プレミスト東久留米ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト東久留米についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/hk85/index.html

所在地：東京都東久留米市新川町1丁目3-4（地番）
交通：西武池袋線「東久留米」駅から徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：62.98平米～91.80平米
売主：大和ハウス工業株式会社・株式会社コスモスイニシア
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[388: マンション検討中さん]

[NO.383～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[389: 通りがかりさん]

8/10(土)のアド街ック天国は東久留米。「なんでわざわざ東久留米なんて特集するのかなぁ…」と思っていた。色々調べてみると、アド街のスポンサーの１つがダイワハウスだったことでピンと来ました。スポンサーの意向がはたらいているタイアップ企画だと思うが、そんなに売れ行き悪いのかね、このマンション？

[390: 匿名さん]

残り２２戸となってるね。全８５戸、成約率７４％。
完成まで半年ちょっとでこの成約率は高いの？低いの？。

[391: 匿名さん]

駅前１分物件としては成約率は低いです。人気のある配棟向き住戸の間取で人気不人気が二分化された結果として人気住戸だけ早期完売、売るのが大変な厄介住戸だけ売れ残るヤバイパターンでしょう。

[392: 匿名さん]

>>391 匿名さん

大和ハウスや長谷工にとっては想定内・外どっちなんでしょうね。

[393: 匿名さん]

>392
勿論想定外でしょうね。駅前１分の好立地を活かして早期完売と思っていたでしょう。

[394: 匿名さん]

8/10(土)アド街ック天国 東久留米を見ました
益々住みたい地域になりましたがここは選びません
一番先に抽選対象になった人気住戸なら買いたいです

[395: 匿名さん]

２２戸も残ってるのに、そんなにひどいところばっかりなの？
値下げ期待で様子見の方も多いのかな。

[396: 匿名さん]

開放感と独立性に配慮した角住戸の比率を高めるよう、3棟構成の住棟計画をプランニングしています。

説明だけを読むと凄い物件だと思いますが、いざ現地へ行くと配棟の窮屈さに落胆します。

[397: 匿名さん]

まさに「落胆」すごく的確だと思います。

徒歩1分マンションなのに、１戸当たり平均、土地４０㎡も所有。よその駅近より倍以上かな。
専有面積大、区分所有小がマンションの魅力と思いますが、契約した方にとっては別の魅力があったんでしょうねえ。

個人的には区分所有では土地としての資産価値は限りなくゼロに近いと思うけど・・。

[398: 匿名さん]

397です。

間違えました。土地は「区分所有」ではなく「共有」でしたね。
意味は変わらないと思いますが、読み替えて下さい。

[399: 匿名さん]

東京ガス都市生活研究所コラボレーションの「シェアスマイルズ・プラン」というのが、他のとどう違うのかがよくわかりませんでした。家で余暇を過ごすためのプランということなのかな、リビングを広めにしたってことなのか、にしても他のとそんなに違わないような気もして、大きな特徴としてはどうなのかなと考えながら間取りを見ています。でも、他の普通のプランも含めて全体的に収納が多めなのは良い点だなと思います。

[400: 匿名さん]

>>395 匿名さん

大和ハウスって、値引きするんですか？

[401: 匿名さん]

>>400 匿名さん

どこの会社だって売れなければ値下げしてでも売るしかないでしょ。
巧妙にやるから、大手は値下げしないイメージはあるかもね。

[402: 匿名さん]

先着順19戸となっていますが、今から希望の部屋が重なった場合、一般的には抽選になるのですか？

[403: 匿名さん]

>>402 匿名さん

先着順なんだから、全く同時に申し込まない限り抽選はないんじゃないの。

[404: 匿名さん]

>>401 匿名さん

住友不動産は、値引きしないと断言してますよ！ いつかは売れるから、との事

[405: 匿名さん]

>>404 匿名さん

その言葉を信じるならそれでいいんじゃないですか。

[406: 匿名さん]

値下げと値引きは意味が違う事に注意
値下げは正式に広告を出して安くなった事を広くアピールする
値引きは逆に個別に特定の客だけに内密に安くする。この時は外部に漏らさない事が条件になる

[407: 匿名さん]

>>406 匿名さん
なるほど、なるほど。

[408: 匿名さん]

価値と価格が見合っていない事を販売者が認め価格を下げる＝値下げ。
価値のあるものを特段の事情により価格を割り引く＝値引き。

マンション売れ残りは値下げ。モデルルーム等に使用した住戸が安くなるのは値引き。
デベは既に販売した分もあるから、実際には当初の価格程の価値はありませんでしたとは言えないよね。

[409: 匿名さん]

大和ハウスの運営する温浴施設で、天然温泉をうたいながら実際は工業用水を使用だと。
不祥事隠蔽もあるし、ほんとモラルのない会社だな

[410: 匿名さん]

大和ハウスもレオパレスと経営感覚の根っこは同じだね。

[411: 匿名さん]

