アルビオ・ガーデン円山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アルビオ・ガーデン円山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.albio-hokkaido.com/maruyama/

所在地：北海道札幌市中央区北2条西25丁目234-7 234-10 234-19 234-20（地番）
交通：地下鉄東西線「西28丁目」駅徒歩5分・「円山公園」駅徒歩7分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.91㎡～86.40㎡
売主：ミサワホーム北海道株式会社
施工会社：株式会社砂子組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス北海道株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

北側72.34平米のAプラン、
4階4130万ー6階4180万円ですね。
それより上は次期販売だけど間差20-30万だから
最上階4300万円くらいかな

[22: マンション検討中さん]

駅遠&低スペックでこの価格ですか～。
フージャースはやっぱり割安でしたね。

[23: ご近所さん]

21さん情報にあるAプラン4階で売値4130万円（公式サイトを見ると正しくは72.31平米）の坪単価計算すると、188.8万円になるので、坪200万円超えるマンションにあってAプランだけが割安ですね。

[24: マンコミュファンさん]

北側で4.100万円以上するのは、、、

[25: マンション検討中さん]

公式のサイトを見る限り天井高が最大2400mmらしい。いまどき珍しいなぁと思った。
家にこだわりはないけど、とにかく円山小に子どもを入れたい人向けってこと？サイトでも円山小を強調してるし…。あとのメリットは平置きくらいかな？
いずれにせよ強気の価格だなぁ。

[26: 口コミ知りたいさん]

ところで売れてるのでしょうか？

[27: マンション検討中さん]

更新されたばかりのsuumo情報をみる限り、それまで1階以外全フロアの価格が羅列されていたBタイプが、2階、7階、10階、11階だけになりましたね。3、4、5、6、8、9階が売れたのかな。

[28: マンション検討中さん]

3/16に1期1次分・22戸の登録を開始し、3月末までに10戸の成約ですね。
立ち上りですし22戸くらいは即完するかと思いましたが、意外と手こずっている印象です。

[29: 匿名さん]

立地から考えると、この価格帯でも仕方ないかなと思いますが
設備内容を見ると、特別感はなくごく普通。
特にバスルームの設備や内装が、
賃貸物件とさほど変わらないような感じがしました。
もう少し、凝った感じだと良かったかなと思いました。

[30: 匿名さん]

こちらのユニットバスはパナソニックのものを入れていますが、そう低グレードというわけではありませんけどね。
ただ、目地が入った床（フラッグストーンフロア）は評判が極めて悪いです。水垢が付いたら取れないので。

[31: マンション検討中さん]

棟内モデルルーム見てきた者です。
ミサワホームのアルビオ・ガーデンシリーズにとって初の中央区それも円山。
もともとそう古くない一軒家とミニまるいちばの駐車場があった場所で、それなりに土地の仕入れも高かったはずで、坪単価200万円超えの値付けは仕方ないのですが、やはり高級住宅地の扱いに慣れていないのかなと所々で思えました。
例えば、24時間ゴミ出しができない、しかもマンション共有施設内のゴミ収集場所でなく、駐車場をはさんでかなり歩く北三条通り沿いの収集所まで出しに行く必要があること。
土地柄、一人暮らしの勤務医など夜勤のある富裕層が購入することもあるはずで、これは不便です。
あと、けっこうオプション扱いが多く、キッチンでは食器棚を別に購入しなければならないので、オプションで20-30万円アップでした。
正直、他のアルビオの立地だったら、食器棚を別途安く購入してくる人もいるかもしれませんが、円山ではどうかなと思ってしまいました。

[32: 匿名さん]

今住んでいるマンションが駅まで徒歩１０分以上かかるので
遠いというイメージはなかったですが
最寄り駅まで徒歩５～７分って、遠いほうなのでしょうか。

真冬は寒さ厳しいとは思いますが歩けない距離ではなく
それでこの価格帯なら納得できるかもしれないです。
大規模マンションは苦手という方でも、この戸数ならちょうど良い感じだと思いました。

[33: 購入経験者さん]

