ミオカステーロ京王稲田堤ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ミオカステーロ京王稲田堤についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.yamada-kensetsu.co.jp/cms/bukken/keio-inadazutsumi/

所在地：神奈川県川崎市多摩区菅四丁目996番、997番（地番）
交通：京王相模原線「京王稲田堤」駅徒歩5分、JR南武線「稲田堤」駅徒歩10分
間取： 3ＬＤＫ・4ＬＤＫ
面積：63.49㎡～86.05㎡
売主：山田建設株式会社
施工会社：山田建設株式会社
管理会社：株式会社エム・シー・サービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 検討板ユーザーさん]

どんな物件なのか楽しみです。

[2: マンション検討中さん]

価格帯がどのくらいになるのか気になります。
既にある、ミオカステーロ稲田堤が、当時の販売価格がいくらか分かる方はいますでしょうか？

[3: マンション比較中さん]

線路沿いですか。
苦戦しそうですね。

[4: マンション検討中さん]

>>2
当時の価格はわかりませんが、相場的にはどうしても上がるでしょうね。
とはいえこのあたりは戸建て指向が強いですし、4LDKの戸建が4300万くらいで買える地域ですからね。
それよりはだいぶ下げてくるんじゃないかと。

[5: マンション検討中さん]

電車の騒音が気になりますね。
問い合わせたら、
建設する敷地内で計測はしたようです。
以下が聞いた計測結果ですが、どうなのでしょうか？
・時間帯：12時〜13時
・騒音レベル：平均50dB〜60dB 場所によりバラツキあり

[6: マンション検討中さん]

>>4 マンション検討中さん
駅近ということで少し強気に出てきそうですね。

[7: マンション検討中さん]

3000万代後半もありそうですよね
そのかわり広さはないか
一番標準的お部屋だと価格はどのぐらいなんでしょう
線路が近いのでその分お安くしてもらいたいです

[8: マンション検討中さん]

マンション見学された方いらっしゃれば情報をおねがいします。

[9: マンション検討中さん]

ざっと以下になります。
まだ予定価格なので、意見や要望で変わる可能性があるそうですが、少し高いと感じました。

・一番線路に近い南東向きの間取り→最安の1Fで3600万
・それ以外の南西向きの間取り(バルコニーが川崎街道に向いている)は、4100万円以上になります。

[10: マンション検討中さん]

先程の価格ですが、南西向きの間取りの
最安が1Fで4100万で、最高が6400万円でした。
※31戸中、価格が公開されている部屋での価格になります。

[11: マンション検討中さん]

モデルルームで見学できる部屋タイプになります。

[12: マンション検討中さん]

かなり強気の価格設定ですね
6400万円は86㎡のお部屋でしょうか？
ここで坪単価246万円はいくらなんでも高すぎだと思います

[13: マンション検討中さん]

駅近であることを考慮しても坪単価200万円くらいが適正でしょう
86㎡なら5200万円くらいが妥当だと思いますけどね
線路沿いだからもう少し下でも良いくらい
価格設定がおかしいですね

[14: マンション検討中さん]

私が行った時も担当者の方曰く
「みなさん高いとおっしゃいます」と苦笑いでした
まだ予定価格ですから正式販売時には価格下がるかもしれません

[15: マンション比較中さん]

線路沿いは音よりも振動が心配。
それを考慮すると坪単価190万でも高い。

[16: マンション検討中さん]

>>12 マンション検討中さん
86㎡の部屋になります。

[17: マンション検討中さん]

みなさんがおっしゃるように高いですよね。
見学に行った際に、価格表に載っていた
以下の部屋でも坪単価が約198万になります。

・部屋タイプ：Cタイプ 南西向き(バルコニーが川崎街道に向いている)
・専有面積：68.36㎡
・階数：1F
・価格：4100万(予定価格)

[18: 匿名さん]

私は以前線路沿いに住んでいましたが窓を閉めても振動が酷くなかなか慣れず引っ越してしまいました。
駅近で魅力的ですが線路沿いと価格が高すぎるのが残念です。

[19: マンション検討中さん]

