パークホームズ日本橋人形町二丁目

[マンション比較中さん]

パークホームズ日本橋人形町二丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、よろしくお願いいたします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1521/

所在地：東京都中央区日本橋人形町2丁目23番1.2.3.4.5.14（地番）
交通：日比谷線「人形町」徒歩3分、半蔵門線「水天宮前」徒歩5分、新宿線「浜町」徒歩6分
総戸数：39戸（うち事業協力者2戸。その他に店舗2戸）
入居時期：2020年4月下旬
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：40.68～80.90㎡

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：三井不動産レジンデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 評判気になるさん]

間取りは悪くないですね！
ただ、内廊下で無いのは残念です

[2: 匿名さん]

場所良いので、坪400万円から、平均450万円程度ですかね。

[3: 匿名さん]

ザレジデンスがつかないですね

[4: 匿名さん]

ここまで待ったから、オリンピック終わるまでマツワ。

[5: マンション検討中さん]

>>2 匿名さん

そんなに安い？
450からで平均500では？

[6: 匿名さん]

この規模でMR作って青田売りするんだから相応高いでしょ
コレド室町を彷彿とさせるデザインも気合い入っていてかっこいいが、最近の三井がここと同じIAO竹田使ってるのは荻窪ザ レジデンスと品川大井
どちらも凝った外観デザインで高値追求路線だったね
ただ三越前がけっこう残ってるからどこまで頑張るかなー

[7: 匿名さん]

>>5 マンション検討中さん
プラウド日本橋富沢町が、確かパンダ部屋が坪400万円程度、平均470万円なので、最近の弱含み相場からして450万円平均かと。
でも、場所が場所だけに強気なのでしょうか。

[8: 匿名さん]

まさに人形町の中心！って場所なので市況を加味してもプラウド富沢町より安くなることはないんじゃないのかなぁ。
プラウド富沢町は南向きは平均坪500だったから、それくらいでは？

[9: 匿名さん]

ホームページも相当気合い入ってますね。
三越前より住環境の観点で、場所は良さそう。
久松小学区でないため、その辺りの坪単価アップはないかもしれないけど、確かにそれでも500は行きそうですね。

[10: 匿名さん]

2年後には下がる

[11: 匿名さん]

この辺も駅近財閥なら450万-500万が定着してきましたね。
市況で多少の上下はあるかもしれませんが、利便性と再開発を踏まえると、長期的には資産価高い資産価値を保ちそうです。

[12: 匿名さん]

この辺はホテルと思いっきりバッティングするからまず下がらないよ
一方で人によっては雑居ビル街と忌避するので大幅な上昇も見込みづらい
供給が絞られながら価格は底堅く推移するんじゃないかね

[13: 購入経験者さん]

店鋪に焼肉屋が入りますが、どうなんでしょう？
http://www.8929to-ka.jp

[14: マンション検討中さん]

Gが出たりするんですかね…

[15: 匿名さん]

GもMも出るかも。

[16: マンション検討中さん]

場所いいですね。いくらになるか気になります。

[17: 匿名さん]

>>16 マンション検討中さん

今日本橋界隈の注目度高いですから
お値段も安くなる訳無いですよね

[18: 匿名さん]

GやMはまだしも火が怖いんですよね。中華料理店と焼肉屋は火元の両横綱ですから…。

[19: 匿名さん]

玄関側に窓があるということは外廊下ですよね。。？

[20: 匿名さん]

まさか！
今のマンションは、内廊下ですよ。

[21: 匿名さん]

80Aタイプ
間違いなく外廊下です。

[22: 匿名さん]

60Bタイプ

[23: 匿名さん]

ま、行灯部屋減るんで良いんじゃないですか？
小規模の場合人通りも少ないので、私は外廊下のデメリットより採光通風性のメリットの方が高いと感じてます。お風呂に窓あったり。

[24: 匿名さん]

共用廊下側に風呂とか落ちない。

[25: マンション検討中さん]

換気できるし衛生的だと思うけどな
このところの内廊下礼賛には辟易していたところ
ここの敷地形状なら内廊下にするのも不自然

[26: 匿名さん]

浴室と共用廊下が隣り合わせですか(-_-;)