他の地下鉄駅ならいざしらず、円山公園駅で徒歩7分なら近い部類だと思いますよ。
札幌人はとかく歩くことを嫌うので、リセールの際に駅近に超したことはありません。3分以内が好まれますが、それは他の駅でのことであって、円山エリアで考えるなら、リセール上の最大ポイントは義務教育の学区（円山小、緑が丘小、啓明中、向陵中）だと思いますので、購入者本人が駅に歩く距離が苦でなく、お子さんが学校に通える距離なら、リセール上デメリットは少ない地区ですね。

[34: 匿名さん]

ここの場合は、基本的に設備などがすごく良いというのがポイントだと思います。
ここまですごいと、管理費などが掛かりそうだと思ったんですが
見ている限り、そこまでではないみたいなんですよね。
修繕積立金などは上がっていくものですが、管理費に関してはそうではないということはないですよ

[35: マンション検討中さん]

サイトを見る限り、設備に目新しいものは特にないように思いますが、「設備などがすごく良い」というのはどのようなものを指しておっしゃっているのでしょうか。

[36: 匿名さん]

35様
私も同じで、何の設備が良いのか教えて頂けないでしょうか？

[37: 口コミ知りたいさん]

>>34 匿名さん
すごくいいとはどのへんがいいのか？目新しいものはない。

[38: マンション検討中さん]

34 匿名さん、

内覧済みのものです。
35、36、37さんがおっしゃるように、この物件に「設備などがすごく良い」と思えるものはないと思います。

別の物件と勘違いしていませんか？
例えば円山ザ・レジデンスとか。あちらは共用部にコンシェルジュ・サービス（クリーニング等の受け渡し可能）、オーナーズ・ラウンジ（新聞各紙購読。別にロビーには広めの応接セットあり）、ホテル仕様のゲストルーム、24時間ゴミ出し（しかも建物内にゴミが出せる）などがありますが、アルビオ・ガーデン円山にはいずれもありません。

管理費はもっとも広いBタイプで8400円、修繕積立金は8500円と確かに割安な設定ですが、共用部に上記のような設備がなく、さらに各フロア四部屋を1台のエレベーターで賄う4戸イチである点、駐車場が全て平面平置き（この点のみは数少ないメリット）など、お金を使う要素がそもそも少ないと言えます。

[39: 匿名さん]

トランクルーム、全戸分無料なんですね。
何でもオプションとなる場合が多いので、これは嬉しいです。
駐車場も平面とのことなので、小さい子供が居ても安心ですね。
設備については、それぞれ求めるものが違うので好みなのかなと思います。

[40: マンション検討中さん]

34・39は真剣に札幌の新築マンションを検討してきていない感じですね。トランクルームが全戸分無料になってない物件なんて、ここ数年はまったく見たことないです。

むしろトランクルームのスペースを物件の総㎡数に含めるマンションも多いです。アルビオは違うけど。

[41: マンション検討中さん]

ＡかＣタイプの低層階を狙っているのですが、いつまでも第一期第一次のままで、なかなか価格がオープンになりませんね。

[42: 匿名さん]

>41
>ＡかＣタイプの低層階を狙っているのですが、いつまでも第一期第一次のままで、
>なかなか価格がオープンになりませんね。

ほんと、そうです。なかなかオープンにはならないですね。
見学前、ホームページである程度情報を見てからと思う人が多いはずですが
直接良くなりの行動に移さないと価格などは教えてもらえないものなのかなと思いました。

[43: マンション検討中さん]

>42
見学前、ホームページである程度情報を見てからと思う人が多いはずですが
直接良くなりの行動に移さないと価格などは教えてもらえないものなのかなと思いました。

そうですね。
HPに価格をオープンにする等もう少し透明性があると買い手の心を揺さぶると思います。小学校をウリにしているのはわかりますが、この感じだと価格も少し調整が入るのではないかなと予想しています

[44: 口コミ知りたいさん]

価格は公式サイトではオープンにせず、SUUMOで一部開示しているのは変わりませんが、公式にも「3LDK 3900万円台から販売中　先着順受付中」と一文入りましたね。

Aタイプの72.1㎡では、オープンになっている401が4130万円なので、2階の201がおそらく3990万円、3階の301が4060万円ってとこだろうと思います。

