ピアース神楽坂レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

ピアース神楽坂レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-kagurazaka-rd/index.html

所在地：東京都新宿区赤城下町84・85（地番）
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩2分
　　　都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分
　　　東京メトロ東西線・有楽町線・南北線・都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩11分
　　　JR中央線・総武線「飯田橋」駅徒歩14分
間取：1DK～2LDK
面積：31.04m2～65.35m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：株式会社合田工務店
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
値段でしか考えられないご発言がデベロッパー営業ぽいですねー「この地域が好き」「この辺に住みたい」といった住まう側の気持ちを考えていないデベロッパーかな？叩かれる、じゃなくて貴方が叩いてるのでしょ。そんな叩き方しても港区に心は動かないよ。ともあれ価格情報は検討の参考になるので400+αが妥当とした理由を教えてくれませんか？

[82: 匿名さん]

ここの営業さんから、予定価格から値段を下げましたと連絡がありましたよ。低層階だとは思いますが、計算したら坪500は切ってました。それでも高い気がします。

[83: 評判気になるさん]

>>82 匿名さん
うちにもかかってきましたよ?
82さんと同じく、それでも高いと思ってしまいました。

[84: 匿名さん]

そんなに高くても天カセ無いんですよね、、

[85: マンション検討中さん]

若干高いですね…でもしれっと完売するのがモリモト。天カセは見栄えよいですが経験的に掃除・故障対応が面倒なのと機能は圧倒的に壁掛けが良いので気にしないことにしました。

[86: 匿名さん]

買った人います？

[87: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん

見栄えを最も大事にするモリモトで天カセが殆ど採用されないのが不思議でならない。
ディアナコート内藤町でも一部の3LDKだけ。

[88: 通りがかりさん]

モリモトは値引き、割と普通に行うのですね。
自分も別物件で値引きしてもらい買いました。満足してます。

[89: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
モリモトは中々天カセ付けないですよね。でも魅力的なので買ってしまいましたが。ダイキンのスリムエアコンに期待です。

[90: 匿名さん]

プランが多様だなと思いました。
廊下のスペースがもったいないくらい多いプランもあれば、ほんのちょっとしか廊下のない無駄のないプランもあるんですね。
Ｍタイプはワイドスパンでいいなと思ったんですけど、方位が南向きではなくて日当たりや風通しなどの面でどうかなと思いました。
バルコニーの形状もそれぞれ個性的で、普通の感覚で考えると物足りなさを感じる点もあります。
いろいろなポイントを押さえてプラン選びをすることになりそうに思います。

[91: マンコミュファンさん]

>>89 マンション検討中さん

ダイキンのスリムエアコンは機能が乏しいです。確か内部クリーンも自動掃除機能も無かったかと。それで室内室外カバー込みで20万は軽く超える。

[92: マンション検討中さん]

>>91 マンコミュファンさん
冷暖房の性能はかなりよいですよ。天カセより安いし。いま内部クリーンのエアコンですが、内部クリーンなのに毎年掃除しないと嫌な臭いがあり、自分での掃除がめちゃくちゃ大変で清掃業者に頼んでも内部クリーン付は高いです。

[93: 匿名さん]

天カセ、電気代は従来のエアコンと同じですか？
業務用のエアコンは見栄えがすっきりするのでかっこいいと思います。
ただ、電気代が高いと使うのに躊躇してしまうのかな・・・。

トピズレですが、
>>92
毎年、自分でエアコン掃除しています。フィルターのほこりを取って、つけおき洗いするだけです。だんだん内部汚れも気になるので業者を呼ぶのを検討しているところです。
今は全て解体して洗える商品が出ていますよね。

[94: 匿名さん]

天カセ汚いイメージしかないな
まあ会社のなんだけどね

[95: 匿名さん]

最寄り駅が複数あってかなり便利な立地。
部屋数から考えると単身者かdinks向きかなとは思いますが
外観デザインもステキでいいなと思いました。
ファミリー向け物件があってもよかったかもしれないですね。

[96: 匿名さん]