[27: マンション検討中さん]

坪480くらいと予想

[28: 匿名]

タワマンでもあるまいし、焼肉屋が入るとか致命的。。いい物件だと思ったんですが、アウトですね、、三井さんの交渉力不足。

[29: 匿名]

橙花好きでしたが、一年半休んだお店に魅力はない。味落ちそう。潔く他の場所移転して欲しい。。

[30: 匿名さん]

共用通路側にお風呂は、女性は特に気になってしまうと思います。
おそらく可動式のルーバーがつくのかな？そうであるとするならば、外からは見えないでしょうけれど、なんとなく気配がしてしまうのは気になるのかなぁ。そういう点では、角部屋だと人が通りかからないから、気が楽かもしれません。

[31: 匿名さん]

地権者さんに飲食店が入るんだ。日本橋の覇権を狙う三井さんのフラッグシップかと思ってましたがここはガチの人形町の本丸ですからね。大門通り沿いとは言え商業エリアど真ん中ですから騒然とした感じは免れないでしょう。

[32: 匿名さん]

>>31 匿名さん
まさか焼肉屋とは残念ですね。
多少なりとも資産価値に影響しそうです。
一階に店舗が入ることで、坪単価が抑えられれば話は別ですが。

[33: 匿名さん]

臭いとかゴキ○○とか、心配。

[34: 匿名さん]

1階が焼肉屋トラップという地雷があったか。いい場所なのに野村が手を出さなかったのもこういうことね。

[35: 匿名さん]

よりによって焼肉屋とは。
臭いますよね？

[36: 近隣住民]

>>31 匿名さん 場所は悪くないけど下駄履きになる、ザレジデンスがつかないと情報が回ってました。仕様も価格もごく平均的な物件になると思っていました。最近建った人形町のマンションで地権者ゼロなのは近くのザレジデンスだけではないでしょうか。

[37: 匿名さん]

お隣はハンバーガー屋さんですね
時々買って帰りますよ

[38: 匿名さん]

このマンションは例の中央区の容積緩和見直しで
既存不適格になっちゃうパターンでしょうか？


中央区の容積ボーナス結構大きかったですからね…

[39: マンション検討中さん]

焼肉屋は致命的だよ。
でも個数少ないから、値段によっては売れるんじゃない？

焼肉屋に接するパンダ部屋に予約殺到！みたいな感じで売っていくと思われ。

[40: 匿名さん]

外廊下物件の１階に焼肉屋とか臭いがすごそう。。

[41: 匿名さん]

ここの現地を見に行きましたが、そんなにいい場所ではないですよね？

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
日本橋人形町の中心ですので良い場所だとは思いますが、個人的には住む場所としてはプラウドシリーズの方が良いと思います。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん

人形町3丁目、富沢町辺りですね。

[44: 匿名さん]

人形町らしさを楽しむならこちらでしょう。半蔵門線水天宮駅まで近いというメリットもあります。
あとはお値段次第ですね。

[45: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
一階部分に商業施設を入れると、まだ200%の容積緩和が受けられるんですよ、中央区は。
なので、三井系は全てお店が入る仕様なんでしょうね。焼肉屋は意外でしたが。。

[46: マンション検討中さん]

>>44 匿名さん
夜、酔っ払いが多い地域ですので、小さい子供がいる人達は敬遠すると思いますよ。

[47: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん
同意します。
「暗い」感じがしました。

[48: 匿名]

>>44 匿名さん

>>44 匿名さん
人形町が気に入って20年買い換えしながら住み続けています。おっしゃるとおり、この街らしい活気やお店の雰囲気があるのは二丁目と一丁目ですね。金座通りを挟んで三丁目や富沢町は商店が少なくて、小さな問屋さんや会社が多いところ。夜はシーンとしています（笑）から住宅街や郊外から転居される方にもフィットするのでは。実際外から来た人たち、若い人たちが多い印象です。二丁目は甘酒横丁を擁していて老舗がきっちり仕切っているエリアです。調整区域なので久松小に通学できますし、夜にお酒飲んでいる方も年齢層高めなので危ない雰囲気は皆無だと思いますね。
なんだかんだ二丁目に住むのがあとあともいいと考えますが、燈火はネックですねー。

