クレアホームズ鶴見緑地公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

クレアホームズ鶴見緑地公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tsurumi.clare.jp/index.html

所在地：大阪府大阪市鶴見区諸口6丁目223番1他（地番）
交通：OsakaMetro長堀鶴見緑地線「横堤」駅下車徒歩8分
間取： 3LDK・4LDK
面積：66.95㎡～75.84㎡（防災倉庫面積0.35㎡～0.61㎡）
売主：セントラル総合開発株式会社
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：セントラルライフ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.3.26　管理担当】

[64: 通りがかりさん]

電車は駅8分で近くはないが許容範囲。
車は平面100%かつ駐車代格安、高速近くにあるが騒音受けないと好条件が揃っている。（一通で花博通りにすぐ出れないのだけがマイナス）
鶴見緑地公園には近いが隣接はしていないので、騒音や虫を心配することはない。
買い物はすぐそばではないが、駅との間にコンビニとコープがあるので寄りやすい。
ここは周辺施設と程良い距離感なのが一番の長所だと思う。

[65: 匿名さん]

駐車場格安って実は危険。管理計画の収支ちゃんと確認しないと。破綻前提の計画建てちゃってるデベもある。

日綜商法でググってみてね。

[66: 通りがかりさん]

>>52 口コミ知りたいさん

>>52 口コミ知りたいさん
HPで間取りページが角住戸の魅力と更新されています。
角部屋は苦戦しているのかもしれません。
BCより少し広い3LDKのDと4LDKのAタイプ。
広さより価格重視で選ぶ方が多いのか、角の魅力が薄いのか。
セレクトプランの期限迫る中、標準仕様でどこまで訴求できるか問われるところです。

10年前の建設会社の話ありますが、大阪の大手が次々と事件明るみになっているの見てると、消費者にできるのはデベ選定だけで、それが大事なんだなと感じました。

[67: 通りがかりさん]

>>14さん
駅離れた緑のプレは注目度低く苦戦しそう。
次の鶴見区はだいぶ先ですが、横堤5丁目にルネシリーズができるらしいですよ。
（たぶん以前工場で、今駐車場のところ）
駅近好立地に加え、ルネだと共用施設備えた資産価値落ちにくい作りにしてきそう。
横堤駅近は用地確保難しくなってきているのでレアな出物になりそうです。

流石にここ検討していて、そこまで待てる方はほとんどいないでしょうけど。
スレ違いの話題かもしれませんが、このスレは鋭い視点の方が多く色々と勉強させて頂いているので、何かの参考になればと。

[68: 評判気になるさん]

>>66 通りがかりさん
ようやくC完売アナウンスか。
第3期完売御礼出ないということは、人気薄間取りが残って販売ペース落ちたんやろな。
青田買い勢はひと段落し、後は実モデルルームがオープンしてからの南辰様子見勢にどこまでアピールできるかが勝負かな。
設計通りしっかり施工されてれば積み上げ期待できるが、実物がパッとしなければ長期戦になるやろうね。

[69: 通りがかりさん]

>>64 通りがかりさん

>>64 通りがかりさん
車持ってない人は安い使用料メリット享受できず、逆に使用料収入少ないのを補う高めの管理費設定に負担を感じると思います。
これだけ安いとそもそも管理費収入に大きく寄与できないので、駐車場全部埋まらなくても大きな管理費不足にはならないでしょう。
平面なので将来の修繕費はさほどかからないけど、将来的に値上げはあるかもしれません。また、空きを外部に貸して収入増やす場合に限り近隣駐車場並の使用料取る等の規約改定も必要かもしれませんね。

[70: 匿名さん]

https://www.tsurumi.clare.jp/outline/index.html

名称 クレアホームズ鶴見緑地公園
所在地 大阪市鶴見区諸口6丁目223番1他3筆(地番)
交通 OsakaMetro長堀鶴見緑地線「横堤」駅徒歩8分
用途地域 第一種住居地域
分譲敷地面積 1,911.99㎡(建築確認対象面積)
建築面積 435.62㎡
建築延床面積 4,176.08㎡
総戸数 54戸
建築確認番号 第ERI-18032455号(2018年8月7日付)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上 14 階建
駐車場 54台（平面式）※月額使用料/400円～ 6,000 円
自転車置場 108台（平面12台、スライド式78台、ラック18台、）※月額使用料100円～200円
バイク置場 2台※月額使用料600円
ミニバイク置場 4台※月額使用料300円
分譲後の権利形態　 敷地：専有面積割合による所有権の共有
建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に業務を委託
竣工予定 2020年1月下旬
入居予定 2020年2月下旬
事業主(売主） セントラル総合開発株式会社関西支店
〒540-0037大阪市中央区内平野町2-1-9 シグナスビル8階
国土交通大臣(12)第2432号(一社)不動産協会会員 (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 (公社)全日本不動産協会会員
設計・監理 株式会社都市建築研究所
施工 南海辰村建設株式会社
管理会社 セントラルライフ株式会社

