グランリビオ芝大門（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト

[マンション検討中さん]

公式URL：https://nskre.jp/shibadaimon/
売主： 新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組東京本店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

所在地：東京都港区芝大門1丁目537番5他（地番）
交通：都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分、
都営三田線「御成門」駅徒歩4分、
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.04㎡～86.65㎡

ライオンズマンション芝公園隣接地に建設予定の、
「グランリビオ芝大門」（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト
についての情報が調べてもほとんど得られなかったので、
このスレで情報収集したいと思います。

大門駅徒歩３分の利便性があって、
芝大門、芝大神宮、芝公園、増上寺、東京タワー至近という立地。

車の通りが少ない整備された通りに面しているので静かに便利に過ごせそう。

[141: 匿名さん]

>>138 匿名さん
更新料は結構高いので、更新しないという判断もあるかもしれません。こういう都心こそ50年くらいの定期借地でほうが本当は良いと思います。

[142: 名無しさん]

>>141 匿名さん
更新料は積み立ててるし、そもそも解体して返却するよりは安いだろうから、そこがネックになる事はないと思います。
返却になるとしたら大量の議決権をもつ売主が地主と結託して、1度返却して分譲マンションを作り直したいと考える事では？

[143: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[144: デベにお勤めさん]

>>139 マンション検討中さん
事実として、議決権に関しては非分譲住戸と日鐵興和が所有する賃貸住戸を足しても5割に届かないのに、「入居してみたら日鉄興和が8割オーバーで一般消費者は2割に満たない可能性」というのは、少々誤解を招くコメントではないでしょうか。
万が一の可能性の低いシナリオについて伝えるのであれば、現在の事実を前提としたうえでそのように伝えるのがフェアかと。

[145: マンション検討中さん]

＞＞144
モデルルーム行ってないから分かりませんが、113戸中非分譲住戸78戸で議決権は5割に届かないんですか？

[146: 名無しさん]

>>145 マンション検討中さん
部屋の広さで議決権数は違うケースが多いですからね。下層の賃貸専用住戸以外が全て本当に関係者(地権者と売主)以外に売却されたなら届かないと思いますよ。

[147: デベにお勤めさん]

>>145 マンション検討中さん
確かにホームページなどには書いてなさそうですね。今回デベとしても当然その部分は気にしていたようで、モデルルームでは説明があったのですが。146さんが書かれているとおりで、住戸の広さに応じて議決権割合が異なっていることなど答えてくれました。
モデルルームに電話して聞けば教えてくれるのではないかと思います。

[148: 匿名さん]

最寄り駅に近くて、アクセスは最高に良い立地です。
ただ借地権物件となるとためらう人は多いのではないでしょうか。
もちろんdinksや単身者の方であれば便利な立地であれば問題ないでしょうけれど
この価格を出してまで・・・って自分的には思いました。

[149: 匿名さん]

今日偶然横を通って看板見て気づいたけど、良い場所だよ
大手町とかの物件買うより良いと思うけどね
貿易センタービルができる頃には、値打ち上がると思う

[150: マンション検討中さん]

どんどん残価が減る借地権マンションの値段が上がるわけないでしょ。
いまが割安ならともかく、売れ残るような単価設定ですし。
たくさん利益が乗っかっているんでしょうから、値下げを待ちましょう。どちらにしてもこんなときに新築なんて買うもんじゃありません。

[151: 匿名さん]

>>150
定借と違いますから、同じようにどんどん残価が減ることはないですよー。借地人の方から申し出ない限り半永久的に更新されます。でもたしかに、今購入を待てる人なら待つという選択肢はありでしょうね。特に投資目的なら。。

私は、ここはすぐ近くに区役所があって、法務局、税務署へも徒歩・自転車で行ける距離というのはメリットと思いました。ただ、周りにスーパーがないことなどからすぐの購入は見送りました。

[152: 口コミ知りたいさん]

それならば芝公園近辺や赤羽橋の所有権マンションを買うほうが利口に思えますね。
坪400万～500万で手に入りますし。いまなら指値でお買い得に狙えるかもしれません。

とにかくここは物件価格を支払った上に地権料を払うのがアホらしく思えて仕方ありません。
それに加えて維持費がかかるわけですから。最後には何も残らない、浪費してるようなものです。

[153: 匿名さん]

普通借地権ってめちゃくちゃ強力な権利じゃん。なんか文句あんのか。

[154: 名無しさん]

スーパーはイオンが数年後にできるよ
そこまで持ってられるかだね

[155: 購入経験者さん]

わたしも検討中

[156: 口コミ知りたいさん]

ここが本来あるべき価格は坪350万。

[157: マンション比較中さん]