>>406
>>値引きは逆に個別に特定の客だけに内密に安くする。この時は外部に漏らさない事が条件になる
大和ハウスではなくて、違う新築マンションの話なのですが、友人で新築マンションを購入検討している人がいないかと聞かれたそう。
購入すると紹介料をもらえるんだとか。購入者側に何か特典があるのかは聞いていませんが、値引きもありえる話だと思いました。

外部に漏れないことを約束させられるはずですし、インターネットやチラシに金額を表示しない上品なやり方だと思います。

[412: 匿名さん]

上品？。
既に購入した人は、「姑息」とか「狡猾」と思うんじゃないの。

[413: 匿名さん]

A棟、B棟、C棟、どの棟が一番人気なのかな。
単純に考えると南向きのB棟かと思ったりもしますが。
より駅に近いのはA棟で、その辺が気になる人には人気かもしれず。
位置的に一番落ち着けそうなのがC棟かなと思ったりもします。
専用庭付きで開放感がありそうなのはA棟の一階かな。
価格的にはどうなのか、どの棟が高めになるのか予測がつきません。
先着順で残っているのが18戸となっています。
公開されている間取りが先着順のものだとすると意外にも南向きが多いよう。
価格的に高かったりするのかな？

[414: 匿名さん]

どこも人気がないから未だに１８戸も売れ残ってるのでしょう。
徒歩１分でも価格ほどの魅力がないと判断されてる証。

駅前であの敷地の広さで、たかが８５戸を３棟構成、しかも維持管理に金のかかる設備も盛りだくさんで維持管理性も難易度高い。購入してからも金のかかる物件。

１０月から火災・地震保険も大幅値上げだし、駅前だから固定資産税も高いし。

[415: 匿名さん]

Ａ棟の対面にある、レンタカーとコインパーキングの解体が始まるみたい。

何が建つのか知ってる人いる？

[416: 匿名さん]

線路沿いは近隣商業地域で、建蔽率80%容積率300%。
建蔽率75%で4階、60%で5階、50%で6階建てまで可能。
影が落ちるのも商業地域がほとんどなので、高さの規制はほぼない。

[417: 匿名さん]

3棟にしたのは高さ制限があるからですか？
収納スペースは大きくていいなと思いました。
個人的には洋室の広さを確保したため、リビングダイニングが狭くなってしまったような気がしています。
ファミリー世帯だとリビングダイニングでくつろぐという図なのかな。
もしそうなら、ちょっと狭いような気がするのですけど。

[418: 匿名さん]

3棟にしたのはどうしてなんでしょうね？容積率とかなにかそういうのがあるのでしょうか。
そういう建築の法律って難しい…

ここの場合は、特に駅まで1分というのが大きいと思います。
子供が電車に乗って通学するようになると
特に駅まで近いと親としても帰宅は安心することでしょう。

[419: 匿名さん]

３棟にしたのは法律の許容範囲内で最大の住戸面積を得る為。
住民の快適性より収益性を最重視したからでしょう。

[420: 匿名さん]

徒歩１分の為に犠牲にする事とリスクが多すぎる。

契約した方は、西口徒歩２～３分には、商業地域でマンションに最適な立地が残っているのを分かってて契約したのでろうか？。
そこに良いマンションが建ってしまったら、再販価格もボロボロになりかねない。

現に駅近の中古マンションがすごい速さで売れているよう。サイトに載る前に契約までいってしまうので、不動産屋にリクエスト出してないと情報も掴めない状態。

ここにがっかりした人がかなり中古に流れてる模様。

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん

以前から下げコメントしてますけど、以前にも増して必死ですね。
お疲れ様です。

[422: 匿名さん]

今時回避する事が多い機械式駐車場が２基で３０台分。
今回の台風レベルの雨量だと敷地内に降った雨だけでも下段は水没すると思われる。
下段になった人は一般条件の高い車両保険が必須。

機械式駐車場の法定耐久年数は１５年。全取り換えする場合は、一般的に１台１００万～２００万。ここは重機が入ってこれないので３００万とすると９０００万。共用設備なので車所有の有無にかかわらず、８５世帯で１世帯あたり１０６万、年間７万。車所有しない人にとってはまさに無駄金。もちろん通常のメンテ費用は別（メンテ費用は月額使用料で賄う）。
徒歩１分で駐車場もあると喜んでいる人は現実を見るべき。

[423: 匿名さん]

管理組合総会で駐車場を利用しない方々から駐車場の大規模修繕費は駐車場利用料金で賄えと提案が出されたら賛成多数で可決されそうな雰囲気ですね。
３０台の為に５５世帯が負担増になるのは嫌でしょうね。
ただ同様の考え方で１階住民がエレベータの大規模修繕費用は負担したくないと
提案したマンションがありましたが否決されました。

[424: マンコミュファンさん]