いずれにしろ4千万円以下で買える3LDKは一部屋しかなく、まだ第一期一次のままのはずだけど、希望があったら売っちゃおうというつもりでしょうね。
Cタイプはだいたい600万円上乗せ価格なので、203室は4590万円くらいのはずです。

[45: 匿名さん]

小学校が徒歩４分というのは、このマンションの魅力のひとつでしょうか。
朝の通学でいろいろ事件があったりするので
親とすれば学校が近いのは安心で良いなと思います。
物件価格も高すぎず、修繕積立も安いので
これから教育費が嵩んでいくことも考えると良いかなと思いました。

[46: 匿名さん]

駐車場が機械式じゃなくて平面駐車場なのがいいですね。
使いやすいですし、維持費も削減できます。
備蓄倉庫はないところも多いですが、できればあったほうがいいかなと思っています。
マンションからメトロ円山公園駅までの間、色々なお店があり利用できそう。

[47: 匿名さん]

南側の外壁がもうできあがっていました。他のアルビオシリーズよりも格段にかっこいいです。

[48: 匿名さん]

マンションから小学校が近く、子育てしていく上での環境が整っているので

ファミリー世代に人気がありそうかなと思います。

１階は専用庭付きのプランもありますが、まだ販売中でしょうか?

庭があればバーベキューは無理だと思いますが、ティータイムを楽しんだり

家庭菜園を楽しめていいなと想像するだけでワクワクします!

[49: マンション比較中さん]

> 48
私も、円山小学校エリアでは、他に億ションのブランズ外苑前しか選択肢がないなか、すぐに売れちゃうだろうって思っていたのですが、以外にもまだあまり売れていません。

suumo等見ていただくだけでも、南側のBタイプが11部屋中4部屋、Cタイプが11部屋中6部屋販売中になっていることからわかるように、主力の南側3LDKは半分も売れていない印象です。

ご質問の1階（ともに南側のBタイプ、Cタイプ）ですが、たしかBの1階はモデルルーム、Cの1階は販売事務所なので、販売開始になっておらず、まだあると思います。
9月上旬の全戸販売開始前に予約を入れておくのがベターです。

おっしゃるとおり、1階は庭つきです。でも、夢を壊すようで恐縮なのですが、庭の地面はコンクリートで塗り固められていて、家庭菜園はできません。
ガーデニングとかもプランターを置いて細々と栽培するしかないそうです。
せいぜいミニトマトなどのプランター菜園を楽しむくらいでしょうね。

私もバーベキューやらガーデニングを考えてたので、これは本当にショックで、購入にふみきれない状況です。

[50: 匿名さん]

生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。
全戸が角住戸とのことで安心です。
総戸数も42戸と少ないため、ワンフロアに４戸くらいでしょうか。
駐車場もほぼ全戸分が確保されていて、高すぎない価格帯も魅力を感じました。

[51: 匿名さん]

間取りがマンションによくあるような田の字じゃないのがいいと思いました。なるべくどの部屋にも開口部があるように工夫されています。壁ばかりだと圧迫感が出てきてしまうので、これでいいのではないかなというふうに思います。
玄関のところに大きめな納戸があるところもあります。外で使うようなものを入れて置けるのはとても良いでしょう。
あとはかさばるストック品なども置いておけますね。

[52: マンション検討中さん]

見学に行かれた方いますか？感想教えて下さい

[53: 匿名さん]

見学二度ほど行きました。ＢタイプとＣタイプを見学。一番広いＢタイプは近年の70㎡台の狭い3LDKとはことなり、ゆとりがあります。トランクルーム以外に玄関内に納戸があるのも、将来のことを考えるといいですね。ただやはり周辺物件にくらべ、割高に感じました。
坪単価205万円なので、1年前に建ったフージャーズのディオヒルズ円山が坪190万円くらいからあったのに比べて考え込んでしまいます。あちらは駅徒歩1分でしたし。

よい面は、平置き駐車場が42戸中、41台分あるということ。学区が円山小ということくらいでしょうか。
ゴミ捨てが24時間方式でなく、玄関を出て駐車場を突っ切って道路沿いの収集場所まで捨てにいかなければいけないのは今時どうなのかなぁとも思ってしまいます。