>>18 匿名さん
振動はありそうですね。この地域は地盤がしっかりしているから、地盤に直置きする形でマンションを建設したと話していました。

[20: マンション検討中さん]

先輩から「線路沿いは完成後に現物見てから買うのが鉄則」と言われました。
音は設備でなんとかなるけど、振動は完成してみないとわからないんだそうです。
特に直接基礎の建物は要注意とか（線路も地盤に近いので振動がそのまま建物に伝わるからだそうです）。
このあたりは昔は川だったので杭基礎ですかね？

参考。
https://www.o-uccino.jp/article/posts/18762.amp

[21: マンション検討中さん]

>>20 マンション検討中さん
地盤が良いので直接基礎と話してました。

[22: マンション検討中さん]

電車の音は、ペアガラスなので窓を閉めてれば問題なさそうですが振動ですか。
線路真横のアパートに住んでる方に聞きたいですね。

現地は閑静な住宅街でした。
夜は少し物騒かなぁ。

南東向きだと、上層階は都心の方が見えますかね
線路側の上層階は多摩川の花火大会が見えそうだと思いました。
眺望が確認できないのは残念です。

[23: マンション検討中さん]

>>21
直接基礎でしたか…普通ですと喜ばしい話ですけど、線路沿いとなると善し悪しですね。

[24: マンション検討中さん]

>>23
ここはベタ基礎ですが支持層までは2.1m〜3.1mあります。

[25: 匿名さん]

あー早くマイホームが欲しい

[26: マンション検討中さん]

ここは、竣工後に販売ではなかったですよね？
振動がどの程度伝わるのかを確かめられないのは不安になりますね。

[27: マンション検討中さん]

>>23
それは…十分に浅いですね。
地震対策としては良いのですが、逆に振動の懸念点になるとは…。

[28: マンション検討中さん]

線路至近で竣工後販売はリスキーすぎますね
しかも相場より高すぎる。
振動が心配…

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん
竣工前販売、でした

[30: マンション検討中さん]

振動があるとしたら、もう少し価格は下げてほしいですね。

[31: マンション検討中さん]

まあテベもさすがに振動の対策くらいしてくるでしょ。
そんなことよりも近くのお店や子育て環境のことを話しましょう！

[32: マンション比較中さん]

今日、夕方に現地を見てきました。
南武線の電車は上りも下りも結構速い速度で駆け抜けますね。
音が大きめなのは立川方面の電車で、おそらくレールの継ぎ目があるからだと思います。
川崎方面の電車はコーーーっというちょっと高めの音でした。
残念なのは、線路の向こう側に４階建ての大きなマンションがあるので音がこちらに反射していること。
このマンションが建つとちょうど音の逃げ場がなくなりそうな感じもします。
振動だけでなく、音も意外と曲者かも知れません。

電車が通らない時は閑静な住宅街でけっこう良いのですけどね。

[33: マンション検討中さん]

>>32 マンション比較中さん
情報ありがとうございます。
ちょうど反対側にマンションがあるのですね。
行かれた時間帯で、音の大きさは、川崎街道と比べてどうでしたか？

[34: マンション比較中さん]

>>33 さん
川崎街道の騒音はさすがに酷いですね。
それと比べると線路の方が全然マシです。

[35: マンション検討中さん]

こんな論文がありました。
やはり直接基礎の方が振動は伝わるようです。

＞・地表面に加振源がある場合，直接基礎と杭基礎構造物とでは，杭基礎構造物の方がより低い振動数から入力損失効果が顕著となる。


基礎形式の異なる構造物への交通振動伝搬特性の評価 - J-Stage
https://www.jstage.jst.go.jp/article/aijt/19/43/19_983/_article/-char/...

