アルバックス太田川ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルバックス太田川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.albaxclub.com/otagawa28/index.html

所在地：愛知県東海市高横須賀町御洲浜28番1他2筆（従前地）、知多都市計画事業東海太田川駅周辺土地区画整理事業76街区1番、2番、3番（仮換地）
交通：名鉄河和線・常滑線「太田川」駅徒歩6分
間取：3LDK・4LDK
面積：71.19平米～83.36平米
売主：株式会社エイディーノウビ
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[10: マンション検討中さん]

借地権はありふれた懸念ですね。鉄粉は特異点ですよ。
私が住んでいた近所なら、同じかそれ以上に重要な問題と思います。
毎日の閉塞感が生まれますので。
まぁ、分譲価格は安いが月額(地代2-3万？)は高い。60年後返却も大きなネタですけどね。

太田川駅は空港線と内海線・河和線が合流するので本数が多くて良いですよ。

[11: マンション検討中さん]

そういえば定借だと、
地代2万円なら60年で1,440万円、
地代3万円なら60年で2,160万円を引いた金額を目安にして
分譲価格に反映されているか確認するくらいですかね

[12: 通りすがり]

＞11: マンション検討中さん　 [2018-10-09 11:59:37]
＞そういえば定借だと、
＞地代2万円なら60年で1,440万円、
＞地代3万円なら60年で2,160万円を引いた金額を目安にして
＞分譲価格に反映されているか確認するくらいですかね
引いてどうする・・・。
地代を足して、土地の固都税相当分を引くんでしょ？
それで所有権分譲より安ければ良い。

[13: 評判気になるさん]

>>5 匿名さん
有料化は無いんじゃない？

[14: 匿名さん]

借地権だったんだと思って、改めて物件内容を確認しました。

ちゃんと物件概要の下の方に書かれていますね。
借地権の譲渡や転賃は可能で、2079年9月30日まで。今からだと60年後です。
となると、30歳の人は90歳、35歳の人は95歳、40歳の人は100歳。25歳の人だと85歳なので生きている可能性があります。大抵の人は子供が巣立つので住み替えを考えているのなら借地権でもいいかと思います。色んなライフスタイルがありますから。

転勤族などで将来的に違う土地に行く人はこの物件どうでしょうか。転賃が可能なので、立地がよければ貸すこともできるかと思います。

[15: マンション検討中さん]

>>12 通りすがりさん

せやわ、ごめんw

[16: 口コミ知りたいさん]

定期借地合理的で嫌いじゃないですが、やはり価格と立地しだいかな。

[17: 匿名さん]

分譲マンションは買い替えていくイメージなので、あまり長く住むということは考えていませんが、転売できるような条件の物件かは意識します。
こちらは1フロア2邸ですから、かなりスマートはマンションになりますね。
内廊下で南向き、駐車場が自走式で110％。
プライバシーを重視したい人にはいいマンション。
値段が気になるところです。

[18: 匿名さん]

モデルルームの事前案内会というのは、そろそろ行われることになると思います。そのときには値段がだいたい分かるの形になってくるのでしょうか。
ここだとどれくらいになるのか、正直検討もつかないところです。
最寄り駅は、ターミナル駅にあたります。そこまで徒歩10分以内です。高めになってきてしまうのかしら。

[19: マンション検討中さん]

分譲価格（4500万円:駅徒歩4分位分譲80㎡10F）+地代（1080万円:月1.5万×60年）−固定資産税（1200万円:年20万円×60年）≒4400くらいか。
一般分譲が60年後も1000万円で売れるとしたら、定借と工業鉄粉のリセールの条件不利含めて、高層階が2500〜3000で供給されないとキツいかな。

[20: 匿名さん]

家賃6万円×12ヶ月×60年間＝4,320万円
購入OR賃貸どっちが良いのかは人それぞれですね。
築60年のマンションが売りに出ているのははあまり見たことないですが・・・

[21: マンション検討中さん]

将来取り壊しになるなら、最後の方は修繕積立金はいるのかなあと思う。

[22: マンコミュファンさん]

>>21 マンション検討中さん

解体費用に回すのでは？

[23: 匿名さん]

築55年だと200万くらいの値が付くのでは？

流石に維持費は徴収できているだろうから状態は最低限保っているだろうけど、状態が良くても解体まで20年くらいならどこかの別荘みたいに1円で買って欲しいみたいな状態になるのかな。
検討者にとっては、1円と登記費払って、賃貸並みの修繕費と管理費払って過ごすのは有りかも。