坪単価が高いので、我が家の候補は魅力的なＢタイプではなく、Ｃタイプでもまだ高かったので、Ａタイプだったのですが、モデルルームを見に行くまでもなく、風呂場がキッチンのすぐ横というのが気に入らず断念したという状況です。
もしかすると、この物件でお得なのは2LDKかもしれませんね。

[54: 匿名さん]

２面バルコニーなんですね。
角住戸だからこそ実現するのかも。
やはりプライベート感があり採光も多く取り込めることを考えると魅力です。
北側のバルコニーは、夏場は涼しくて過ごしやすいかも。
ワイドスパンのようにキュービックタイプなのはいいと思いました。

[55: 匿名さん]

こちらのマンション売れ行きはどうなのでしょか？

[56: マンション検討中さん]

売れてないですよ

[57: マンション検討中さん]

立地や条件は良さそうなのに、売れてない。
価格が高すぎるからですかね？
今はどこも高いですが…。

[58: マンション検討中さん]

見学に行きましたが、ここはないですね。
理由は、特筆すべき魅力がない。
駅からも微妙な距離だし、円山を名乗るほどの円山感はないですし。敷地も手狭ですし。
売れ残っている理由がわかります。

[59: マンション検討中さん]

値下げしますかね

[60: マンション検討中さん]

>>58 マンション検討中さん
来週にでも見学してみたいと考えていたんですが、円山エリアではどちらのマンションがオススメですか？

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
ハッキリ言うと、今の新築で円山でオススメはありませんね。アルビオなら、まだ立地的にパークハウスの方がいいと思います。ですが、駅から結構距離あるのと、大通りに面してはいますが、手狭な敷地に建てている小規模マンションなので想像より狭いと思います。バスセンターのパークハウス大通り東が、まさにそうでした。加えて、円山は物件の良さではなく、円山というだけで価格が上がっています。上がり過ぎなくらい。コスパは悪いですよ。
円山エリアで好物件は、西28の円山ザレジデンスが最後ではないでしょうか。

[62: マンション検討中さん]

>>61 マンション検討中さん
ありがとうございます。
円山と言うより西２８丁目ですよね。
円山ザレジデンスは検討していませんでした。駅１分の好立地がオススメという事でしょうか？価格的？探し始めたばかりなので、ご教示をいただければと存じます。

[63: 評判気になるさん]

>>62 マンション検討中さん
円山ザレジデンスは、建って2年くらいたちますよ。HPを見る限り2LDKしか残ってないです。ここは駅徒歩1分、近くにはスーパーも銀行もコンビニも小学校も、ほぼ全て揃ってる好立地かと。売出し時に、かなり強気の値段だったため、今も売れ残ってると聞いてます。

不動産を購入する上で、100点の物件はありませんよ。ご自身の中で優先順位をつけて、妥協できる点は妥協して、85点くらいの物件を探せばいいと思います

[64: 検討板ユーザーさん]

>>59 マンション検討中さん
既に完成している物件なので、やり方次第では10%くらい値引きができると思いますよ。
値下げのコツは、こちら側の購入意思をしっかりと見せることです。

[65: 匿名さん]

円山外苑前が1番いいわ
高いけれど

[66: 匿名さん]

上にも表示されてるけど、10/9現在で、42戸中16戸が残っているようです。
一番広いBタイプは売れていて、残るは三階の一戸のみ。

消費増税前に駆け込みがあったかわかりませんが、あとはスローペースになると思います。
買い手には、レジデンスが800万キャッシュバックしていた記憶が抜けてないし、決算月の前は15％くらいは値引きしないとインパクトがないかも。

[67: マンション検討中さん]

ミッドマークスも売れ残ってますからね。円山は飽和状態かつ価格が下落していく可能性があるかもしれませんね。下がると言っても、円山ならたかが知れてますが

[68: 匿名さん]

>>67
あそこは一部土砂災害指定地区に入ってるから、他の円山公園付近のマンションとは違うようね。危機感持ってる人は買うのに躊躇する

[69: 匿名さん]

停電時には全戸蓄電池備えありで安心できそうですよね。

58さんの一部土砂災害地域って本当ですか？

地盤気になりますね。

[70: 匿名さん]

58さんではなかったです。すみません。
68さんの一部土砂災害指定地区って本当ですか？