プラウド鷺沼テラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/c115260/index.html
所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋四丁目3番8（地番）
交通：東京急行電鉄田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩10分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.67平米～101.26平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ（株）
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-10-18 13:55:51
プラウド鷺沼テラスってどうですか？
| No.1 |
by 通りがかりさん 2018-10-24 17:21:23
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削除依頼
隣のマンションが反対運動の横断幕をしているところですよね。
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|---|---|---|
| No.2 |
ここはいくらぐらいになりますかね？
プラウドだから少し高めかな |
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| No.3 |
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| No.4 |
坪300くらいみたいですね、
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| No.5 |
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| No.6 |
久しぶりの大手デベ参上ですね！
モノは良いでしょう。 価格はいくらくらいでしょうね？ とりあえず楽しみです！ |
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| No.7 |
1番狭い部屋で6000万以上ってことか…
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| No.8 |
オーダーメイドで内装に金かければ結構いくかも知れないけど、あの立地だとデフォルトで平均@260～270くらいじゃないの？
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| No.9 |
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| No.10 |
立地的に近いプラウドだとサウスアべニュー。なので普通ならアベニュー価格＋α。
だけどオーダーメイド推しの高級路線ぽいので強気の価格でくるのかな。 残念ながら立地がそれに追い付いてない。 |
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| No.11 |
某プラウドの営業さんが、坪300は余裕で越えるって言ってました。落札大変だったらしいですよ。
だから、あの立地なのに4L多めの高級仕様にして強気価格にしてくるんじゃないんですかね。 どうなることやら・・・ |
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| No.12 |
>>1
敷地目いっぱい建てないでね、利益優先でなく環境を大事にする近隣住民の意見に耳を傾けてくださいね、お願いしますよ。 |
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| No.13 |
ここは売れるね！
これだけ立地が悪ければ坪230くらいでしょ。 その割に鷺沼までギリギリ歩けるし、東名川崎IC近いし、学区は良いし、部屋広いし。 良いところは一つもないけど、その中で色んな要素に指一本ずつ引っ掛かってる。ワースの中のベストでしょう！ |
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| No.14 |
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| No.15 |
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| No.16 |
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| No.17 |
12月上旬にモデルルームオープンみたいだけど何処に出来るんだろね？
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| No.18 |
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| No.19 |
積極的に認識する利点はないという事です。
ただ、エクスキューズな利点は値段次第でいくつか見つかるという意味です。 坪300超なら論外ですが。隣のマンション住民が面倒そうだし。。。 |
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| No.20 |
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| No.21 |
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| No.22 |
>>19 ずっちぃ~なさん
隣のマンション住民が面倒そうだし。。。 私の記憶が正しければ15年前に隣のマンションが建設される際にも既存のマンション住民による旗がありましたよ。 完成したらお互い様ってこと。 |
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| No.23 |
来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
このあたりの相場ってどれくらいでしょう。 駅までの距離は近すぎず遠すぎずの距離で、 住む環境として悪くないと思います。 間取りなどはカスタムオーダーができるって 注文建築感覚でちょっとリッチな気持ちになりそう。 生活スタイルでそれぞれの思いを大切にした形で マイホームを選べるって感じがして良い物件だと思いました。 |
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| No.24 |
以前この近くに住んでいましたが、学区を含め住環境はとても良いと思います。
角地でもあり、土橋四丁目では最高の立地ではないでしょうか。 バス通りの交差点ということで、多少車の音と排気ガスは気になるところですが、バス停が目の前で雨の日などは鷺沼からのバス利用も便利です。 この戸数ですし、あっという間に完売もあり得ると思います。 |
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| No.25 |
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| No.26 |
https://www.google.com/maps/d/viewer?mid=10GP1jryWDI56hpnLjxRs-65wIIU&...
