プラウド横浜岡野ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド横浜岡野についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115390/index.html

所在地：神奈川県横浜市西区岡野二丁目10番5（地番）
交通：ＪＲ東海道線 「横浜」駅 徒歩12分
　　　東京急行電鉄東横線 「横浜」駅 徒歩12分
　　　相模鉄道相鉄線 「平沼橋」駅 徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：68.04平米～90.61平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: マンション検討中さん]

場所は岡野公園隣で、医療モールや100均、ドラッグストアもあるサミットスーパー近く、横浜駅まで平坦、公立学校至近、西スポーツセンターも近い。平沼橋6分は微妙だけど立地はすごく良いと思います。ただやっぱりいくらなんでも高すぎるんじゃないかな。。ここのマンションに限らないけど西区とか横浜中心部に近いだけでこんなに強気な値段にするんですね。。

[102: 匿名さん]

無茶な値付けでも相場が保たれる都心3区ならまだしも、この周辺の築10年程度の中古相場が坪220マンくらいで、ここの坪330から計算すると年間下落率は3％超えるね。売れば10年後でも確実に残債割れする。まあ、それも売らなきゃ関係ないわけだし利便性を享受できるなら細かいことはかんけーねーって考え方もできるが。。

[103: マンション検討中さん]

それなら中古買った方が良いかな？新築価格に引きづられて中古価格も上昇するかも？

[104: 検討板ユーザーさん]

もう中古価格も高くて高くて

築15年のマンションが新築時より高くなってる事もざらです

[105: 匿名さん]

例えば、すぐ近くのプラウド岡野公園は築14年で坪単価220くらいで取引されてる。
新築時は坪200くらいだったから、すでに市況につられて価格が上昇して、上の方が仰るように築14年で新築時よりも価格あがってんです。中古市場も十分に高値安定です。
プラウド岡野公園を指標にすると、今の経済状況が変わらないとすれば、この辺の土地の実力は築14年で坪220。
そこから通常の価値低下率を考えると、ここの適正相場は坪280万。新築プレミアムを考えても坪330万はぼったくりでしょう。
どうしても岡野がいいというのならプラウド岡野公園の中古の出物を待つというのも手ですね。
ちょっと設備はふるいけどナイスのマンションの中古でもいいかも。ガスタンクの防壁であることを気にしなければタワーリングスクエアもいいですよ。

[106: マンション検討中さん]

高くても買う人がいるから下がらないだよなー
マンションは、もはやお金持ちの買い物。

資産価値が維持できそうな物件の価格が下がるのは金利上昇や増税、リーマンショック級の金融危機が起きて、購入者が減らないと下がらないと予想している。

でもそれって安く物件を購入出来たとしても、他で負担が増えるってことなんだよなー

大蔵省が金融引き締めを行った気持ちも今なら理解出来る。(バブル崩壊を招いたけど。)

[107: マンション検討中さん]

地盤は心配だけど、住みやすくて本当に良い立地。プラウドだし。6500万?でも買える人は買うわな。

[108: マンション検討中さん]

>>102 匿名さん
このマンションいいなぁと思ったけど、
売却したら残債割れするのかな

[109: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん
プラウド岡野公園の取引相場から14年後の坪単価が220とすると、
ここの坪単が330だから平均年間下落率は2.4％。
この下落率を5年、以降5年で分けて、例えば最初5年3％、以降5年1.8%としよう。
これを基にして、例えば7500万の部屋をフラット35(1.25％)フルローンで買うとして概算する。

5年後　7500→売却6325　残債6618　-293万残債割れ
10年後　7500→売却5700　残債5680　+20万

5年後だと残債割れするけど、10年住めばおけ。
しかし、14年後の坪単220予想は現在のプチバブルでの価格が根拠なので
これは甘い見立て。

プチバブルがはじけるというか、調整があるとする。
多くの識者が言うようにまあ10％くらいの調整だろう。
そうすると計算の起点は14年後の坪単価が220*0.9＝200万。故に平均年間下落率2.8％
最初5年の下落率を3.8、以降5年を1.8%とする。

5年後　7500→売却6075　残債6618　-543万残債割れ
10年後　7500→売却5400　残債5680　-280万残債割れ

という試算になる。つまり10年後でもかなりの確率で残債割れする。
結論的には高値つかみの物件です。まあこれを利便性との引き換えととらえるかは個人の趣向。立地がいいのは確かですから。

[110: 匿名さん]

>>105 匿名さん
岡野は横浜駅から徒歩圏内と閑静な住宅地なため中古のプラウト岡野公園も良いと思いました。

[111: 匿名さん]

後地盤は岡野はどうでしょうか！

[112: 匿名さん]

地盤より低地が気になります。
まあ横浜自体が厳しいのですが。

[113: 匿名さん]

横浜の平地は地盤はあきらめるしかないね。
横浜市のハザードマップみればわかる。
ちなみにここはググるとわかるが、岡野新田と言って、
幕末から明治初期に新田開発のためにうめたてた土地。
地盤の悪さはいわずもがな。
3.11のときは所々で小規模な液状化があった。
西口ダイエーの前はひどかったね。今回の建て替えもこれがトリガー。
ほとんど報道されないが、古いマンションで居住不可になったものもある。

[114: マンコミュファンさん]

近い将来、大地震が必ずやって来る。
富士山の火山灰？で埋め立てられたこのエリアは危ない。
さすがに倒壊する可能性は少ないが、傾きや半壊する可能性は大いにある。
地震保険は加入しても、評価額は売価の7千万円ではなく、2千万円程度なので、五千万円の負債になる。。

[115: マンコミュファンさん]

オリンピックの前、売るときです。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190301-00060007-gendaibiz-bu...

