ジェイグラン北千里ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジェイグラン北千里についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://jgran105.jp/index.html

所在地：大阪府吹田市古江台3丁目119番8（地番）他
交通：阪急千里線「北千里 」駅徒歩3分
間取：2LDK+F～4LDK
面積：68.40m2～101.18m2
売主：JR西日本不動産開発株式会社
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: マンション検討中さん]

>>180 マンション検討中さん
そうでしたか、ありがとうございます。
北千里を選ばれた理由はありますか？
参考までにお聞きしたいです。

[182: マンション契約者さん]

>>181検討中さん

北大阪急行沿いも検討したのですが同じ駅距離の物件には手が届かなかったり騒がしかったりで諦めました。山田南千里も見ましたがタイミング合う物件がなかったですね。

[183: マンション検討中さん]

>>182 マンション契約者さん
全く同じ考えです。
前向きに検討してみます！

[184: 匿名さん]

15時に日陰になるなら、夏場なら十分じゃないですか？
夏場は夕方まで日があたるとかなり部屋が暑くなりますから、
夏はメリットになると思います。

朝から15時まで日が当たってくれるなら冬場は乾燥しているし洗濯物も問題ないと思います。
最近はドラム式で一気に洗濯物を乾燥までする方が増えていますから、外に干すという方は減っていると思います。

[185: マンション検討中さん]

こちらの南向きの部屋は、眺望については、期待しないで割り切った方がよさそうですか？

[186: マンション検討中さん]

>>185 マンション検討中さん
ないと言えます。強いていうなら、中央住居のやや東寄りの3部屋ぐらいは少しだけ南側のマンションと距離がある程度。それより東に寄ると、南側のマンションとの距離は道路一本分となり、しかもそのマンションの側面窓がワンフロアあたり4つあるので、LDのプライバシーは厳しそうです。
日当たりは午後から真ん中から西は悪くなるので、南棟は、一般的な南向きのメリットは少ないと思います。
それより、1階は金網フェンスなので、道路を歩く人からLDが丸見え。2階も道路が登り坂なので歩いている人と目と目が合います。
なのに、駅近というだけで、高すぎるし、外観が安っぽいと感じます。

[187: マンション購入者]

先日内覧会に行ってきました。
他の入居者さん達みなさん落ち着いた雰囲気の方ばかりで良かったです。
私は東側ですが、思ってたより前の建物との距離も離れていて圧迫感もなかったです。

スレ違いかもしれないのですが、引越し後のご挨拶はみなさんされますか？コロナ禍なので控えたほうがいいのか（手土産も）迷っています。

[188: マンション検討中さん]

たしかに！挨拶迷いますね。

[189: 名無しさん]

私もここに決めました。
成約の皆様よろしくお願いします。

[190: マンション検討中さん]

縦リビングと横リビング、どちらが人気ですか？

[191: 名無しさん]

>>190 マンション検討中さん
私は、リビング時間が長いので横リビングにしましたよ。

[192: 匿名]

見に行った際、たまたま発見したサンメゾンも内覧しました。サンメゾンは２０１９年６月竣工なので、ジェイグランより１年９ヶ月程古いのですが、サンメゾンの南側のマンションは離れており日当たりも良く、東側は公園になっていて抜けているため、日照の問題は、私が見た限りありませんでした。
戸数が少ない小規模マンションのため今後の管理費の負担が少し心配ですが，ジェイグランと比べてもそこまで駅からの距離も変わらず、太い道路から少し中に入るため、静かに過ごせるかな？　と感じました。
価格はジェイグランより5００万円以上低かったので、価格も相まって最終的にサンメゾンに決めました。

ただ、駅から徒歩３分の立地や、中の設備などはジェイグランの方が良いと思います。

[ご本人様からの依頼により、一部編集しました。管理担当]

[193: マンション検討中さん]

>>192 販売関係者さん
外観はサンメゾンのほうが高級感があります。
>

[194: 匿名さん]