[36: マンション検討中さん]

現地はクレーンも設置されて順調に進んでいるようでした。
向かいのマンションが見える角度で写真も撮ってきましたので、ご参考に。

[37: マンション検討中さん]

>>36 マンション検討中さん
前に、スレNo.32の方がおっしゃっていた"反対側にあるマンション"というのは、写真中央にあるグレーの建物でしょうか？

[38: マンション検討中さん]

向かいのマンションもたいした大きさではありませんね。
安心しました。

[39: マンション検討中さん]

今の金利状況からすると多少高くても買えるんだろうけど、資産価値という面においては他地域と比べると落ちますよね。
将来、売るに売れないとなると一生ここに住むことになるかも？と考えたら、やっぱりよほどこの地区にこだわりのある人でないと買えないですね。

[40: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん
資産価値でみると、近くにショッピングモールがあったり、今後ショッピングモールが建設それるといったことはないですからね。

[41: マンション検討中さん]

とどのつまり立地が沿線なのだから、マンション側の対策には限界があるし、騒音や振動がないなんてことはありえなくて、多少の我慢は覚悟しなければならない。
その上で住みたいと思えるマンションなのかどうかでしょう。

[42: マンション検討中さん]

すべてはトレードオフですから、騒音や振動があってもそれに勝るメリットがあれば良いのですけどね。

[43: マンション検討中さん]

>>36 マンション検討中さん
たぶんそうだと思います。
確かに音は反射してたと思います。

[44: マンション検討中さん]

カードキーも管理会社に色々トラブルがあったようですね。
ここは新型のようですが、同じように10年くらいしたら機器更新で「一世帯30万支出してね！」みたいなことにならないと良いのですが。
昨年頃にミオカステーロシリーズのマンションで問題になったようですし、このあたりを販売員自ら正直に説明するかどうかでデベロッパーの姿勢がわかりますね。

カードキー（ハイセクト）のマンションってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45936/

[45: マンション検討中さん]

>>44 マンション検討中さん
なるほど、すごく画期的だなとは思いましたが、そのような考えはなかったです。

[46: マンション検討中さん]

ここは帰り道にお店がいっぱいあって、良いですね！
ブーランジェリー ブランというパン屋さんがとっても気になってます！

[47: マンション検討中さん]

>>46 マンション検討中さん
あそこのパン屋さんは美味しいですよ！
駅前のルパよりは、こっちが好きです！

[48: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん
確かに、ルパはイマイチですね…。
ブランは美味しいけど高い。

[49: マンション検討中さん]

1階は専用駐車場付きみたいなので、３月頃にまだ残ってるようなら見に行こうかな。
坪単価170万くらいなら買っても良いかなと思ってます。

[50: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん
現在の価格だと坪単価190万は超えてるので、そのくらい販売価格を下げてくれると良いですよね。

[51: マンション検討中さん]

事前説明会で教えてもらった各部屋の予定価格を計算すると
坪単価の平均は220万円くらいでした
正式販売もこのままいくつもりでしょうかね
この価格帯で買おうとする人いるのだろうか

[52: マンション検討中さん]

価格最終決定で当初伝えていた価格より100万～くらい上乗せしてくるみたいですね
このエリアは新築でファミリー物件が無かったせいもあって、結構反響があるみたいで営業も強気な感じでした
ただいくら駅近とは言え、あの立地とデベの知名度で3LDKの75㎡そこそこで5000万オーバーはふっかけ過ぎではと思います
吊り上げておいて売れれば良し、売れ残って値引きしてもペイ出来るように、という感じですかね
検討してたんですが撤退します

[53: マンション検討中さん]

>>52 マンション検討中さん
販売価格が最終的に下がる方向に修正されるのではなく、上がる方向に修正されるのですか⁈
とすると、相当な強気ですね。。。

稲城の南山のマンションと比べて、
エクセレントシティ稲城南山<ミオカステーロ京王稲田堤<オーベル稲城南山ぐらいの価格には下げてほしいものですねー。

[54: マンション検討中さん]

矢野口や南多摩は売れ残りまくって苦戦してましたしね…。
このへんのマンションデベロッパーってのは実は相場を読む力がないんじゃないかと。
（相場形成できるような大手でもないですし。）