敷地の下にリニア直撃だけど電磁波とか大ジョブなのかな |
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| No.27 |
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| No.28 |
個人的には冷蔵庫が手前側に設置できるようになっているので、飲み物を取りに行ったり、食事の途中に調味料を取りに行ったりするのが楽だなと思いました。
各部屋も5畳以上スペースがありますので、部屋として利用することは十分に可能。子供部屋も子供二人なら一人一人に与えることが出来るでしょうし、 リビングが広いので家族団らんするにも良いですし、リビングに学習机を置くこともできそうですね。 |
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| No.29 |
冷蔵庫がキッチンの手前側に設置できるのは一般的だと思います。
プランもよく見かけるタイプです。 判断材料は、立地・アクセスと周辺環境、価格ですかね |
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| No.30 |
高台にあるので、地震や台風の時などは安心な物件かなという印象。
プランも自分でセレクト出来てカスタムは４６００通りであるとか なかなか珍しいように思います。 価格がまだ出ていないだけに、いくらくらいになるのか次第ですが 最寄り駅も徒歩圏内とあって、人気の物件となりそうです。 |
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| No.31 |
物件エントリーが必須のようです。
これも初期段階における囲い込み。 カスタムオーダーはいつまでも受け付けるわけではないので注意が必要です。 オーダーの打ち合わせ段階で予算と希望プランからオススメの住戸をアテンドしてくれるわけです。 なかなか上手なビジネスモデルですね |
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| No.32 |
カスタムは４６００通りとは、どんな内容なのでしょう、想像がつきませんが、カスタムオーダーに関してはすべて無償と思ってよいのでしょうか？有償のオーダーメイドとは別ということで。
よくわからないのですが、オーダーメイドの場合でも基本になるプランを選ぶことになるのかな？スケルトンからつくりあげていく感じとは違うのですよね？ カスタムオーダーはプランによって選べるものとそうでないものがあるのかな？ |
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| No.33 |
海外でドレスを注文する際にオーダーメイドでは理解してくれなくカスタムオーダーと言ったらOKでした。オーダーメイドは日本語英語のようです。
日本ではカスタムオーダーは特別生産、オーダーメイドは受注生産の意味で用いられているようです。 部分的に色や形状、プランをあらかじめ決められた選択肢の中からチョイスするのがカスタムで無償が基本。オーダーメイドはその住戸オリジナルの間取りや設備仕様を法規に合致することを前提として追加予算の範囲内でコーディネートしてくれる。当然その住戸だけのオリジナル仕様となりますので価格は製品価格だけでなく手間賃、コーディネートフィーが加算されますのでかなりな金額になることを予定しておいてください。 |
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| No.34 |
今日建設予定地の前を通ったのですが、まだお隣のマンション反対の旗だしてるんですね！
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| No.35 |
そうですか
お隣も新築当時、となりにマンションが建つ可能性がある旨の説明を聞き購入されたと思うのですが、実際に建つようになると購入当時の隣と同じことがリピート |
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| No.36 |
ちょっと販売時期が微妙だね。
早く買っても、新しい住宅ローン減税は適用されるのかな？ |
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| No.37 |
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| No.38 |
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| No.39 |
隣のマンションとの間少し空けてあげればよいのに、利益優先で余裕がないのかな、高級イメージが売りだったのに新しい物件ほど品質低下がとまらず残念。
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| No.40 |
これはどこのマンションでも言えること
土地価格が以前の10%増だとしたら物件価格はそのまま10%増にするのでなく建物の仕様を以前のものから変更して5％増しに抑えるように感じられます。 土地だけでなく工事費も高騰してますので抑えるところを作らないと今の時代売れませんからね |
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| No.41 |
何かしらは抑えないと高くなりすぎて買える人がかなり限られちゃうもんね。
ここってプラウドの割に掲示板盛り上がってないけど、あんまり人気ないのかな？ |
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| No.42 |
>41
近隣と、もめてますからね |
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| No.43 |
建物が完成して入居が始まるころには旗もなくなりますから大丈夫ですよ
かなり以前にここの近くの大規模マンションでも近隣の戸建て住民による旗がありましたが完成後しばらくしてなくなりました。 |
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| No.44 |
もうモデルルーム、オープンしたんだっけ？
販売予定価格もそろそろ出るのかな。 野村アーバンも代理で入るんだね。新しいプロジェクト結構立ち上がってるから営業もタイトなのかもね。 |
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| No.45 |
確か、今週の土日からじゃなかったでしたっけ？
誰か行った人いるのかな？ おいくらくらいだったのか非常に気になる・・・ それ次第ではモデルルーム行くのにな |
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| No.46 |
次の3連休のようですよ
来年2月からの販売ですので提示される予定価格はもしかしたら客へのアンケートなどを勘案して変動するかもしれませんね |
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| No.47 |
この前HP見た時は15、16日に事前案内会開催と書いてあった気がしたのですが・・・
アンケートとはいえ、野村がどれくらいの価格を提示してくるのかがとても興味あります。 行かれる方、ぜひ教えてください！ |
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| No.48 |
70から100平米なので
販売予定価格は5千万台から7千万台と予想します。 最初の提示がベースとなりますので人気がありそうでしたら上振れ、厳しそうでしたら下振れに。 本広告が公示されるまでは販売戸数、販売価格は確定しません。 本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられず、申込みの順位の確保に関する措置は講じられないそうです。 |