プランの種類が多く、どのプランにも和室が１部屋あるようです。

他のマンションも見ていますが、最近のプランで和室があるのは珍しいです。

洋室は確かに使いやすくはあるのですが、１部屋和室があると

来客があった時など、ほっこりしていただけて良いかなと思いました。

[195: 販売関係者さん]

>>192 販売関係者さん
投稿主です。
すみません，今見たら名前が間違っています。私は販売関係者ではありません。

また，「同じ階層でも価格はジェイグランより７００万円以上低かったので」の部分は誤りでした。
検討していた階層は異なる階層だったうえ，価格差も５００万円程度の差でした。

失礼いたしました。

[196: 匿名さん]

195さん、わざわざありがとうございます。

和室ってどうなんでしょうね。
和室自体を居室として考えるのだったら、ベッドではなく布団が前提になる。
布団をしまえる場所があるかとかそういう事も考えながら
やっていかないといけないです。

[197: 販売関係者さん]

関西コーポレーションという訪問販売が引っ越しのどさくさに紛れて、無断侵入して営業回りしています。ディベロッパーとは無関係なのでお気を付けください。

[198: 匿名さん]

訪問販売は何を扱う会社ですか？
マンションの設備関係でしょうか。
ググってみるとフロアコーティングをはじめとするハウスコーティングを扱う会社がヒットしますが、こちらになるのかな？

[199: すーさん]

目の前のジオ北千里古江台に住んでいるものですが、ジェイグラン北千里のコンクリート打ち放しの仕上がりは本当に綺麗で、職人さんのレベルはかなり高いですね。ジオはかなりひどいですけどね(^_^;)　心配なのは入居率の低さです。三割も入っていないのではないでしょうか？驚きです(*?-?*)

[200: 匿名さん]

>>199 すーさん
３割って本当ですか？？

[201: マンション入居者]

>>200 匿名さん

入居者ですが半分以上は入ってますよ

[202: すーさん]

>>201 マンション入居者さん
目の前に住んでおり、昼夜、チェックしておりますが、どうみても現時点では三割も入っていないように見受けられます。

[203: マンコミュファンさん]

４月入居開始なら、まだ引っ越してきてない人がいらっしゃるのでは？
３割５割いずれにせよ、千里や桃山台は厳しいですね。供給過多&買える世帯分散。
そして、周りのマンションや団地に見張られるのも…

[204: 匿名]

>>202 すーさん

入居予定時期
2021年4月下旬。。。

[205: 匿名さん]

入居予定時期は４月下旬となっていますから、まだ引っ越していない方がいてもおかしくないと思いますよ。
マンションも場合、同時入居ですが時期をずらして入居される方や旧居の都合や仕事の都合など
繁忙期を避けて５月あたりに引っ越しされる方もいらっしゃると思います。
これから徐々に引っ越しされる方が増えてくるのでは？

[206: マンション検討中さん]

販売状況ご存知の方いらっしゃいませんか？
(特に東向き)

[207: 匿名さん]

一般的には、夜に現地へ行ってみて、カーテン、照明無し部屋があったら、その住戸は空いているとみていいんじゃないかと思う。
カーテンとタイマー付き照明で対策を取られてしまえば、少々わかりにくくなりますが・・・。

[208: マンション検討中さん]

>>207 匿名さん
素人マンション検討者なのですが、カーテンとタイマー付き照明で対策って、よくあることなのでしょうか？　初めて聞いたので、ちょっと驚いています。

[209: 匿名さん]

カーテンとタイマー付き照明で対策とはどういう意味ですか？
デベロッパーがマンションの売れ行きを把握されないように
夜間部屋に灯りをつけるという意味ですか？

[210: マンション検討中さん]

>>209 匿名さん
週末にバルコニーを見た限りでは、4月入居開始で、GW明けとしては、入居が進んでいませんでした。
東向はポツポツ、南向きはガラガラでした。
感覚的には、契約率は3割ぐらいでしょうか？

