西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都港区西麻布３丁目
用途：住宅、事務所、商業、ホテル（宿泊施設）、駐車場、寺社
階数：地上54階
敷地面積：約10,250㎡
延床面積：約99,700㎡
事業者：西麻布三丁目北東地区市街地再開発準備組合
事業協力者：野村不動産、ケン・コーポレーション、竹中工務店
工期：2021年度着工、2025年度竣工予定
[スレ作成日時]2019-02-14 20:26:28
西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？
| No.101 |
by 匿名さん 2022-06-25 23:54:03
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| No.102 |
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| No.103 |
これから、麻布台ヒルズ、三田ガーデンヒルズ、この西麻布三丁目マンション、三田小山マンションと続々出来ますね…白金高輪もバンバン建ってるし、港区の人口がめっちゃ増えますね(笑)
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| No.104 |
港区の人口は変わらないと思うけど
どこかが空くだけだから |
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| No.105 |
>>101 匿名さん
権利者の方にお伺いしたいのですが、こちらの再開発では増床について従前評価の1.2倍制限があるようですが、特別分譲でもう１戸自由に取得できたりしますか？ 増床とは別にもう１戸子供に買わせたい等の理由があれば取得OKとしている再開発も多いようですが。。。 |
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| No.106 |
地権者の櫻田神社がごねて再開発のスケジュールが遅れてるって話が出てますね。
他の地権者には本当に迷惑な話ですね。 |
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| No.107 |
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| No.108 |
ぼちぼち立ち退きが始まってますね。
ローソンも無くなり、knockもヒルズに移転して、一帯に飲食店が少ないですね。 アルデバランだけは最後まで残って欲しい。 |
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| No.109 |
最上層フロアに入るホテルはどこですかね？
六本木ヒルズ、ミッドタウンに次ぐランドマークタワーなので、六本木住民としたら楽しみです。 |
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| No.110 |
マンションの下層階は35平米位の地権者物件が多いみたい。
10坪強だと幾ら位で売りに出るんだろう？ セカンドハウスで1部屋欲しいな。 |
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| No.111 |
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| No.112 |
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| No.113 |
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| No.114 |
>>113 匿名さん
低層階のワンルームでもリッツカールトン並みのホテルのケータリングやスパが使える仕組みになってれば1200もありうるかな ハードは確かに抜群なのであとはどれだけソフトが充実してるか次第だね |
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| No.115 |
確かに、部屋のクオリティ次第かも。
野村不動産はセンスがイマイチな印象だけど、どんな仕上がりになるか楽しみ。 Uber eatsがあればケータリングはいらないかなw |
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| No.116 |
来年早々に解体が開始されるみたいだね。
三田小山の再開発と同時期みたいだけど、どっちが早く竣工するのかね？ 同時期だとマンションの販売競争が過熱しそう。 |
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| No.117 |
以前、西麻布三丁目にある会社に勤務していた者ですが既存の建物の解体工事っていつから始まるんですか？
完全に無くなる前に、１度は見ておきたいなと。。。 |
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| No.118 |
ここも三田小山西のタワマンも坪1200くらいかな？
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| No.119 |
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| No.120 |
坪1500万円…恐ろしい金額だね。
ちょっと前にはミッドタウン裏の坪の800万で高いねー！って言ってたのに… 35平米で1億5000万円強…100平米で4億5000万…もう青天井だね。 西麻布にそんな価値あるのかな？ |
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| No.121 |
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| No.122 |
高値掴みだから、まじで。今が異常な高騰過ぎる。2025年問題って知ってますか？団塊の世代（800万人）が７５歳以上になるフェーズ。どう考えても現在のマンション市況は需要と供給が合ってない。本当にこれこそバブルだよ。絶対そのうち弾けるから。
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| No.123 |
>>122 マンション検討中さん
ならないよ。 別に金のある人間の間で回してるだけだから。日本全体が貧しくなろうが、庶民が困窮しようが関係ない。 この市場に参加できる最低ラインが夫婦二人とも一部上場企業勤務の正社員ディンクス。 超都心物件の供給量なんてたかが知れてるんだから全部軽く消化される。需要と供給は合っていないどころか供給不足。でも立地微妙な便乗物件は淘汰される。それだけのこと。 |
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| No.124 |
>>123 マンション検討中さん
確かに1990年のバブル崩壊は利回り1%の高値物件を金利5%以上で借りて買ってるところに総量規制で突然ブレーキかけて人為的に不動産市況を壊すような金融政策が行われたからあんなことになったけど今は金利が全く異なるから首のつれようがないからね |
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| No.125 |