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| No.49 |
>>販売予定価格は5千万台から7千万台と予想します。
そうなんですね。価格は安くなったりすることもあるでしょうか。第一期、第二期で安くなったり高くなったりもありそうです。 物件概要にさらっと価格帯が書いてあるかなと思ったものの、書いていないですね。あと総戸数が55戸なのに販売戸数が未定と書いてあって、専有面積次第で55戸の総戸数が変更になる可能性があるということでしょうか。 カスタムオーダーのページができていて、間取りプラン変更やカラー変更、カウンター高さを変更できるのが魅力と思いました。 |
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| No.50 |
総戸数は建築確認申請に基づくものですから販売時において変更はないと思います。
計画変更になれば1、2年の販売延期となるはずです。 |
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| No.51 |
販売戸数未定は売り出し(第一期)の販売戸数が未定ということ。
これからモデルルームに集客して人気の住戸、買手の予算がどれくらいかで売り出しの戸数決めていく流れ。 反応見ながら価格調整するんだろうけどやはり南向き角部屋4LDKが人気なのかな。 |
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| No.52 |
第一期販売は検討者の希望する住戸タイプを中心に売れにくいプランを混ぜると思うな
後半に売りにくい住戸プラン=売れにくいプランがあると先着順になって残りやすいのではやく捌きたいのでは |
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| No.53 |
竣工が来年の9月下旬で入居が12月中旬の予定です。
消費増税の10月の前後となります。 増税前の駆け込み需要が多いとみるか、住宅ローン控除期間延長のメリットを受けるのが多いとみるか なかなか難しい判断ですね。 |
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| No.54 |
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| No.55 |
建物が完成して入居が少なければ在庫物件になり、その戸数が多ければ多いほど近くの新築や中古物件の価格に影響が大きく出ます。
つまり近隣の住宅の不動産価格がダブつくことに。 新築施工したデベや施工者には反対の意思表示だがそこに入る住民には今後のこともあるので完成したら旗降ろし |
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| No.56 |
ホームページとかでカスタムオーダーが推されてますが、1階2階の低層階は対象外でした。上層階は高いし。。楽しみにしてた部分ではあるので、ちょっと残念です。
まぁ、それでも設備面は悪くないと思うのでそれなりに売れる予感。隣のマンションの件が気にならなければ。。 ちなみに、2期からは消費税10%適用です。 |
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| No.57 |
オーダーメイド、セレクトプランには申込期限、対象住戸ならびに変更できる内容に制限があるので、詳しくは係員までお問い合わせください。とあります。
他の物件でもセレクトプランなどは階数によって申込み締切が思うよりかなり早いのでご希望のプランがある場合は先手必勝のようです。 ところで、2期販売はいつからですか？ |
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| No.58 |
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| No.59 |
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| No.60 |
代表プランである南向き最上階角部屋4LDKだと8000万円台かな？
それくらいだとこの辺りの新築一戸建て狙えそうだけど。 |
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| No.61 |
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| No.62 |
クオスとはえらい違いだな
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| No.63 |
えー！億超え？！
鷺沼の、しかもあの立地で？！ あれ？駅から徒歩10分ですよね？ 徒歩1分のみまちがいだったかな。笑 |
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| No.64 |
かなり強気の設定ですね。少しは調整入るかもしれないけど土橋アドレスで億超えとか。
それ考えると宮前平のプラウドは良心的な価格だったのかも。 |
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| No.65 |
まあ見てなって
程よい価格に落ち着くから |
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| No.66 |
駅から距離のある立派な戸建てが多いエリアの印象があるので、そういった場所からの住み替え需要狙いでしょうかね・・・。
それにしても少々お高めな印象ですが、土地の仕入れ値の問題とかでしょうか。ここは以前何があったかご存知でしょうか？ |
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| No.67 |
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| No.68 |
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| No.69 |
バスで前を通るくらいなので周囲が詳しくないのですが、東名や尻手黒川が近い気がするのですが、でもちょっと離れてるので騒音や排気ガスは気にならないですか？
ドラッグストアとコンビニだけでスーパーも徒歩圏内になさそうだし、生活環境あまり良くなさそうなのですが、私の認識はあってますか？ |
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| No.70 |
駅まで続くあの銀杏並木、臭くないのかな。。。
近所に住んでる人いませんかね。 |
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| No.71 |
鷺沼駅から北口側は店舗がほぼないので10分といってもかなり遠く感じます。急行停車駅にもかかわらず値段の高い東急ストア一択なのもデメリット。あざみ野みたいにオーケー出店とかないかな。
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| No.72 |
しかし億超えとは恐れ入ったな・・・
坪単価に直すと@300万は当然超えてきますよね？ |
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| No.73 |
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| No.74 |
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| No.75 |
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| No.76 |
クオスは坪200切ってるくらい値下げしてるのに、坪300で売れるのかな…
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| No.77 |