[211: 匿名さん]

このあたりで比較すると苦戦してるのではないでしょうか。とくに西、東側はチープな外装です。タイルも貼ってない。もう少し分譲マンションらしく高級感があればよかった。

[212: すーさん]

５月も末になりますが、南側は２割も入居していないですね( ´ ▽ ` ) 東側は４割ぐらいではないでしょうか？　職人の質は完璧ですが、デザインが悪すぎましたね( ^ω^ ) 寮のような見栄えです(^◇^;)

[213: 匿名さん]

入居済　と　購入契約済　は、違います・・・　

[214: マンション検討中さん]

>>212 すーさん
昼夜チェックされてるということですが他に何か趣味を見つけられるといいですね♪

[215: マンション検討中さん]

>>212 すーさん
日当たりの良い南向きよりも東向きの方が売れているというのは、ちょっと意外なのですが、やはりいちばんの理由は価格でしょうか？

[216: マンション検討中さん]

>>215 マンション検討中さん

私の個人的意見です。一般的に東と南では価格的に買いやすい東向を初めから検討している人が一定数おられると思います。向きにこだわらない人たちでもあります。南向きにはこだわる人が一定数いると思います。こだわるからには金額は覚悟している人たちです。
この物件については、南向きが冬場になると意外と日当たりが悪くなり、向き合う隣接マンションの窓が近い、歩く人との目線が合う部屋があるなど特有の条件をどう感じるかではないでしょうか。
あとは価格と外観をどう見るかではないでしょうか。

[217: マンション検討中さん]

いつから値下げしていくのでしょうか？

[218: マンコミュファンさん]

ブランズさんジオさんの動きによります。
南千里、千里山が品薄になると、値下げは進まないかもしれません。
そして。値下げはお客さまを選びます。
値下げありきのお客さまは、販売側も選ぶ権利があるので。

[219: 匿名さん]

竣工が2021年1月で約5か月が経過しておりますが、
このまま動きがなければ値下げも考えられますか？
もし値下げするとすればJR西日本不動産開発株式会社の傾向は
値下げを個別に持ちかけるタイプですか？
それとも公式で一斉値下げするタイプですか？

[220: マンション検討中さん]

始発駅、駅近、新築、高級マンション地域、最高！ですが手が届かず。。

[221: 匿名さん]

北千里駅から徒歩３分。電車通勤が楽で良いですが
価格を見て、これはなかなか厳しいなと感じました。
あまりにも強気な価格設定かなと。
第2期10次販売されていますが、ちょっと苦戦している感じ。
値下げを待っている方多いと思いますね。

[222: 匿名さん]

近辺それぐらいかもしれません。高いと感じるかどうかはそれぞれ個人の感覚によるのですし、マンション価格コロナ禍でも上昇してます。

[223: マンション検討中さん]

さまざまな価値観ありますよね
特に不動産は買える人が買えばいい
買いたい人が買えばいいんです

[224: マンション検討中さん]

近くに保育園ができるのは本当ですか？

[225: マンション検討中さん]

北千里小学校跡地に児童館・図書館・公民館の3つの施設機能を融合した複合的なコミュニティが出来ます。このことですかね？

[226: マンション検討中さん]

マンション公式サイトで購入した年齢層が出ていますが、年齢層が高めの印象です。子育て世代にはおすすめでないのでしょうか。

[227: マンコミュファンさん]

>>226 マンション検討中さん
若い方には価格が高いだけで環境的にはすごくオススメですよ。
実際お子さん連れや子育て世代の方もよくお会いします。すぐ隣に新しい図書館もできますし。

[228: マンション検討中さん]

>>227 居住者の方でしょうか？設備や住み心地などいかがですか？

[229: マンコミュファンさん]