確かに欧米の利回りなんて1%位がザラだから、港区新築で利回り3%取れる日本の不動産投資は魅力的だろうね。
中国の富裕層が資産逃しで日本の不動産買うのも多いみたいだし、まだまだ需要はあるんだね。 |
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| No.126 |
>>125 通りがかりさん
日本人の手が引っ込んで外人需要ばかりになってきたら危ないけど、今は日本の銀行は投資用には厳しく、外国からは現金買いに限られるのでバブル崩壊の時みたいなことにはならんでしょう、マンションについては。 オフィスはたぶんもうすぐアウトかな。 |
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| No.127 |
>>126 マンション検討中さん
オフィスはテレワーク化で構造的な変化が起きてるから危ないよ マンションは超都心部に限っては国際的な市場化してるので、まさにハワイの不動産市況がずっといいように世界中の誰かが買い続けるので相場は強含みだろうね |
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| No.128 |
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| No.129 |
港区とか中央区にバカスカ建ててるのは軒並みヤバいだろうね。
だって入居する大企業ってほぼテレワークでしょ。 |
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| No.130 |
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| No.131 |
六本木ヒルズの真横で、54階建の西麻布アドレス、上層階はラグジュアリーホテルが入り、六本木のランドマークになるこのマンションは住むには最高の立地かな。
西麻布は飲食店も多いのでグルメも徒歩で行けるしね。 上層階の100㎡位の部屋が欲しい。 |
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| No.132 |
この西麻布アドレスのレジをとても良いと思うんですが、
↓ この赤坂の建設地も負けず劣らず凄くないですか？ グーグルで見ると分かるけど北側の「赤坂御用地」の森が全部そのまま借景に なってしまうという。まだあまり話題に上らないけど相当貴重な物件ではないかと。 「赤坂七丁目2番地区第一種市街地再開発事業」 https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52528604.html |
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| No.133 |
この西麻布三丁目も↑赤坂七丁目2番も西新宿も全部野村の再開発だね、野村は権利返還の条件が悪いって話で、儲けは全部事業主が吸い取るんだろうね。
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| No.134 |
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| No.135 |
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| No.136 |
なるほど、赤坂七丁目2番も野村だから増床制限が厳しそうだね…以前従前評価額の2倍で売り物が出てた話を聞いた事がある様な…
野村の母体が證券だから、やり方が強引なのかな？ |
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| No.137 |
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| No.138 |
西新宿の再開発邪魔してる利害関係者がここでも暴れてるのか？ マジで再開発の遅延行為はやめろよ。社会の害悪だからな。 |
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| No.139 |
>>138 匿名さん
そうですね。 再開発は都市再開発法に則り、地権者が主体となり、国家資格を持つ不動産鑑定士、弁護士、再開発コーディネーター等の専門家のアドバイスを聞きながら、丁寧に地権者全員の同意を得ながら進めます。 法律に違反するようなことはそもそもできません。 法律に違反するような無理な要求をして妨害してもそれが受け入れられることはありません。 |
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| No.140 |
でも、森ビルの麻布台ヒルズも三田小山再開発も増床は無制限で増やせたよ。
だから結局事業主のスタンス次第なんだよね。 なので野村のスタンスは増床制限が厳しいって事。 |
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| No.141 |
↑西新宿三丁目再開発を邪魔しているのは西新宿ライオンズマンションの理事達が中心だよ。
権利返還は従前床面積の130%でしかも中層階以上を求めてるから折り合いがつかないんだよね。 |
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| No.142 |
>>141 名無しさん
再開発や建替えのポイントは3つ ・分譲相場に応じた保留床単価 ・開発法による開発利益を加味した従前評価 ・権利変換先希望の自由 これがこうなってるから揉めてるのかと ・分譲相場の半額以下 ・開発利益を加味しない従前評価 ・増床制限で下層階の一部だけ取得可 |
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| No.143 |
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| No.144 |
そのライオンズの邪魔をしている主たる理事が…何と再開発準備組合の理事という…まさかの盾と矛の関係ww
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| No.145 |
三田小山と西麻布三丁目は時期がほぼ一緒だけど、どっちが人気になるのかな？
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| No.146 |
>>145 匿名さん
どう考えても西麻布三丁目でしょ。 |
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| No.147 |
ここは坪1300位するのかな？
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| No.148 |
>>140 通りがかりさん
三田小山は増床制限ありますよ。他と比べると緩い方ですけど。 |
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| No.149 |
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| No.150 |
低層階の地権者ワンルームで坪900スタート位。
ワンルーム以外の低層坪1000～中層階坪1200～高層1400～こんなイメージかな。 |