[55: マンション検討中さん]

>>54 マンション検討中さん
オーベル稲城南山もスムーズに売れましたねと、事前見学会で担当者が話してました。
オーベルは竣工売りで、完売までかなり時間はかかっていた印象があったのですけどねw
おっしゃるとおり、周りの状況を把握できていない気がします。

[56: マンション検討中さん]

>>55 マンション検討中さん
近隣の賃貸に何度もチラシが入っていたのはそこではなかったでしたっけ。

[57: マンション検討中さん]

正式価格の発表はいつですか？

[58: 検討板ユーザーさん]

>>56 マンション検討中さん
オーベルとエクセレントシティは、近隣の賃貸に頻繁にチラシが入ってました。

[59: マンション検討中さん]

とりあえず年明けまでは様子を見ます。
ここが売り切れても、2022年を過ぎたらもうちょっと建つでしょう。

[60: マンション検討中さん]

ああ……、このあたりは生産緑地が多いですもんね…。

[61: マンション検討中さん]

かなり好評なようですが、実際どうなんでしょうかね？そんなにたくさんの人が見学に来ているんでしょうか？

[62: マンション検討中さん]

昨日行ってきましたが、平日なのにお忙しそうでしたよ。今週、来週末は全て満席のようです。
来場者のほとんどが稲田堤に住んでいる地元の方ということでした。

稲田堤はスーパーが少ないですよね。
皆様普段どこで買い物されているのでしょうか。

[63: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん
読売ランド近くのアメリアでよく買ってます。京王ストアは高いので、たまに利用する程度ですかね。

[64: マンション検討中さん]

以前稲田堤に住んでいたときは京王ストア、パルケ、フレッシュグッズ、八百屋さんなど使い分けてました
お肉屋さんや惣菜屋さんもチラホラあるのでそこで買ったり。
たまに気分を変えたいときは調布の成城石井でした。（遠いですね）

[65: マンション検討中さん]

駅前には、いろいろお店はあるので、あとは駅前に100均ができれば、尚良しです！

こないだ行きましたが、かなり反響があったので、部屋の抽選を始めると言っていました！

[66: マンション検討中さん]

駅前の店で使える店ってあります？
ミスドとオリジンくらいしかないでしょ。
ドトールなんて乗換えの人メインで地元の人には必要ないですし、
ドラッグストアも小粒でやはり品ぞろえに難あり。
スーパーに至っては京王ストアは全体的に品質イマイチ、
ヤヒロも品ぞろえイマイチで自転車を停めるところも狭すぎてこの物件からは使いづらい。

地元の人ならなおさら、割高感を感じているハズですけどね…。
あと、地元の人はパルケとは呼びません（以前住んでいた方ならなおさらです）。

[67: マンション検討中さん]

>>66 マンション検討中さん
何もないよりはあったほうが良い感じですね。
割高なのはわかっているので、切らしていてすぐ必要なときは使っています。

[68: マンション検討中さん]

価格がさらに上がるような話も出てますが、
もし、価格が上がる場合、京王線利用、駅近で良いなら、稲城のプラウド(中古ですが)や調布のアルソスフォート、パームスも視野に入りますね。

ここに、6400万出すなら、調布のアルソスフォートのが良いですね！

[69: マンション検討中さん]

>>67 マンション検討中さん
割高というのはマンションのことではないでしょうか？

たしかに地本の人はパルケなんて呼ばないですね。
（慣れていない営業さんなら呼びそうですが。）
だから最初に違和感あったのかと納得。

[70: 通りがかりさん]

>>69 マンション検討中さん
住んでいたといっても去年までの3年ぐらいなので。
営業ではないです。

[71: マンション検討中さん]

ここ、31戸ですよね。
忙しそうといっても、営業二人くらいで廻してるからそう見えるだけかと。

[72: マンション検討中さん]

このご時世に予定価格より上げてくるとはすごいですね。
なかなか強気ですが、自信があるのでしょうね！

[73: マンション検討中さん]