>>228 マンション検討中さん
一斉入居スタート時から住んでますが室内の設備は近隣の新築マンションと変わらないと思います。
住み心地はとにかく駅からの利便性が高いので大満足です。あと周辺が静かなのも◎
不満点としては外観がちょっと高級感がないくらいでそれ以外は全て満足してます。

[230: マンション検討中さん]

>>229さん
竣工当初から、、羨ましいです。
見た目は残念ですが駅距離、利便性でカバーですね。
オプションなどつけられましたか？

[231: マンコミュファンさん]

>>230 マンション検討中さん
オプションは部屋の統一感をつけたかったのでカップボード、あとはリビングにエコカラットをつけました(^^)

[232: マンション検討中さん]

>>231さん　ありがとうございます。
竣工済こためリフォームになると言われ、色々迷ってました。近所付き合いはありますか？

[233: マンコミュファンさん]

>>232 マンション検討中さん
近所付き合いは全くないですね。コロナ禍ということもありうちも入居挨拶は自粛してますし皆さんそうだと思います。すれ違ったらご挨拶する程度です。
管理組合が始まるとまた変わってくるかもしれませんが。

[234: 匿名さん]

>>224 マンション検討中さん
保育園ができるのは本当です。この８月から工事開始のようです。北千里は子育て世帯が多い割に保育園が少ないので、新設の保育園があるのは引っ越しを検討する上でもありがたいですね。しかも駅前の一等地ですしね。

[235: マンション検討中さん]

>>233さん 色々ありがとうございました！

[236: マンション検討中さん]

こちらの物件、売れ行きはどのようなかんじでしょうか？

[237: マンション検討中さん]

あまり良くないと思います。
高いのと、他業者より積極的に売っていない気がします。

[238: 通りがかりの事情通]

10月末時点で契約率40％ですので大苦戦と思われます。土地を高値で落札した上に建築費が高騰したので、値下げしにくいんだと思いますよ。

[239: マンション検討中さん]

>>238 通りがかりの事情通さん

見せてもらった価格表から分譲済みを数えると、約54%でしたよ。

[240: 通りがかりの事情通]

>>239 マンション検討中さん
おそらくその数字は
ローン特約、買換え特約を含んだ数字だと思います。
売却がフィックスしたのは40％前後かと。

ま、何にしても苦戦ですね。

[241: 購入経験者さん]

最近は、新築マンション販売は「細く長くで販売する時代」に変わっています

[242: マンション検討中さん]

このマンションの東側で建設工事をしていますが、マンションか何かが建つのでしょうか？

[243: マンション検討中さん]

こちらの掲示板、あまり賑わっていませんが、あまり注目されていないのでしょうか？

[244: マンコミュファンさん]

居住者です
賑わっていませんが、駅近で良いマンションですよ。駅近が決めてだったため、大変満足しています。

[245: 通りがかりの事情通]

>>242 マンション検討中さん
マンション東側写真です。
真っさらの更地まんまで、全く工事の気配はありませんが。

[246: マンション検討中さん]

>>245 通りがかりの事情通さん
ここの土地は、今後どうなるのでしょうか？

[247: 通りがかりの事情通]

>>246 マンション検討中さん

公共性のある公民館、図書館などは北千里小学校跡地に建ちますので、ここは中高層住宅用地じゃないですか？
現在の土地所有者は大阪府ですので、府営住宅が建つか、もしくは入札売却により、民間分譲マンションが建つと予想されます。
ここで、懸念されることとして、この土地には、いわゆる「古江台方式」が適用されないことです。８階建てを超える高い建物が建つ可能性があるのではないでしょうか？

[248: マンション検討中さん]

>>247 通りがかりの事情通さん
「古江台方式」というのがあるのですね。勉強になりました！

[249: マンション検討中さん]

ここはどのくらい埋まりましたか？

[250: 通りがかりさん]

「絶賛好評販売中」です。
今ですと、角部屋や最上階など、条件の良いお部屋も購入できるようですよ。

[251: 匿名さん]

古江台方式とは

https://furuedai5keikaku.jimdofree.com/%E5%8F%A4%E6%B1%9F%E5%8F%B0%E6%...