[116: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん
311のときにダイエー前がボコボコになったのは知ってるんですが、岡野周辺でも液状化ありましたか？
新耐震基準でもやっぱりだめですかねぇ。

[117: 匿名さん]

岡野2丁目はよくわからないけど帷子川流域の西横、天王町、星川をうろついた感じでは、所所で道の隆起、歩道のひび割れがみられたね。星川のイオンの敷地は結構きてた。ここいらは地下水位が高い同じような地盤だから岡野も似たような状況だったんじゃないかな。ただ、新しいマンションで傾いたり居住不可になった所は無いと思うよ。ひどかった新浦安も新しいマンションはどれも傾かなかったし。ここも大地震きて敷地が液状化することはあっても建物は大丈夫なんじゃない(無責任)。

[118: マンション検討中さん]

今は地盤改良の方法もあるので気になれば確認してもいいかもしれませんね。
低地はどうしようもないですが、治水対策で昔よりだいぶよくなったと感じます。
横浜駅周辺で地盤を求めるなら台町や軽井沢方面なんでしょうけど、駅地下のスーパーしか選択肢がないし、毎日あの坂はムリかな。
地盤と利便性どちらも求めるなら他の駅を検討した方が満足度あがりそうです。

[119: マンション検討中さん]

今のマンションは大丈夫だと思いますが、周りの道路やマンションが傾くと何が起こるか予想つかないです。

[120: マンション掲示板さん]

この土地に8000万は強烈だね
金持ちの道楽かな

[121: マンション検討中さん]

隣のナイスでましたね。
76平米で5380万。
築19年にしては強気だけど、ここに比べたら3000万くらい安いんですかね。
いくら設備が最新といっても新築に3000万払えるかなぁ。
ここはもうちょっと下げないとさすがに厳しそう。

[122: マンション掲示板さん]

築19で5400万か。
くたいもボロくなってきて、売れたらウハウハだな。
まあ売れればね

[123: 匿名さん]

えらいチャレンジ価格だね。お隣の狂乱価格の影響だｗ

[124: マンション検討中さん]

工事中の現地に行ってきました。
南向は、爆発したら被害が出るであろう距離に大きなガスタンクが複数あります。
目の前の戸建住宅がみな3階建ですので1階～3階まではガードしてもらえそうです（笑）
市のハザードマップを見ると1階の天井を超える高さまで浸水することが想定されています。
完成予想写真を見るかぎり、北向はガスタンクが爆発しても被害がほぼ出なさそうですが、北向にある公園は日曜の朝からお子さんが多くて賑やかでした。
どの部屋にするか悩ましいです（笑）

他に気になったのは、
マンションは3方向を道で囲まれていますが、どれも車１台分の幅しか無く、すれ違いできないだろうし気を使いそう。
岡野公園内やその付近に「ここでひったり発生注意」の看板が複数有りました。

[125: 口コミ知りたいさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[126: 匿名さん]

隣のやりすぎな5300万は、最終的には4千万後半で成約すると思う。それでも新築価格より上なんだけど。築20年といっても、一番底値でマンションが売れないときの建物なんで、アルコープはあるし、駐車場100%だし、今と違うのはディスポがないくらいかな。入札で高値掴んだ野村の資金回収分も含んでいない、こういう中古を買うのが賢いんだと思う。現在は。

[127: マンション検討中さん]

ここ人気ないんですかね。。
自分は要望出していますが。
売れ行きは良くないのでしょうか。

[128: マンション検討中さん]

>>127 マンション検討中さん
第一期の販売スケジュール出ましたね。
84戸中52戸売り出しのようなので、それなりに申し込みのあてがあるんじゃないでしょうか。
このマンションに限らないですが、早めに申し込んで良い部屋を確保しておくのいいと思いますよ。

[129: マンション検討中さん]

高杉

[130: マンション検討中さん]

値段聞いてびっくりしました。近くに住んでるのでスーバーや公園、学校、スポーツジム近くで、かつ平坦な場所という立地の良さは納得するんですが、あまりにも値段が高すぎて。。平沼橋駅が最寄り6分で考えると地元愛が強い自分でも、ちょっと盛りすぎの金額のような気がします。

[131: マンション検討中さん]

販売価格
62,480,000円 (1戸) ～109,880,000円 (1戸)

最多価格帯(100万円単位)
7,500万円台
(5戸)

間取り
3LDK ・4LDK

専有面積
68.04m2 ～ 90.61m2

総戸数
84戸

駐車場
34台
月額使用料:20,000円 ～ 25,000円

公式ページより


都内で戸建買えちゃうね。

[132: マンション掲示板さん]