[71: 匿名さん]

更新日2019年4月22日、次回更新予定日2019年5月中旬のまま更新されてない

こういうのを見るとやる気がないのか手抜きなのか会社の体質なのか疑問に思うことも出てくるな


https://www.tsurumi.clare.jp/outline/index.html

名称 クレアホームズ鶴見緑地公園
【第3期概要】
販売戸数 9戸
販売価格(税込) 3,668万円～4,579万円
間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 66.95㎡～75.84㎡
バルコニー面積 11.10㎡～ 15.19㎡
ポーチ面積 4.75㎡～6.08㎡
アルコーブ面積 1.34㎡・1.35㎡
室外機置場面積 0.81㎡～1.20㎡
管理費 (月額 ) 11,600円～ 13,100 円
修繕積立金(月額) 5,400円～6,100円
修繕積立基金(引渡時一括) 402,000円～455,000円
更新日 2019年4月22日
次回更新予定日 2019年5月中旬

※お申し込みの際には、ご印鑑 (認印 )、2018年分の収入を証明する書類 (源泉徴収票等)、ご本人が確認できるもの(運転免許証等)をご持参ください。 ※先着順受付のため、ご希望住戸が売約済の場合がございます。

[72: マンション検討中さん]

>>67 通りがかりさん
2021年6月完成予定か。
カサーレ城東にぶつけてきたんかな。
敷地面積が1256㎡なので、ここの平面駐車場を機械式にした1棟14階建と予想。
土地買収費用次第だけど、駅近だからきっとお高いんでしょうね。

[73: 通りがかりさん]

>>72 マンション検討中さん
残念。15階建でしたね。
戸数増で多少価格抑えられる反面、階高低くなる。プレサンス鶴見緑地みたいな感じになるのかな。

[74: 通りがかりさん]

>>68 評判気になるさん
公式サイトの間取り見ると、Cは完売御礼マークではなく図面ごと消えています。
Dは変更期限過ぎて仕様確定したMenu1の部屋しか残っていない様で、完売近そう。
竣工前完売したら、マンションギャラリーがある賃貸建物は現状回復になるのでしょうかね。

[75: 通りがかりさん]

MGは、元からあった建物借りて改装して作ったらしいのでいつか撤収するんでしょうね。
問題は撤収後の建物と駐車場がどうなるか。
敷地広くないが更地にしたら賃貸マンションぐらいなら建てれなくはない。
所有者次第ですが、ベランダ眺望や日当たりに影響するので気になる所です。

[76: 通りがかりさん]

>>75 通りがかりさん
MG敷地は隣接する旗竿地賃貸マンションの
接道で遮られているから、その隣も買収して
敷地広げることができない。
面積拡張できず、立地利便的に駐車場必須
だが駐車場スペース確保できないので、
高層化で戸数を増やし難い。
将来マンション建つとしても高層にはなら
ないので、中層以上は影響受けないと思う。
低層階が安いのは環境変化の影響を受け易い
等それなりの理由があるので、価格と将来
リスクのバランスをどう見るかで決めれば
いいと思う。

[77: 75]

>>76 通りがかりさん
参考になります。
近隣のマンション見学行った際に、そこの営業マンから将来建物できる可能性告げられ、少し引っかかっていました。
他と比較して自物件の優位性をアピールするのは多いにありですが、他をディスる様な言い方する営業スタイルが嫌だったのと、あまり売れてないらしく資産価値の下落が心配だったのもあって、そこは検討から外しましたが。
未来は分かりませんが、気になるなら高層階を選んでおくのも一つの潜在リスク対策ですね。

[78: マンション検討中]

>>54 マンション掲示板さん
本当そう。
大阪市内というだけでどこも高い。
ここの狭い方の部屋は一見安く見えるけど、3LDKで67しかないし、標準仕様の設備は機能に不足はないものの、新しさで見劣りする。
MGは受付置かず、宣伝打たず、最小人数で回している感じ。
大手と違い、人件費の価格転嫁も少なく済むだろうし。
販促費圧縮して、型古めの設備を確保して、あれこれコスト抑える工夫してるから、他より安い価格で出せているのだろう。
豪華さはないが手堅い感じがしました。