[252: 通りがかりさん]

まだまだ販売中のようですよ。

[253: マンション検討中さん]

こちらの物件はもうかなり埋まりましたか？

[254: マンション検討中さん]

>>253 マンション検討中さん

半分いったかどうかぐらいじゃないでしょうか。

[255: 通りがかりさん]

>>253 マンション検討中さん

完成してから１年が経ちました。

販売率はわからないですけど、
夜間に灯りが、灯されている割合から見ると
入居率は２～３割ってとこじゃないですかね？

[257: マンション検討中さん]

>>255 通りがかりさん
ここがそれほど売れていない理由は何でしょうか？　立地的には抜群だと思うのですが。

[258: 通りがかりさん]

>>257 マンション検討中さん
あくまで憶測や個人の感想を含みますが

1.土地落札価格の23億7400万円だったこと。

2.建設価格が高騰し、1.と合わせたこの２つにより分譲価格もそれなりなこと。

3.古江路を挟んで東側の隣接空き地（より駅に近い）が公有地売り払い対象と予想されていること。

4.近隣既存マンションがほぼほぼ総タイル張りなことに対して、ここはそうでないこと（個人の趣味に基づく感想）。


こんなところじゃないですかね？

[259: 通りがかりさん]

2021年2月竣工、ぼちぼち竣工2年間のアフターサービス期間切れがチラつき始める頃かな？
それとも、採算度外視の値引きセールにはまだ早いか？
始発駅の駅近物件だし、ほとんどの住戸は少し？値下げすれば買い手が付くと思います。
あくまで素人の感想ですが、問題は現地事務所や商談ルームに用いている南側１階住戸だと思います。

[260: マンション検討中さん]

こちらのマンションの物件概要に載っている
私道負担 あり　規約敷地（共有地）の一部1325.27㎡（持分10／100）
が気になっているのですが。
「私道負担」というのがいいイメージが持てず、将来的に私道で水道管工事が必要となった時に、工事するのか？しないのか？とかもめたりとかないのかな？とか。
もし将来、居室を手放さなければならなくなった時、この「私道負担」は売るときのマイナスイメージにはならないのか？など。
どなたか教えていただけますでしょうか？

[261: 匿名さん]

駅前物件って人気のはずなのですが、あと７邸残っていたんですね。
既に竣工して１年過ぎていて、この価格帯のままだと厳しいかも・・・。
来年１月には丸2年になりますし、そろそろお値引きしないとこの強気価格ではね。

[262: 評判気になるさん]

規約敷地というのはグーグルマップでは「どんぐり広場」のことです。
広場周辺のマンションも持ち分があります。
資産価値や経緯については販売さんに聞いてください

[263: マンション検討中さん]

>>261 匿名さん
もうあと7邸しかないんですか。もっと残っているものと思っていました。

[264: 検討板ユーザーさん]

最近引っ越しは多いですが、あと7邸でないと思いますよ。まだまだあります。

[265: 匿名さん]

デベロッパーによっては値下げは絶対にしないという話は聞いたことがあります。
ここはどうなんでしょうね…
たしかに駅に近いとか暮らしやすいという大きなメリットはありますが、
値段が高すぎるのもなぁ、と思いまして。
価格を見直せば、あっという間に完売になる立地だとは思います。

[266: 匿名さん]