>>421 匿名さん
そういうあなたは、大和かイニシアの社員ですね。

[425: 匿名さん]

ディスポーザー自体は肯定派だが、ここの処理層は南側車路の地下１カ所のみ？。
だとすると横引き配管が長すぎて詰まるんではないだろうか。通常の長方形マンションのように各棟下に処理層がないと処理物を流せる程の配管勾配が取れるのか疑問。

砕いた食物は人工的に作った便と同じ、体内を経由していない分、腐敗する際の激臭は大便の比じゃないので、はやく処理層まで送るのが基本。詰まり除去の為に点検口を開けただけで、周囲の臭いはしばらく取れない。

Ｃ棟の北側から南側車路の地下まで水を流す事を想像してみて。水だけでさえ相当の水量と時間が必要。配管の底面に徐々に人口便が溜まっていくのが目に浮かぶ。

[426: 匿名さん]

ディスポーザーってどのマンションも処理槽って複数ついているものなのですか？
ただ単に便利だなぁと思っていただけだったんですが
知らないことは多かったです…。
専有部以外の構造面などについても
きちんと見ていかないといけないのかもしれませんね。
説明を聞いて納得できれば、購入に至るわけですから。

[427: 匿名さん]

この配棟なら中庭にディスポーザー処理層を設けるのがベターだと思うが、車両が入れないので維持管理できない。維持管理できる場所が南側車路しかなかったのだろうが、何十年後もちゃんと機能するのか検証したのか疑問。

処理層はバクテリアを利用するので、殺さないように全員が禁止事項をしっかり守る事が重要。臭いやヌメリを取りたくてもパイプユニッシュとか使ったらだめ。
処理水の基準を満たさなくなると、都下水道条例や水質汚濁防止法で管理組合が処罰される可能性もある。

[428: 匿名さん]

西口徒歩２分、1戸建て全11棟、今回４棟販売。建物面積約９０㎡超、5500~6300万。
敷地の南側駐輪場は市の恒久的な駐輪場確保の為の都市計画に策定されてるので、将来的にも何も建たない見込み。

将来、子供たちに財産として残したいなら断然こっちだな。

[429: 匿名さん]

428の情報訂正。
敷地南側の駐輪場は、市が地下1階、地上3階の駐輪場を建てる計画でした。

[430: 匿名さん]

>>429 匿名さん
めっちゃ建ちますやん。

[431: 匿名さん]

それでも断然こっちの方が良いですやん。

駐輪場だから３階建の住戸よりはだいぶん低いと思うよ。
近隣商業地域で４~５階建てが建ってもおかしくないエリアで、南側が3階建駐輪場なのは、むしろラッキーでは。

[432: 匿名さん]

>>431 匿名さん
まぁ、それぞれ買う人のニーズによりますわな。やん。

[433: 匿名さん]

ニーズ　vs　妥協、３５年間のコスト、相続、を天秤にかければ答えは明確ですやん。

マンション自体を否定してる訳ではないよ。ここに限っての話。
高層階が良い、家の中で階段がヤダ、といったニーズは理解できるけど、そのニーズを満たす為に、「ここ？」。

[434: 匿名さん]

ディスポーザーって、使うときは便利でいいなと思ってましたが、見えない部分でいろいろと大変なんですね。パイプフィニッシュとか臭い除去の何かとか、知らずに使ってしまう人っていそうな気がします。処理水の基準を満たさないと管理組合が処罰される可能性もあるなんて、けっこう大きな話になってしまうんですね。便利なものにはそれなりのリスクもあるってことなのかな。とても勉強になりました。

[435: 匿名さん]

残り8棟まで減ったね。ここにきてペースが上がってるのは、長谷工やネクストが詰め腹切らされてる可能性もあるね。
表立って値下げできないから、その筋の法人が一旦買い受け、ほとぼりが冷めた頃に中古で売り出すのは良く聞く話。いつまでも販売にコストかけていられないからね。
でもこれをやられると、何割もデベ関係者が占める事になるので管理組合が機能しなくなる。

[436: 匿名さん]

>>434
年末の大掃除、どこまで利用していいんでしょうね。カビキラーはダメ？重曹やアルカリ水は？排水溝用のタブレットもありますがあれも？
ディスポーザー利用している人、もしご存知でしたら教えてください。今は排水溝用のタブレットを1ヶ月に1度ほど入れています。

面白いと思ったのはダスキンのお掃除セミナーやってるんですね。
年末ですし気になります。
セミナー参加者に掃除用品がもらえるのもよさそう。
よく住宅展示場でイベントとかやっていますが、ああいったノリなのかな。

[437: 匿名さん]

ディスポーザーって氷を入れて稼働させれば、あとはそれでいいって話はきいたことがあります。
でもこれって普段のお手入れなんですよね？
それ以上のことってしなくていいのだったら、とても素晴らしいのになぁ。
実際、どういう感じになっていくのでしょうね。