同じデベの宮前平の物件でも坪300万円を切っているし、消費税増税の影響も考えられるので値付けは難しいでしょうね。アンケートの結果で見直しがあるかも。
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| No.78 |
宮前平のプラウドで4階角部屋4LDKが売り出されてるけど7000万円前半。
広さ違うけど比べちゃうよね。 |
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| No.79 |
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| No.80 |
来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんが
周辺は静かな街並みで住み心地が良さそう。 子育て環境も良さそうだなと感じました。 階によって価格は違うと思いますが、 価格帯がどれくらいになるか価格公表が楽しみです。 |
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| No.81 |
週末にMR行ってきましたが、要望書はそれなりに出てる模様。正式価格はまだですが。
もうちょっと目に優しい価格にして欲しいなぁ。 要望書出してる人は隣のマンションの事とか気にならないのだろうか。 |
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| No.82 |
目に優しい価格の意味がよくわかりません。
お隣のマンションは建物完成したらおとなしくなりますよ 完成以降も反対しているのなら気難しい人がいるマンションという目でみられ 賃貸や中古販売に影響が出てきて自分の首を絞めることになります。 |
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| No.83 |
・三軒茶屋、二子玉川、溝の口等、上りの急行停車駅にはない閑静な住宅街。
・駅周辺の再開発を控えており、駅前が綺麗に生まれ変わり、利便性も向上予定。 ・学区が土橋小学校、宮前平中学校という神奈川でも最高水準の文教地区。 ・市内最大規模のたつのこのはら保育園も徒歩圏内。 ・日用品や酒類は道路向かいのフィットケアデポで購入可。 ・東名川崎インターが近いため、カーライフも充実。 ・安心確実なプラウドブランド。 アルバイトに営業させても即完売する好物件だと思料します。 |
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| No.84 |
絶賛ですね。
大きなマイナスポイントがないのはいい事です。 しかし、アルバイトに営業させて大丈夫なところはこの時期どこもありませんよ。 購入者もマンションに関する知識を持ちやってくるので玄人よりもある意味対応が難しいはず。 即完売する物件もここ最近お目にかかりませんね。 |
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| No.85 |
近所に住んでます。
立派なマンションが出来るのですね。 あそこは前は栗の木の畑でした。 土橋四丁目の環境面について （いい所） 閑静な住宅街で治安もいい 落ち着いたお年寄り、元気な子育て世代の人が多く、子供も多いので活気があります 公園も多い 公立小中の評判がいい 東名インターが近く、車で遠出しやすい （悪い所） 坂が多い。いい運動にはなりますが 大きなスーパーがない。車で休日に買いだめに行きます 田園都市線の通勤ラッシュが辛い （その他） 騒音は、東名インターに時々うるさいバイクが集まる程度。 意外と飛行機多いのですが、うるさいと感じることはすくないです。 あまり話題にならないので影響ないと思いますがリニアが地下を通ります。犬蔵の方に非常口が出来ます。 |
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| No.86 |
リニアの地図を確認しましたが、ほぼ真下を通るんですね。尻手黒川の下を通るものと思ってました。地下深くなので影響はないと思いますが家の下を通過するって不思議な感覚です。
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| No.87 |
見てみたらお隣のマンションの真下で、ここはギリギリ敷地をかすめているようですね
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| No.88 |
ホームページにも価格が載りましたね。
5400万円はパンダ部屋ですが、MR行く人増えるのかな。 |
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| No.89 |
最低5400万から最高9900万円の予定価格ですか。
売れ行きどうなりそうですかね。 わたしが予想していたよりも高めの価格でした。 |
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| No.90 |
どうやら億超えはなくなったんですね。
とは言っても9900万じゃ億超えちゃいますけど。 一期で販売ということは、購入者の目処がたっているんですね。 鷺沼でほぼ億かぁ・・・だったらあざみ野のパークハウス買うな? |
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| No.91 |
1期で販売かどうかは記載がありません。
そうそう売れるタイプではないですね |
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| No.92 |
割と早い時期からモデルルーム行ってましたが、4LDKの部屋は最初に比べると500万くらい安くなってる部屋もありました。さすがにやり過ぎたって感じなんですかね。
3LDKは最初からほぼ変わりません。 |
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| No.93 |
立地に対して割高と言えば割高。
何れにしろ第一期の販売戸数が出れば売れ行きわかるはず。 一番高いお部屋、一番隣のマンションから冷たい視線受けることになるけど大丈夫かな。 |
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| No.94 |
プラウド宮前平の3LDKが坪230-250くらいでしたっけ？
ここの3LDKは坪270-290くらいなので、この差をどう見るかですね。 |
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| No.95 |
急行停車のメリットはあるが厳しいと思うな
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| No.96 |
価格高すぎ。 クオス買ってすぐ賃貸出したほうが儲かるよ。
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| No.97 |
宮前平との価格差は土地代の差。
あちらは野村證券社宅の跡地でこっちは第３者の土地。戸数が多いのもあるけど。 宮前平も他社の土地だったらそれなりの額になってたはず。立地はあちらが良。 鷺沼再開発含みもあるかもしれないけど開発規模が中途半端。買い物ならたまプラに行くし駅周辺道路が混雑するだけ。 急行止まるけど通勤・通学時の状況は推して知るべし。 |
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| No.98 |
クリオもクオスも売れ残ってるし、なかなか難しそうですね。ディアスタよりは早く売れそうな気もしますが。
と考えるとプラウド宮前平はいいマンションだったとゆーことですかね。 |
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| No.99 |
鷺沼の再開発、ほんとに中途半端ですよね。