新築マンションの利益率は驚くほど低く一般的にはおおよそ10～15%と聞きます。すなわち6000万円売って、600万円～900万円の利益です。仮に300万円値引きすれば、儲けがいきなり計画の50%～70%に落ちるということになり、それはなかなか難しいのではないでしょうか？
仮に値下げして早々に売り切っても次の商品に行くには、また用地を仕入れて、建築して、、、と商品の準備だけで何年もかかります。翌朝、市場に行けばいくらでも仕入れてこれる類のものではありません。それを考えれば値下げよりも買う人が現れるのを待つ方が得策でしょう。
不動産はライフステージの変化によって必要になることが普通で、今、北千里駅近に6000万払って住む必要がある人がいなくとも、1年後にそういった人が現れる可能性は十分にあります。ましてや今は新築価格の方が上がってきており、時間が経つだけで相対的にお手頃物件になるのですから。

[267: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[268: 匿名さん]

値下げを待つのはあまり得策ではない、ということなのかな。
駅までここまで近いのですから、
立地を買う、みたいな感覚で
ここの場合は購入される方が多くなってくるのだろうなと思います。
マンション価格は上がるかもだけど、
購入するのが遅くなると
設備などは大丈夫なのか？とは思ってしまう部分はあります。
保証期間とかは購入してからカウントが始まるんでしょうか。

[269: 匿名さん]

半年前の情報ですが、通りに面した東向きはほぼ完売、逆に南向きが結構売れ残っていました。
価格差がある割に南向きは隣のマンションが近く感じることが原因とのことでした。築2年になるところでしたが、それほど大きな値引きは無く、駅近は魅力的でしたが、候補からは外れました。
同時期の分譲マンションであるブランズ北千里と比較してロビー他の充実度やデザインが劣る点、機械式駐車場にサイズオーバーの車両が複数台停められていることも気になりました。

[270: マンション検討中さん]

>>268 匿名さん
保証期間は完成引渡開始日からカウントダウンが始まるのが普通です。
その点もよくご検討ください。

[271: マンコミュファンさん]

>>262 評判気になるさん
正確には
「どんぐり広場」＋「三角広場」ですね。

[272: 匿名さん]

とうとう竣工して２年が過ぎてしまいましたね。
あと１０戸は残っている感じです。
大規模マンションなので、すぐに完売は厳しいとしても
２年過ぎると中古マンション扱いになってしまうかもしれませんね。

[273: 匿名さん]

＞機械式駐車場にサイズオーバーの車両が複数台停められている

こんなことあり得るんですか？
管理組合が車検証チェックしていないのでしょうか？
あるいは届け出とは違う車を停めているんですか？

[274: 検討板ユーザーさん]

>>273 匿名さん
どうしてサイズオーバーと分かったのかが気になりますが、、
ここの機械式は大きなサイズも対応してるのでノアなどのミニバンやベンツのセダンなども停められると聞きました　

[275: 匿名さん]

>>274 検討板ユーザーさん
機械式の最大幅は1850mmですが新型のハリヤー1855ｍｍが止められていました。もちろん勝手にではなく管理組合決議で規格を緩和されているとのことでした（説明不足で申し訳ないです）。他にも車種は忘れましたが同様に1850ｍｍの機械式駐車場では止められそうにない車種をみかけました。メーカーの免責がどうなっているかまでは確認していませんが・・・

[276: マンション検討中さん]

新築で2年過ぎようとして売れ残ると言うことは、リセールは厳しそうでしょうか

[277: マンション検討中さん]

主寝室が引き戸になってるところが多いですね。引き戸は話し声が筒抜けになるのになぜ引き戸なのか。

[278: 匿名さん]

中には各居室がドア式で開口部が独立したサービスバルコニーに面する間取りもありますが、ほとんどはプライバシーが守られない間取りになっているようですね。
引き戸はデッドスペースができにくいメリットもありますが採用するとすれば防音対策が必要だと思います。

[279: 匿名さん]

>>270 マンション検討中さん
祝！竣工満２年！

[280: 匿名さん]

竣工から２年たちますがまだ完売していない様で、 7戸売れ残ってしまっているようです。
２年たつと確か新築扱いではなくなるんですよね？新築中古物件でしたっけ？
残りの数が多いので、管理費と修繕費回収に影響しないか心配な部分があります。