表現わかりづらくてすみません。
割高と書いたのはマンション価格のことです。

アメリアに日々通うのは自転車があっても大変だし、
京王ストア、ヤヒロ、フジスーパーはいずれも品ぞろえが微妙。
現実的には電車乗ってスーパー行くわけにもいかないし、
切らしていてすぐ必要なときに、で済めば良いのですがそうもいかない。
車で週一の買い出しに行けるならまだ良いですが、駐車場も少ないですし、
結局、品ぞろえがイマイチながらその３スーパーを使わざるを得ないのですよね。

他の地域から比べると買い物事情はやはり難があるわけで、
マイナスポイントであることに違いはないわけです。
で、地元の人たちはそれで納得して生活しているわけですが、
このマンションを検討する方の多くは地元の方でしょうから、
他の地区と同じような値付けなら地元の人は買わないですよね。
外から人が入ってくるのは悪くないことですけど、
期待した街と違うなーなんてことになったら住民は誰も納得感がないわけで、
結局業者が儲かればいいって企業理念なんだな、ってことですよね。

[74: マンション検討中さん]

スーパーの質問をした者です。
皆様ご回答ありがとうございます。

やはり日常の買物は便利とは言えないですね。
我が家では今まで見てきたマンションより本物件は魅力的で、今現在別の南武線の線路沿いのマンションに住んでいるので騒音と振動にはある程度慣れている分、後は町を好きになれるか、が問題だったのですが、難しいかもですね。

ただ、この町の中古マンションの相場を調べたところ、売りに出ている物件は本当に少なくてビックリしました。住んでいるにしろ貸しているにしろ、この町を好きな方が多いのは感じました。

[75: マンション検討中さん]

すごい書かれようですけど、スーパー事情に関してはマイナスポイントというだけで至って良い町だと思いますけどね。
イオンやヨーカドーやダイエーの好きな人には物足りないでしょうけど。

[76: マンション検討中さん]

久しぶりのマンションが立つということで、
地元の人から注目を集めていることを良いことに売れるだろうと、販売価格をさらに上げるのは、金儲けしか考えてないですよね。
中堅デベなのに、大手デベ以上の坪単価でふっかけるとはね。

[77: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん

賃貸住宅には中古マンションのチラシが山ほど入っています。
売主が欲張って高く設定したところは売れ残って、地域外(ネット含む)にも募集が出てるんじゃないですかね。
地産地消なのですよ。

[78: マンション検討中さん]

>>77 マンション検討中さん
そういうことでしたか。
私はホームズで検索かけただけなので、いわゆる未公開物件が多いのかもしれませんね。
ありがとうございます。
JR稲田堤駅含む数駅は来年以降駅舎が新設されるようですし、駅前がキレイになりそうですね。

[79: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん

まぁまさにそんな考え方だろうね、大手と競合する立地でも無いし、多少割高でも時間かけて売り切ろうって感じかと
稲田堤って駅周辺が狭いから町として洗練されて無いし、これから大規模開発されるような感じでも無いけど、その庶民的なところが愛されてるのかもしれない

[80: マンション検討中さん]

>>79 マンション検討中さん
確かに、京王から南武線とをつなぐ通りは、狭いですけど落ち着いた感じがしますね。

[81: マンション検討中さん]

この地域で、1Fの部屋で坪単価190万は妥当なのでしょうか？

[82: マンション検討中さん]

>>81 マンション検討中さん
今の相場からいえば南東向きならそのくらいで妥当なところでしょう。
２つ隣の稲城のエクセレントシティが坪単価135万で閑古鳥鳴いてますから、それでも高い気がしますけど。

[83: マンション検討中さん]

エクセレントシティはかなり苦戦していますね。
今なら、価格交渉すれば、かなり値引きできるのではと思ってます。
ミオカステーロも、今は下げる気がなさそうなので、もし残っていれば値引きできる余地はありそうですね。

[84: マンション検討中さん]

