バウス品川戸越ってどうですか？

[マンション比較中さん]

バウス品川戸越についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/shinagawa-togoshi/

所在地：東京都品川区荏原1丁目291番16（地番）
交通：東急池上線「戸越銀座」駅徒歩6分、都営浅草線「戸越」駅徒歩8分、
　　　東急目黒線「不動前」駅徒歩12分・「武蔵小山」駅徒歩14分、
　　　JR山手線・東急池上線「五反田」駅徒歩16分、都営浅草線「五反田」駅徒歩15分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.06平米～85.53平米
売主：日本土地建物株式会社
施工会社：株式会社森本組
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

オリンピックバブルで弾けると思うけどな　規模が違うけど長野の時、地元は弾けまくったよ。

[22: 匿名さん]

>>21
>>規模が違うけど長野の時、地元は弾けまくったよ。
全国的にバブル傾向と思います。
親戚が外構工事をするにあたって、今は消費税の増税前の駆け込み需要、物価上昇で資材が高いようです。

見積を取ってもらったものの、前よりもかなり割高。そういえば車も1台あたり高くて新車を買う時に「こんなに高いんだ」と思ったっけ。
戸越は庶民的なイメージでしたが億の部屋ですか・・・

[23: マンション検討中さん]

私もこの前、説明会行ってきました。このあたり、長く暮らしている親戚がおり、とてもよい環境だと思います。
ポイントはやはり価格。7000?8000万円、9000万円だとすると毎月の修繕、積立、ローンの利子を考慮するといずれにしても1億円以上をこの物件に支払うことになるはずです。35年ローンで共働きで定年まであるいは70代まで払い続けるライフスタイルは、なかなかFP的に厳しいなあと思ったものです。もっとも、働き盛りをここで過ごして、売却後にどこかもう少し郊外の2LDKあたりに行くというプランもありかなとはお思うけれど。
他の方も書いているように、庶民派の武蔵小山や戸越周辺でこの価格は、東京もどうにかしているのでは？と時代を少し俯瞰的に見ると考えちゃいますね。

[24: マンション検討中さん]

説明会行ってきたけど、五輪前の資材&建築費高騰と武蔵小山のタワマンバブルに引っ張られた値付けでびっくりした。

ボリュームゾーンは8000万円?9000万円台、上層階の部屋は億超えも普通にあるとか。

これだと上層階は中国の方々に買われて賃貸ばかりになるかもしれないね。
ファミリー永住物件として売ってるけど、入居者はそうならない気がする。

[25: マンション検討中さん]

なんと！そんなにお高いのですね！
その値段出すならもっと他の地域に買う方いるでしょうに。。
完成在庫が多くあるなか、その値付けとは…よほど自信があるのでしょうね。

[26: マンション検討中さん]

そうですよね。価格設定がちょっとおかしい。間取りがいいだけに、残念だなぁ…。

[27: 検討板ユーザーさん]

欲しいと思った時に、欲しい場所に買わないと、一生買えませんよ。都内で値下がりする要素が、まったく見当たらないので。

[28: 匿名さん]

オリンピック村マンションの大量供給で需給が崩れるって説もある。それ以前に昨年末あたりから成約率落ちてるし。

[29: マンション検討中さん]

都内駅近で間取りいい新築ほとんどないのでこれくらいはいっちゃいますよね、、、

[30: マンション検討中さん]

>>28 匿名さん
オリンピック村マンション駅遠だしそんなに安くならなかったら期待薄。成約率は下がっても坪単価は微増。大手デベにコントロールされていて下がりそうにもない

[31: 匿名さん]

>資材&建築費高騰

これが眉唾なんだよな。ちょうど今住んでるマンションが1度目の大規模修繕工事中なんだけど、１０年以上前に作成した計画の予算に収まってる。

当初はこの時期だから予算オーバー、さらに請け負ってくれる業者がないんじゃないかと危惧する声もあったんだけど。

[32: 匿名さん]

>30

オリンピック村は安く出さないみたいだから大量在庫って予想。あっちの板も当初盛り上がってたんだけど、事前案内が始まったら急にトーンダウン。

[33: 評判気になるさん]

［有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当］

[34: 匿名さん]

Etタイプだけテラスがついているのと、
リビングがワイドな設計になっているのが良いですね。
こういう良い仕様になっているのが1階の魅力ではあるんですが、
眺望とか防犯面を考えるとどうしても考えてしまいます。

[35: 買い替え検討中さん]

年齢的に余裕のある人は様子見がいいのではなかろうか　

長野の時もオリンピックに加え消費税増税、長野新幹線開業に711水害の復旧が重なり地元はバブルだったしね。

私も買い替えの様子見中です

[36: マンション検討中さん]