現時点で部屋は埋まっているのでしょうか？
何か情報はありますか。

[97: 評判気になるさん]

まだ残ってるんじゃないですかね。
値段下げましたって何度か連絡きましたよ。

[98: マンション検討中さん]

直近でDMは来たので、何戸かは分からないですが、まだ部屋有るって事ですね。
値段が下がった情報ないのですが、直接営業から来たんですか？
高過ぎて検討外したのですが、どの位下がったかによっては再検討の余地ありですね。

[99: マンション検討中さん]

ディスポーザーつけてほしかったです

[100: 匿名さん]

ディスポーザー、あると便利ですよね。特にこの時期は痛感するんじゃないかと。
ただ、単身者かDINKISの物件なので
実際に自炊をする人がどれだけいるのか…みたいなところを考えると、
全く使わないというご世帯も出てくるのかも？
それを思うと、デベ的にはつけないという判断になったのかもしれないですね。

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん

坪単価500以上でディスポーザー無しはヤバい

[102: 匿名さん]

高低差がなければ便利なんだけどね。
ここが標高13mで神楽坂駅が26m。
江戸川橋駅が標高5mで徒歩5ー6分で着くから、目的地によっては江戸川橋駅が普段使いにいいかも。

[103: 匿名さん]

ディスポーザー無いんですか？
東北沢は付けてましたよね、確か。
坪単価という面でもそうですが、近い時期に販売している同一ブランドで仕様が異なるのはよろしくはないですね。

以前のディアナ以上の坪単価で直近でディスポーザー付きのピアースがある訳ですからねぇ。

勿論、管理費に連動してくる訳ですから、その点で割安感がありそれが納得出来れば別に問題でも無いですけど。

[104: 匿名さん]

ディスポーザーはどうしてここの場合はつかなかったんでしょうね。
長い目で見れば、大規模修繕などのときだけではなく、
故障してしまったときにも費用の負担は大きくなりそうではありますが、
普段の生活を思うとあっても良かったのでは？とも。
日常的に料理をされている方だと、
必要と感じる人は多いかもと思います。
逆に、そこまで料理をしない人だと要らない設備ではありますが。

[105: 匿名さん]

ランニングコストを考えているのかもしれませんが、一番は建築コストのカットでしょう。
それにもかかわらず坪単価500万円超ですから、相当な利益を乗せているんでしょうね。

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
神楽坂というブランドと駅近はわかりますが、道は狭いし、電線だらけ。
こんなもんですかね？

[107: 匿名さん]

神楽坂駅に近いのは事実ですが、ここら辺に神楽坂感はないです。ただ駅に近いというだけ。

[108: 匿名さん]

仕様については賛否両論あるようですね
特にディスポーザーが論点になっている様ですが、これについては必要ないという方と必要という方と別れると思います。
個人的に総戸数からすると、無いほうが管理費が抑えられるというところでは、なくてもいい。
ただ、高級物件だったとしたら、ディスポーザーはあったほうが物件のメリットにはなったんじゃないかな

料理をしないという方でも、食事を家で食べますし、食べ残しをそのまま流せるというところでは、便利な機能ですから

[109: 周辺住民さん]

価格表出てますね。平均@406万と、一転常識的な値付けになりました。
何があったのか。

[110: 匿名さん]

実質江戸川橋物件としては十分高いわけだけど、大幅値下げして割安感を出すモリモトのせこい戦略です。

[111: 口コミ知りたいさん]

>>109 周辺住民さん

予定よりも坪単価100万以上下げてるの？
それ本当？？
神楽坂2分で平均坪単価400万なら超お買い得だと思いますけど。

[112: 匿名さん]

本当だとすれば高値から一転割安な物件になりますが、そこまで下がるのはにわかには信じがたいですね。もともと500万円以上だったのでさすがに下がりすぎかと。
それにしてもモリモトのやり方は本当に感じが悪いですね。販売時期をどんどんずらしたて客の顔色伺っては水面下で販売していたり顧客によって値付けを変えたり。

[113: 匿名さん]