ロータリーのバス渋滞は改善するかもしれませんが、○藤マンションが駅前に聳え立っている限り、鷺沼＝何もなくて古い街のイメージは消えないと思います。 逆にそれくらいがいいと考える方もいると思いますが。 でも、なぜあんな強気価格なのかわかりません。 駅からの距離はディアスタとほぼ同程度ですが、生活環境はディアスタのほうがいいように思います。 |
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| No.100 |
野村は良い土地が出ると中々の金額で落札するので。シティ宮崎台の時も競合会社が呆れてたそう。
ここもそんな感じでそれが価格に反映されてる雰囲気。でもそんな良い立地？ それでもプラウドのブランドで売り切ってきたからじっくりと売っていくのでは。 上層階の価格だと駅徒歩圏の新築一戸建ても検討できる範囲。 因みにここのバス通り反対側の東急の新築一戸建ては7000～8000万円台でした。 |
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| No.101 |
この立地に1億近くは出せませんね。注文住宅建てられるかと。
尻手黒川も近いしね… プラウドはのれん代が高いのでしょう。 |
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| No.102 |
地元の裕福な人たちが買っていくのかな。。
モデルルームの資料見てたら登録説明会が１週間延期されてたが。 |
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| No.103 |
プラウド宮前平が完売するからこちらの物件どうですか？と野村から連絡もらいました（こちらの物件にはエントリー未）。
ここの販売待ってた人があまりにもここが高かったから宮前平に駆け込んだのかな、と思ってしまいました。 97、98の書き込みにもあるように、やはり宮前平のほうが坂はあっても立地がいいですよね。 |
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| No.104 |
うちは田都沿線で他にいい物件も無かったので、割り切って要望書出しちゃいました。
とは言いつつ、要望書って取り下げたら、かなり引き止められるんですかね？笑 |
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| No.105 |
>>103 坂があるから立地が悪いのに
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| No.106 |
>>104 野村さんはしつこいですよ～
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| No.107 |
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| No.108 |
資産価値は、10分より7分が、高いですかね。
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| No.109 |
同じ駅かつ同じルートでの比較でしたらそのようになります。
駅が違うか、ルートが違えば必ずしもそうはならないこともあります。 |
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| No.110 |
鷺沼も平坦ではないので、駅距離含めた立地の魅力は宮前平の方があると思いますが、急行停車駅であることを考えれば宮前平より鷺沼の方が坪単価が高くなるのは致し方ないと思います。
ただ、ちょっとそれにしても高すぎやしないか。とゆー印象です。。。 |
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| No.111 |
立地って駅から近いとかもあるけど、スーパーや食事処等の商業施設や病院、銀行、学校等の施設が近くにあるといった利便性もポイントなのでは。
それ考えるとどうなんですかね。 |
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| No.112 |
鷺沼テラス→急行停車駅で田都の中では駅からゆるやかなほう。だけど周囲はコンビニとドラッグストアのみ。尻手黒川や東名が近いが小中学校遠い。
宮前平→各停しか停まらず駅から急坂。だけど坂上にスーパー・コンビニ・ドラッグストア・百均・本屋・パン屋もあり小中学校が近い。 あとは物件自体の魅力でしょうか・・・ 鷺沼テラスは広くていいなと思いますが、隣の旗が気になりますね。 宮前平はハセウドなところともう3LDKしか残ってないところですかね。 |
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| No.113 |
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| No.114 |
旗出してるマンションもその横のマンションにびったりですけどね。笑
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| No.115 |
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| No.116 |
立地の良し悪しは地価で比較判断できる。ピンポイントの地価は実際の売買で変動で変わるが、前面道路の路線価は公的なもので日本中チェックできる。路線価と地価は関係性がある。路線価チェックしてみて。
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| No.117 |
まぁ最終的には物件、周辺環境からここに住みたいと思えるかどうかじゃないですかね。
投資目的なら別ですが。 |
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| No.118 |
そうですね
投資目的であれば駅から遠いのが気にかかります |
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| No.119 |
>>114 検討板ユーザーさん
ご存知でしたら教えてください。 旗を出しているのは、そのマンションの一部の住人さん？ それとも、そのマンション全体、マンションの総意ですか？ 後者だと、前者以上に、その後のご近所づきあいが色々大変そうですよね。 |
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| No.120 |
>>119 マンコミュファンさん
近くのものです。旗はマンション全体ですね。 同じ横断幕沢山作って何枚も貼ってるくらいなので。 隣のマンションは西向きメインなんでこのマンションのベランダとお見合いですねw |
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| No.121 |
南側近くにマンション建って賛成する人はいないと思う。
反対の程度はマンション内で違うと思う。 |
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| No.122 |
3つのマンションが縦に揃い踏み
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| No.123 |
旗のせいなのか、このマンションのモデルルームでは、定番の｢建設現地をご案内｣というステップが省かれていました。
代わりにハイヤーに乗せられて、鷺沼エリアを一周し、道中でディアスタやクリオをディスります。笑 |
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| No.124 |
なぜか旗にフォーカスしてますね。
隣の目と鼻の先にマンションできて喜ぶ住人はいない。販売期間において反対の意思表示してるだけ。 入居して何に反対するの？まわりからしたら入居しても旗で反対する理由がわからないし見たことない。工事中で反対旗はときどき見かける |
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| No.125 |