しかしいつになったら正式価格が発表されるのでしょう？
ホームページも更新されませんし、やる気あるんでしょうかねこのデベ。

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション検討中さん
画像の販売予定価格から約100万上がった価格で、部屋の申し込みを始めており、いくつかの部屋は埋まり始めています。

[86: マンション検討中さん]

ミオカステーロの設備会社一覧になります。ご参考までに。

[87: マンション検討中さん]

えっ。
ホントに上がってるんですか？

ミオカステーロ稲田堤の中古が出てますけど、
築15年の82平米ちょっとで3580万円（坪単価で約145万円）。
稲田堤駅徒歩5分です。

一方で、こちらの86平米の部屋は坪単価246万円とのことなので、
15年の経過で、坪単価が約100万円も落ちたといえます。

75平米の部屋なら、ざっと2400万円の下落ですね。
（昨今のマンション価格の高騰を考えると）たった15年で2400万円の下落は異常です。
逆に言えば、やはり新築とはいえ坪単価250万円はやりすぎではないかと。

我が家も稲田堤周辺で家探ししていますので、
落ち着いたらモデルルームに行こうと思ってましたが、見送りですね…。

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
まさかと思ってましたが、確かに上がっていました。。。ちょうど、販売価格の下二桁が98になっていたので約100万あげたことになります。。。

カードキーも保守や最新機種への交換で費用は発生するので修繕積立で賄うなど対応することになると話してました。

[89: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
一番高いところは、少し下がっていたような気もします。元々、検討する部屋ではなかったので。
B、C、Dの部屋は、先の程度上がっていました。

[90: マンション検討中さん]

価格が高い高いと言われてますが意外と評判いいみたいですね。
ここの立地の価値がわかる人には買われていくんでしょうね。
すでに過半数の見込み顧客がついてるそうで
値下げどころか割と早くに完売しそうです。
数年で稲田堤に2棟目、３棟目が出るかもしれない。

[91: マンション検討中さん]

見込み顧客って何ですか？

[92: マンション検討中さん]

公式ホームページに先着順申込開始って出てますね。
大盛況と言う割に第１期すら完売できず、これのどこが評判良いの？って感じですが、
物件に魅力が無いか、営業のコントロールが下手かどちらかでしょうけどね。

[93: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん

公式ホームページには
12月8日(土)より　【第1期】先着順申込受付開始
と書いてありますね。
まだ第１期の販売開始してませんよ。

[94: 検討者さん]

価格もう少し安めで稲城の矢野口駅やらよみうりランド駅周辺にこの手のマンションできてほしいな?
土地有り余ってる感じあるし
稲田堤は住宅が密集してますね

[95: マンション検討中さん]

>>93 匿名さん
ホントだ。失礼しました。
先着順と書いていたので、すでに第1期販売をやったのかと思っていました。
まさかのいきなりの先着順販売ですか…。
その割に12/8～9の予約はまだ空いているのも大丈夫？って感じがしますが…。
うちは売れ残ってたら見に行こうくらいの軽い感じなので、そのくらい緩い方がありがたいですけど。

[96: マンション検討中さん]

>>95 マンション検討中さん

第一期だけで9割ほどの部屋をさばくそうですから
相当自信あるんでしょうね。
売れないマンションの場合は販売期を細かく分けるところが
多いですから。

[97: マンション検討中さん]

>>96 マンション検討中さん
第１期「販売戸数　９戸」ってなってます…。
９割さばくというのはどこからの情報ですか？

[98: マンション検討中さん]

もしかして客によって言ってることが違うのでは？
うちも違うこと言われましたし。

[99: マンション検討中さん]

現地を見てきましたが、意外と前の道路は広いのですね。
残念ながら日没後だったので前のアパートの影は見れなかったのですが、建物との距離があるので一階や二階でも日当たりは大丈夫そうでした。

[100: マンション検討中さん]

>>98 マンション検討中さん
担当者に話を聞いた中では、全戸対象に、部屋の受け付けを開始しますと言ってました。
被れば抽選になりますと言われました。