り換えしたのですが・・・・

[70: 匿名さん]

フラット「Ｓ」は新規契約専用です。借り換えには使えません。

「フラット」から「フラット」なら問題なし。
「フラットＳ」から借り換えると「フラット」になってしまうので要注意です。

[72: 匿名さん]

70さん、教えて下さりありがとうございます。

[73: 匿名]

２年前にフラット2000万円（2.79％団信別）、変動型10年固定2000万円（三大疾病対応0.2％込み2.35％）の計4000万円を借入れました。

約２年経ち、現在残債3500万円程です。
以前はできなかったフラットへの借り換えを検討しています。
または再度フラットと変動型のミックスにも可能ならば借り換えできればと考えています。
同じような境遇の方、情報交換しませんか

[74: 匿名さん]

2100万　25年　10年固定　1.9％（保証料込）　とういう条件で2年前に契約しました。

借り換えを検討しているけど、意味がないと思いますか？

[75: 匿名]

説明不足でなんとも言えない人多数有り

[76: 匿名はん]

>>74

10年固定、保証料込で1.9％ならまずまずの数字では？
変動にするなら利率の差が大きいので検討の価値あり。
そうじゃなかったら諸費用が高くついて無駄になる気が、、、
っと素人ながらの回答。

[77: 匿名さん]

>>74

借り換えをチラつかせれば、今の銀行が少し下げてくるかもね

[78: 匿名]

借り換えして年間支払い１２万程減額できる場合は借り換えすべきな範囲内なんでしょうか？

[79: 匿名さん]

諸費用入れて計算して、月１万（年間で１２万）なら大きいでしょう！
健康（保険告知）等で問題なければ動くべし！

たとえ、１％差なくても、金額的に少しでも楽になるなら、借り換えすべき。

浮いた分を貯金できればさらにｇｏｏｄ！

[80: 匿名さん]

借り換えって借り換えの借り換えで戻ってくるって出来るんですか？

例えばＡ銀行で借りて、
Ｂ銀行に借り換えて、
またＣ銀行に借り換えるとか、

Ａ銀行に戻るとか。

手数料が少ない銀行が増えてきたので、可能なのかな？という気もするんですが、如何でしょうか？

[81: 匿名さん]

出来るよ。何回も、出戻りも

[82: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドは重複しておりますので閉鎖いたしました。

今後につきましては、恐れ入りますが、
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今後とも、宜しくお願いいたします。