最低6000万台か、強気！
野村らしいちゃらしいね。

[133: マンション検討中さん]

私も購入予定です
高いけれど終の住処として選びました
どんな方がいらっしゃるのか楽しみです

[134: 坪単価比較中さん]

高すぎて仮にさっぱり売れなかった場合、第二期から大幅値下げって野村はやるのかな？

[135: マンション掲示板さん]

>>134 坪単価比較中さん
大幅はないけど、値下げはするよ。
現に桜木町の物件はすでに一回販売価格を見直した。

[136: マンコミュファンさん]

>84戸中52戸売り出しのようなので、それなりに申し込みのあてがあるんじゃないでしょうか。

早く売らないとヤバいからだと思います
https://toyokeizai.net/articles/-/270655

本日の記事です

[137: マンション検討中さん]

明日から申し込みですね
どの位埋まっているのでしょうか
先日見た限り、高層階は結構埋まっていました

[138: ご近所さん]

物件近くにあるマンションの住人です。
買い替えを検討していましたが、高過ぎなので諦めました（笑）
この価格なら近所の新築一戸建てが買えてしまいます。

物件界隈の環境などについてご質問があればお答えしますよ。

[139: マンコミュファンさん]

都心の市場に過熱感　マンション価格過去最高　転換期との声も
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190319-00000558-san-bus_all

本日の記事です

[140: マンション掲示板さん]

どうでしょうね。待つのもいいけと、家賃が…

[141: マンション検討中さん]

こちらのマンションは共有施設は何もないのでしょうか？

掲示板も静かですし人気なさそうですね

[142: マンション検討中さん]

ここを買う予算があれば他にいくらでも候補ありますしね。

[143: マンション検討中さん]

購入申し込みをしました。
今週末に抽選にならずに購入できれば良いなあと思っています。
確かに、とっても高いですが、売れ行きは悪くなさそうですよ。第一期の予定販売戸数は当初予定より増えていました。
すでにいくつかの部屋は価格見直しされています(残念ながら、私の購入希望部屋は見直されませんでした)。
第二期でまで様子見をしていたら、欲しいと思えるお部屋は残っていないかと思います。

[144: マンション検討中さん]

管理費はやはり高いですね。
共有施設は何もないのに。

[145: マンション検討中さん]

子供が小さいので学区が、気になります。
平沼小、岡野中の評判などご存知の方がいれば教えてください。

[146: ご近所さん]

>>145
現在の平沼小、岡野中の評判はいたって普通です。
大昔は悪い生徒が結構いましたけどね。
学区に大規模分譲マンションや分譲戸建てが増えた結果、外からの知識階級層の子供も同時に増えたので、良い学校環境に変化したのだと思います。
しかし、地域一帯がある意味「下町」なので、地元に何代も住んでいる人の中には、家族揃ってちょっとアレな連中も一定数生息しています。

あと、物件から平沼小までの通学は距離があるので、ちょっとだけ辛いかも知れません。
学校はJRの線路を越えた向こう側にあるので、相鉄線の平沼橋駅の歩道橋を渡って通学することになり、その歩道橋を越えるのが結構面倒くさいと子供達が言っていました。
逆に岡野中は物件から走れば1分以内に正門に到着すると思います。

[147: マンション検討中さん]

>>146 ご近所さん
ご返信ありがとうございました！
普通の学区とのことで安心致しました

先日二丁目をぐるぐる回ってみましたが、
道幅や歩道がところどころ狭いのが少し気になりましたが、のんびりとした至って普通の町で落ち着いた生活を送れそうに感じました。

[148: ご近所さん]

>>147さん
どういたしまして。
あと、日用品のお買い物をする場所についても追記しておきますね。
物件案内資料では「サミットストア横浜岡野店まで徒歩3分」となっているので「近所にスーパーがあって良いね」と思っている方は多いかと思います。
しかし、そのサミットが半永久的に営業をしているのか大変気になるところです。
サミットは古河電工から土地を借りて開店しました。
その後、古河電工は土地所有権をフロンティア不動産投資法人という会社に売却してしまいました（2012年）
その会社のホームページを見るとサミットとの契約満了時期が「2031年11月」となっています。
契約満了後に再契約するのかどうかは分かりませんが、サミットの建物は鉄骨造のタイプですので、建物を見る限り最初から半永久的な営業は想定していない気もします（あくまでも想像ですが）
あと10年以上あるので「その時はその時」なのですが、近隣住民は「その時が来たらどうしよう」と今から心配をしています。
まぁ、その頃にはダイエー跡地にイオンが開業していると思うので、日用品のお買い物は何とかなるかと思いますが（笑）

（参考URL）
https://www.kanaloco.jp/article/entry-99694.html
https://www.frontier-reit.co.jp/ja_cms/portfolio/contract.html#tab2

[149: マンション検討中さん]

いよいよ今日ですね
お会いできる方よろしくお願いいたします。

[150: マンション検討中さん]

今日16時からの回でしたが、ものすごい人数に感じました。
売れ行き良さそうで安心しました。
ファミリーの方が多く賑やかになりそうです。