ディスられると噂のクリオやディアスタとまさに比べて迷っているんですが、ここの一番のメリットって何ですか？まだここのモデルルームは行けてないんです。
先日それぞれ歩いてみたのですが、大通りでいくと実際に徒歩10分で着くのはちょっと厳しいエリアで、他の2つに比べても実際の駅距離は一番遠い割に坪単価は高め。プラウドブランドでリセールが見込めそうなくらい？ |
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| No.126 |
クリオとディアスタ詳しく調べてないから分かりませんが、恐らく設備面は大差ないですよね？
ここの営業の人たちがその2つをディスる理由は主に立地条件だと思います。 ここの南東向きの部屋は目の前が第1種低層 エリアで日照、眺望が確保されているところ。 駅までの道路が他の2つ比べてしっかりしてるところなど。クリオは線路沿いの暗い道、ディアスタはやたら細い道が多いとか。 にしても、単純に土地の仕入れ値が高すぎたんでしょうね。 |
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| No.127 |
中古になったらブランドも何もないですし、単純に駅10分も、坂道をのぼったりくだったりするマンションとしては高いかな。
隣の大反対も、子供がもし同じ学区内で、友達同士なのに、親はどうしてそんな家をかったのってなりそう。 |
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| No.128 |
中古になってこそブランドが活きてくるのです。
と言っても入居したらすぐ中古。これは自動車と同じ。でも物件によっては上がる場合もあるし大きく下がる場合もあります。狙うなら値が大きく下がらない物件がいいね |
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| No.129 |
>>127 周辺住民さん
もし子供に言われたら、どうして将来隣の敷地にマンションが建つかもしれないところを買ったのかしらねぇ。と言い返すのかな 当時購入された際に重要事項説明があったはず。 将来はわかりませんがと言われて |
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| No.130 |
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| No.131 |
微妙ですね。
いまのところ部屋の設計は宮前平のよりも手抜き感はなさそうです。ただ、同様に敷地内際々に建てそうなので低層階は手を出しにくいな。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
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| No.134 |
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| No.135 |
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| No.136 |
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| No.137 |
おぉ 結構、人気者。
いつものように冷静に客観的な意見をアップしていくのでよろしくお願いします。 |
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| No.138 |
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| No.139 |
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| No.140 |
プラウド宮前平は完売した様です。
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| No.141 |
これで販売もここに専念できるね。
ここの価格が後押しして宮前平に流れた人、結構いたりする？ |
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| No.142 |
そんなにいないと思います。
どうしても欲しい人はかなり前から検討しているはずだと思います。 |
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| No.143 |
ここの値段の発表待ちだった人もいるとも思いますけどね。
もちろん、前々から検討してた人かと思いますが。 |
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| No.144 |
そういう購買層がいるとは思いますがかなり少数。
なにせその時はすでにあちらは残り数戸。 希望価格があちらに近ければ誘導があったとは推測します。 |
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| No.145 |
ゆとりニーズを狙ったマンションと思いますが、ここと同じ駅距離のディアスタの方が坪単価は安そうですね。そこは野村プラウドの、のれん代でしょうか。
1番高い部屋でも1億は切ってるようですが、諸費用諸々で1億越えますし、鷺沼でマンションに1億出す人がどれだけいるか？という感じですね。 何が言いたいかと言うと、価格設定が購買層の支払い能力と明らかにミスマッチしてるということです。 今月日経でこんな記事も出てるので苦戦しそう。 https://r.nikkei.com/article/DGXMZO40306900S9A120C1000000 |
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| No.146 |
3LDKは5000万円台もチラホラあるのでまだしも、4LDKは苦戦しそうな気がします。
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| No.147 |
いやぁ、どう考えても黄色い旗を掲げている隣のマンションがネックではないでしょうか。下ろさせる強制力は存在するのでしょうか。
権利の過剰主張を抗議するような種類の方が近くに居ると思うだけで生活が心配じゃありませんか。 遠くて、坂があって、車と隣人がうるさい高いマンションに手を出すには市況が悪すぎます。 |
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| No.148 |
相手のマンション敷地内に設置でしたら撤去させるのは無理ですね。今、マンション工事中につき建物は施工会社の物。相手に文句を言えるのは発注者か施工会社か販売代理。住戸申込者はまだ引き渡されてないので第三者。
完成引き渡し後にはなくなりますよ。 |
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| No.149 |
>>147 ずっちーなぁ～さん
だから、 今、幟を出している隣のマンションは、その建物建設中にそのまた隣のマンションから同じように幟で意思表示がありました。年月経ってもリピートするようです。やられたからやり返すのかしら。 |
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| No.150 |
>>145 匿名さん
販売の坪単価は建物住戸と区分所有に応じた土地の価格の合算。このあたりの2018年の公示価格は土橋4-3-6が坪131万5702円。駅から同じ距離のところにあるあたりは有馬1-15-6で坪103万4710円。そのものズバリの土地価格ではありません。もちろん公示価格ですので実際の売買価格とは違いますが目安になります。土地の価格差かなりありますね。 |
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| No.151 |
>>150 匿名さん