以下、購入を検討した過程で調べた情報です(結局、千代田区に住むことにしたので、止めましたが)。
坪単価：坪700は最上階の東京タワービューです。少し階下の東京タワービューなら650くらいです。その他は坪500-600です。
地代：月3-4万くらい。
共用施設：ほぼありません。その代わり管理費はタワマンに比べてかなり安め。
借地権：普通借地権です。更新をふくめ、60年間の存続（2081年まで）は決まっているそうです。
管理組合：隣のライオンズマンションの土地も元は地主（芝大神宮）所有だったそうで、当時色々あって土地を売ってしまったことを後悔？してるそうで、今回は受け継いだ土地を残しておきたいと思っているのが普通借地になった理由のようです。営利目的なら商業ビルや定期借地権を選択すると思われます。

[158: マンション比較中さん]

今から10年間で芝公園は整備されて、東京プリンスは斜め前の区立図書館（御成門小の隣）に移転、ホテルの跡地には10階以下の複合施設の建設が決まっているようです。きれいに様替わりする予定です。

[159: 通りがかりさん]

>>154 名無しさん
その新規スーパー出店の情報ってどこ情報ですか？

[160: 通りがかりさん]

>>158 マンション比較中さん
芝公園周辺の再開発はこれですよね。まだまだこれからでしょうけど、西武のアニュアルレポートで社長が喋ってましたね。
東京プリンスは御成門駅の方に移動して、赤プリを立て替えたガーデンテラス紀尾井町みたいになるんでしょうかね。民間事業者は西武だけなのでしょうか、、

https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/kiban/kouen_3.htm

https://dorattara.hatenablog.com/entry/20191207/1575644400

[161: 匿名希望]

>>154 名無しさん
法的には強いけど、借地権マンションは、中古購入時、ローンが付かなかったり、掛け目を厳しく見られるので、売りにくい。銀行員や不動産関係に詳しいひとはまず手を出さない。

[162: マンコミュファンさん]

>>160 通りがかりさん
東京プリンスの建て替えは場所が図書館のあたりになりそう以外は発表されてないので、どうなるのか楽しみですね。現在の東京プリンスあたりを含めて増上寺近辺は高さに充分配慮すると言ってるので、グランリビオの東京タワービューが影響を受ける事はないと思います。

[163: 坪単価比較中さん]

不動産屋から聞きましたが、物件のある土地は1992年以前に借地を始めているので、旧法のもとでの借地権だそうです。つまり、借り手が合意しない限り、追い出しは不可能で、基本的には半永久的に土地を借り続けることが可能です。新法のもとでも、定期借地権でない限りは、借り手の権利は比較的守られますが、そもそも旧法なので、匿名さんの言う通り、めちゃくちゃ強力な権利です。「寺や神社がもってる土地」は昭和の時代から貸し出されているので旧法が適用され、そういう土地での普通借地権の集合住宅は大きなデメリットにはならないと思います。グランリビオ芝大門が価格設定の参考にしてるブランズ愛宕タワーも寺の土地での普通借地権でしたね。

[164: 名無しさん]

浜松町二丁目4地区A街区（A3棟）（2020年）

施設名：浜松町二丁目4地区A街区（A3棟）

オープン予定：2020年

計画地：浜松町二丁目

開発者：イオンモール

用途：事務所、店舗

階数：39階

面積約：275,776㎡

本計画の特徴
交通結節機能の強化と多様な機能の導入による拠点性の向上、防災機能の強化及び環境負荷低減
による都市再生へ貢献します。

[165: 名無しさん]

>>163 坪単価比較中さん
愛宕タワーとは場所が違いますからね。
そして、ここの問題は(状況によっては新築建てなおして売った方が儲かるであろう)建設会社が多数の議決権を保持している事。

[166: マンション検討中さん]

>>165 名無しさん
建設会社ってゼネコンのことじゃないよね？

[167: 匿名さん]

管理組合の投票権は一部屋一票ではなく、傾斜配分してるので、分譲の部屋だけで過半数はゆうに超えるようになってるっていう情報が結構上にあったけど。そうなら、建設会社の一存でどうこうなる、なんてありえないっしょ。

[168: 周辺住民さん]

旧法借地権は、法的にはめちゃくちゃ強くて、借り手の権利は充分守られますが、借地権マンションは、中古購入時、ローンが付かなかったり、掛け目を厳しく見られるので、売りにくい。銀行員や不動産関係に詳しいひとはまず手を出さない。

[169: 周辺住民さん]