流石に残り10年になると、所有者は売り遅れ感が出るのかな。
むしろ償却期間終えてるし、無かったことにして維持費と同じ額で貸すか。

[24: 評判気になるさん]

東海市で駅徒歩6分で借地で3ldk71平米って、2000万円切るのが目標なのかな？
客層はどこだ？

[25: マンコミュファンさん]

価格、出ましたね
２LDKで、3000万～
意外と強気！

[26: マンション検討中さん]

太田川のアクセスは資産性がありますし
この物件は投資用でも検討できますね

[27: 通りがかりさん]

>>19 マンション検討中さん

ニアリー賞。
最上階でなくでも約4,500万円という感じですしね。

維持費は、地代等38,910円+駐車場11,000円想定で、約5万円スタートとすると20年後は7万円かな。
あとは住宅ローンの支払いか。

分譲マンションはこれから長期保全の充実社会に突入していくでしょうから、コンクリ強度100年時代に土地ナシ分譲マンションの60年返地は潔いですね。

[28: 通りがかりさん]

4,500万円の固定金利1.5%を加算すると、35年で5,800万円
維持費が平均月7万円で60年間続くと5,040万円
60年間の総支払いは1億840万円と推定。
家賃にして15万円相当なので、賃貸に出して金額が維持できるのは最初の15年くらいで、残る45年間は敗戦処理かと。ここに限らず。
であるのなら、少なくとも鉄粉が無い地域で、駅直結立地の同価格なら前向きにアリ。

[29: マンコミュファンさん]

皆さん、
詳しい解析ありがとうございます
ってことは太田川より
刈谷は買いなのかな？
色んな意見があって
参考になります

[30: マンション検討中さん]

刈谷は駅直結だから、初期投資もネガ要素。
比較しないと分からないけど、タワーだと15年間隔？の修繕費をたった81戸で割るとバカ高そうだよね。
10年も経てば残り50年間で良いから高値で欲しいと思うか、好き嫌いが強そう。
終わりが確定しているから、経過年数毎の魅力はあるね。

現在築60年の土地付分譲マンションは未集金無計画から取壊しが主流で、
これからの分譲マンションはベーシックな修繕がシステム化されているので
60年以上の長期修繕を目指せるでしょうよ。
若いほど、主要駅徒歩5分以内の土地付分譲がアリかなー。

[31: 通りがかりさん]

即完売もあり得るな。

[32: 匿名さん]

どんな物件もそうだけど、低層階の限定一戸が安いみたいだね。
タワー刈谷と違い、グランセントラルと同様に安い仕様だから安くなるね。
個人的には、鉄粉の直撃が避けられるＢタイプ（鉄道路線側だけど）がお勧め。

[33: 通りがかりさん]

内廊下でエレベーター待ち時に
隣の人が出て来たら気まずい

[34: 匿名さん]

外廊下だったら良いのか？ｗ

[35: 通りがかりさん]

借地物件と言えばアルバックス。
人気ブランドですよね。
アイシングループの皆様は、やはりこぞって買うのかな。

[36: マンション検討中さん]

勉強不足ですみませんが、普通の分譲マンションと比較して、一般定期借地権の物件てどういうメリットがあるのでしょうか？　（マンション検討初心者です）

[37: 匿名さん]

借地権のマンションということで、普通の所有権マンションと比べると全体的に価格は控えめになっているのかなと思いました。
物件価格の土地と建物の価格はどれくらいの割合になっているのかな。
固定資産税を支払う場合、借地権物件は建物のみの価格になると聞いたことがあります。大体の目安などは教えてもらえるのですか？

[38: マンション掲示板さん]

借地の良し悪しはさておいて、ランニングコストが駐車場無しとしても4万近くかかる負担。
借地なのに建物坪単が180万って、これはなかなか苦戦しそうだ。

[39: 匿名さん]

転居できる手軽さの賃貸ではなくて、わざわざ借地権を選ぶのかどうかが問題ですよね。
また、太田川の立地がそこまで人気あるかどうかがわかりません。
角住戸が100％なこと、マンションなので管理組合がしっかりしていてトラブルにも対処してもらえることなどがあるので、メリットも多いですが、それにしても借地権・・・。古い体質の残る愛知県で一般的になるでしょうか。

間取りは3LDKにしても4LDKにしても住みやすそうでした。収納も広く、Bタイプの収納の広いタイプは使い勝手もよさそうで、マルチクローゼットはここに全てシーズンものを収納しておけばすっきり暮らせる気がします。

[40: 匿名さん]