[49: マンション検討中さん]

以前、夜に人形町を訪れた際に
黒服を着た夜のお店の客引きを
何人も見かけたのですが
今でもいるのでしょうか？

[50: 匿名]

>>49 マンション検討中さん たまに同じような投稿を見るんですが、黒服の人々は全然見かけたことがないんです。いるとすれば、人形町大通りだけでしょうね。この物件の周り、大門通り、甘酒横丁では夜の客引きをするタイプの店はそもそもないと思いますし、大家さんたちの意向でラストオーダーが早い店も多いので。町の不文律みたいなものはありますね。

[51: マンション検討中さん]

>>50 さん

たしかに大通りでした。
裏通りにはいなかったので、おっしゃるとおりだと思います。

あういう客引きは新橋とか神田ならわかるのですが、人形町にいるとは思わなかったので少しびっくりしました。

でもそもそも商業地域だからしょうがないですね。
ありがとうございました。

[52: マンション検討中]

>>48 匿名さん 焼肉店舗は気になりますが、久松小学校が選択できるのは、大きな魅力です。ここ数年、人形町、浜町の物件をなんとなく探してきましたが、大伝馬町、一丁目、三丁目あたりは久松が選択できないと知ったので、候補からはずしました。

[53: マンション検討中さん]

近所ですが、飲食店の件も来月の説明会を聞きたいですね。坪400でパークホームズ三越前並の内装ならすぐにでも買いたい、、

[54: 買い替え検討中さん]

>>50
残念ながら甘酒横丁に黒服で呼び込みする店はあります。
新しく移転した芳味亭の隣のビル。
他にもあります。

[55: 通りがかりさん]

黒服店は数店舗ありますが、銀座にいるキャッチみたいにさりげな気なく声掛けするイメージであまり気になったことはないです。ちなみに風俗店は条例で禁止されてるからないですよ。

数年住んでますが、神田とか新宿みたいな繁華街のような雰囲気は一切ないので、その点は安心していいかと。気になるなら、人形町のスタバからマックまで8時くらいに歩いてみると雰囲気確認できますよ^_^

[56: マンション比較中さん]

概要に店舗二戸とあるのですが、焼き肉店の他は何になるのでしょうか？

[57: 通りがかりさん]

正式な説明会は来年ですから、焼肉店の件はまだ憶測かと。どんなお店か気になりますよね。

[58: マンション検討中]

>>57 通りがかりさん ザレジデンスを検討していたとき（予算オーバーで見送りました。。）に、蛎殻町のモデルルームで営業の方から燈花が入ると明確に聞きましたので、これは間違いないと思います。もう1店入る話は出ませんでしたが、なにになるのかな？また、ザレジデンスよりはだいぶお求めやすい価格予定とも聞きましたので、かなり期待しています。

[59: 通りがかりさん]

>>58 マンション検討中さん

私も同じ説明を受けましたので、焼肉店は120%間違いないですね。もう1店舗はこれから募集をかけるのではないでしょうかね？

価格帯は、坪430前後かと思っています。
もしかすると、最近の弱含み傾向を加味して、、、もう少し安くなる可能性もありますが。

[60: マンション検討中さん]

周りを見ていても3ldkの80平米は一億超えてますよね。9000万前後なら買いたい、、

[61: 通りがかりさん]

>>60 マンション検討中さん

たぶん、下限で坪430前後だと推測されますが430?550／坪だと思われます。

おそらく、1億円前後?1億3,500万程度かと。

庶民じゃ無理ですよねぇ。

[62: マンション検討中さん]

ザ・レジデンスより価格上がるんですかね、、
ザ・レジデンスもファミリータイプはだいたい一億前後でしたよね。430だとそれより高そう。
最近ホテル建設も多いので用地取得も毎年値段上がってそうですよね。

[63: 匿名さん]

外廊下でもありますし、レジデンスよりお安いのでは？

[64: 匿名さん]

場所だけで言うならこちらを選ぶ人多そう。
向こうは三越前が近いといってもどの駅も若干遠いし、そもそも閑散としてますしね。

[65: マンション検討中]