[79: 匿名さん]

手堅い？
南海辰村で建ててるのに？
そこは無視するの？

[80: 78]

>>79 匿名さん
南海辰村だと手堅くないと思う理由がよく分かりませんが、施工（会社）のリスクに対する考え方や対処法は人それぞれだと思います。
気にする方は買わない方がいいし、納得させる気はないので、私の考えを披露するつもりはないですが、無視していないことだけは表明しておきます。

[81: 通りがかりさん]

南海辰村　裁判
でぐぐれば？

そんな施工会社だから、安く建てれたとか？
と言っても建物価格だけで何千万も取られるけどね

貴方は気にしないんですね
私はムリです

[82: 検討板ユーザーさん]

流石にそのネット検索結果を知らずにここを買う人はいないでしょ。

で、その1件の過去事例と、デベも時代も異なるこの物件の施工と何の関係があるの？

この10年間に南海辰村が施工もしくはセントラル総合が関わったマンションで同レベルの事例は発生してないですよね。
南海辰村が建てた、あるいはセントラル総合が売主の実物件をいくつか見に行きました。
杭や躯体は確認しようがないので分かりませんが、外観や内装の施工はしっかりしていると感じました。
ただ将来売りたい時に、建設会社名でスクリーニングされて買手が見つかりにくい可能性はあると思います。

仰る通り、許容できない方は買わなければいい、それだけのことです。

[83: 検討板ユーザーさん]

まぁ、南辰が建てる物件を敢えて選ぶ人はほとんどいないと思う。
多くは、立地、価格、タイミング等が合った物件がたまたま南辰施工だっただけでしょう。

外野からみれば、逆転判決が出たということは、双方の主張に一定の合理性があったということ。
上告中で最高裁で審理するかこれからなので、確定判決までにはもう少し時間かかるかな。
結果がここの施工出来を左右するかというと、プラスに働く可能性はあると思う。

決算報告見ると、高裁の判決踏まえて想定される賠償金等を特損で処理した結果、前期は赤字転落している。
敗訴確定した場合、財務的にはキャッシュフロー的には痛いけど親会社もあるので耐えられると思います。
リーマン時に、施工工務店が倒産して長期メンテナンス受けられない物件が出て問題になりましたが、ここは大丈夫でしょう。

厳しい経営環境の中で、今期の主要工事の一つにここが挙げられています。
二度やらかしたら事実上マンション市場から退場だろうし、ここを、修正少なく図面通りの確実な施工での売上利益確保と市場からの信頼回復は社内的に必達目標だと思う。
今期は賞与カットだろうから、現場指揮は気になりますが、工事進捗は順調の様です。

はなから南辰NGという人は、ここでわざわざ何をしたいのか分かりませんが、販売初期の注意喚起ならともかく、表現次第では検討阻害に当たる可能性もあるので慎重さが必要です。

検討中の方は、高い買い物なので、ネット情報を鵜呑みにするのではなく、リスク許容できるか、自分の足で確認することが大事かなと思います。

[84: 匿名さん]

風が強くなってきたな。
元々工事は休みやけど、被害が出ないか心配。
中層階以上は、斜向かいの打ちっ放し含め、四方風は抜けて遮るものないから飛来物は飛んで来るかも知れん。
火災保険の風災免責額はよく検討せなあかんな。
ベランダの複層ガラスは一枚いくらするんやろう。

[85: 匿名さん]

公式サイトの第3期の更新日が2019年4月22日で止まってる
もう完売してる？
それとも放置されてるだけ？


https://www.tsurumi.clare.jp/outline/index.html

物件概要
名称 クレアホームズ鶴見緑地公園
所在地 大阪市鶴見区諸口6丁目223番1他3筆(地番)
交通 OsakaMetro長堀鶴見緑地線「横堤」駅徒歩8分
用途地域 第一種住居地域
分譲敷地面積 1,911.99㎡(建築確認対象面積)
建築面積 435.62㎡
建築延床面積 4,176.08㎡
総戸数 54戸
建築確認番号 第ERI-18032455号(2018年8月7日付)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上 14 階建
駐車場 54台（平面式）※月額使用料/400円～ 6,000 円
自転車置場 108台（平面12台、スライド式78台、ラック18台、）※月額使用料100円～200円
バイク置場 2台※月額使用料600円
ミニバイク置場 4台※月額使用料300円
分譲後の権利形態　 敷地：専有面積割合による所有権の共有
建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に業務を委託
竣工予定 2020年1月下旬
入居予定 2020年2月下旬
事業主(売主） セントラル総合開発株式会社関西支店
〒540-0037大阪市中央区内平野町2-1-9 シグナスビル8階
国土交通大臣(12)第2432号(一社)不動産協会会員 (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 (公社)全日本不動産協会会員
設計・監理 株式会社都市建築研究所
施工 南海辰村建設株式会社
管理会社 セントラルライフ株式会社