毎日キャバクラ前のキャッチのお兄さんの前を歩くことになるのかな
避けて通れば良いのか、使えない道が増えると残念な感じ

[42: マンコミュファンさん]

東海市で借地って
この値段出すなら
余裕で孫の代まで土地が残る
戸建てが買えるから
なかなか苦戦しそうだよね

[43: 匿名さん]

>>土地が残る戸建てが買えるから
そうそう、太田川の立地だと、きっと贈与で親からお金をもらったり借りたりして家建てたりあると思うんです。なので、借地権はビミョーだなと感じているところ。

1フロア2邸は住みやすそうです。大規模だと、大勢いるせいで子供が自由に遊びすぎてトラブルなんてことも聞きます。ハロウィン時期なんて共用廊下で大騒ぎしてトラブルになりやすい。1フロア2邸でも結局のところは民度なんでしょうけど、リスク回避はできます。

贅沢を言えば、高層階は1フロア1邸にして150㎡くらいの部屋があったらよかったのにといったところです。冒険しすぎかもしれないですが。

[45: 匿名さん]

マンションとしてみると、内廊下・南向き・角部屋と、条件自体はかなり揃っている印象を受けます。専有面積もゆったり気味で、駅までも近い。
ここは若いファミリーが買うというニーズもありますが
どちらかというとシニアの方が実は暮らしやすいのではないかなと思いました。
家の中に段差がなく暮らしやすいという点、
とてもいいと思います。

[47: 購入経験者さん]

[No.41～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[48: 匿名さん]

設備仕様を見ていると、今時のマンションだな?っていうものが揃っています。
魔法瓶浴槽とか、
多機能コンロとか、諸々が自分じゃつけないけど、最初からついていると嬉しい系のものが揃っています。
あと、
スマホで床暖房のスイッチのオンオフができるのってなにげにいいと思います。
温水式の床暖は予め温めておきたいですよね

[49: マンション検討中さん]

そのうち節約で使わなくなる

[50: 匿名さん]

そんなもんなんですかね。
うちはまだ小学生なのでリビングに集まることも多いですけど
思春期になっちゃったらご飯食べ終わったら即自分の部屋に行ってしまいそう。
そうなると床暖房を稼働する日も減っていくのだろうなあと思いますけどね。

スマホで色々やる機能って今は目新しいですけど古くなったらどうなるんでしょう？
最新機能のものに上手に移行できますかね？

[51: 匿名さん]

最近は床暖房は、一般的にはホットカーペットと変わらない光熱費だって言うのは耳にします。
ここの場合はどうなのかな。
ペットと暮らしていると、床暖房を切るという選択肢は何れにせよ無いので、
犬や猫がいるお宅の場合はずっとつけておくことになるのかなぁ？
使うかどうかは、それぞれの家庭の事情によると思いますよ。

[52: 匿名さん]

SUUMOのフリーペーパーで「これから販売予定」ってところに載ってたのですが、最近プッツリなくなりましたね。
販売予定が遅れるとかどこかが一棟買いしたとか、事情をご存知の方いらっしゃいますか?

[53: 匿名さん]

あとは先着順で9戸だけという状態だそうです。

権利金というものが、物件価格に含まれているそうです。
権利金というものがあり、かつ地代も払っていくことになるそうです。
ただ、固定資産税自体は、
ここの場合は建物の分だけで良いのですよね。
普通に所有権物件と比べるといろいろと違います。

[54: 検討板ユーザーさん]

定期借地権付き分譲に資産家値あるの？

[55: 15年前に定借マンションを購入]

>>54
結論から言うと、築60年のマンションに土地が「所有権」であろうが、「定期借地権(地上権)」であろうが価値なんてありませんよ！
※(私のマンション60年定借)
どんな住宅でも必ず取り壊す時がやってきます。60年後に取り壊す事が明確に決まっている「定期借地権マンション」と、いつ取り壊すのか不明確な「所有権マンション」の違いです。
所有権マンションは「建て替え問題」が勃発したら売れません＝資産価値がなくなる。
定期借地権なら60年後に壊す＝資産価値がなくなる。
所有権は土地が資産価値に見えますが、建て替え合意出来ない土地を売却に出せません。
すなわち、〔立地=マンションの価値〕だと考えてます！

[56: 良い]

色々な面からみて良い。

[57: 販売関係者さん]

あと何戸、何階が空いているかご存知ある方いないでしょうか？

[58: 評判気になるさん]

>>57 販売関係者さん

3週間前に聞いた時は数部屋と言ってましたがここ数日で引越し業者も見かけたので入居されたんでしょうか？