>>62 マンション検討中さん 同じ2丁目のザレジデンスとターゲットを変えているので、そこまでの価格にはならないと聞いています。あちらは内廊下はもちろん、地権者ゼロ、ゲタばきなしの物件ですし、仕様がよかったですから。

[66: 匿名さん]

>>65 マンション検討中さん

三越前はゲタあるけど

[67: 近隣住民]

>>64 匿名さん 買い物や飲食など生活利便性がよいのは断然こちらですね。人形町近辺に住む最大のメリットは複数の路線と駅に徒歩5分くらいでアクセスできることだと思うんですが、三越前は最寄り駅からも5分では行けないですしね。あの場所にマンションをプランしたのが個人的には解せないです。

[68: マンション検討中]

>>66 匿名さん そちらではなく、同じ2丁目のことですよ。

[69: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん

あぁ、引き渡し前にボヤがあったとかいう方ね
あそこ仕様良かったの？
天カセもオプションだったとか聞いたけど

[70: マンション比較中さん]

不運にも事故がありましたよね。

[71: マンション検討中]

>>69 匿名さん そうです（笑）火事ではなかったけど、東電の設備から火花が移っちゃったそうですね。近隣説明がありました。
私はプラウドディアージュと2丁目のザレジデンスも検討しました。天カセにはそれほどこだわりないですが、眺望の抜けはマストなので、上層階狙いで結果的に手が出ませんでした。どちらも建具のグレードや天然石フロアとかよかったですよ。その2つが完売したあとに、三越前が出てMRもいきました。仕様はよかったですが、やはり駅や日常の買い物場所まで遠いので（この近辺に住んでいる人間の感覚ですが）見送りました。
この物件が価格抑えめなら上層階いけるかもと期待しています。

[72: 検討板ユーザーさん]

早く価格でてほしいです！ここにするか富沢町のJR開発のマンションまで待つか、悩み中です。あっちは2年くらい先になるみたいですが。

[73: 匿名さん]

>>72 検討板ユーザーさん

久松町のプラウドもありますよ

[74: 検討板ユーザーさん]

>>73 匿名さん 富沢町じゃなくて、ラーメン大申の一角が全部立ち退きになったからJRも住所は久松町ですね。失礼しました。そうでした
！プラウドも出てきますね。

[75: 匿名さん]

あそこら辺だと東日本橋三丁目にも三井が建ててますね。次々とマンション建ちますね。

[76: 検討板ユーザーさん]

>>75 匿名さん どなたかがおっしゃっていましたが、これから中央区にできるマンションは下駄履きが不可避なんでしょうかね。。

[77: マンション検討中さん]

>>74 検討板ユーザーさん

大申のあった縦長の区画はデベはJRになるんですね。あの敷地では屏風状の板マンになるのでしょうか？

[78: 検討板ユーザーさん]

>>77 マンション検討中さん
そうですよね。長細ーくなるのかなと。あそこにオーケースーパーもくるんですよね。

[79: 通りがかりさん]

>>75 匿名さん

これから三井相当開発してきますよ。
浜町公園の奥にも建てますし、小伝馬町付近にも建ちます。
まぁ、様子見でいいのではないでしょうかね。

[80: 通りがかりさん]

>>70 マンション比較中さん

解体中に、防護板が倒壊して、人が亡くなっていますよね？
私は絶対にあそこは買わないと決めていたのですが、購入された方は、重説でそういった話聞くんですかね？言わなくてもいいのかな？

[81: 検討板ユーザーさん]

>>79 通りがかりさん

金座通りから富沢町側の東日本橋にかけて、特にマンションとホテルの建設ラッシュみたいですね。歩いていて工事が多くて把握しきれません（笑）人形町付近で物件探している層は、うちもそうですが久松小に通える立地であるかを最大重視する人も多いと思います。結婚前にその観点なく購入した物件が手狭で売却した際、学区ピンポイントで出物を待っている人たちがいてびっくりしました。将来的な引きも考えると、富沢町、人2、浜2、久松町かな。

[82: 匿名さん]

久松小学区は人気ですね。すぐ近くの交差点挟んだとこ(浜町2丁目？東日本橋1丁目？)にサピックスがあるのも教育熱心な方にはポイント高そうです。
久松小のすぐ隣には久松警察署もあり治安も良いですし、休日急患対応の診療所もあり、子育て世代には何かと便利ですね。