この物件、駅近名乗って良いレベルなのかな
地元民感覚だと、中原街道渡るし実際は駅まで10分弱かかると思うのよね

[37: 匿名さん]

キッチンの冷蔵庫が奥収納になってしまっているところや、Aタイプでいうとキッチン収納が手前にあるのが少し邪魔な気がします。
全体的に収納力は割とあるなと感じました。特に布団クローゼットはうれしい収納。なかなか布団をしまう場所ってなかったりしますから、うれしいですね
玄関と、シューズクローゼットが割と広いのが良い。
これくらい玄関が広ければポーチが無くても良いのかな～と思います。

Aタイプの方が平米数的には広いですが、キッチンの広さ等は変わらない所はなんでだろう。

[38: マンション検討中さん]

物件予定地まで、戸越駅と戸越銀座駅からの時間を計ってみました。
戸越駅から→約11分
戸越銀座駅から→8分30秒

表記時間以上にかかりました。
道も複雑ですし歩道橋を渡ることも考えると、
毎日の事なので、だんだんとストレスに感じると判断しました。

この金額出すなら、もっと良い場所の築浅も視野に入ってくるので、残念ながら見送ることにしました。

[39: マンション検討中さん]

Yahoo!地図で戸越銀座駅下りホーム南端から物件予定地南端までを測ると595m(7分)とでますね。(星薬大前の横断歩道を渡るルート)
駅含む南側が低地で物件予定地は高台なのですが、中原街道沿いの建物のせいで恩恵があまりないのが残念ですね。
物件のすぐ西側に中原街道のバイパスとなる大きな道路を通す計画(放射2号線)があるようなので、それによる生活環境の環境変化を一番心配しています。

[40: 匿名さん]

戸越公園駅6分、戸越駅8分 表記はかなりムリがありそうですね？不動産業界の背伸び表記は、見ていて痛々しさを感じます。

[41: 匿名さん]

実際にはどれくらいかかりますか？
戸越公園駅6分、戸越駅8分ですと結構便利そうに見えますが、
実際に歩かれた方がいましたら、どれくらいかかったか教えて頂きたいです。

[42: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん
38に書いていますよ
歩道橋によるアップダウンも含め、毎日の事を考えると少し気になるかもしれないですね

[43: マンション検討中さん]

>>38 マンション検討中さん

>>38 マンション検討中さん
>>41 匿名さん

私も歩いてみました。
戸越駅までは13分、戸越銀座駅までは8分（踏切渡る場合は10分という所でした。

[44: 匿名さん]

駅からあまり近くはないですが、新築物件があまり多くない地域なので、ある程度の妥協は仕方ないかもしれません。

[45: 通りがかりさん]

営業さんかな？
実際に歩いてみてある程度レベルで片付けられる妥協ではないと思いました

[46: 匿名さん]

戸越駅までは13分、戸越銀座駅までは8分という事ですと、
表記よりは時間がかかってしまうんですね。。
踏切もあるとなると、タイミングが悪かったらさらにかかってしまうという事で、
とても貴重な情報だと思います。
どういう基準で駅までの時間を決められているかわかりませんが、
あまりギャップのある表記はしないほうがよさそうに思います。

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん
不動産表記の徒歩分数は歩道距離で決まります。信号や踏切や歩道橋は考慮されません。そういう決まりなのでしょうがないです。

[48: 匿名さん]

戸越駅まで、中原街道越え、丘越え、線路越え まであるんですね。距離だけでなく、坂、踏切、信号 等加味した表記にしないと誤解招きますね。悪しき慣習です。

[49: 匿名さん]

信号待ちとかタイミングによって違うんで客観的な数字出せないでしょ。

ただ、ここで自分が歩いたら何分って書き込みはあまり意味ないと思う。歩く速さって人によって違うわけだし。自分で歩いて確認しないとね。

[50: マンション検討中さん]

>>49 匿名さん
歩く速さは確かに人によって違いますが、
現状2人が計っていて、表記との大幅な差があることが判明しているのは
なかなか無視できないと思いました。

[51: 匿名さん]

そうですね。表記と大きな差があることがよく分かり、参考になりました。今後も、表記に釣られないよう、注意深く検討したいと思います。

[52: 匿名さん]

1分間あたり80メートル進むと想定した時間表記らしいので
駅までの時間の参考にも一応なりますが、
エントランスを出たところから駅の入り口までの距離をはかるのに
とてもわかり易い目安となりますよ。
…って、不動産購入の本に書いてありました（笑）
ただ、現状その速度で歩くのも早歩きだなぁと思うので、自分で実際に歩くのってとっても大切ですよね。

[53: マンション検討中さん]