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| No.151 |
三田ガーデンヒルズと同じくらいの価格ですね。
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| No.152 |
ヒルズの真横だよ？立地的には三田ガーデンよりも人気が出ると思うけど(笑)
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| No.153 |
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| No.154 |
上にどんなラグジュアリーホテルが入るのかな？
竣工したら六本木ヒルズ、グラハイ、けやき坂と一体化して、あの辺は一気に景観が良くなるね、駅も近いし実際に住んだらホント便利だろうね。 |
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| No.155 |
>>144 通りがかりさん
笑ってしまうけど、バランスが取れてそれなりの所に着地するでしょう。 |
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| No.156 |
>>141 名無しさん
そんなもの交渉材料に使っているだけよ? |
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| No.157 |
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| No.158 |
マジかよ。どうでもいいけどさっさとつくってほしいわ。新宿の旬は2030くらいだろ。
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| No.159 |
西新宿はそもそも再開発に反対してる地権者、通知を無視してる地権者、そしてLMの地権者ほぼ全ては権利返還条件で全く折り合わないから、早くて12年、野村が折れなければ15年コースだね。実際にどこも再開ってこんなスケジュールだよ。
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| No.160 |
西麻布再開発は来年春までには解体開始みたい。
あの辺の景色が一変するだろうね、竣工が楽しみ。 |
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| No.161 |
ここは野村不動産だからマンション名は野村プラウドタワー西麻布とかになるのかな？
注目のマンション&ホテルなんだから、もっとセンスの良いネーミングを期待したい。 |
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| No.162 |
ネーミングよりも、ここは坪1300～だから、庶民には買えないよ。
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| No.163 |
>>162 匿名さん
その分譲単価だったら、保留床単価は半値以下だし、増床制限1.2倍で地権者は低層階あてがい部屋収容だし、住宅より安い高層階ホテルはケンと野村しか取れない仕切りになってることになるけど 都市設計連合がコンサルなのにホントにそんなことが起きてんの? |
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| No.164 |
低層階は坪900～かな？
↑地権者はほぼ区分所有の古いワンルーム1室のみ。 当然事業主が儲かる様になっている。 コンサルは事業主の代理人だからね。 |
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| No.165 |
何だか櫻田神社がだだこねて揉めてるみたいだね。
しかしここの地権者達は羨ましい…ここに住んだら人生楽しいだろうね。 |
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| No.166 |
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| No.167 |
西麻布三丁目にある会社に以前勤めておりました。
入社したころは、六本木ヒルズは無く６６開発と言われておりました。 ６６開発の時も同様に反対する地権者がおり、竣工までに約１７年かかっておりました。結局、バブルが崩壊した後にその地権者も渋々立ち退きを余儀なくされ、何件かしているお店がありますがその内の1件は、立ち退きした後に店主が日中から飲んだくれて若くして亡くなったそうです。人生って分からないもんですね。 西麻布三丁目の開発に関しては、随分前に反対運動をＴＢＳ番組の噂の東京マガジンに取り上げられて勤務先の担当者が出演しておりました。 その会社はありますが、今後どうなるか少し気になりますね。 |
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| No.168 |
>>167 moaiさん
そんな歴史があったんですね… 西麻布三丁目再開発は少し遅れていますが、来年3月位には解体が始まる様です。 六本木ヒルズの地権者だった方がこの再開発組合の理事長をやられていますよ。 |
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| No.169 |
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| No.170 |
野村財閥
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| No.171 |
>>169 購入経験者さん
そりゃ軽率だな 町会は地元の元締めだからね 単に祭り好きの年寄りの寄り合いだと思ったら大間違いだからね 町会倉庫か町会会議室くらいはつくって無償提供するくらいの器量が必要なのかもね |
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| No.172 |
野村主幹のあちこちの再開発で問題多発してないか？
行政も適切に指導しろよ。 |
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| No.173 |
野村の再開発は地権者にシビアだからトラブルだらけ…地権者に優しい森ビルと真逆だね。
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| No.174 |
櫻田神社の件は、弁護士を使ってやれもっと土地を増やせだの、やれ補償金を増やせだのと、ゆすりたかりみたいに駄々をこねてるって聞いてるけどね。
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| No.175 |
>>174 評判気になるさん
再開発の個別交渉ってそんなもんだよ ただ神の使いに対して条件を渋って揉め事にするのはスマートなやり方じゃいよな ただでさえも従前評価の1.2倍上限の増床制限が波紋を呼んでるわけだから |
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| No.176 |
神の使いね…再開発の個別交渉は言ったもん勝ちなのかね…地権者みんながそんないやらしい個別交渉をしてるのかね？
そもそも増床はどの位が適切なんだろう。 何だかブラックボックスが多いね。 |