それぞれのマンションがある地域の公示価格までお調べになるとは、よほど本マンションをポジティブにとらえたいとお見受けします。関係者の方でしょうか。 計算してみました。 1坪を3.3平米として、ご教示いただきました公示価格を敷地面積で掛けて、それぞれのマンションの総戸数で割った数字です。公示価格で見る1戸あたりの平均価値と言えます。 敷地面積と、総戸数は不動産サイトのスーモから引っ張りました。 プラウド鷺沼テラス 敷地面積:2259.8平方メートル 総戸数:55戸 公示価格:131.5万円 1戸あたりの平均金額:1637.2万円 ディアスタ鷺沼 敷地面積:4366.11平方メートル 総戸数:83戸 公示価格:103.4万円 1戸あたりの平均金額:1648.2万円 ディアスタ鷺沼の方が1戸あたりの金額は高くなりました。 150さんの仰るとおり、土地の購入金額は公示価格とは違いますが、公示価格を参考にするとディアスタ鷺沼の方が1戸あたりの価値が高いという計算になりますね。とても参考になりました。 私はディアスタの回し者ではないので悪しからず。 |
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| No.152 |
旗の有無ではなくてね、旗を掲げるメンタリティの方が隣人というね・・・
だって、皆さん、そんなことしますか？ 何かあった時にそういう風に考えてしまうというかね。住み始めてからの懸念がありませんか。 最終的にどうやったら降ろすのでしょうか。ご存知の方、教えてください。お金？ |
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| No.153 |
住み始めたら降ろす。以上。
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| No.154 |
>>151 匿名さん
お疲れさまでした。 私も時間があれば計算しようか思っていました。 この計算結果ですが 大きな誤解を生じることです。 土橋の公示地点はすぐお隣さんの土地価格。 有馬は地図での直線距離は近いのですが道路が複雑でGoogleマップで徒歩7分の戸建住宅が建ち並ぶエリアです。 参考までに公示価格と関係性がある路線価で前面道路の価格での比較の方がより土地の比較検討できますよ。さてどう出ますか？路線価からの換算率はネットに出ていますのでお調べください。 私、関係者ではありませんよ。 少しばかり不動産、土地、建設の知識があるだけです。 あと、あちらはGoogleマップの航空写真で造成工事中の写真です。なにかと造成に費用がかかっているのですかね費用は建設費に合算でしよ。 |
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| No.155 |
特定の住人だけがしているのではなくマンション住人の大多数の意見を反映しての行動と思います。
将来の読みを間違えたのを何かにぶつけているのかもしれません。相手の立場だったら同じ意見で行動しているかも。そりゃあ今まで眺望、日照に全く問題なかった日々がある時を境に激変すれば行動したくなる気持ちはわかる。 |
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| No.156 |
案の定、ずっちーさんが荒らしててワロタ
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| No.157 |
対応が組織的にフォメーションを組んでいますね
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| No.158 |
だったら掲げる意味は全くないですよね。費用が掛かって財政と評判を落とすだけ。メリットがないと組合の合意が取れないと思います。
隣人に恨み辛みを持たれて、このご時世ですから、犯罪に巻き込まれないとも限らない。 そして、そんなの関係ないから、と切り捨てて住み始める方のメンタリティ。連鎖の原因はそこにありそうな気がします。 |
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| No.159 |
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| No.160 |
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| No.161 |
その前の道の路線価だったら有馬1のあのあたりの方が高いですけど、ディアスタは公道に直接面してないから奥行補正？がかかって同じくらい？
よくわからないですが、プラウドは割高ってことなんですかね。 |
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| No.162 |
あれれ
あちらの敷地に面している道路の路線価がないよ |
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| No.163 |
こちらはメイン道路と側道があり、かつ角地
角地加算があるのかな メインの路線価が32万/m2=105.78万/坪 公示価格105.78÷0.8=132.22万円/坪 接道距離補正があるので少し減るが角地の側道加算が接道補正により少し増えるのでほぼプラスマイナス0 お隣さんの土地の公示価格とほぼ同じ。 ですが土地売買するのであれば角地の容積率加算があるので土地利用価値がお隣さんよりこちらの方が高い。 鷺沼のむこうのところは設定がありません。しかしまわりの路線価から予想すると接道の価格21.5万/m2だね こちらの2/3だよ |
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| No.164 |
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| No.165 |
向こうは私道なんだね。
となると路線価は3割補正されるし比べる意味ないってことですね。向こうの前の前は30万で、21.5万の予想はどこからきてるのかわからんけど、相当回り道になる戸建エリアから出してるのかな？ |
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| No.166 |
なるほど！
ディアスタのほうが立地が良いということですね！ でも、この物件は「鷺沼のプラウドにすんでいます」と言える権利が欲しいか、という事でしょ。立地も価格も隣人環境も合理的な理由付けは・・・あ、建物の造りと部屋の広さは最近のマンションとしてはがんばっていますね。 部屋数くらいのニーズはあるでしょ。 隣のマンションの黄色い旗くらいしか懸念材料はないね。 |
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| No.167 |
>>165 匿名さん
調べたところ川崎市認定路線図で敷地北側は一般市道で西側が私道でしたよ。また、敷地北側道路、西側道路共に路線価未指定の道路ですが特定路線価申請をすれば路線価を設定してくれますが概ね近隣の状況の5%減。申請をしなくても特段問題はなく逆に10から40％の節税効果があるようですので申請しない状況で今に至っていると想像します。 どちらにしてもプラウド鷺沼テラスには関係ないですね |
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| No.168 |
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| No.169 |
暇なんで先日、完売御礼となりました宮前平の同じマンションブランドとの比較をしてみました。