場所も歩いてみると駅近くなく、品川戸越とは思えない高い値付け。これから近隣でタワマンなど供給されるから様子見がいいのではないかな。

[54: マンション検討中さん]

>>53 マンション検討中さん
タワマン出来るんですか？初耳です！

[55: 検討板ユーザーさん]

ハンコ押してるカップルいたので疑問なんですが、もう販売してるんですかね？

[56: 匿名さん]

各部屋に窓があり、かなり通気性が良さそうです。
どうしても窓のない部屋が1室出来たりするのですが、
この設計であればエアコンを各部屋につけることが出来そう。
最寄り駅も複線利用できて交通アクセスが良いのも魅力的だと思いました。

[57: 評判気になるさん]

ここいいかも。しかし施工会社の森本組って以前破産したあの森本組？？

[58: 匿名さん]

AタイプとFタイプのように洋室に窓のついているプランが良いですね。
風通しが良さそうですし、サービスバルコニーもあるので魅力的に思います。
ちなみに、サービスバルコニーって洗濯物を干せるような広さはありますか？

[59: マンション検討中さん]

ここに散々書かれた通り、駅から遠いです。また駅までの道が暗くて夜は子供を歩かせられない。むしろ私も怖く感じるという始末（苦笑）
明るい大通りを選ぶと戸越で+3分、武蔵小山で+5分でしょうか。そうなると徒歩10~20分以上の物件になっちゃいます…これであの価格は無理です。もうちょっと頑張って武蔵小山タワマンチャレンジの方が将来性があるということで、我が家は断念しますが、皆様がんばって！

[60: マンション比較中さん]

大昔、ここの間近の某陸運会社社宅アパートにガキンチョとして住んでた。当時出来たばかりのあの陸橋から飽きずに中原街道を行く車を眺めてたな。

[61: 匿名さん]

予定価格よりさらに値上がりしたんですね…我が家も断念します。駅からの距離が結構あるのにこの値段は出せないな。

[62: マンション検討中さん]

61さん
途中の歩道橋は気になりますね。
ちなみに、おいくらくらいでしたか？
あと予定価格とあわせて教えていただけないでしょうか。

[63: 坪単価比較中さん]

おおよそ坪350~坪400レンジ。事前案内の予定価格よりプラス100~300くらい乗っけてきたね。
上層階で億いくだろうし、本当に品川戸越もすごい時代になった。

[64: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
上げてきたということは結構好調なのですかね。
田園都市線や東横線、目黒線の駅10分物件と比べれば割安ですが、その3線とは利便性にかなり差がありますしね。部屋が大きい分価格が高めになるのもなぁ。
悪くないのですが今ひとつ決め手に欠けますね。

[65: マンション検討中さん]

人気の東急東横線徒歩10分以内ならよかったのに。何かと寂しい東急池上線だから残念。東横の武蔵小山タワマンが坪450~500なので、それを見ていけると強気価格にしたんだろうけど…向こうも売れ行き芳しくないから価格戦略で失敗したと思う。加えてここに坪250~で中央区に住めるハルミフラッグがやってきて、さぁ大変。

リセール考えると確実にナシ物件、地縁など家族事情で永住前提の我が家は検討中。しかし同じ金額出すともっと良い駅チカに住めるという事実もあり、決め手に欠けるよね。

[66: マンション検討中さん]

武蔵小山は14分なので利用駅としてはやや現実的でないように思いますし、武蔵小山駅前財閥タワマンと戸越10分圏内中規模のこのマンションでは客層も大分違うような気がしますけど、武蔵小山価格に引っ張られているんでしょうね。

武蔵小山の再開発やTOC建て替えで生活圏の活性化は見込めますし、やまてせん

[67: マンション検討中さん]

武蔵小山は14分なので利用駅としてはやや現実的でないように思いますし、武蔵小山駅前財閥タワマンと戸越10分圏内中規模のこのマンションでは客層も大分違うような気がしますけど、武蔵小山価格に引っ張られているんでしょうね。

武蔵小山の再開発やTOC建て替えで生活圏の活性化は見込めますし、やまてせん

[68: マンション検討中さん]

武蔵小山は東急目黒線ですよ…。坪400なら十分湾岸タワマンいけるし、リセールも○！
それとここは羽田新空路にも近いし、ちょっとね。。それでも強気な営業さんに頭が下がります。

[69: マンション検討中さん]

武蔵小山価格って言葉がやっと理解できました。近場は戸越なのに、なぜこんなことになってしまったんでしょうか。戸越が再開発されます！ってなら、まぁ理解できるものの、価格設定のセンスを疑います。

[70: マンション検討中さん]

武蔵小山のタワマンもダブついてる雰囲気あるし、ここらへんは潮時かな。