価格表が誤って掲載されてるとかない？

[114: マンション比較中さん]

竣工までまだ1年あるのに、そこまで下げるのはさすがに変ですね。
上階と下層階の価格差がほとんどないので、誰かが偽の価格表を上げた可能性も、高いと思います。

[115: マンション検討中さん]

どこで価格表見られるのですか？
来週にならないと価格出ませんと言われたので…。

[116: 匿名さん]

坪406ってそんなにおかしくないのでは？ とはいえ価格表はどこのサイトにも見当たりませんね。
神楽坂駅自体は取り立てて便利ではないのですから、神楽坂感の強い位置であることが重要ですよね。

[117: 匿名さん]

どこにもないっつうか、ここにあるから。

[118: 匿名さん]

115さんによれば来週に予定価格発表でしょうか。来週には分かるということですね。
本当に平均400ならかなりお買い得だと思います。

[119: ご近所さん]

価格表は当サイトにありますよ。

ねつ造ではなく本当に上階でも400万ちょいなら、銀行と相談して検討したのに、検討外の価格だったから、近くの中古契約しちゃったよ。

近所の不動産屋で商談してたら隣の客も、ここが坂下のくせに高いから、交差点付近の中古で探してるってリクエストしてたわ。

最初からその価格で売る気だったのなら、だいぶ機会損失してるのでは。

[120: 匿名さん]

同じピアースでも旗の台、中延でも400超えてくるので、これは激安。瞬間蒸発ですね。

[121: マンション検討中さん]

このサイトの価格表は間違ってるよ
聞いた価格表よりかなり安いし

[122: マンコミュファンさん]

>>121 マンション検討中さん

それなら直してもらわないとリセールの時に不利になるよ。
リセール検討者は新築時の価格も参考にすることもあるから、あまりに乖離があると購入意欲が萎える。

[123: 匿名さん]

どうやら住まいサーフィンの価格表を参照しているようですね。誰かが偽の価格表を登録したということでしょうか。なぜそんなことをする必要があるのか疑問ですが。

[124: 名無しさん]

>>123 匿名さん

住まいサーフィンの価格って
こんな低い評価なの？
なら見送った方が良いかも

[125: 匿名さん]

実際問題　「2F-東1LDK31.64」で想定家賃15万くらいでないの。
予定価格3990万なら利回り4.5％、ここで言う坪単価500なら利回り3.8％になっちゃうよ。結構妥当な価格だと思うけど。
それとも家賃もっと取れる？

[126: マンション検討中さん]

>>125 匿名さん

今都心で利回り4%以上はほぼない

[127: 匿名さん]

35平米だけど同じ駅距離のパークリュクスが21.8万円で募集出てるから19万円くらいの賃料設定はできるのかな？だとすればそれなりの利回りになるかもね。

[128: ご近所さん]

私は賃貸に関しては、悲観的ポジションです。

この辺の「実質江戸川橋だけど自称神楽坂エリア」（本物件も「」に1/3くらい該当します）には、ここ一二年グレードのいい賃貸が乱立しています。（ほとんどは25平米どまりで、ダイレクトな競合ではないですが）

並びにも風呂屋の跡地でかなり大きな賃貸建てており、募集はそちらが先です。
上でも書きましたが、坂を下ったところの高級賃貸2棟は、新築一年後の今100/150空いている惨敗状態です。（2-3F25平米13万以上）

私の感覚では2F32平米15万は、新築時のみ何とか可能というところです。そうすると家賃14.5万に対して@450万4%くらいが、「現在の」適正価格なのかなとも思います。

「ザ神楽坂」のパークリュクス、しかも出し値なので、本物件の比較対象ではないのでは？

[129: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、ディスポーザーがついているマンションとついていないマンションでは
資産価値の面で見ると違いが出てきますか？
資産価値において設備はさほど重要ではないのか、リセールにどのような影響が出るのか
ちょっと気になりました。

[130: 名無しさん]

>>121 マンション検討中さん
確かに聞いた価格より安いし、全戸1000万円以上開きがありますよ。