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| No.177 |
結局上層階に入るラグジュアリーホテルってどこなんだろう？
目の前がグラハイ、六本木ヒルズ、上層階がラグジュアリーホテルで西麻布アドレスなんて住環境は最高だね。 販売開始が待ち遠しい。 |
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| No.178 |
補償の初めての金額提示がありました
お支払いできる補償としては現状以下の通りとなります。 動産移転費用 90万円程（マンションから移転先への引っ越し・移転先から再開発ビルへの引っ越しの2回分） 賃料補償 390万円程（現在の家賃と周辺家賃との差額分×工事期間） その他 ：40万円程（仲介手数料等） 合計：520万円程度 ＋会社移転による印刷物等 |
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| No.179 |
>>172 匿名さん
確かにデベロッパーによって再開発の進め方がだいぶ違う。 以前は行政裁量で実質8割同意を都市計画認可や組合設立で求めていたから森ビルの再開発のように公正な再開発になってた。 最近は組合設立直前に敷地を分筆して議決権を水増ししたり、転出者に開発利益を還元しなかったり、地権者の増床を阻んで低層階のあてがい部屋に押し込んだりと、目や耳を疑いたくなるような再開発を見聞きする もうちょっと国や行政が関与しないといずれ大問題になるかもしれんな。 |
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| No.180 |
西新宿のクソ業者乙です。社会悪は再開発邪魔してるあんたらだよ
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| No.181 |
>>174 評判気になるさん
宝生ハイツの建て替えでも神の使いの金比羅さんは合法的な総合設計制度を正面から否定して止めようとしてるからね 法の支配を神の支配が上回るとのロジックだからなかなか折り合いが難しいよな |
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| No.182 |
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| No.183 |
ようやく解体が始まったね。
まだ補償金を吊り上げ様ともめてる地権者がいるらしいけど、往生際が悪過ぎる。 三田小山も来月から解体だから大体同時期の販売かな？ 六本木の新しいランドマークホテル&マンションが今から楽しみだね。 |
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| No.184 |
補償金交渉って、性格でますよねぇ。
ある程度のところで妥協しないとね。 |
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| No.185 |
金の問題だけではないのかも。
相手によっては強制執行できないケースもあるのかな。 道路事業など折り合いをつけるまで10年単位で時間がかかるケースもあるし。 |
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| No.186 |
>>54 リフォーム検討中さん
想定新築分譲単価の半値以下の卸値でデベが保留床を取得できるのに、地権者は従前評価の1.2倍までしか増床できないって、、、 そりゃ、立ち退き交渉にしわ寄せいくのも、わかる気がするよ ガンバレ |
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| No.187 |
最新情報きましたね
地上54階、高さ約200m「西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業」の権利変換計画認可！六本木ヒルズの西側で最上部にホテルが入る約500戸のタワーマンション https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52541628.html |
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| No.188 |
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| No.189 |
三田小山よりも竣工早そうだな
坪1000スタート位かな？ |
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| No.190 |
3月末に97条補償金の支払いも始まり、4/6に全引渡しも終わり、既に解体も進んでいるので、後は2028年の竣工を待つだけ。
54階建の上層部は外資ラグジュアリーホテル、500戸の住戸、オフィス、1階店舗と西麻布の新しい顔になるんだろうね。 |
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| No.191 |
>>189 匿名さん
坪1300ぐらいは行くのではないか？ |
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| No.192 |
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| No.193 |
あの立地と今後の建築資材等の値上がりを考慮すると坪1200～2000位かな。
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| No.194 |
本格的な解体は始まりましたか？
完成したら相当な人気のタワマンになるんだろうね。 TMTリッツの賃貸に住むような感じかね。 |
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| No.195 |
こちらの販売開始時期はいつごろかご存じな方はいらっしゃいますでしょうか？
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| No.196 |
いつ頃かわからないけど、超富裕層しか買えない価格になりますよ。
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| No.197 |
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| No.198 |
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| No.199 |
当初は、コロナなどで計画がずれて心配でしたが、ブルガリやジャヌなど、外資の高級ホテルがどんどん参入する流れが続いているので、よりステータス性のある外資ホテルが、結果的に入居してくれるのではないかと期待しています。
KENさんには誘致頑張ってもらいたいですね。 |
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| No.200 |
竣工が2028の春位みたいだから販売開始は2025年位からかな、地権者住戸を除いた販売住戸は何戸だろう。
欲しいけど相当高そうだね。 |
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