【第3期概要】
販売戸数 9戸
販売価格(税込) 3,668万円～4,579万円
間取り 3LDK・4LDK
住居専有面積 66.95㎡～75.84㎡
バルコニー面積 11.10㎡～ 15.19㎡
ポーチ面積 4.75㎡～6.08㎡
アルコーブ面積 1.34㎡・1.35㎡
室外機置場面積 0.81㎡～1.20㎡
管理費 (月額 ) 11,600円～ 13,100 円
修繕積立金(月額) 5,400円～6,100円
修繕積立基金(引渡時一括) 402,000円～455,000円
更新日 2019年4月22日
次回更新予定日 2019年5月中旬
※お申し込みの際には、ご印鑑 (認印 )、2018年分の収入を証明する書類 (源泉徴収票等)、ご本人が確認できるもの(運転免許証等)をご持参ください。 ※先着順受付のため、ご希望住戸が売約済の場合がございます。

[86: 通りがかりさん]

ベランダの窓ガラスは共用部分にあたるはず。
自然災害で割れるのなら、区分所有者が加入する火災保険ではなく、管理組合の方で加入する（はずの）マンション総合保険の方で下りるはずだよ。
風災免責額をいくらに設定する予定なのかは知らんけど、免責額設定内の被害で保険使えないなら、払ってる修繕積立金から出るんじゃないの？

[87: 通りがかりさん]

竣工前完売してたら、ブランドやIR宣伝になるからすぐ更新するだろうから、完売はまずない。
トップページにあるCタイプ完売等の無駄足防止の更新はするが、物件概要で、大手デベの様な「残りあと何戸になりました」レベルの状況変化は更新しない方針なんだろうね。
更新予定日まで放置してるのはいただけないが。

[88: 通りがかりさん]

このデベは良くも悪くも少ない社員数が特徴。
販管費抑えられる反面、繁忙の変動に弱そう。
現状、関西支店の販売物件がこことシーンズ大手前しかありません。
後者は割高感あり苦戦するでしょうが、ここは残り●戸とかの情報出して竣工前完売になってしまうと、売り物なくてもテナント契約中のMG撤退する訳にいかず、人余りで困る等の内部事情あるのかも知れません。
残りは高層か広めで4000越えの部屋が中心で、元々総54戸なので選択肢は少ないでしょう。
南辰のレスありましたが、仕様変更や間取りの選択犠牲にしても実物見てから検討したい人にとっては、残り状況は気になるところですね。

[89: 購入予定者2]

>>31 購入予定者さん
WICの開き戸を引き戸に変更した。
最近気に入ったベッド見つけたが、変更しなければ置けなくなるところだった。
地味だけど、頼んで良かったと思ってる。

[90: 匿名さん]

うちは、後からでも入れられるものは全部見送った結果、電源コンセントの増設だけ。
申込時に部屋レイアウトの構想なかったが、後でどうにでもできる様に位置適当で数増やした。
結果、家電の配置自由度上がったので、レイアウトの選択肢が増えた。
使わなくても邪魔にならんし。

[91: 匿名さん]

うちは壁という壁に下地を入れまくった。

[92: 匿名さん]

うちも電源周り。
キッチンに増設と、エアコン用を200V化。
他は後からやった方が安かったので引渡し後に外注予定。

[93: 通りがかりさん]

全く更新なかったのに、突然第3期2次来たね。
面積からして、AとDタイプの計3戸かな。

【第3期2次概要】
販売戸数
3戸
販売価格(税込)
4,417万円～4,599万円
間取り
3LDK
住居専有面積
71.40㎡・75.84㎡
バルコニー面積
14.45㎡・15.19㎡
ポーチ面積
4.75㎡・6.08㎡
管理費 (月額 )
11,600円～13,100円
修繕積立金(月額)
5,400円～6,100円
修繕積立基金(引渡時一括)
428,000円～455,000円
更新日
2019年8月22日
次回更新予定日
2019年8月30日

[94: 検討板ユーザーさん]

刻んできたけど、結局ラスト3戸なの？
まだ次あるの？

[95: 検討板ユーザーさん]