借地権付きマンションのメリット・デメリット
「借地権付き」は土地は地主さんのもの
マンションを購入すると土地の権利はどうなるのかご存知でしょうか？物件広告の取引条件の中に「土地権利」という項目があります。ここに「所有権」と書かれていれば、専有面積に応じた持分の土地があなたのものになります。しかし、「旧法借地権」「定期借地権」などと書かれていたら、その土地は「借地」だということです。分譲マンションの大多数が「所有権付き」ですが、「借地権付き」のメリットを知って利用する人も増えてきています。
「借地権付きマンション」の特徴
●地主への地代が必要
地主への「地代」が必要です。通常、管理費や修繕積立金と一緒に管理組合に「地代」を支払います。
●契約期間がある
必ず「契約期間」があります。取引条件のところに「残存期間○年」「残存期間：平成○年○月○日まで」などと書かれているので、契約満了の時期がわかります。
築年数が古めのマンションに多い「普通借地権」
1992（平成4）年8月に「借地借家法」が改正されたため、「借地権」には従来の「普通借地権」と、改正後にできた「定期借地権」の2種類が存在しています。チラシや広告に「旧法」と記載があるのは、「普通借地権」のことです。築年数の古いマンションには、このタイプが比較的多く見られます。
契約期間は30年以上と定められていますが、借主が希望すれば更新も可能です。地主側から契約解除できるのはよほどの「正当事由」がある場合に限られているため、実質的には永住のケースが多いと言えます。更新時には原則として「更新料」が必要です。
「定期借地権」は契約更新ができない
1992年の法律改正で誕生した「定期借地権」は契約更新ができません。期間満了とともに地主に土地を返還することになります。また、「定期借地権付きマンション」には次の2種類があります。
●「一般定期借地権」
契約期間は最低50年以上。契約期間満了とともに土地を更地にして返還しなければなりません。若いうちに購入すると、期間満了後マンションを退去する必要があります。
●「建物譲渡特約付き借地権」
契約期間は最低30年以上。契約期間が満了すると、地主に建物を買い取ってもらえます。売却後、賃貸として住み続けられるケースもあります。
借地権付きマンションのメリット・デメリット
「借地権付きマンション」は、土地の所有権がないことがメリットでもあり、デメリットでもあります。
●メリットは、安さ
最大のメリットは価格の安さです。土地代が含まれていないため「所有権付き」に比べて2～3割ほど安いといわれます。購入時の諸費用も、土地にかかる税金（登記料、取得税）が不要なので安く済みます。所有すると毎年かかる土地部分の固定資産税や都市計画税もかかりません。
●デメリットは、担保価値の低さ
土地の所有権がないため担保価値は低くなり、なかには住宅ローンの借り入れが難しくなるケースもあります。不動産ポータルサイトの中には、「定期借地権付き」に絞って検索できるところもありますので、興味がある方はチェックしてみましょう。

[170: 匿名さん]

ほとんどの銀行はローン貸しますよ。貸さない銀行もありますが、それを一般化したように言うのはね・・・。そんなの物件次第に決まってるでしょう。

[171: 周辺住民さん]

借地人の権利は誠実な対応をすれば借地借家法により強い保護があります。借地権は民法にもとづき地上権と賃借権の2種類に分類され、借地借家法により新法、旧法、低域借地権に分類されます。いづれの借地権も所有権との違いは借地料が発生し、土地の固定資産税等は生じません。気をつけるべきポイントは、地域により更新料、建替承諾料などが発生することがあります。また、賃借権では名義変更承諾料などが生じる場合があります。住宅ローンの取扱いができない銀行もあります。借地権は、地主と借主の相対による部分が強く、内容が見えにくいのも特徴です。もちろん条件に合致すれば借地権のマンションでも仲介手数料無料もしくは半額です。

https://www.lotus-asset-and-property.com/faq/16063

[172: 周辺住民さん]

借地権デメリット
自分の土地ではない
銀行から融資が受けづらい
地代がかかる
建替えや譲渡に地主の承諾が必要となり承諾料の支払いが発生する
地主との契約内容が不透明な場合も多い

[173: 周辺住民さん]

＞住宅ローンの取扱いができない銀行もあります。
これが真実

[174: 匿名さん]

>>168、172
ほとんどの銀行はローン貸しますよー。貸さない銀行もありますが、それを一般化したように言うのはね。そんなの、物件次第に決まってるでしょう。

[175: 買い替え検討中さん]

買えない方々のやっかみがすごいスレッドだな。

[176: 周辺住民さん]

https://iekon.jp/shakuchi-jyuutakuloan-bank/

借地権の場合は、住宅ローンを組めない銀行
銀行の中には、借地権の場合、規約で住宅ローンを組むことを認めていないところもあります。
知らずにそのような銀行へ住宅ローンの相談に行っても時間と労力が無駄になってしまいます。
次に紹介する銀行は、ホームページ上で「借地上の建物は住宅ローンの融資対象外」と明記しているところです。
・イオン銀行
・新生銀行
・住信SBIネット銀行
・ソニー銀行