宮前平の敷地に接している道路のうち最も高い路線価は平米28.5万円で坪94.2万円。敷地面積を坪単位にし総戸数で割り、先ほどの坪単価をかけると1222万円。 これは路線価からの数値なので公示価格に読みかえると住戸平均で1戸あたり1527万円。 一方、ここの敷地に接している道路のうち最も高い路線価は平米32万円で坪105.7万円。敷地面積を坪単位にし総戸数で割り、先ほどの坪単価をかけると1313万円。これを公示価格に読みかえると住戸平均で1戸あたり1641万円。 つまり土地価格では平均的な住戸面積の住戸ではここが114万円ほど高く出ました。 あくまで公的な価格を特定の条件下での比較ですので実際の売買価格と相違があると思います。 住戸あたりの建物だけの価格は建物全体の坪単価に影響を受けますが同じマンションブランドですので住戸に占める販売管理費などの割合などは同じと思いますのでどちらもそれほどの差はないと考えられます。 こちらの方が住戸面積が大きいタイプが多いのでパッと見、割高に感じるのでしょう。 もう宮前平は選択の余地がないですがここが割高とは思いません。 ノムの関係者ではありません。証券にはお世話になっています。 |
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| No.170 |
まぁ路線価とか公示価格とかあるんだろうけど宮前区民の主観としては
宮前平＞土橋＞有馬 |
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| No.171 |
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| No.172 |
どれ位で完売出来るかお手並み拝見ですね。
宮前平は予想以上に完売早かったから、ひょっとするとここも早期完売出来るかも？ |
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| No.173 |
土地価格も高いし住戸も大きめなので同じではないですがそこそこではないでしょうか
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
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| No.177 |
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| No.178 |
>>175 匿名さん
土地に限れば宮前平、テラス、ディアスタの順かな。 宮前平、テラスは宮前平中学区だけどテラスからはちょっと通学距離あるし。後はスーパー等の商業施設が揃ってるかどうか。 ディアスタは有馬中学区では。 |
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| No.179 |
皆さんかどうかわかりませんが
ここの板で宮前平、ディアスタだけにフォーカスしているのがちょい違和感 何かの力があるのかな？ 学区というあたりどうなのかな 宮前区の中学受験率知ってますか？ |
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| No.180 |
>>178 通りがかりさん
今都内の賃貸で宮前区や青葉区、都筑区あたりの物件を検討中です。 都内だとスーパーなどの商業施設が揃っているかどうかで判断しませんよ。川崎ではコープやネットスーパー、アマゾン、産直利用が少ないのかしら |
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| No.181 |
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| No.182 |
詳しくはWebで！
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| No.183 |
>>181 匿名さん
鷺沼の塾通りと言われているところご存知じゃないですか？このあたりの教育熱は高いですよ |
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| No.184 |
>>183 匿名さん
昔、学樹舎やタップがあった辺りの通りですか？ |
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| No.185 |
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| No.186 |
隣の宮前平やたまプラには大手の進学塾が複数あり志望校の難易度に対応するクラスがあります。そこに挟まれた鷺沼は小クラスで生徒のレベルに応じたきめ細やかな指導するらしいと聞いたけど。この3駅で塾の棲み分けができてるのかな。
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| No.187 |
上に名前出てるけど、昔存在した学樹舎なんかは鷺沼に特進クラスを置いて、毎年、結構な数の生徒を早慶以上の中学・高校に輩出していたね。
鷺沼にも関わらず、特進クラスはやはり宮前平中学の生徒がダントツ多かった。有馬も数は多かったが真ん中?下位クラス。今はどうだか知らないけど。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
反対されてるマンションを買った人というレッテルをはられたくないので検討やめます。
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| No.190 |
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| No.191 |
>>179 匿名さん
クリオとクオスも入れてくれってさ(笑) |
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| No.192 |
>>187 通りがかりさん
それは数人のできる生徒を特待生として授業料無料で囲い込みしたから。塾の広告塔として合格実績を稼いだがそ例外の生徒が思うように集まらず撤退したんだよね。ビジネスモデルとして安易だったということ。高校受験塾は公立中学生が相手。 私立は中高一貫が多いよ。それだけに苦戦したのでしょう |
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| No.193 |
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| No.194 |
中学受験はこの辺りだとクラスの半分以上は私立行くんでじゃないですかね？
駅から近い学校であれば、あるほどその傾向は強いです。 ちなみに、プラウド鷺沼テラス、クリオ鷺沼マスターテラスは土橋小、ディスタは鷺小、クオスは西有小かしら？ 私自身中学受験した（させられた？）クチなので分かりますが、環境より本人の勉強する意思と遺伝子が100倍重要ですね。 |
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| No.195 |
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| No.196 |
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| No.197 |
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| No.198 |
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| No.199 |
>>194 匿名さん
土橋小、富士見台小、鷺沼小、宮前平小、犬蔵小、宮崎台小の中でも中学受験する割合はかなり違いますよ。受験する場合は学区をお調べの上、検討ください。たしか宮前区で3割程度が私立中学に進学している資料を見たことがあります。 数年前は2/1はクラスによっては6割ぐらいが休んでいましたよ。 |
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| No.200 |
宮前区の西端に立地していますので隣接する青葉区も条件が合えば視野に入り検討すると思います。
青葉区では大規模、中規模の物件が新たに動き出していますので悩みどころです。 蓋を開けてみればアレっとなることもありますので価格帯と運ですかね。 |
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