最終期来たね。
残りはAとBタイプかな。
グダグダ言われない様に、完売か10月末まで更新しないという強い信念を感じる（笑）

【最終期概要】
販売戸数
7戸
販売価格(税込)
3,798万円～4,599万円
間取り
3LDK・4LDK
住居専有面積
66.95㎡～75.84㎡
バルコニー面積
11.10㎡～15.19㎡
ポーチ面積
4.75㎡～6.08㎡
アルコーブ面積
1.34㎡
室外機置場面積
1.20㎡
管理費 (月額)
11,600円～13,100円
修繕積立金(月額)
5,400円～6,100円
修繕積立基金(引渡時一括)/
402,000円～455,000円
更新日
2019年8月26日
次回更新予定日
2019年10月31日

[96: 評判気になるさん]

ラスト7戸か。
後5ヶ月あるから竣工前完売しそうだな。

[97: 通りがかりさん]

>>48 マンコミュファンさん
4期が最終でしたね。
事前販売で3割方売れていた計算になります。
総戸数少ないので、1年かければ完売してもおかしくはないでしょう。

[98: 評判気になるさん]

【先着順販売概要】
販売戸数
2戸
販売価格(税込)
3,998万円・4,399万円
間取り
3LDK・4LDK
住居専有面積
66.95㎡・75.84㎡
バルコニー面積
11.10㎡・15.19㎡
ポーチ面積
4.75㎡
アルコーブ面積
1.34㎡
室外機置場面積
1.20㎡
管理費 (月額)
11,600円・13,100円
修繕積立金(月額)
5,400円・6,100円
修繕積立基金(引渡時一括)/
402,000円・455,000円
更新日
2019年9月9日
次回更新予定日
2019年10月31日

[99: 通りがかりさん]

>>98 評判気になるさん
とうとうあと2戸ですかー。完売間近ですね

[100: 匿名さん]

もっと販売苦戦すると思ってたので意外。
最近行ってないですが、そろそろ躯体工事は終わった頃かな？
MGに用事あるのですが、近頃週末は予約一杯で都合合わない、、

[101: 匿名さん]

駆け込みの見学者以外に、MGでローン相談や金消契約する購入者が多いのかもね。
うちは銀行で済ませるから暫く現地行ってなく、どうなっているのか楽しみ。

[102: マンション検討中さん]

来場予約で希望日時が選択できなくなってる。
もう新規受付はストップさせたのか、購入者向けイベントが増えるから枠ブロックしたのかな。

さて、インテリアオプション会の資料来ましたが、お値段的に後から別業者に頼むかべきか悩んでいます、、

[103: マンション検討中さん]

現地に建築予定の概要図書いた看板立ってた。
1Fは吹き抜け構造だったから、住戸無しの屋根付き駐車場にするのかも。
2-14Fの各フロアは南向き住戸が3戸ずつで、計39戸？という感じでした。
敷地狭いのもありますが、駅前かつ戸数少なくなりそうなので、高額になると予想。
同時期竣工のカサーレは5000万だそうですが、プレミストより駅近となれば、横堤であっても低層階で5000万超えになるかもしれません。

[104: 102]

73さんに対するコメントです。

[105: 通りがかりさん]

>>102 マンション検討中さん
SUUMOやat homeで掲載止めてるね。
契約待ちの方が判子ついたら完売なのかも。

[106: 匿名さん]

>>102 マンション検討中さん
うちはフロアコーティングで迷っています。
実際の施工会社次第かな。
20年保証を謳って設立20年未満とかザラにある世界なので、信頼できそうかどうかで選ぼうと思っています。

[107: 通りがかりさん]

>>103 マンション検討中さん
MGのついでに現地覗いてきました。
ピロティ構造みたいですね。
敷地狭いからやむを得ない選択でしょうか。
地震に弱いと言われますが、どういう耐震設計にしてくるのか、いずれにせよ建設費高くなるので、5000万では済まないかもしれませんね。

鶴見区、長堀鶴見緑地線、新築4000万以下で探していたので、結局ここしかなかったんだなと改めて思いました。

[108: マンション掲示板さん]

完売御礼

[109: 口コミ知りたいさん]

戸数こそ少ないが4ヶ月前の完売は大したもん。

[110: マンション検討中さん]

竣工前完売はお見事！

[111: 口コミ知りたいさん]

>>103 マンション検討中さん
15F建てだから計42戸かな？
いずれにせよ少ないから高くなりそう。

[112: 匿名さん]

いのちの塔が撤去。
どうせ北向きバルコニーない間取りだから、どうでもいいんだけど。

[113: eマンションさん]

鶴見緑地の指定管理事業者から再整備提案出てきたけど、まぁ順当かな。
https://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000480/480990...
適度に離れているから煩くならずにメリットだけ享受できそう。