[83: 検討板ユーザーさん]

>>82 匿名さん 独身時代は子育て環境や小学校の学区なんて全く要素に入れていなくて、人形町の駅近は通勤や出張に便利だからという理由のみで物件を選びましたが、駅からの分数が同じでも、細かく町内や学区で住み心地やリセールバリューみたいなものが変わってくるエリアですね。

[84: マンション検討中さん]

価格はまだかね？

[85: 匿名さん]

人形町って住む人から住むと暮らしやすい地域でしょうか？
ここは駅が近いようですが、あまり周辺の事について詳しくなくてなんともわかりません。
利便性のほか、治安についても気になります。

[86: 検討板ユーザーさん]

>>85 匿名さん 久松警察管内しか分かりませんが客観的事実からも治安は非常にいいです。久松警察についてよく出る笑い話ですが、東京一ヒマな警察と言われています。署長ポストは、昔から警視庁で実績を上げた定年近くの方の花道だそうです。それだけ事件がなくて安寧という理由です。小舟町、小網町、大伝馬町は所轄が違うかも。一般的には駅の周りは商店街や飲食店が固まっているため落ち着かないものですが、浜町はそういう雰囲気ではなく浜町公園や明治座があるので落ち着いています。この物件の立地は24時間のピーコックと成城石井、ドラッグストア、クリーニングが固まっている場所に3分あれば行けますし、エリアの中で買い物のしやすさは抜群では。強いてネガポイントは浜町以外の駅（人形町、水天宮前）まで歩いて6分はあることでしょうか。よそのエリアと比較したら贅沢な話ですけどね。あと小さなお子さんがいる家庭が多いです。お祭りやイベントが場所柄盛んなので、楽しいですよ。

[87: 匿名さん]

焼肉マンション？

[88: 検討板ユーザーさん]

86です。すみません！立地は別の物件のこと書いてしまいましたー。全くどうかしてます。。
住み心地や治安はとてもいいと感じてます。

[89: 匿名さん]

というか利便性、治安、教育環境求める層が選ぶのが人形町ですよね。住環境を重視する人にはオフィス街色強いのでイマイチに映るかもしれません。

[90: マンション検討中さん]

私はパスしますー

[91: 匿名さん]

十思公園横の大規模マンション２棟待ちかな。昭和通り、首都高のせいかなんともシャビーな辺りですが。

[92: 匿名さん]

>>87 匿名さん 笑 近所の人達からは陰でそう言われるんでしょうね。焼肉さえなけりゃかなりの高得点なのに。

[93: 匿名さん]

それでも坪600くらいはするのでしょうか？　年明けの事前案内会ではっきりするのでしょうけど･･･

[94: 匿名さん]

さすがに坪600はしないかと…。
400後半から500中盤で、平均500前後では？

[95: 匿名さん]

坪500だと80Aの3LDKタイプで1億2千万
う～ん。それなりの値段ですな

[96: 匿名さん]

人形町のど真ん中で80平米なら、まあそんな感じなのかなぁ。プラウド富沢町が70平米で1億ちょっとでしたし。

[97: 匿名さん]

将来性を考えると、割高になるのも仕方ないような気がします。

1LDKや2LDKもプランがあるんですね。
1LDKはLDKとキッチンで10畳くらい。4.5畳のマスターベッドルームがあり、1人暮らし用かと思います。
40Cのタイプだとベッドルームが狭いので2人暮らしだと手狭に感じそう。
2LDKだと部屋が6畳×2、LDKで14.6畳なので、夫婦2人や子供がいる家庭も住みやすそうな感じもあります。

あとは料金です。払えるかどうかも不安です。

[98: 匿名さん]

２馬力1500万円DINKSで3Lは厳しいでしょうか？

[99: 匿名さん]

沖式の時価評価で坪単価542.1万円の評価を受けていますね
パークコート文京小石川並なのでこれは相当高くなってしまいそう

[100: マンション検討中さん]

ここって、陽当たりどうでしょうかね？

何だかんだ言っても、焼肉マンション、リスク高いですよねぇ。。。