担保価値が低いから
銀行が住宅ローンの審査をするときには、対象の不動産の担保価値が重要です。
住宅ローンで借り入れる金額は年収の何倍にもなります。
銀行がそれだけの金額を融資できるのは、その購入希望者が信用できるということだけではなく、万が一、不測の事態でローンの返済を滞納されたとしても取り戻す対策があるからです。
それが「抵当権の設定」です。
不動産に抵当権を設定することで、債務不履行となったときには不動産を競売にかけて売却できます。
そして、そのときに競り落とされた金額をローン残債にあてます。
通常、住宅ローンを組むときには土地と建物の両方を担保に入れます。
しかし借地権の場合、土地所有者は地主なので、地主の承諾がなければ抵当権を設定できません。
そして借地権が賃借権の場合、地上権とは違って登記への協力義務はないので、地主は拒否することができ、承諾してもらえることはほとんどないです。
そのため、銀行が抵当権を設定できるのは建物のみになります。
それでも借地上の建物に抵当権を設定した場合、その敷地まで抵当権の効力は及ぶという判例が出ているので、担保価値としては建物価格＋借地権価格で考えられます。
このとき、借地権価格は所有権を持つ土地に比べて低いです。
相続税評価額でも更地価格の6割程度が借地権価格になります。
そして借地権付き建物を競売にかけるとき、実際に競り落とされる金額は相続税評価額よりも大きく下がる傾向にあります。
借地権に関連した様々な手続きの煩雑さや権利の複雑さから購入したいと考える人が少ないからです。
つまり借地権付き建物の担保価値は、通常の不動産よりも低くなるので審査が厳しくなるということです。
また審査に通ったとしても金利が高く、返済が負担になってくるようなこともあるので融資条件も確認するようにしましょう。

[177: 周辺住民さん]

なので、旧法借地権は、法的にはめちゃくちゃ強くて、借り手の権利は充分守られますが、借地権マンションは、中古購入時、ローンが付かなかったり、掛け目を厳しく見られるので、売りにくい。銀行員や不動産関係に詳しいひとはまず手を出さない。

[178: 買い替え検討中さん]

買えない方々のやっかみがすごいスレッドだな。

[179: 評判気になるさん]

スレッドを通してみてると、ひとりの人間が繰り返し書き込んでますね。しかも、反対の理由が、「借地権だから追い出される」だったのが、法律的にありえないことを論破されてからは、「借地権には価値がない」という別の理由に転じてきた。

[180: 大門駅利用者]

借地権物件に価値があるかどうかは物件の状況次第の気がしますが。

[181: 匿名希望]

楽観的な投稿が多いけどさ、将来、住み替えを考えたときに、こんなはずじゃなかった！とならなければね。あくまで自己責任で！

[182: 匿名希望]

いやいや悲観的な投稿が多いけどさ、将来、価値が上がったときに、こんなはずじゃなかった！とならなければね。あくまで自己責任で！

[183: 匿名さん]

まぁ、無用なリスクは取りたくないんで、所有権物件にしとくわ

[184: 匿名さん]

神社でもないと土地でないよ
ビル何棟かまとめて建て直ししても、地権者住戸がほとんどになるし選択肢は少ない
新橋のマンションの営業に聞いたけど、地権者は値上がりがわかっているから権利を売ったりしないそうだ

[185: マンコミュファンさん]

>>184 匿名さん
不動産関係者から私もそう聞いてます。さらに神社や寺が貸す土地なら安心と聞きました。昭和時代からの借地が多く、旧借地法が適用されるので、借主の権利が絶対的に強いのが理由のようです。地代を払うことになりますが、ここいらであれば固定資産税よりも地代の方がずっと安いですからね。

[186: 名無しさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[187: 匿名希望]

場所至近、建築年至近ではパークコート浜離宮がありますが、パークコート浜離宮の販売総戸数が361戸、グランリビオ芝大門のそれが35戸、と10倍も違います。このようにグランリビオの方はもともとの販売総戸数が少ないなら、1つ売れ残りがあっても多いように見えるだけ。販売総戸数に対する売れた「割合」で比較してみたら大して変わらない。

[188: マンション比較中さん]

35戸しか売らないからですかね、宣伝に金かけてないですよね。モデルルームも必要最小限という感じでした。ど派手だったパークコート浜離宮とは違いました。

[189: マンション検討中さん]

まぁ売れてないのは事実なのかな。他物件に比べて広告費が質素だから、というのはあるでしょうね。あと今は、同じ普通借地物件でもどうしても神谷町・虎ノ門周辺の方が目立つよね。ブランズとか。当然値段も高いわけだけど。。それぞれの東京タワービューの部屋で比べてみるとよくわかる。
ただ、三田線、大江戸線まで4分で、山手線までも7分という点で、改めて考えてみるとここの立地はかなりうらやましい。車寄せか、各階ゴミ置き場のどちらかでもあったらな。。